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第二條 本辦法所稱公共租賃住房，是指限定建設標準和租金水平，面向符合規定條件的城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員出租的保障性住房。
第三條 本辦法適用于本市五城區范圍內公共租賃住房的建設、分配、使用和管理。
第四條 發展公共租賃住房應當遵循“政府組織、社會參與、統籌規劃、合理布局、公開公平、嚴格監督”的原則。
第五條 市住房保障和房產管理局(以下簡稱“市住房保障主管部門”)負責本市公共租賃住房的監督和管理工作。市民政主管部門負責對保障對象家庭收入、財產認定工作的監督和指導。
各區住房保障、民政部門和各街道辦事處(鄉、鎮政府)負責本轄區公共租賃住房承租資格審核及其監督管理工作。
市國有房產管理中心(以下簡稱“市國有房產管理部門”)負責公共租賃住房房源籌集、配租以及使用管理等日常運營管理工作。
市直有關部門按照各自職責，共同做好公共租賃住房的相關工作。
第六條 市住房保障主管部門會同市民政主管部門根據城市經濟社會發展水平、居民收入和住房狀況，合理確定、適時調整保障對象家庭年收入、財產和人均住房建筑面積的具體標準，報市政府審定后公布。
第二章 規劃建設
第七條 公共租賃住房的發展規劃和年度計劃由市住房保障主管部門會同市發展改革、城鄉規劃、國土資源及國有房產管理等部門編制，報市政府批準后實施。市城鄉規劃管理部門應按照統一規劃、合理布局、綜合配套、方便生活的原則，并根據城市總體規劃和城市近期建設規劃確定公共租賃住房近期建設用地和年度建設用地。
第八條 公共租賃住房的建設用地納入年度建設用地供應計劃，在申報年度用地指標和用地審批時單獨列出，優先保障。
第九條 公共租賃住房房源可以通過新建、改建、收購或在市場上長期租賃及調劑其他保障性住房等方式籌集。
經營性房地產項目配建公共租賃住房的，應當在土地使用權出讓合同中約定公共租賃住房的配建規模、套型結構、竣工交付時間、收購方式和價格等事項。
第十條 公共租賃住房建設用地按照下列方式供應：
(一)政府投資集中建設的公共租賃住房建設用地，實行劃撥供地;
(二)采取其他方式投資的集中建設的公共租賃住房，建設用地可以采用出讓、租賃或作價入股等方式有償使用;
(三)經營性房地產項目配建的公共租賃住房用地性質按所在宗地主要用途的供地方式確定。
第十一條 公共租賃住房套型建筑面積一般分為45平方米、55平方米和65平方米三種。
公共租賃住房建設和裝修應符合《福建省公共租賃住房建設導則(試行)》等規范規定。
第十二條 公共租賃住房的資金管理以及建設、運營涉及的稅費等按國家和省有關政策執行。
第三章 租賃條件和程序
第十三條 申請公共租賃住房以家庭為單位(家庭成員包括申請人本人、配偶及未成年子女，下同)，每個家庭確定一名年滿18周歲，在本市五城區有穩定工作和收入來源，具備完全民事行為能力的家庭成員作為申請人，家庭其他成員的收入、財產和住房建筑面積應當與申請人合并計算。
一個家庭只限申請承租一套公共租賃住房。
第十四條 本辦法所稱的家庭收入是指申請之日前連續12個月家庭成員的全部收入總和;家庭財產指的是家庭成員擁有的全部財產，主要包括存款、機動車輛、有價證券、生產經營性單位股權及其他各類非住宅等財產。
本辦法所稱的人均住房建筑面積，以申請家庭成員擁有的私有住房的合計建筑面積除以申請家庭成員人數計算確定。
第十五條 公共租賃住房保障對象為：?
(一)同時符合以下條件的中等偏下收入住房困難家庭：?
1.申請人具有本市五城區居民戶籍(農村村民和農村集體經濟組織成員除外)且申請之日落戶時間已滿3年;
2.申請人在本市五城區工作、生活;
3.申請家庭在本市五城區年收入、財產、人均住房建筑面積符合市政府確定的準入標準。
(二)同時符合以下條件的外來務工人員：
1.申請人不具有本市五城區居民戶籍或者屬于本市五城區農村村民、農村集體經濟組織成員;
2.申請人在本市五城區務工且在本市五城區累計繳交養老等社會保險滿6年，或屬于與企業簽訂5年以上勞動合同且在本市五城區累計繳交養老等社會保險滿1年的普通全日制高校畢業生;
3.申請家庭在本市五城區年收入、財產符合市政府確定的準入標準;
4.家庭成員在本市五城區無自有住房、未租住公有住房。
(三)同時符合以下條件的機關事業單位工作人員：
1.申請人屬于在本市五城區范圍內的省、市、區屬機關事業單位新錄(聘)用且已轉正定級的在編工作人員;
2.申請家庭在本市五城區年收入、財產符合市政府確定的準入標準;
3.家庭成員在本市五城區無自有住房、未租住公有住房。
第十六條 本市五城區范圍內部隊現役專業士官，在本市登記注冊的高新技術企業所引進且經人事部門認定的緊缺急需人才，具有碩士學位以上(含碩士)或中級職稱以上(含中級)的技術人員，以及環衛、公交等行業的住房困難家庭，由政府提供一定數量的公共租賃住房予以定向保障。具體的準入條件、審核和分配規程另行制訂。
第十七條 有下列情形之一的，不得申請公共租賃住房保障：
(一)申請之日前5年內家庭成員有房產交易行為(含買賣、贈與、離婚析產等)的，交易時間以房產登記機構交易登記時間為準;
(二)申請家庭成員已享受過經濟適用住房、限價房、集資房、解困房、房改房等政策性實物住房保障的;
(三)申請人與配偶已離異，但離異時間不足2年的。
第十八條 申請公共租賃住房應當如實填報《公共租賃住房申請表》，并按照下列規定提交申請材料。
(一)城市中等偏下收入住房困難家庭：
1.申請家庭成員的身份證、戶口簿，離異或喪偶的還應提供相應證件或證明材料;
2.工作單位提供的受理申請當日前連續12個月的收入證明和有權單位出具的未享受政策性實物住房保障情況證明;
3.申請家庭現住房證明材料;
4.其他需要證明符合申請條件的材料。
(二)外來務工人員：
1.申請家庭成員的身份證、戶口簿，離異或喪偶的還應提供相應證件或證明材料;
2.工作單位提供的受理申請當月前連續12個月的收入證明和勞動合同以及有權單位出具的未享受政策性實物住房保障情況證明;
3.申請家庭現住房證明材料;
4.社會保險繳交憑證等證明材料;
5.屬于普通全日制高校畢業生的須提供畢業證書;
6.其他證明材料。
(三)機關事業單位工作人員應當提交的材料：
1.申請家庭成員的身份證、戶口簿，離異或喪偶的還應提供相應證件或證明材料;
2.工作單位提供的受理申請當日前連續12個月的收入證明和有權單位出具的未享受政策性實物住房保障情況證明;
3.申請家庭現住房證明材料;
4.公務員主管部門出具的機關事業單位正式在編人員和轉正定級的證明材料;
5.其他證明材料。
申請人提交的身份證、戶口簿等證照材料還須附復印件，原件受理核對后退還。
第十九條 申請公共租賃住房應當在居住所在地的街道辦事處(鄉、鎮政府)提出申請，填寫申請表、誠信承諾書以及家庭收入、財產和住房查詢授權書，并提交相關材料。申請人所在的工作單位可以組織本單位職工統一進行申請。
街道辦事處(鄉、鎮政府)受理申請后，應當在10個工作日內完成調查和初審工作。經初審合格的，在申請人居住地社區公示7日。公示期滿無異議或異議不成立的，由街道辦事處(鄉、鎮政府)提出初審意見后報區住房保障部門復查。
第二十條 區住房保障部門應自收到申請材料之日起5個工作日內轉請有關部門和單位核查申請家庭的住房和公積金繳存信息，核查工作于15個工作日內完成。符合條件的，將申請材料連同核查的信息一并轉請區民政部門進行家庭收入、財產認定。
區民政部門應當自收到申請材料之日起5個工作日內提請有關部門對申請家庭收入、財產進行核查，核查工作原則上在10個工作日內完成;區民政部門根據核查信息，對申請家庭收入、財產進行認定，提出是否符合準入條件的書面意見，并反饋區住房保障部門。
區住房保障部門根據區民政部門的認定結果和核查信息，在15個工作日內對申請家庭是否符合保障準入條件提出復查意見。符合準入條件的，確定配租標準并上報市住房保障主管部門;不符合準入條件的，應當書面通知申請人并說明理由。
第二十一條 市住房保障主管部門要定期會同有關部門召開聯席會議，對各區上報的申請家庭資格復審匯總情況進行復核，經聯席會議復核認定符合條件的，在“中國·福州”門戶網上公示，公示期15日，有異議的單位或個人，應當書面向區住房保障部門提出，區住房保障部門應當在接到異議后根據所反映的住房問題進行復查，并將反映的家庭財產、收入問題轉區民政局復查，核實結果上報市住房保障主管部門。經公示無異議或復查后異議不成立的申請人，市住房保障主管部門予以登記，納入輪候配租范圍，在“中國·福州”門戶網予以公布。
第四章 配租管理
第二十二條 市國有房產管理部門應當建立完整統一的公共租賃住房建設和住房籌集，以及承租人輪候、配租和使用等運營管理信息系統。
第二十三條 經核準獲得承租資格的承租人，由市住房保障主管部門轉至市國有房產管理部門進行輪候配租。市國有房產管理部門應當根據房源數量、輪候配租戶數、承租資格核準時間制定公共租賃住房配租選房方案并統一組織選房，選房方案向社會公布。
承租人包括公共租賃住房的申請人及其家庭成員。
第二十四條 承租人按照公共租賃住房選房方案選定承租房號后，領取《公共租賃住房配租確認書》，并在市國有房產管理部門發出入住通知之日起30日內，與市國有房產管理部門簽訂《福州市五城區公共租賃住房租賃合同》。
市國有房產管理部門應當在租賃合同簽訂后20個工作日內匯總選房配租結果，報市住房保障主管部門備案。
第二十五條 承租人未按時前往選房或選房后未按時簽訂租賃合同的，視為自動放棄承租資格，其配租資格取消，并自選房之日起2年內不得再申請公共租賃住房。
第二十六條 公共租賃住房的配租標準按照申請家庭人口確定為：一人戶配租45平方米戶(套)型，二人戶配租55平方米戶(套)型，三人以上(含三人)配租65平方米戶(套)型。
第五章 租賃管理
第二十七條 《福州市五城區公共租賃住房租賃合同》為格式合同，合同有效期一般為3年。在合同有效期限內，承租人可以提前終止租賃合同。
第二十八條 承租人應當愛護并合理使用房屋及附屬設施，不得擅自對房屋進行裝修。因使用不當、擅自裝修造成房屋或附屬設施損壞的，應當負責修
復或賠償并按合同約定支付違約金。
第二十九條 公共租賃住房租金實行政府定價，租金水平以保證正常運營和維修管理為原則，并實行動態調整，具體標準由市價格主管部門會同市住房保障、財政、國有房產管理、房產登記等部門核定后，報市政府批準執行。
國家、省級相關部門對公共租賃住房租金標準及定價原則有新規定的，按新規定執行。
在市本級建立住房公積金賬戶的承租人，可以向市住房公積金管理中心申請支取住房公積金用于支付租金。
第三十條 集中建設的公共租賃住房小區，市國有房產管理部門應當聘請有資質的物業服務企業進行物業服務，物業服務費不得超出政府公布的普通住宅小區物業服務指導性收費標準。
物業服務企業應當按照本辦法、物業服務委托合同和其他公共租賃住房管理的相關規定履行對承租人合法使用房屋及其他行為規范的指導、勸告義務，并定期向市國有房產管理部門報告。
第三十一條 公共租賃住房公共部分的修繕維護、設備維修更新、改造和相關管理費用，以及房屋空置期間產生的物業服務等費用由市國有房產管理部門承擔，列入當年財政預算。
第三十二條 承租人租賃期滿或解除租賃關系的，應當退出公共租賃住房。
租賃期滿需要續租的，應當在合同期滿3個月前按本辦法規定重新申請。經審核符合條件的，重新簽訂租賃合同，租金按重新簽約時政府公布的租金標準執行，承租人最多只能續簽一次租賃合同。
第三十三條 租賃期間因原承租人去世、離異、服刑等原因需要對承租人進行變更的，由承租家庭確定一名具備完全民事行為能力的家庭成員(須為申請家庭成員之一)向市國有房產管理部門申請變更。
第三十四條 承租人有下列行為之一的，應當退回公共租賃住房：
(一)轉借、轉租或者擅自調換所承租公共租賃住房的;
(二)改變所承租公共租賃住房用途的;
(三)破壞或者擅自裝修所承租公共租賃住房，拒不恢復原狀的;
(四)在公共租賃住房內從事違法活動的;
(五)無正當理由連續6個月以上閑置公共租賃住房的;
(六)累計6個月以上拖欠租金的。
市國有房產管理部門應當對承租人使用公共租賃住房的情況進行巡查，發現有違反租賃合同約定的行為，應當及時依法處理或者向有關部門報告。
第三十五條 承租人有下列情形之一的，應當騰退公共租賃住房：
(一)提出續租申請但經審核不符合續租條件的;
(二)租賃期內，通過購買、受贈、繼承等方式獲得其他住房并不再符合公共租賃住房配租條件的;
(三)申請其他保障性住房保障資格的。
承租人有前款規定情形之一的，市國有房產管理部門應當為其安排合理的搬遷期，搬遷期內租金按照合同約定的租金數額繳納。
搬遷期滿不騰退公共租賃住房，承租人確無其他住房的，應當按照市場價格繳納租金;承租人有其他住房的，可以向人民法院提起訴訟，要求承租人騰退公共租賃住房。
第三十六條 列入公共租賃住房保障的家庭應當從資格登記的次年起每年年末前向居住地街道辦事處(鎮政府)如實申報家庭收入、財產、人口及住房變動情況。街道辦事處(鎮政府)要建立申報檔案。對申報情況不再符合保障標準的家庭，各街道辦事處(鎮政府)、各區住房保障部門和區民政部門按照本辦法第十九條、第二十條的程序進行審查后，由區住房保障部門匯總上報市國有房產管理部門。
市國有房產管理部門對各區住房保障部門匯總上報的相關情況進行調查核實，對不再符合相應保障條件或因家庭人口結構發生變化需要對保障標準作出調整的，市國有房產管理部門應將核查結果及處理建議報市住房保障主管部門，由市住房保障主管部門會同有關部門召開聯席會議進行認定。經聯席會議認定不再符合保障條件的家庭，由市住房保障主管部門取消保障資格，并由市國有房產管理部門與其解除租賃合同;經聯席會議認定需要調整保障標準的，由市國有房產管理部門予以調整。
第三十七條 房地產經紀機構及其經紀人員不得提供公共租賃住房出租、轉租、出售等經紀業務。
第六章 法律責任
第三十八條 申請人以申報不實、提供虛假材料等手段，登記為輪候對象或者承租公共租賃住房的，由市住房保障主管部門處以1000元以下罰款，記入公共租賃住房管理檔案;登記為輪候對象的，取消其登記;已承租公共租賃住房的，責令限期退回所承租公共租賃住房，并按市場價格補繳租金，逾期不退回的，可以依法申請人民法院強制執行，承租人自退回公共租賃住房之日起五年內不得再次申請公共租賃住房。
第三十九條 為申請人出具不實證明材料的，由有關部門對直接出具不實證明材料的單位負責人及直接責任人依法依紀追究責任。
第四十條 房地產中介機構為公共租賃住房承租人接受委托轉讓、出租或者轉租的，由相關部門對房地產中介機構依法處理。
第四十一條 政府相關部門的工作人員在公共租賃住房規劃、計劃、建設、分配、使用和管理過程中玩忽職守的，要依法依紀追究責任。
第七章 附則
第四十二條 公共租賃住房應當按照規定辦理產權的總登記，不得辦理分戶登記，也不能改變房屋用途和上市交易。任何單位不得以出租、出售等名義變相進行實物分房。
第四十三條 在外來務工人員集中的開發區和工業園區，應當按照集約用地原則，統籌安排公共租賃住房等保障性住房建設用地。
第四十四條 鼓勵民營企業、民間資本參與公共租賃住房建設，凡列為保障性安居工程建設計劃的項目，應享受與政府投資的保障性安居工程項目同等的政策，可以按規定標準享受中央與省級保障性安居工程建設補助資金，并享受國家針對保障性安居工程建設項目明確的各項優惠政策。
公共租賃住房項目可以規劃建設配套商業服務設施，統一管理經營。
第三條公有租賃住房堅持“市場價、明補貼、有期限”和“輪候租賃、契約管理、只租不售”的原則。
第四條市房產管理局是本市公有租賃住房的行政主管部門，負責公有租賃住房政策制定、房源計劃安排和租賃日常管理等工作。
市政府成立公有租賃住房審核領導小組，負責公有租賃住房申請對象的審核工作。
市各有關單位按照本部門職責分工，協助做好公有租賃住房的相關工作。
第五條公有租賃住房供應范圍（以下簡稱供應范圍）為本市**江街道辦事處、經濟開發區（新城東辦事處除外）、臨港新城港口辦事處管轄區域。
第六條公有租賃住房的承租對象為未納入廉租住房和經濟適用住房保障范圍，短期內又無力購買商品房改善住房條件的下列人員：
（一）經市人事局批準引進的具有碩士學位以上或具有高級職稱的“雙高”人才，以及具有本科(含本科)以上學歷且具有中級以上職稱的急需緊缺人才；
（二）具有本科以上學歷的教師、醫務工作者；
（三）軍隊轉業干部。
第七條申請公有租賃住房，應當同時具備下列條件：
（一）申請人具有供應范圍內的城鎮戶籍；
（二）申請人及共同申請人在本市不擁有任何自有形式的住房和建房用地，在本市未享受任何房改優惠政策；
（三）申請人已在供應范圍內用人單位工作（正式編制且在崗）且已經市人事局正式辦理引進或調配手續；
（四）用人單位在短期內確實無力解決住房。
共同申請人是指申請人的配偶及未成年子女。
自有形式的住房包括集資房、安居房、房改房、經濟適用住房、拆遷安置房、商品房、自建私房、共有產權房及已通過交易轉移的住房等。
第八條申請公有租賃住房，必須提供下列材料：
（一）《**市公有租賃住房承租申請表》；
（二）申請人及共同申請的家庭成員身份證、戶口簿、結婚證原件及復印件；離異的，需提供離婚證、離婚協議書或相關法律文書；喪偶的，需提供相關資料；未婚的，由戶口所在地民政部門開具證明；
（三）申請人及共同申請的家庭成員戶口所在地房屋以及其他房屋的產權證或租賃合同等原件及復印件；屬集體戶口，由用人單位出具住房證明；
（四）經有關部門確認的學歷（學位）、專業技術職務任職資格等相關證件原件及復印件；
（五）人事關系或與用人單位簽訂的勞動（聘用）合同等證明材料；
（六）用人單位營業執照或組織機構代碼證原件及復印件；
（七）其它需要提供的材料。
第九條申請公有租賃住房的程序：
（一）登記。申請人向用人單位提出書面申請并提供相關證明材料，經用人單位審查，主管部門初審蓋章，報市人事局對申請對象的資格認定后，由用人單位將相關材料統一送市房產管理局，符合申請條件的，予以登記；不符合申請條件或材料不齊全的，不予登記并退回材料。
（二）核實。市房產管理局對申請人及共同申請人住房情況及相關證明材料進行調查核實。
（三）審核。市公有租賃住房審核領導小組對申請材料進行審核，對不符合規定條件的申請對象，取消其申請資格。
（四）公示。審核后符合申請條件的，由市房產管理局在**房產信息網上公示；用人單位在單位內進行公示，公示期為10天。
公示后有投訴舉報的，市房產管理局會同有關部門進行調查、核實；對不符合規定條件的申請對象，取消其申請資格。
（五）核準。對公示無異議或對投訴舉報經查證不屬實的，由市房產管理局核發《**市公有租賃住房承租核準通知書》。
第十條公有租賃住房實行統一輪候配租制度，但申請人屬具有高級職稱的，經市人事局審批同意后，可優先直接配租。
第十一條申請人持《**市公有租賃住房承租核準通知書》在規定時間內到市公房管理中心簽訂包含用人單位、租住人員和市公房管理中心三方的《**市公有租賃住房租賃協議》，辦理入住手續。逾期不辦理的，視為自動放棄資格。
第十二條公有租賃住房采用先按市場租金全額收取，再按規定給予租金補貼的方式進行。
租金補貼為公有租賃住房補貼建筑面積（以下簡稱補貼面積）與建筑面積每平方米租金補貼標準（簡稱租金補貼標準）的乘積。
補貼面積按申請人及共同申請人在供應范圍內的城鎮戶籍人口核定，標準為：單人戶25平方米；二人戶40平方米；三人戶50平方米；四人以上戶（含四人）60平方米。租金補貼標準為市場租金的30%。
第十三條公有租賃住房租金按承租的公有租賃住房建筑面積計算。申請人承租的公有租賃住房建筑面積低于補貼面積的，其差額部分不再給予補貼。
承租人須及時繳納租金，首次入住時先繳納六個月租金，之后每六個月繳納一次。
租金補貼由市公房管理中心結算給用人單位，再由用人單位發放給承租人，租金補貼每半年結算一次。
第十四條公有租賃住房租賃合同一般為三年，最長不超過五年，在合同期限內有能力購買商品房的，鼓勵其自行解決住房。合同期滿時承租人應騰退住房，如確實需要繼續租住的，應在合同期滿前三個月提出申請，經審核后再續簽租賃合同，不再發放租金補貼。
第十五條承租期間發生的水、電、燃氣、有線電視、電信、衛生、物業管理等費用均由承租人承擔，并自行負責繳納。
第十六條市公房管理中心必須保證交付承租人使用的公有租賃住房及其各項設備能夠正常使用。在收回房屋時，市公房管理中心應做好檢查回收工作，確保回收的公有租賃住房及其設備功能正常。
第十七條公有租賃住房不得遷入戶籍。
承租人應妥善保護、合理使用房屋及其設備，若因使用不當或人為原因造成房屋及其設備的損壞，承租人應負責修復并依法承擔相關費用。承租人拒不履行修繕義務的，市公房管理中心可組織修繕，費用由市公房管理中心依法向承租人或用人單位追繳。
第十八條申請人及配偶必須在承租的公有租賃住房退出后，才能按房改政策申領住房貨幣化補貼。
第十九條承租人不再租賃公有租賃住房或不再符合租賃條件的，承租人應主動按以下程序退出公有租賃住房：
（一）申報。承租人向市公房管理中心提出書面申請；
（二）簽訂協議。由市公房管理中心與承租人、用人單位共同簽訂《**市公有租賃住房退房協議》，終止租賃關系；
（三）退出房屋。承租人應在協議規定時間內騰退公有租賃住房，繳清水、電、有線電視、物業管理及其它應由承租人承擔的費用；
（四）結算。退房后市公房管理中心與承租人對租金等進行結算。租金結算至退出公有租賃住房的當月月底。
第二十條有下列情形之一的，由市公房管理中心終止租賃合同、收回已配租的公有租賃住房，停止發放租金補貼、追回從不符合條件當月起已發放的租金補貼。承租人退出住房時，應按市場租金標準向市公房管理中心繳交應退出住房當月至退出住房之月的租金：
（一）承租人由單位或個人已解決住房的；
（二）調離本市、辭職、辭退、自動離職的；
（三）轉租、轉借、調換或改變房屋用途的；
（四）無正當理由，連續一個月未居住的；
（五）損壞或擅自拆改房屋結構及附屬設施，拒絕修復的；
（六）弄虛作假，偽造證書，隱瞞住房及其他相關情況騙租的；
（七）有其他違反租賃協議行為的。
第二十一條用人單位應當定期向市人事局、市房產管理局報告公有租賃住房使用情況。
市房產管理局應會同市人事局等部門定期對公有租賃住房的管理和使用情況進行監督檢查。
第二十二條應退出公有租賃住房但暫時無法退出的，經市房管局批準可給予1個月的過渡期，過渡期從解除租賃合同之日起開始計算。過渡期內公有租賃住房租金按市場租金計收，不再發放租金補貼。
過渡期滿，承租人拒不退出公有租賃住房的，市房產管理局可依法申請人民法院強制搬遷。
第二條保障性住房后期管理，指建設完成的保障性住房（主要包括廉租住房、公共租賃住房、經濟適用住房、限價商品住房等）移交、租賃、進住等環節以及入住后的管理工作，包括物業管理、資格動態管理和其它相關管理。
第三條本市城市區范圍內的廉租住房、公共租賃住房、經濟適用住房、限價商品住房的后期管理工作，遵循本辦法。
第四條保障性住房的后期管理工作堅持誰所有、誰管理的原則。
第五條市住房保障和房產管理局負責組織本市保障性住房的后期管理工作。
市城鄉規劃、財政、城鄉建設、物價、民政、人力資源和社會保障、公安和各區街道辦事處（鄉鎮人民政府）等有關部門各司其職，共同做好保障性住房的后期管理工作。
第二章移交與配租
第六條保障性住房竣工后，由建設單位分別移交給投資建設的住房保障和房產管理部門、企事業單位或其委托的單位管理，并辦理確權手續。
第七條廉租住房和公共租賃住房實行租賃制。符合保障性住房保障條件的保障對象與住房保障和房產管理部門（或其委托的單位）簽訂市廉租住房（公共租賃住房）租賃合同》方可入住。
第八條符合廉租住房保障條件的保障對象，按照《市廉租住房保障對象評分排序實施細則打分排序，按順序分配房源。
符合公共租賃住房保障條件的新就業職工和來秦務工人員的配租，由市廉租住房和經濟適用住房管理中心區住房保障和房產管理部門，按照申請順序安排房源。
第九條經濟適用住房和限價商品住房的分配按照相關規定執行。
第十條承租人應按時交納租金及相關費用。
（一）廉租住房租金按政府批準的租金標準執行，人均面積超標部分按市場租金標準執行。
（二）公共租賃住房租金按照不同的產權性質，實施差別化收取。具有政府產權的公共租賃住房，按照政府公布的租金標準收取。其他產權的公共租賃住房由產權單位經營，租金可以根據政府公布的租金標準適當浮動收取，但幅度不得超過10%
（三）承租人應自覺遵守保障性住房管理的各項規定，并按時交納物業服務費用，不得轉租、轉借。
（四）環衛費、水費、電費、燃氣費、取暖費、電話費、有線電視收視費等應由個人承擔的費用，由承租人按規定向有關部門交納。
第十一條對不按合同約定交納租金的承租人，通報承租人所在工作單位從其工資中劃扣；沒有工作單位的承租人可采取預交押金的辦法執行。
第三章續租與退出
第十二條租賃保障性住房必須簽訂租賃合同，合同應當約定租賃雙方當事人的權利和義務，并明確約定違約責任及其處罰措施。
第十三條每年第四季度，住房保障和房產管理部門會同民政部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）企事業單位及有關部門，對保障性住房實物配租家庭資格進行復核。
第十四條復核后符合保障性住房租賃條件的可以繼續承租至合同期滿；合同期滿時仍符合租賃條件并愿意繼續承租的應在合同期滿前3個月提出續租申請，并重新與住房保障和房產管理部門或委托單位簽訂租賃合同。
復核后不符合保障性住房租賃條件的應當退出租住的保障性住房。退出確有困難的經住房保障和房產管理部門同意，可以申請最長不超過6個月的延長租住期。延長期內，按同區域同類住房市場價格收取租金。
第十五條承租家庭有下列情況之一的解除租賃合同，收回承租的保障性租賃住房：
（一）采用虛報隱瞞戶籍、家庭人口、收入以及住房等欺騙方式取得承租保障性住房資格的
（二）承租家庭人均收入連續兩年超過當地城鎮居民最低生活保障標準的
（三）因家庭人數減少或住房面積增加，人均住房面積超出廉租住房政策確定的住房標準的
（四）擅自改變房屋用途、結構和設施設備或因使用不當導致房屋設施設備嚴重損壞的
（五）將承租的保障性住房轉租、轉借或擅自調換的
（六）承租人無正當理由連續六個月以上未在保障性住房居住的
（七）累計六個月不交納租金或物業服務費用的
（八）利用保障性住房進行違法活動的
（九）其他違反租賃合同行為的
第十六條承租人按規定退出或自愿退出保障性住房的退出時即時結清租金、物業服務費、環衛費、水費、電費、燃氣費、取暖費、電話費、有線電視收視費等應由個人承擔的費用。
第十七條經濟適用住房和限價商品住房轉讓，按照《市人民政府關于促進房地市場健康發展的若干意見》秦政〔〕196號）和《市限價商品住房管理辦法（試行）執行》。
第四章維修與管理
第十八條承租人要妥善使用保障性住房的各種設施設備并合理維護，如有損壞，要無條件賠償或恢復原狀。室內易損物品由承租人自行維修或更換。
第十九條出租人定期對出租的保障性住房及設施設備進行檢查和做必要的修繕，承租人應積極配合。對因承租人使用不當造成房屋及設施設備損壞的由承租人負責修復；對非承租人過錯造成損壞的承租人應書面要求出租人及時勘察并修繕。
第二十條政府投資建設的廉租住房和公共租賃住房的租金收入，按照政府非稅收入管理規定納入同級國庫，實行“收支兩條線”管理。廉租住房租金收入主要用于房屋的維護和管理支出，公共租賃住房租金收入用于償還公共租賃住房建設貸款，以及公共租賃住房維護、管理和投資補助。
第五章監督管理
第二十一條保障性住房實行動態巡查制度。巡查工作由產權單位或受委托單位具體實施，對承租家庭定期入戶巡查，發現違規行為，及時予以糾正，填寫巡查記錄，并記入住房保障誠信系統。
第二十二條對新就業和來秦務工的承租人，由用人單位向住房保障和房產管理部門提供承租人相關資料，配合做好巡查工作。
第二十三條承租人不得擅自對保障性住房進行二次裝修，改變原有使用功能和內部結構，不得在室外搭建任何建筑物、構筑物。
本市中低收入住房困難家庭(包括已通過廉租住房、經濟適用住房、限價商品住房資格審核尚在輪候的家庭以及其它住房困難家庭)。
如何申請：
1. 取得廉租住房、經濟適用住房、限價商品住房資格的家庭：無須再次申請，只要到戶籍所在地街道或鄉鎮住房保障管理部門登記。填寫《申請公共租賃住房輪候預先登記表》即可進入公共租賃住房輪候范圍。
2.三房輪候家庭外的其他住房困難家庭：如果要申請公共租賃房，相關的細則還在制定中，這些家庭可以通過先申請三房資格，以同時獲得公共租賃房的申請資格。
所需材料：
申請人身份證、三房審核備案通知單。
特別提示：
符合配租條件的家庭只能承租一套公共租賃住房。
優先配租對象：
其中符合廉租、經適、限價三房申請條件及家庭中有60歲(含)以上老人、患大病人員、殘疾人員、復轉軍人、優撫對象或屬重點工程拆遷的可優先配租。
配租制度：
公共租賃住房實行公開配租制度，由產權單位編制配租方案報住房保障管理部門核準后組織配租。
租賃期限：
1. 公共租賃房租賃期限最長為5年，合同期滿承租家庭應當退出住房。
2. 承租家庭需要續租的，應在合同期滿前3個月內提出申請，由產權單位會同相關單位復核，符合條件的續簽租賃合同;
2、具有本市市內六區、環城四區非農業戶籍，上年人均年收入3萬元(含)以下、人均財產11萬元(含)以下、人均住房建筑面積12平方米(含)以下且尚未享受其他住房保障政策的家庭(包括年滿18周歲及以上單人戶)。
厘清幾個概念
為了更加方便與科學地分析探討公共租賃住房資產流動性，有必要首先對公共租賃住房資產流動性等相關概念及標準，予以明確與科學的界定。
公共租賃住房資產流動性，即指公共租賃住房資產按照一定的價值標準，比如建設成本或者市場評估價值，依照對等價格或者一定比例溢價進行股權化且機構或者投資者購買股權后，其持有的資產股權可以隨時得到償付或者在不貶值的情況下銷售出去，即無損失狀態下迅速變現的能力。通常，資產的變現能力越強，所付成本越低，則流動性越強。
現行公共租賃住房政策體系，為更具實感和可操作性。以成都為例，涉及到公共租賃住房資產運營收益的相關政策體系及規定有：其一，公共租賃住房租金標準原則上按照市場租金的70%―80%確定，五城區及成都高新區年收入7萬元以下的家庭及年收入3.5萬元以下的個人按照市場租金的70%的標準，繳納公共租賃住房租金；年收入7萬元至10萬元的家庭及年收入3.5萬元至5萬元的個人按照市場租金的80%的標準，繳納公共租賃住房租金。其二，市場租金根據市場評估價格確定并公布。
鑒于目前對公共租賃住房資產流動性的判別沒有統一的標準，我們可以選擇銀行機構在進行資產融資租賃時的收益標準作為一個判別或參考標準。由于目前銀行機構開展資產融資租賃時，其收益標準的中值標準一般為8%的年靜態收益率，因而本文對流動性的判別標準即為靜態收益率8%。超過此標準即為流動性優，低于即為流動性差。
對成都一項目的測算及判別
本調研選取成都的一個公共租賃住房項目成都東錦瑞苑作為示范及標的，進行相關測算及判別。其具體的投資數據為：該項目總投資4.815億元，其中公共租賃住房建筑面積123618平方米，配套商業面積6950平方米，車庫5267平方米，其他配套4782平方米。
根據調查了解，周邊同類住房的租金標準為：住房14元/平方米?月，商業100元/平方米?月，車庫每個400元/月。在假設享受70%及80%租金群體各為50%的條件下，我們對該項目的靜態收益進行測算，其年度靜態收益為5%（詳見表1）。據此判斷，在現行政策體系下，公共租賃住房資產的流動性較差，難以吸引機構投資者或者其他投資者對其股份化的股權的投資。這樣的現實，明示了大量的公共租賃住房建成后，將沉淀大量的資金，不利于住房保障資金的循環利用。
激活的兩個方案
縱觀全國各地出臺的公共租賃住房管理辦法或者實施細則，在涉及公共租賃住房的租金標準時，幾乎都是按照市場租金的一定比例確定，總體上，沒有超過80%。故基本可以得出這樣一個結論，全國各地的公共租賃住房資產的流動性均不理想，使得大量投入的住房保障資金循環利用率較低，住房保障工作可持續性推進作用不足。因此，在住房保障工作需要持續推進的要求下，加強公共租賃住房資產的流動性問題研究，找到相應出路，提出相關政策措施，就顯得十分的必要。
依據相關的理論與實踐經驗，就增加公共租賃住房資產流動性而言，最根本的就是要提高其靜態收益率，使其能達到金融機構或者其他投資機構的心理（或合理的）收益標準。對此，一般可通過資產證化的方式，實現資產的流動，提高資產形成的原始資金的循環利用率。進一步地講，提高資產的靜態收益率，其核心在于確保資產的現金收益流及其水平。對此，可以考慮的方案有：
其一，調整公共租賃住房管理機制，實施市場化管理。將公共租賃住房項目實施市場主體化變革，并對公共租賃住房的承租家庭實行市場租金，政府根據保障對象的家庭收入情況，實行相應的租金補貼。根據這樣的思路，調整后的資產靜態收益率為6%（詳見表2）。由此可見，在現行政策體系下，資產流動性有一定提高，但是仍然不能滿足金融機構或者機構投資者的心理（或合理）投資判斷標準。
其二，在調整管理機制的同時擴大配套商業比例。按照10%的比例配建商業設施的情況下（同時其余情況不變），靜態投資收益率可達8%（詳見表3）。
政策建議
根據以上測算看出，在一定條件下，公共租賃住房資產是可以實現較好的流動性。為了更加順利地實現較好的公共租賃住房資產流動性，我們提出以下相關政策建議：
【項目】天津市2012年度哲學社會科學規劃課題“關于我市保障性住房后續管理問題研究”（項目編碼：TJGL12-014）階段性成果。
【中圖分類號】F8 【文獻標識碼】A
【文章編號】1007-4309（2013）03-0121-3
保障性安居工程建設是“十二五”期間滿足城鄉居民基本住房需求，完善中國住房保障體系，實現“居者有其屋”目標的核心工作?，F階段，中國保障房建設的關注焦點主要集中在如何通過加大保障房的增量供給，滿足保障房的現實需求。但相對而言，對于被保障人從保障房體系當中退出問題的關注程度還較低，相關政策也尚待完善。退出機制的運轉不暢導致存量保障房良性周轉效率低下，資源再配置體系失靈，間接加大了對于保障房增量供給的過度依賴和國家的財政負擔。因此，完善中國保障房退出政策是緩解保障房供需矛盾，節約社會資源，提高資源利用效率的關鍵。
一、現有保障房退出模式
現階段，中國保障房體系主要由經濟適用房、廉租房和公共租賃住房三部分組成，相關的退出政策主要體現在2007年頒布實施的《經濟適用房管理辦法》、2004年頒布實施的《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》和2012年頒布實施的《公共租賃住房管理辦法》，以及相關地方性法規之中。
經濟適用房的主要保障對象是家庭收入符合當地政府劃定的低收入家庭收入標準，且無房或現住房面積低于當地政府規定住房困難標準的城鎮居民。購買經濟適用房之后，購房人將擁有經濟適用房的有限產權。一般情況下，購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易。經濟適用房的現行退出模式主要有兩種：其一，政府回購，主要針對購買經濟適用房之后又購買其他住房的購房人，以及購買經濟適用住房滿5年，并補齊屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的購房人；其二，購房人擁有完全產權，主要針對按照政府所確定標準向政府交納土地收益等相關價款后的購房人?，F行經濟適用房退出路徑如圖1所示。
廉租房的主要保障對象是符合當地政府規定的住房困難的最低收入家庭，其保障方式以發放租賃住房補貼為主，實物配租、租金核減為輔。享受廉租房保障的承租人不擁有房屋的產權?！冻擎傋畹褪杖爰彝チ庾》抗芾磙k法》規定了六種住房保障機構收回廉租房的行為，可歸納為三種退出模式：其一，超出收入標準退出，即因家庭人均收入連續一年以上超出當地廉租住房政策確定的收入標準不再享受廉租房政策；其二，居住面積超出標準退出，即因家庭人數減少或住房面積增加導致的人均住房面積超出當地廉租住房政策確定的住房標準不再享受廉租房政策；其三，違規退出，即因將承租的廉租住房轉借、轉租，擅自改變房屋用途，未如實申報家庭收入、家庭人口及住房狀況不再享受廉租房政策?，F行廉租房退出路徑如圖2所示。
公共租賃住房的保障對象是經濟能力高于廉租房但低于經濟適用房的家庭，以及在當地穩定就業并達到一定年限的外來務工人員。與廉租房相似，公共租賃住房的承租人也不擁有房屋的產權。公共租賃住房現有三種退出模式：其一，以其他形式獲得住房退出，主要包括租賃期內承租或者承購其他保障性住房或者租賃期內通過購買、受贈、繼承等方式獲得其他住房；其二，期滿解約退出，即租期屆滿不在申請或者因收入水平增加不再符合續租條件的承租人；其三，違規退出，即因轉借、轉租或者擅自調換所承租公共租賃住房，改變所承租公共租賃住房用途，破壞或者擅自裝修所承租公共租賃住房，在公共租賃住房內從事違法活動及無正當理由連續6個月以上閑置而退出。現行公共租賃住房退出路徑如圖3所示。
二、保障房退出政策的現存問題
（一）“鼓勵性”退出條款導致“獎懶罰勤”。保障性住房是主要針對生活困難的低收入群體的臨時性住房保障措施，政策的根本還是應當鼓勵被保障人通過自身努力提高收入退出保障房體系，實現保障房的存量循環?，F行政策制定了相應的“鼓勵性”退出條款，如《經濟適用房管理辦法》和《公共租賃住房管理辦法》分別規定了被保障人購買其他住房之后，政府有權回購經濟適用房，或要求承租人騰退公共租賃住房?！冻擎傋畹褪杖爰彝チ庾》抗芾磙k法》也對家庭收入超標家庭須退出廉租房保障做出了詳盡規定。但是，現行“鼓勵性”退出條款最終將導致被保障人行為上的“逆向選擇”，客觀上產生“獎懶罰勤”的作用。也就是說，被保障人努力程度越高，退出福利保障的可能性就越高，其努力程度與自身實際被保障程度成反比?，F行政策可能導致兩個結果：被保障人要么放棄努力使自己長期停留在保障房福利體系之內，要么隱瞞真實收入或其他房產，免于退出保障房福利體系。
（二）“懲罰性”退出條款未能規避“道德風險”。所謂“道德風險”是指在信息不對稱條件下，契約的乙方（通常為人）利用其信息優勢采取契約的甲方（通常為委托人）無法觀測或監督的行動，導致甲方利益損失的現象?！暗赖嘛L險”是行為人基于逐利動機最大限度增進自身效用而損害他人利益的行動。在存在“道德風險”時，即使均衡是存在的，行為結果對于社會也是無效率的。為了避免被保障人“道德風險”行為的發生，現行廉租房和公共租賃住房政策都明確規定了“懲罰性”退出條款，經濟適用房政策也將違規出租等行為明確界定為違規。但關鍵問題是，即使被保障人的違規行為可被觀測和監督，但如果其成本超出住房保障機構能夠通過阻止被保障人違規行為所獲得的收益，那么，政府也完全可能基于成本考慮放棄監督行為。例如，2011年中國之聲相關報道顯示，北京市部分小區有將近7成經濟適用房被出租，租賃雙方僅僅過簽訂租住雙方協議便可完成經濟適用房出租行為。由于根本無需北京市建委備案，政府相關部門也就無從監管，只能任由被保障人“道德風險”行為的發生，造成住房保障資源的極大浪費。即使一種較好的情況，住房保障機構能夠通過監管發現被保障人的違規行為并迫使其退出保障體系，大量資源也會浪費在監管和后續訴訟過程中。因此，現行保障房所規定的違規退出模式在理論上是成立的，但在現實中是較難實現的。
（三）退出標準規定不明引致“租值耗散”?！白庵岛纳ⅰ笔侵副緛砭哂袃r值的資源或財產，由于產權安排不明，導致其價值下降并引起社會福利損失的經濟現象。從經濟學角度分析，保障房制度的本質是對資產進行的價格管制。其中，經濟適用房是對房屋售價的管制，廉租房和公共租賃住房是對房屋租金的管制。因此，經濟適用房購置價格必然低于市場出清條件下的均衡價格，均衡價格與管制價格之差就形成了經濟適用房的“非專有收入”。同理，廉租房或公共租賃住房的實付租金必然也低于市場出清條件下的均衡租金，二者之差就形成了廉租房或公共租賃住房的“非專有收入”?，F行保障房退出政策試圖對這部分“非專有收入”進行明晰界定，如《經濟適用房管理辦法》規定了對于購買期滿5年的經濟適用房，被保障人須按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關價款后取得完全產權。但是，在實際操作層面，須補足的價差標準如何界定并未形成統一標準。北京市和天津市經濟適用房管理辦法的退出條款規定：“購買經濟適用住房滿5年的，出售時應當按照屆時同地段普通商品住房和經濟適用住房差價的一定比例交納土地收益等價款”；上海市的退出條款規定：“原住房保障機構可以行使回購權，回購價格按照相同地段、質量的普通商品住房市場價確定，原住房保障機構決定不予回購的，房地產權利人方可向他人轉讓”。關鍵問題是，房屋價格具有不可比較性，即使是相同地段的住房由于朝向、樓層等方面的差異也是“一房一價”。因此，保障房退出時間點上的“普通商品住房”參照標準如何選擇，“一定比例”以多少為合適等關鍵問題都難以清晰劃定。當事雙方必然都想對這部分“非專有收入”進行爭奪：被保障人必然采用尋租等行為期望盡可能低估參照標的價格以占有更多“非專有收入”；住房保障機構如果沒有被尋租，也必然期望高估參照標的以保障自身權益。其結果將引致租值消散，進而產生福利損耗。
三、多元化退出模式的改革構想
保障房退出政策現存問題產生的根本原因在于其特殊的產權屬性。制度經濟學觀點認為，即使在完全競爭市場條件下，也只有在對產權進行明確界定后，市場配置資源的效力才能有效發揮。一旦產權被置于公共領域（公共物品問題），或部分被其他產權主體所占有（外部性問題），資源的配置機制就會失靈。正如前文分析，被保障人對經濟適用房僅擁有部分產權，剩余產權歸屬住房保障機構，且剩余產權的購買金額尚缺乏統一度量標準，從而為尋租行為的出現提供了空間。租賃廉租房和公共租賃住房的被保障人對承租住房無任何產權，基于逐利的行為動機自然傾向于對于承租住房的過度甚至損害性使用。并且，基于信息不對稱和交易成本等考慮，住房保障機構也很難做到對被保障人行為的完全監管。因此，問題的解決可從產權視角著手，通過建立多元化的保障房退出模式實現保障房產權的合理讓渡，最終實現住房保障機構與被保障人之間關系上的激勵相容。
（一）經濟適用房多元化退出模式的改革構想。經濟適用房退出模式改革的基本構想是在將經濟適用房產權進行等額劃分基礎上，以經濟適用房建設開發成本為最低產權支付點，通過容許被保障人在特定時間范圍內根據自身實際通過逐步購買房屋剩余產權形式，實現經濟適用房產權由住房保障機構到被保障人的逐步讓渡。被保障人擁有完全產權后，經濟適用房性質自動轉化為普通商品房，可自由上市流通。
例如，某套經濟適用房的建設開發成本為T，開發當期同地段商品房的售價為S，必然存在S>T。以m（如1萬元）作為產權分割基準，則該套經濟適用房的產權被分割為■等份。被保障人至少需要支付該房屋的建設開發成本T，才能夠獲得房屋的居住權。當然，被保障人亦可支付一個大于的購買價格T′（T≤T′≤S），T′越大，被保障人擁有的產權份額就越高。對于一個首次支付購房款的經濟適用房被保障人，剩余的■部分產權歸屬住房保障機構所有，此時的經濟適用房不能流通。被保障人可以選擇不同的分期付款方式在不同的時間期限內購買剩余產權，每年支付金額越高，獲取完全產權的時間就越短。
如圖4所示，線①表示被保障人初始支付了一個高于經濟適用房建設開發成本的房款，并且之后每年支付一個較高的分期付款金額，可在較短時間內獲得經濟適用房的完全產權。線②意味著被保障人支付了一個與線①一樣的初始房款，但之后每年支付一個較低的分期付款金額，將在稍長的時間內獲得完全產權。線③意味著被保障人選擇在支付初始房款之后延遲t年開始支付剩余房款，將在更長的時間內才能獲得完全產權。線④意味著被保障人僅支付了最低的經濟適用房建設開發成本，并延遲t年開始分期支付剩余房款購買剩余產權，將在相當長的時間內獲得完全產權。線⑤意味著被保障人僅選擇支付最低的建設開發成本T，并不再支付剩余房款，將不能獲得經濟適用房的完全產權，也就不能轉化為商品住房進行流轉。
被保障人可依據自身實際，自由選擇經濟適用房完全產權獲取方式。同時，由于完全產權價值在購房之初已明確，且通過產權分割和被保障人自身選擇將產權關系在被保障人和住房保障機構之間予以清晰界定，因退出標準規定不明導致的“租值消散”問題可有效解決。同時，住房保障機構獲取的經濟適用房產權讓渡收益可作為新建保障房的資金來源，間接實現了存量資源的有效流轉。
（二）廉租房和公共租賃住房多元化退出模式的改革構想。廉租房和公共租賃住房退出政策改革的基本構想是設計多元化租金支付模式，解決房屋供需雙方由于激勵不相容而產生的“獎懶罰勤”和“道德風險”問題。具體來講，對于生活確實困難且未來亦無改善可能的被保障人，將繼續維持原有廉租房政策。除特殊原因，其租賃的廉租房將不產生退出問題。對于具有一定現期或即期支付能力的廉租房和公共租賃住房被保障人，可借鑒融資租賃模式，設計多元化的租金支付標準和退出模式供被保障人選擇。被保障人選擇的支付租金越高，其獲得租住住房完全產權的年限也就越短。
例如，保障機構以S的金額收購某套住房作為公共租賃住房的房源。對于生活確實困難的被保障人可選擇支付最低租金H，H大致相當于當前廉租房或公共租賃住房的一般租金。此時，被保障人將不能獲得承租住房的任何產權。對于具有一定支付能力的被保障人，亦可選擇高于H的租金L，其可在第■年獲得房屋的完全產權。該被保障人如果選擇支付租金nH（n>1），則其可提前■年獲得承租住房的完全產權。
多元化的租金支付模式使得被保障人自身利益與承租住房的使用行為緊密結合，即可緩解被保障人因產權不明導致的“道德風險”，也可減少現有退出政策所引致的“獎懶罰勤”現象。同時，由于多元化退出模式下住房保障機構收取的租金高于現行政策租金收益，也可在一定程度上緩解保障房建設資金不足問題。
本質上講，多元化的廉租房和公共租賃住房租金支付和多元化的經濟適用房購買模式都是以激勵相容為目標，以明確房屋產權為手段的保障房退出模式的改革。在完善房屋的折舊、資金的時間成本、多元化退出模式之間的轉換等細節工作的基礎上，輔之以其他相關政策配合，可有效提高保障房退出效率，進一步實現存量資源的優化利用。
【參考文獻】
公租房即公共租賃住房，是國家針對購房困難群體設立的住房保障制度。申請居住公租房的個人及家庭，通常需要提供經濟困難證明、無住房證明等資料后，才能依照程序進行申請。
法律依據：
《公共租賃住房管理辦法》第三條
本辦法所稱公共租賃住房，是指限定建設標準和租金水平，面向符合規定條件的城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員出租的保障性住房。
（來源：文章屋網 ）
近年來，我市大力推進住房保障工作，積極解決低收入家庭住房困難問題，不斷改善城市居民居住條件，取得了明顯成效。但部分中等偏下收入家庭住房問題仍然比較突出，單身職工及外來務工人員居住條件也亟需改善。公共租賃住房是由政府投資建設（籌集）或政策支持其它機構投資建設（籌集），限定建設標準和準入條件，以低于市場水平的租賃價格，面向中等偏下收入住房困難家庭和特殊群體出租的保障性住房。加快發展公共租賃住房工作是完善住房供應體系、培育住房租賃市場、滿足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要舉措，是引導城鎮居民合理住房消費、調整房地產市場供應結構的必然要求。各級各有關部門要充分認識加快發展租賃住房工作的重要意義，站在改善民生、促進社會和諧的高度，精心組織，加大投入，積極穩妥地推進公共租賃住房建設工作。
二、總體要求和基本原則
（一）總體要求。以科學發展觀為指導，以逐步滿足城市中等偏下收入家庭及其他特殊群體的基本住房需求為目標，積極探索和創新公共租賃住房建設和運營機制，把發展公共租賃住房與保障和改善民生、促進城市發展、提升城市綜合競爭力、構建和諧社會結合起來，以主城區、新城區建設為重點，加快推進公共租賃住房建設，進一步完善住房保障體系，滿足不同保障對象需求。
（二）基本原則。
1、政府組織，社會參與。在加大政府對公共租賃住房投入的同時，在用地、稅收、金融等方面給予政策支持，鼓勵事業單位、大專院校、開發區及產業園區和各類企業等社會力量參與保障性住房建設，統籌多方資源，形成全社會共同支持、參與公共租賃住房建設的良好氛圍。
2、統籌規劃，合理布局。公共租賃住房發展應符合國民經濟和社會發展規劃、城市總體規劃和土地利用總體規劃，結合城市產業發展布局等情況，充分考慮居民就業和生活要求，安排在交通便捷、生活配套設施完善的區域。
3、科學安排，分步實施。在摸清公共租賃住房需求底數的基礎上，科學制訂公共租賃住房發展規劃和年度計劃，并納入“十二五”住房保障規劃，實行一次規劃，分步組織實施。
三、認真做好規劃建設工作
（一）制定公共租賃住房發展規劃。市住建委、房管中心會同市發改委、財政局、國土局、開發區等部門，根據國民經濟和社會發展規劃、城市總體規劃和土地利用總體規劃，綜合考慮我市資源環境承載能力、產業政策、人口政策和人才政策，以及公共租賃住房的總體需求和布局要求，制定公共租賃住房發展規劃和年度實施計劃，明確規劃期內的建設規模、土地供應計劃和資金安排。
（二）科學規劃公共租賃住房布局。按照我市城市總體規劃、城市發展趨勢、產業布局、中等偏下收入住房困難家庭分布以及明水經濟開發區鼓勵創業人才政策，充分考慮供應對象的就業、生活要求以及公共服務設施配套情況，規劃確定在交通技校西側、經十東路以北、重汽西側、膠濟鐵路以北、電廠東側、南澗溪北側、環衛中心東側等七個地塊建設公共租賃住房。今年首先在交通技校西側地塊建設1000套公共租賃住房，重點面向開發區用工單位和園區就業人員出租。
（三）明確公共租賃住房建設標準。成套住房套型建筑面積控制在60平方米以內；集體宿舍人均面積不低于5平方米。公共租賃住房建筑設計要符合國家和省市有關建筑標準、規范和規定，要積極推廣應用成熟適用的新技術、新工藝、新材料、新設備，并進行一次性簡易裝修，配置必要的生活設施。同時，公共租賃住房小區同步規劃配套商業服務、社區服務中心、文化健身廣場等公共設施。
四、落實相關政策
（一）明確建設用地政策。公共租賃住房建設用地要在土地供應計劃中優先安排，重點保障，并納入土地利用年度計劃和住房保障規劃年度實施計劃，在申報年度用地指標時單獨列出，優先安排。政府投資建設的公共租賃住房建設用地，采取行政劃撥方式供應。
（二）落實稅費減免政策。認真落實國家關于支持公共租賃住房建設和運營有關稅收優惠政策，對公共租賃住房建設、買賣、經營等環節涉及的城鎮土地使用稅、土地增值稅、契稅、印花稅、營業稅、房產稅等按有關規定予以減免，按規定免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金。
（三）鼓勵社會參與。支持駐省和市直單位在自用存量土地內按政策、規劃及需求建設公共租賃住房；鼓勵大專院校、開發區及產業園區和各類企業等社會力量參與公共租賃住房建設。社會組織建設公共租賃住房的，可利用自用土地，自籌資金進行建設，也可由政府提供土地，社會組織投資，通過合作方式建設。利用自用土地建設公共租賃住房，土地性質原為劃撥的，暫不改變使用性質；原為出讓的，不再繳納用地差價。政府與社會組織合作建設的，產權共有，按投資比例明確產權份額。凡社會組織建設的公共租賃住房，經市住房保障工作領導小組辦公室認定后，享受行政事業性收費和政府性基金的減免政策；建設和運營管理方面涉及的稅費享受國家有關稅收優惠。社會組織參與建設公共租賃住房的具體辦法參照《市人民政府辦公廳關于印發市社會組織建設公共租賃住房暫行規定的通知》要求執行。
（四）實行配建制度。對新建商品住宅項目，根據規模、區位、性質，按照不同比例配建公共租賃住房，建成后由政府回購或回收，產權歸政府所有。
（五）收購既有住宅。收購、轉換、改造一批不違反城市規劃、建筑質量合格、設施配套相對齊全的既有住宅，轉化為公共租賃住房。
（六）完善審批程序。開辟公共租賃住房建設項目審批“綠色通道”，相關審批部門要明確審批承諾時限，減少審批環節，提高工作效率。涉及多部門審核審批的，由市住房保障工作領導小組辦公室協調相關部門采取現場聯合辦公的方式，統一辦理開工建設相關手續。市住房保障工作領導小組批準的公共租賃住房項目，相關部門要主動服務，特事特辦，確保開工日期并及時完善相關手續。
五、規范公共租賃住房管理
（一）明確租金標準。公共租賃住房租金實行政府指導價。租金基準價格和浮動幅度由市發改委、物價局會同市住建委、財政局、房管中心制定，報市政府批準后執行。公共租賃住房租金標準原則上不高于當地市場平均租金的70%。
（二）規范租賃管理。市住建委、房管中心要統一制定公共租賃住房租賃合同，租賃合同應當載明租金標準及支付方式、租賃期限、物業服務費繳納、退出約定、違約責任等事項，并會同相關部門制定公共租賃住房后期管理規定，規范公共租賃住房后期管理工作。公共租賃住房1次租賃期限最長4年，續租須在合同期滿前3個月提出申請。單身職工租賃期限由其申請單位根據勞動（聘用）合同年限等因素確定。承租人拖欠租金和其他相關費用的，市住建委、房管中心負責通報其所在單位從其工資收入中直接劃扣。
（三）加強動態管理。市住建委、房管中心要建立公共租賃住房動態管理機制，對公共租賃住房承租資格每2年審查1次，對承租家庭及承租單位定期進行走訪、抽查，及時發現和掌握承租家庭及承租單位的各種變動情況，對違規行為根據相關規定及時糾正或處理。對承租人違反合同約定的，出租人應解除租賃合同，收回公共租賃住房，并載入承租人個人誠信檔案，該承租人5年內不得申請任何一種保障性住房。承租人不能按時退出公共租賃住房的，經市住建委、房管中心批準，可給予3個月的過渡期，過渡期內按合同簽訂時的市場租金收繳房租;承租人在過渡期滿后拒不退出的，市住建委、房管中心可依法申請人民法院強制執行，此期間按合同簽訂時的市場租金上浮50%收繳房租。
（四）完善檔案管理。各級各部門各有關單位要建立健全公共租賃住房檔案管理制度，做好紙質檔案和電子檔案收集、管理及利用工作，保證檔案數據完整、準確，并根據申請人變動情況及時變更住房檔案，實現檔案動態管理。
六、加強組織領導和監督管理
（一）加強組織領導。公共租賃住房建設工作在市住房保障工作領導小組的統一領導下組織實施。市住房保障工作領導小組在市房管中心下設辦公室，負責我市公共租賃住房的組織協調、建設管理、監督檢查等工作。為保障公共租賃住房建設工作順利推進，市政府成立國有獨資保障性住房投融資建設管理公司，隸屬市房屋管理服務中心，具體負責我市公共租賃住房的建設、管理、運營等工作。
（二）明確工作職責。市住建委、房管中心負責牽頭抓好公共租賃住房的建設管理工作，根據年度建設任務和目標，制定實施方案，加強對公共租賃住房工作的指導和監督。發改委、監察、財政、國土、稅務、金融、人社、工會、民政等有關部門按照各自職責分工，負責做好公共租賃住房規劃選址、項目立項、資金籌措、用地、稅費等優惠政策落實及供應對象收入、資產、住房情況審核等相關工作。要確保今年的建設項目，8月底前全部開工；今后每年10月底前提前謀劃下一年度建設規模，并做好項目規劃選址、立項、資金、土地供應和指標安排等工作。
（三）加強資金管理。政府投資建設的公共租賃住房租金收入全額繳入市財政，納入政府預算，實行收支兩條線管理。公共租賃住房建設貸款本金和利息由租賃收益及政府性資金償還。租金收入專項用于償還公共租賃住房貸款，以及公共租賃住房的維護、管理和投資補助。住房公積金支持保障性住房建設項目貸款按住房和城鄉建設部等7部委有關規定執行。市財政局會同市住建委、房管中心、監察局、審計局等部門制定專項資金使用管理辦法，切實加強建設（籌集）資金撥付、使用、核算及各項管理費用的監管。
公租房可以到本地房管局或街道、鄉鎮人民政府住房保障窗口申請公租房。本地區的房管公眾號，房管局網站，也可以進行咨詢，可以得到明確的信息。公租房的申請首先要滿足條件（一）在本地無住房或者住房面積低于規定標準；（二）收入、財產低于規定標準；（三）申請人為外來務工人員的，在本地穩定就業達到規定年限。這是最基本的條件，但是每個地區的具體條件不一樣，根據各地方情況調整的。公租房的申請首先要確定自己確實滿足條件，其次準備各種材料的原件及復印件，比如身份證，戶口本，房產證，工資條，等等。材料準備好之后需要到房管局或者相應的街道社區填寫申請書，進入初審，初審之后，還有復審，審核通過后會有通知。
法律依據：《公共租賃住房管理辦法》第七條申請公共租賃住房，應當符合以下條件：（一）在本地無住房或者住房面積低于規定標準；（二）收入、財產低于規定標準；（三）申請人為外來務工人員的，在本地穩定就業達到規定年限。具體條件由直轄市和市、縣級人民政府住房保障主管部門根據本地區實際情況確定，報本級人民政府批準后實施并向社會公布。
（來源：文章屋網 ）
合租是一種與群租相似的租賃方式，即兩個或兩個以上個人（家庭）租住于一套房屋內。而群租區別于合租的主要標準是群租改變了原房屋結構，如一套三室一廳的房屋，三個房間分別有三個承租者居住，即使客廳還有第四個承租者居住，只要不采用物理設施對客廳進行分割形成密閉房間，也可以從寬認定為合租。如果對客廳或者房間進行了分割，則一般認定為群租。
二、無錫新區群租的現狀及危害
無錫國家高新技術產業開發區（簡稱“無錫新區”）是無錫市的產業高地和經濟增長極，自1992年經國務院批準設立以來，管轄面積從當時的5.45平方公里發展到目前的220平方公里，戶籍人口由5.25萬人發展到2011年的32.28萬人，另有外來人口約35萬人。經濟的快速發展尤其是勞動力密集型產業的聚集，造成了外來人口在短期內大量涌入，群租現象也形成了相當規模，已在一定程度上成為社會治理難題。
2012年初新區房管部門對新區33個商品房住宅小區進行了初步調查摸底，約1300余戶房屋存在“群租”現象。而在實際治理過程中發現，離工業園區較近的單個商品房小區（如第一國際、瑞城花園、東鼎家園、華夏太陽城等）高峰時期都有300余戶存在群租現象。農居房小區的群租現象則更為嚴重，就筆者走訪的江溪街道新豐苑二社區，2000余套房屋有近一半用于出租，而其中至少40%存在群租現象。據該社區負責人介紹，類似群租現象在江溪坊前片區、梅村片區的農居房小區極為普遍。
由于“群租”不僅改變了房屋的使用功能，也遠遠超出了房屋的承載能力，存在多方面危害。
第一，影響生命安全。分隔墻所使用的材料多為可燃易燃性材料，且存在占用消防通道、破壞消防設施的現象，一旦發生火災，易引發群死群傷事件。同時承租人安全意識淡薄，私接電、氣現象嚴重，且屋內通風不暢，易造成火災和燃氣中毒。
第二，影響社會治安。群租屋內人員成分復雜，作息時間也不盡相同，偷盜案件頻發。有些人員半夜回家聲音嘈雜，不僅影響室友，也影響到鄰居的休息，時有室友或鄰里沖突的事件發生，小區內其他業主的投訴也連續不斷。
第三，影響小區衛生。由于房屋設計時是按照一戶設計，當人員過多時，容易造成衛生間的堵塞甚至污水外流。且承租人多為外來務工人員，部分人員素質不高，垃圾隨意堆放甚至“從天而降”，給小區的管理帶來很大困難。
三、群租現象的成因分析
群租不是某個地區的特有現象，在外來人口較為集中的大城市和工業園區都十分普遍。就無錫新區的調研情況看，其產生主要有如下原因。
1.根本原因：收入水平與房屋價格不匹配
近年來，房地產業快速發展，房屋價格不斷上升，工資收入水平的增長速度明顯低于房屋價格的上漲速度。2012年新區商品住宅均價6925元/平方米，房價的上升也帶動了房租價格的上漲，目前園區內業主出租一套120平方米的房屋價格在1200～1500元/月。2011年新區在崗職工平均工資3663元/月，調查中接觸到的群租人員可支配收入都在2000～2800元/月，每月可承受的住房支出在300～450元之間，即使是中小戶型房屋也無法獨立承擔房屋租金。盡管部分企業也提供了員工宿舍，但很多年輕人都需要一個相對私密的空間，合租或群租就成為必然選擇。
2.直接原因：信息不對稱導致“職業二房東”的產生
業主出租閑置房屋時一般都是整套出租，而收入水平較低的外來務工人員只有能力承租其中的一間，部分中介在分析市場供需矛盾后，先將整套房屋承租下來然后分間出租給承租人。部分非法中介為賺取差價，將房屋進行分割，如以1200元/月的價格將一套120平方米三室一廳的房屋承租后，將客廳分隔為2個房間，加上原有的3個房間，以300、350和400元的價格分別出租，可以收取1500～1800元的租金，每月賺取300～600元的差價，客廳大一點的則會隔成3個甚至更多房間，有的廚房也作為一個房間使用，從而賺取更多差價。對于收入較低的外來務工人員來講，房租價格是首要考慮因素。對于房屋業主來說，盡管房屋被分割且弄的較為破亂，但考慮到既不需要裝修等資金投入，又不要投入時間和精力進行招租，更不會出現租期空檔，只需定期向中介收取房租即可，因此這部分非法中介的出現迎合了業主和入住人員雙方的需求。這些非法中介嘗到甜頭后逐漸轉為“職業二房東”，既不需要營業場所和執照，也不需要投入多少資金，從中介機構獲取出租房源信息，并逐漸壟斷業主個人在小區內的房源信息，承租若干套房屋并進行分割出租，每年獲取不菲收益。同時，這些職業二房東逐漸形成一個群體，相互間調劑房源和承租人信息。目前很多小區在治理群租時，對“職業二房東”這個群體已有所顧忌。
3.制度原因：現行法規可操作性不強
目前，規范無錫市房屋租賃管理的法律法規主要是住建部2011年2月起施行的《商品房屋租賃管理辦法》和2008年10月起施行的《無錫市房屋租賃管理辦法》?！渡唐贩课葑赓U管理辦法》第8條、第14條對房屋租賃使用的面積要求和租賃登記備案做出了原則性規定?！稛o錫市房屋租賃管理辦法》對出租的要求進行了細化，規定住宅房屋出租必須具備基本的生活和安全設施，人均建筑面積不得低于12平方米；出租用于集體宿舍的房屋，人均建筑面積不得低于6平方米。對租賃登記備案的具體承辦部門和要件也進行了細化，同時第22條明確租賃房屋未辦理登記備案手續的，由房屋租賃行政主管部門責令限期辦理；逾期仍未辦理的，房屋租賃行政主管部門可以對住宅租賃當事人處以200元以上500元以下罰款。
住建部和無錫市頒布的辦法都明確了房產管理部門作為主管部門并具有處罰權，然而在具體執行過程中，出租和承租雙方都沒有積極性主動登記備案，市、區兩級房管部門都沒有足夠的管理和執法力量。同時，《無錫市房屋租賃管理辦法》還規定街道辦事處（鎮）設立的社區事務工作機構接受市（縣）、區房屋租賃行政主管部門的委托，負責本社區內房屋租賃的日常管理工作，而在筆者調研的社區中，各社區負責人都是有心無力，認為在群租現象十分普遍的情形下要徹底清理將是一個長期的過程，而期間因“損害”業主、職業二房東和承租人三方利益，很可能會影響小區穩定。在一些安置房小區，由于新區拆遷政策近幾年的變化較大，一些認為“吃了虧”的被拆遷人本就心存不滿，空置房屋的租金收入也是他們十分看重的收入來源，即使只是對他們的違規出租情況進行教育都可能引發矛盾，更談不上對他們進行強制管理或處罰。
4.政策原因：申請公租房的門檻偏高
2010年6月8日住建部等七部委《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》，鼓勵有條件的地區，可以將新就業職工和有穩定職業并在城市居住一定年限的外來務工人員納入保障范圍。2011年10月1日起施行的《無錫市公共租賃住房管理辦法》，細化規定了外來務工人員申請公共租賃住房應當具備的條件，除實際居住年限、勞動關系等規定外，最主要的一項是城市中等偏下收入住房困難家庭的認定標準。2012年無錫市政府公布的申請公租房保障標準為家庭人均可支配收入在2000元以下的無房家庭。2011年新區在崗職工平均工資3663元/月，外來務工人員月收入在2000元以下的很少。從公租房政策的執行情況來看，新區住房保障辦公室2011至2012年共籌集2250套房源作為公租房，可安排入住8000余人，但目前來申請公租房的單位基本都不符合政策要求。
四、群租治理的行動與成效
鑒于群租潛在的安全隱患和不穩定因素，無錫市政府和新區管委會都十分重視群租治理工作，并采取了以下措施。
第一，成立專門機構。新區管委會專門成立了由管委會分管領導為組長，房管、城管、公安、消防、各街道等部門為成員的新區“群租”綜合整治工作領導小組，建立了相應的工作機制，明確轄區范圍內商品房小區的“群租”由區房管局牽頭整治，拆遷安置房小區的“群租”由各街道牽頭整治。
第二，加強宣傳教育。2012年以來，新區房管局在小區公告欄、主出入口、樓宇內張貼通告，宣傳房屋租賃相關法律、法規以及安全用電、防火、防盜等相關知識，向相關業主和承租人發放《關于“群租”現象專項整治工作的告知書》和《給“群租”房租賃人的一封信》，勸導業主和承租人自覺抵制群租。通過一年多來的持續宣傳，“群租是違法的”這一概念已被普遍知曉和認可。在治理群租的過程中，現場的承租人也基本沒有抵制行為，有的甚至還很配合，只是向執法人員反映他們的苦衷和無奈。
第三，開展現場整治。2012年以來，新區房管局對轄區內的商品房小區進行了全面調查摸底，首先在群租現象最嚴重的第一國際小區進行了試點，對拒不自行整改的群租房屋違規分隔墻，恢復房屋原貌，起到了很好的震懾作用和示范效應，整治后第一國際小區的群租房數量也由365戶減少至190戶。之后又聯合相關部門對太湖花園等7個小區進行了12次現場整治，依法拆除了190余戶違規分隔墻。
第四，建立長效機制。一是倡導業主自主管理。小區社居委督促業主委員會在業主公約中增加禁止群租行為。二是建立巡查及協調機制，督促物業嚴格抓好小區出入口管理，嚴格監控群租房內的可疑裝修活動。社居委牽頭開展巡視管理，對于新增群租戶及時進行勸阻，拒不整改的收集相關信息報房管部門。
盡管新區房管部門投入了大量精力和人力，但整治效果并不理想。開展一次集中整治房管部門需要組織城管、公安、消防、街道、社區和物業等多個部門四五十名工作人員，現場整治時又存在不能強行破門而入的執法程序限制，因此整治主要是一種震懾作用，能實際打擊到的違法行為只占少數。連續多次整治未能有效制止群租現象蔓延，很多業主都存在觀望心態，“職業二房東”更是總結出一套應對策略，華夏太陽城等整治過的小區反彈現象也十分嚴重。
五、減少違法群租的思考
群租問題“久治不愈”，且有愈發嚴重之勢，若不采取有效措施，煤氣中毒致人死亡等惡性事件將難以避免。政府部門有必要重新審視當前的制度和政策，采取切實有效的措施來減少群租現象的蔓延和重大事故的發生。
第一，明確政策考量因素。保障公民的居住權是政府的基本職責。外來務工人員是當地開展經濟生產的重要勞動力支撐，尤其是在用工荒逐漸開始顯現的情況下，地方政府無論是從尊重人權的角度還是發展經濟的考慮，都應當更加重視外來務工人員的居住問題。同時，群租現象是經濟發展特定階段的產物，必將隨著產業結構的升級、住房保障制度的完善而逐步消失，因此群租治理是一項中短期工作，政府應充分整合利用現有資源，避免長期投入造成資源浪費。
第二，整合閑置房源信息鼓勵合租?！奥殬I二房東”的存在是群租現象蔓延的主要推手。房管部門可組織房產中介在社區設點，鼓勵業主將用于出租的房屋到社區登記，一方面中介企業可以為外來務工人員協調合租，另一方面也便于用工企業集中為員工解決居住房源。該措施既不損害出租方的利益，也有利于保障承租人的生命財產安全。如業主原來120平方米三室一廳的房屋租金為1200元/月，平均每個房間400元的價格由指定中介出租給承租人，業主的利益沒有減少，還有利于保持房屋的安全整潔，承租人盡管需付出會比群租多出50～100元的月租金，但居住環境明顯改善。
新區目前有拆遷安置房10萬套左右，按拆遷時每家兩套計算，除一套自住，保守估計也有3萬～4萬套用于出租。如果每套出租給2～3人居住，可解決6萬～10萬人的居住問題。算上閑置商品房，基本可以滿足低收入外來務工人員的居住需求。因此，由政府協調整合出租房源，去除“職業二房東”這個環節，是當前解決群租問題投入最少、見效最快的方法。
