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二、活動名稱 2011年涼州區“xx杯”旅游商品開發大賽
三、主辦單位 涼州區人民政府 涼州區旅游局 涼州區文體局 涼州區經貿局 涼州區廣播電視局 中國共青團涼州區委
四、協辦單位(待定)
五、組織機構 大賽設組委會，組委會下設評委組、辦公室。
組 長：張祥生
涼州區人民政府副區長
副組長：李吉仁
涼州區旅游局局長
趙繼洲
涼州區文體局局長
李長東
涼州區經貿局局長
楊新年
中國共青團涼州區委書記
陳德正
涼州區旅游局副局長 評委組：張祥生
涼州區人民政府副區長
李吉仁
涼州區旅游局局長
趙繼洲
涼州區文體局局長
李長東
涼州區經貿局局長
楊新年
涼州區團委書記
馮天民
涼州區群藝館館長
王金城
涼州書畫院院長
王文明
涼州區旅游局副局長
胡宗密
涼州區博物館館員
黨壽山
涼州區博物館館員
黎大祥
涼州區博物館館員 辦公室設在涼州區旅游局，主任由陳德正同志擔任，陳耿、許天才同志具體負責落實活動的各項工作。
五、組織實施
1、旅游商品的范圍： 文物復仿制品：在遵守國家關于文物復仿制有關規定的前提下，開發、設計、制作的涼州各歷史時期文物的復仿制品及設計樣品。 工藝品、紀念品：立足多種材質開發的雕塑、編織、鑲嵌、刺繡、飾品、剪紙、根雕、奇石等具有紀念意義和鑒賞收藏價值的各類工藝品、紀念品(包括紀念幣)。 服裝、生活用品：具有涼州地方特色的服裝制品、生活用品及設計樣稿等，包括亞麻、地毯等系列產品。 綠色食品：圍繞涼州農副產品開發的保健品、營養補品、綠色飲品、名優土特產品。 書畫作品：反映涼州悠久歷史和深厚文化的各類書法、繪畫、篆刻、刻字作品。 圖書、音像制品：反映涼州歷史文化、民俗風情、旅游資源的書刊、畫冊、郵票、明信片、歌曲、光碟等公開出版發行或內部印制的各類圖書、音像制品。
2、評獎辦法： 本次旅游商品大賽設以下獎項： 特等獎1名，獎人民幣1000元; 一等獎1名，獎人民幣800元; 二等獎2名，獎人民幣500元; 三等獎5名，獎人民幣100元; 另外，設優秀獎20名，最佳創意獎1名，最佳組織獎10名，均頒發給涼州區人民政府驗印的獲獎證書。
3、參賽要求：
(1)參賽作品應能夠體現涼州文化特色、地域特色和人文特色;
二、活動名稱 2010年涼州區“xx杯”旅游商品開發大賽
三、主辦單位 涼州區人民政府 涼州區旅游局 涼州區文體局 涼州區經貿局 涼州區廣播電視局 中國共青團涼州區委
四、協辦單位（待定）
五、組織機構 大賽設組委會，組委會下設評委組、辦公室。
組 長：張祥生
涼州區人民政府副區長
副組長：李吉仁
涼州區旅游局局長
趙繼洲
涼州區文體局局長
李長東
涼州區經貿局局長
楊新年
中國共青團涼州區委書記
陳德正
涼州區旅游局副局長 評委組：張祥生
涼州區人民政府副區長
李吉仁
涼州區旅游局局長
趙繼洲
涼州區文體局局長
李長東
涼州區經貿局局長
楊新年
涼州區團委書記
馮天民
涼州區群藝館館長
王金城
涼州書畫院院長
王文明
涼州區旅游局副局長
胡宗密
涼州區博物館館員
黨壽山
涼州區博物館館員
黎大祥
涼州區博物館館員 辦公室設在涼州區旅游局，主任由陳德正同志擔任，陳耿、許天才同志具體負責落實活動的各項工作。
五、組織實施
1、旅游商品的范圍： 文物復仿制品：在遵守國家關于文物復仿制有關規定的前提下，開發、設計、制作的涼州各歷史時期文物的復仿制品及設計樣品。 工藝品、紀念品：立足多種材質開發的雕塑、編織、鑲嵌、刺繡、飾品、剪紙、根雕、奇石等具有紀念意義和鑒賞收藏價值的各類工藝品、紀念品（包括紀念幣）。 服裝、生活用品：具有涼州地方特色的服裝制品、生活用品及設計樣稿等，包括亞麻、地毯等系列產品。 綠色食品：圍繞涼州農副產品開發的保健品、營養補品、綠色飲品、名優土特產品。 書畫作品：反映涼州悠久歷史和深厚文化的各類書法、繪畫、篆刻、刻字作品。 圖書、音像制品：反映涼州歷史文化、民俗風情、旅游資源的書刊、畫冊、郵票、明信片、歌曲、光碟等公開出版發行或內部印制的各類圖書、音像制品。
2、評獎辦法： 本次旅游商品大賽設以下獎項： 特等獎1名，獎人民幣1000元； 一等獎1名，獎人民幣800元； 二等獎2名，獎人民幣500元； 三等獎5名，獎人民幣100元； 另外，設優秀獎20名，最佳創意獎1名，最佳組織獎10名，均頒發給涼州區人民政府驗印的獲獎證書。
3、參賽要求：
（1）參賽作品應能夠體現涼州文化特色、地域特色和人文特色；
（2）參賽作品應能夠代表本類產品，且具有一定的知名度和品牌價值； 〖1〗
（3）參賽作品或設計稿應具備較強的創意，富含文化內涵。
（4）凡參賽作品，要按統一要求，保送實物及設計創意說明，并填寫旅游商品開發大賽報名表一式二份。說明材料要求文字精練，要點清晰，說明作品的設計構想及創意，字數不超過400字，用二號楷體字打印在a4紙上。
4、宣傳報道及后續工作：
（1）大賽將采用電視全程采訪報道的形式，對作品征集、評獎及參賽作品進行全方位、多層次的宣傳報道。
（2）凡獲獎作品，將由區旅游局負責向轄區各旅游景區（點）、旅游商店推薦銷售。
（3）對獲獎作品的生產單位，將由區旅游局報請省旅游局批準定為旅游定點單位，并將其獲獎作品向市“節會”組委會推薦作為2010年“天馬”旅游節指定旅游商品。
5、經費來源： 此項活動以社會化方式運作，以賽養賽為原則，具體采用以下辦法運作。
（1）、凡參賽商品及設計樣品，收取參賽評審費20元，貴重金屬制品、書畫作品、寶石制品等除收取參賽評審費外，另收作品保管費及保險費10元。
（2）、拍賣大賽冠名權，采用競標方式向社會公開拍賣，底價為15000元； 對取得大賽冠名權的企業，定為本次活動協辦單位，企業董事長或總經理可作為特邀佳賓參與旅游商品評定工作，企業參賽產品由區旅游局向市“節會”組委會推薦作為旅游節指定旅游商品。
（3）、尋求企業贊助，凡愿意贊助此次旅游商品大賽的企業或單位，視情況收取1000-XX元的贊助費； 凡贊助單位并免收參賽評審費，在電視宣傳報道中打出贊助單位名稱字幕，并由區旅游局發給旅游定點單位銅牌。
6、工作進度安排：
（1）XX年11月25日—XX年12月31日，拿出切實可行的大賽實施方案，經區政府審批印發，并在電視、報紙等新聞媒體上啟事，廣泛宣傳發動社會各界參與本次大賽；
（2）2010年1月1日—2010年3月20日，確定大賽場地，邀請專家評委，聯系大賽冠名單位及贊助單位，征集各類參賽作品，借第三屆“天馬”旅游節展開強大的宣傳攻勢，對活動進行全程宣傳報道，對參賽企業和個人就參賽作品進行電視專訪。
（3）2010年3月21日—2010年4月5日，進行參賽作品初步篩選、分類，做好會場布展等工作，
（4）2010年4月6日—2010年4月10日，組織參賽作品的評審工作。
2構建網絡化數字語言教學平臺基本思路(The
basic idea for building the networking digital
language teaching platform)
本案是以外語語言實驗教學中心為例。它是一個學校公共基礎課教學體系的重要組成部分，集教學、科研和服務于一體，承擔全校外語語言實驗教學任務。大學英語教學模式采用基于網絡和計算機的教學模式，實驗教學是大學英語教學的重要組成部分，是完成大學英語教學要求的必備條件。大學英語課程教學中我們采用了大量先進的信息技術，開發和建設各種基于計算機和網絡的課程，為學生提供良好的語言學習環境與條件。我們根據本校的條件和學生的英語水平，積極探索并建立了網絡環境下的聽說教學模式，建立的大學英語教學網絡中心，可以直接在局域網上進行英語聽說教學和訓練。因此按照外語實驗教學要求外語語言實驗教學中心規劃建設12個多媒體數字化語言實驗室，共計813個座位，需要其將分散的網絡教學設備通過網絡平臺的建設進行整合，實現包括：網絡資源平臺、全PC自主學習區與學習區數字監控系統、trados專業翻譯教學實驗平臺、衛星地面接收及視頻直播系統等互聯互通，以及由超強服務器群組成的核心網絡平臺。
3 數字化語言實驗室建設(The construction of the
digital language labs)
隨著現代信息技術的發展和運用，多媒體教學已經成為網絡化語言實驗教學最有利的手段和方法。多媒體節目源數字化傳輸的可靠性、實時性、可操控性以及資源的共享性都為現代語言教學提供了技術方面的保障，多媒體硬件和多媒體技術為多媒體軟件創作提供了有力支持，為數字化語言實驗室和自主學習中心的建設和推廣使用奠定了堅實的基礎。
根據外語語言實驗教學特點及需求，數字化語言實驗室將建成集多功能于一體的數字化語言學習系統，它應能實現語言學習平臺信息化和數字化、教學資源和教學方式網絡化、學習模式互動化、功能多樣化、學習個體化、操作簡單化、測試標準化、管理統一化的要求，更好地與多媒體技術相融合，符合現代多媒體語言教學的發展趨勢。所以我們將每個數字化語言實驗室都建成包含數字語言實驗室、計算機網絡教室、多媒體教室三和一功能要求的語音室，實現“互動反饋式的雙向教學”,滿足特色化語言教學功能。在12套數字化語言實驗室建設中，我們采用兩套系統進行組合，其中7套是NewClass數字語言實驗室系統DL500E型，5套采用藍鴿數字語言實驗室系統LBD2003U型，并且12套系統客戶端都分別搭載HP 6280計算機。
NewClass語言實驗室系統是建立在以太網的基礎上，采用標準的IP協議，將音視頻技術、流媒體技術與嵌入式系統設計完美結合。具有基本語言教學中聽、說、讀、寫、譯等全部功能，同時具備了學生自主學習、綜合無紙化考試和口語考試等功能。功能特性包括：(1)教學功能：多媒體廣播、示范教學、討論發言、錄音、分組、聽力資料復聽、跟讀等全部功能以及支持系統自檢、課堂學生認證、系統輔助教案播放；(2)自主學習：學生終端實現AOD音頻點播、文本點播、自助式考試功能；Internet瀏覽、課件點播、大學外語教改網絡教材自主學習；(3)考試功能：綜合試卷考試、AB卷考試、雙軌錄音技術的口語考試、自動化口語考試、隨堂考試、聽力考試、試卷考試、寫作考試、自動組卷、試卷管理；(4)學生檔案管理、教學資源建立與管理、資源服務器群集分布式管理,如圖1所示。
圖1 NewClass數字語言實驗室系統拓撲圖
Fig.1 NewClass digital language laboratory
system topology
藍鴿數字語言實驗室系統采用ATM同步以太網，異步網絡同步傳輸通信方式進行高保真聲音的實時傳輸。功能上設計加入專業化師生互動系統，嵌入多種教學模式，配套口語發音自動評估、計算機口語自動領讀等先進功能，獨創協作式的互動教學環境，營造良好的自學輔導式的課堂教學環境。在擁有滿足日常課堂教學的五大教學子系統外，還集成了“口語考試平臺”“聽力教學平臺”“自習輔導平臺”“技能訓練平臺”“口譯教學平臺”和“管理教學平臺”，各平臺皆為針對性教學，呈現出一體化的專業平臺特色，且切換方便，可協調使用，充分體現了發揮教師主觀能動性的教學理念。如圖2所示。
圖2 藍鴿數字語言實驗室系統拓撲圖
Fig.2 LBD digital language laboratory
system topology
4 主干網網絡建設(Major-network construction)
目前主流網絡已經都是千兆網絡，所以此次的布線及機房的接入交換機、核心交換機都是采用千兆的設備。由于學生客戶端的數量為813點位，教師機大概100點左右，直接訪問網絡控制中心的服務器對核心交換設備壓力很大，所以選擇中高端的核心交換機，要求背板帶寬大、包轉發率大，這樣可以使整個機房的機器在訪問服務器上的應用系統時會更加流暢，不會出現等待死機狀況。網絡架構采用接入交換機直連核心交換機，這樣可以增快整體訪問速度，不會出現客戶端打開BS結構的應用服務程序等待的狀態。
在主干網建設中植入了機房管理系統，其目的是實現：(1)系統標準化管理，通過服務器中鏡像的更新，實現了機房計算機系統地快速部署和維護，所有使用終端應用軟件也得到了實時同步更新，提高了部署速度，真正做到了標準化管理；(2)數據集中化保管，將分散在終端的數據集中存儲在服務器端，完成了數據實時備份，從物理架構上實現了數據集中管理，消除由于誤操作、終端損壞和惡意操作等原因造成的數據丟失和泄密；(3)病毒徹底化杜絕，由于目前機房計算機病毒感染傳播，有的病毒不斷的向外發包，影響整個網絡的帶寬；機房管理服務器端的文件以鏡像方式存儲，病毒無法侵入，同時機房管理服務器端與外網隔離，徹 底消除服務器端感染病毒的隱患；(4)使用終端“零維護”，終端在每次重啟后，即可自動恢復到管理員配置系統初始狀態，這樣就實現龐大終端的系統“零維護”，學生能更便捷的操作使用，極大地提高了機房計算機維護效率；(5)備份存儲，可以對所有的服務器進行數據和系統的備份，這樣如果服務器的系統崩潰可以在幾分鐘內進行恢復，如果數據丟失可以在幾分鐘內對數據恢復，不限服務器端，以后增加服務器不用額外購買，對數據庫的支持比較廣泛，沒有局限性,從而確保該硬件設備安全可靠。
主干網采用了三種網絡交換機設備共同組建網絡化數字語言教學平臺，它將提供一個全千兆、安全、穩定的校園局域網，為教師辦公、學生上課營造一個良好的網絡環境。具體配備如下：
(1)網絡核心交換機采用銳捷RG-S8606,這是一臺面向下一代融合網絡的高密度多業務IPv6核心路由交換機，滿足未來以太網絡的應用需求。該交換機融合了VSU(Virtual Switching Unit)、MPLS/VPLS、網絡安全、無線網絡、IPv6、流量分析等多任務特性。豐富的槽位選擇預留了豐富的擴展余地，形成融合統一網絡，完善的IPv6特性滿足未來的升級改造。為網絡化數字語言教學平臺提供一個可靠的網絡核心支撐。
(2)接入交換機采用RG-1824GT交換機，該交換機采用全千兆電口，有很強的背板帶寬和網絡穩定性。滿足教學網絡的需求，為各項教學應用提供良好的網絡平臺。
(3)出口路由采用RG-EG1000M,該設備是集路由、防火墻、行為管理、流控于一身的網絡出口設備，對網絡化數字語言實驗室內部網絡的設備進行流量控制，使帶寬有效的被利用，行為管理功能可有效的抑制局域網內的不合理上網行為，對學生的課上、課下上網行為進行約束，防火墻功能有效的抵擋內外網的網絡攻擊行為，同時該設備的vpn功能，為教師的遠程辦公提供方便。
5 結論(Conclusion)
通過網絡化數字語言教學平臺的建設，我們擁有了一個開放的，能夠承載語音、視頻、圖像等數據傳輸與交互功能的網絡平臺，得到了最寬廣的融合性。網絡的開放性、擴展性、融合性、技術領先性，使網絡化數字語言教學平臺具備了：(1)各種數據應用的合理有效運行分流；(2)抗攻擊防病毒能力；(3)支持組播、劃分VLAN控制廣播風暴減小沖突域；(4)合理的分配帶寬和控制學生的上網行為等特性。實現以校園網為基礎的網絡化語言實驗教學、個性化自主學習、語言實踐教學、口語考試、多媒體資源共享等教學功能。
參考文獻(References)
[1] 王海波.外語網絡教學與數字語言實驗室的建設[J].中國現代教育裝備,2006(8):5-7.
.計算機光盤軟件與應用,2012(9):95-97.
[3] 鄭海英,馬軍,白彥華.數字語音室建設方案分析[J].實驗技術與管理,2005(7):116-117.
中圖分類號:TP393文獻標識碼:A文章編號:1009-3044(2010)01-96-02
Development of Signal Quality Monitoring Management Information System in Huai'an Broadcasting Television Machine Room
BAO Li-wei
(JSCN Huai'an Branch, Huai'an 223001, China)
Abstract: In the process of operating in JSCN Huai'an branch, one of the key sections is the management of monitoring signal quality. To realize the management of monitoring signal quality, this paper presents the structure and functions of signal quality monitoring management system as well as the research of key technology unit in monitoring. It also shows how the system uses the algorithm of grey relation analysis to realize the select of the signal quality core value. Consequently, it will lead relevant and scientific equipment maintenance to improve the efficiency on duty.
Key words: machine room management; monitor-on-duty; signal quality; grey relation analysis
1 概述
目前,江蘇省廣播電視信息網絡股份有限公司淮安分公司(簡稱淮安廣電,下同)提出并實現“兩個轉變”:模擬向數字電視轉變、事業單位向企業單位轉變?！皟蓚€轉變”給公司提出了新的要求,使其面臨著更加先進技術理念的挑戰、更為激烈的市場競爭,同時也為企業在新技術領域內取得更好的業績、更快的發展提供了機遇。要使淮安廣電在激烈的競爭中占有一席之地,取得更大的效益,就必須努力從提高監測信號的質量這一關鍵環節入手。
2 系統結構及主要功能
淮安廣電機房信號質量監測管理信息系統由值班人員交接班登記、權限管理、監測數據及告警管理、日志管理、主要因素評定以及一些預留擴展接口(包括績效量化評定,訪問其它系統模塊等)六個部分組成,如圖1所示。其中,監測數據及告警管理和主要因素評定是體現整個系統監測信號質量得以完善維護的核心部分。限于篇幅,以下僅對這兩個部分的實現進行討論。
2.1 監測數據及告警管理設計
在值班過程中,相關人員按時檢查各個設備在前端網管系統中顯示的數值以及報警信息,在相應的頁面中導入監測數據,并保存到相關數據表中。值班人員確保各種設備相應的監測數據定時正確地導入并保存;同時,系統在其告警界面中存儲機房設備響應告警內容。所有記錄的數據經過匯總將形成日志,歸入日志管理部分。
系統采用定時提醒機制,以每日值班向江蘇省廣電匯報本機房及各縣區機房信號質量情況的三次匯報時間為基準,分別在匯報時間的15分鐘前、5分鐘前和準點三個時間點以示提醒。監測數據及告警管理流程如圖2所示。
2.2 主要因素評定設計
對機房里的視聽信號構成影響的因素有多種。例如信噪比(SNR),此項指標以重放信號的額定輸出功率與無信號輸入時系統噪聲輸出功率的對數比值分貝(dB)來表示,信噪比越高表示信號傳輸質量越好。因此,信噪比可用作反映機房信號質量好壞的一個重要指標。
各種因素對信噪比的影響程度也不盡相同。一般來說,在機房值班中,可選出以下在不同程度上直接或間接地對信噪比數值產生影響的因素:可監控的溫度、UPS峰值電壓、電流;以及不可控的線路質量、結構、布局等。當上述可監控因素值超過規定的數值時,雖然系統會報警,然后值班人員會對其做校正或進行故障的排除,但是無法了解這些非正常的因素會對信號質量造成多大的影響。換句話說,值班監測人員無法分析影響信號質量的矛盾的主次性,這樣的監控和預防也是消極的。[1]因此,根據總體目標,對機房信號進行監控并做出信號質量分析時,目的是要找出這些可控的主要因素,抓住主要矛盾,有針對地盡量降低主要因素對廣電網絡信號的影響。
3 關鍵技術設計
本文所開發的信號質量監測管理系統具有如下設計特點:使用灰關聯分析模型實現影響信號質量可監控主要因素的選擇。下面將介紹該模型的設計方法。
3.1 算法設計
灰關聯分析是一種排序分析, 目的是定量地表征某個系統內各因素之間的關聯程度, 以便揭示出灰色系統的主要特征。[2]影響信號質量的主要因素分析實際上也是一種決策分析,目的是從已知推得未知,屬于灰關聯分析的一種?；谊P聯分析中的一個重要概念是關聯度,后者是表征事物之間、因素之間關聯性的量度。[3]通過計算因素間關聯度的大小及關聯排序,可以明確地知道影響信號質量因素間關系的密切程度。
關于灰關聯分析法模型的建立,通過對算法模型各要素的分析,根據機房設備運行的實際情況,做出相關初始定義如下:定義信噪比(dB)作為評價信號好壞的“系統主行為”;[4]定義溫度(℃)、輸入電壓(V)、輸出電流(A)等作為“影響系統主行為的有效因素”。
3.2 算法實現
灰關聯分析計算步驟如下:
1)確定母序列和子序列:
母序列是由系統主行為構成的時間序列,用{X0(j)}j=1,2,…,N表示;子序列為由影響系統主行為的有效因素構成的時間序列,用{Xi(j)} i=1,2,…,M,j= 1,2,…,N表示。
2)將上述的母序列和子序列表示成矩陣形式,形成矩陣:
其中:
X0j――系統母序列j= 1,2,…,N;
Xij――系統子序列(i=1,2,…,M,j= 1,2,…,N)。
3)將矩陣X中的各數據序列進行初值化處理:
初值化處理是指對一個數列的所有數據均用它的第一個去除,從而得到一個新數列的方法,用公式表示為:
式中:
Xij――矩陣 中的原始數據;
Xi1――矩陣 中第 行第1列的數據;
Xij'―― Xij初值化后的數據。
將矩陣X中的各數據序列按照上式進行初值化處理后,形成新的矩陣X':
4)求出矩陣X'中子序列與母序列之間的時間序列差,計算公式為:
5)求兩級最小差和兩級最大差:
6)求關聯系數Lij:
其中ρ為分辨率,取值在0至1之間,一般取0.5。
7)計算關聯度γi:
8)關聯度分析:
即對計算所得關聯度進行排序,分析各子序列與母序列的關聯度大小。
3.3 計算結果
現利用灰關聯方法進行分析。本文選取近一月(09年11月1日至11月30日,每5天取樣)監測取樣數據作為灰關聯分析數據,分析這半年內溫度、輸入電壓及輸出電流對頭端某端口信噪比的影響度。系統使用Delphi編程語言進行仿真。分析數據如表1所示。
按照上述步驟進行編程計算,最后得到溫度的關聯度γ1=0.7383,輸入電壓的關聯度γ2=0.6967,輸出電流的關聯度γ3=0.7017。對γ1、γ2、γ3進行關聯排序,得γ1>γ2>γ3,說明對頭端的信噪比影響最大的是溫度,其次是輸出電流,最后是輸入電壓。這與設備運行的情況是基本相符的:設備運行對溫度較為敏感(原則規定為15℃至30℃),輸出電流次之,而對于數值較高的輸入電壓(220V左右)來說則可以忍耐相對的小幅變動。這對于值班管理人員是一個重要信息引導,即應首先密切注意溫度變化情況,采取相應的措施調整機房空調及設備風扇的運行。
4 結束語
廣電機房信號質量監測管理信息化系統以信息技術為支撐,實現了信息流的集成和信息的共享,并利用信息化技術改變了傳統的機房值班管理模式。由于系統采用了選取影響信號質量“主要因素”的思想,使得值班工作人員從維護角度上來說加強了針對性,從而有效地降低了成本,提高了值班效率,增加了企業效益。
參考文獻:
[1] 吳曉琳,余俊濠,陳大為.質量控制與技術測量[M].南京:東南大學出版社,2001.
中圖分類號：R126文獻標識碼： A
城市的建設與規劃須有預見性與合理引導，策劃學方法的引入可為我們提供新的視角。
計劃經濟時代，城市如何發展的決策在計劃階段即已完成，城市的開發只需經由簡單的城市規劃到建筑設計的過程，而開發的結果也無需市場的檢驗，故策劃在城市開發中的作用不大。
進入市場經濟時代，除城市管理者外，開發商和其他社會力量也介入到城市開發的過程中。參與者的增多、自由度的增大，使得城市開發項目變得更加復雜，籍由傳統的城市規劃方法得出的、理想的城市形態亦時常與市場相沖突。有鑒于此，城市管理者和規劃設計者有必要因應市場開發的需要，在城市開發項目啟動前進行相關的策劃構想，使之符合市場規律，滿足各利益相關方的權益。
就國內目前實踐而言，如何將策劃方法科學有效地應用在城市開發中尚處于摸索階段，多數的城市開發項目，因事先缺乏理性的分析與研究，沒有達到最初的設想。
策劃學起源于市場營銷領域，被廣泛應用于各種商業活動中，上世紀中，融合多學科知識的策劃研究在城市開發上的作用逐漸為人們所認識，國內外相關學者相繼對其應用進行了探討。
對比國內，國外學者在城市開發策劃方面的研究相對成熟一些。與此相關的著作包括艾地斯.謝瑞的《設計策劃――從理論到實踐》、威廉.佩納的《尋求問題》；日本設計師很早即開始對策劃方面的關注，1990年由日本建筑學會所著的《建筑企劃論》中，對策劃在都市再開發、住區建設、辦公建筑、商業建筑、都市旅店建筑等城市建設項目中的應用均做了系統、科學的闡述。
莊惟敏教授是國內較早研究策劃學在建筑設計領域應用的學者，其專著《建筑策劃導論》（1995）從理論上對建筑策劃進行了系統闡述，并在清華科技園辦公樓項目中進行了嘗試，完成其全過程策劃；顧朝林教授《概念規劃》一書從城市規劃的角度切入，對城市開發區的前期策劃（總規階段），城市商業帶及城市居住區（詳規階段）等進行了理論上的闡述，并輔以實例驗證。國內對城市策劃在城市開發中的應用研究還處于起步期，尚無對“城市策劃”的明確定義，也缺乏結合開發實踐的系統的操作方法框架。
筆者結合國內外理論成果與城市設計實踐現實，對城市策劃的概念進行了界定、對其特點進行了歸納，同時試圖整理出一套符合當前國情的城市策劃框架體系。
1城市策劃的概念
策劃是一種“構思或理性思維程序”,是“人們為了達成特定的目標，借助一定的科學方法和藝術，為決策、計劃而構思、設計、制作具體方案的過程?！盵 引自百度百科。原文為“策劃又稱‘策略方案’和‘戰術計劃’（Strategical Planning / Tactical Planning）是指人們為了達成某種特定的目標，借助一定的科學方法和藝術，為決策、計劃而構思、設計、制作策劃方案的過程?！?/p>
]
“城市策劃”可視為策劃學在城市開發中的具體應用，我們可定義其為“以城市為客體，以城市開發的綜合效益為目標，在具體的建造規劃設計之前所進行的構思、決策、計劃的過程”。
策劃是基于市場而生的產物，符合當今城市建造活動市場化的潮流，策劃研究的結論與品質直接決定了城市設計及其實施產品的最終結果。策劃環節是城市設計行為的孕育階段，對方案設計、最終成果編制、開發實施各個環節均有較強的影響，并決定著城市的最終走向。
2城市策劃的性質
2.1預見性
（待補充）
2.2客觀性
（待補充）
2.3綜合效益性
城市策劃并非針對某單一方利益、單一因素，而是政府主導，兼顧多方利益、諸多因素，具備很強的綜合效益性。為某一地區制定城市策劃方案時，需要兼具對該地區經濟、環境、生態環境，公眾與個體利益等多方面的考慮，而非唯一因素論。
2.4可操作性
城市策劃實際上是建立了一套理性縝密的系統，藉以實現構想中的城市發展愿景。因此，城市策劃必須保證它的每個環節皆是有依據的，以保證該系統在技術、經濟、管理等環節是可操作的。
2.5動態性
城市策劃所描述的愿景因為各種因素的變化，在執行中往往難以一步到位。這就需要給予策劃系統一定的彈性，使之可因應外部環境的變化對系統內某些環節做出適度的調整。
2.6手段綜合性
城市策劃是一跨學科研究，策劃方案中環境調查分析、對城市發展遠景的構想、策劃方案的確定等多個環節均需不同學科的技術手段方可達到理想效果。這就需要在策劃方案的確定過程中，策劃團隊及時與相關領域的專家溝通，針對各類問題以相關專業的技術手段予以解決。
3城市策劃內容
內容由環境調查分析、開發目標確定、城市策劃方案研究、策劃方案的實施等四部分組成。
3.1環境調查分析
環境調查分析是城市策劃研究的基礎，是策劃案成敗的關鍵。唯有對現有環境具有深入細致的了解，才能對項目遠期發展愿景做出準確的描述，在項目實施過程中也能做到有的放矢。而且，除了在項目前期需要進行全面的環境調查分析外，隨著策劃方案的深入，還需根據方案需要進行數次該項工作，使策劃研究的可靠性得到保證。
通常，對某一城市片區進行環境調查時可由三個層次進行循序遞進的分析（圖1）：
3.1.1城市宏觀經濟狀況調查
對某一城市片區進行宏觀經濟狀況調查，是為了解這一城市片區所屬經濟區域帶以及城市的經濟發展狀況、城市化狀況、城市產業規模、城市發展戰略、對未來城市發展的預測等信息，藉以對該地區未來的經濟發展方向擁有大致的判斷，并從中提煉出對策劃方案有用的關鍵因素。
3.1.2所屬城市環境調查
為給項目尋求良好的定位，同時也為保證項目在合理性上做到最優，避免策劃方案脫離實際，需對項目片區所屬的城市環境進行細致的研究分析。內容可包括城市的地理條件、自然氣候、人文風俗，城市的交通情況，該市各主要功能區在城市內的分布，當前有哪些產業為城市發展所缺乏并迫切需要等。
3.1.3開發片區環境調查
項目所屬城市片區現存的特色優勢或矛盾不足是催生優秀城市策劃方案的最好觸媒，因此對該城市片區的環境調查分析尤為關鍵。在實踐中，可以從交通資源、自然資源、土地資源、產業資源、教育資源、城市建設狀況、歷史文化資源等幾個方面歸納總結，提煉最鮮明的特色和矛盾點，以此作為策劃研究的依據。
3.2開發目標策劃
開發目標策劃由環境調查分析而來，是對現存優勢與不足所蘊藏的機遇的反應。
需要注意的是，現實中的城市優勢與不足因素并非單一，策劃目標的價值取向也絕非單一。如果把策劃目標看作一個系統，那么這一系統的終極目的并非為尋求某一方的利益最大化。相反，這一系統乃由多個目標組成，包含經濟、社會、文化等多方面因素的考量。
上世紀九十年代赫爾辛基的一個城市策劃案例即是如此，當地人曾就如何成為一座極具特色的城市進行了廣泛的探討，其后決定充分利用“光”這一獨特要素，提出打造“光之城”的城市建設目標，并建立了一個能夠利用此資源要素，兼具經濟、文化、環境等方面，富有足夠彈性的建設架構，經過多年的實踐證明取得了巨大成功。
3.3城市策劃方案研究
城市策劃方案通常包括如下步驟：
（1）策劃方案的提出；
（2）可行性研究（組織協調、城市空間營造、經營等）
（3）最終方案的決定――各方達成共識（社會、政府、開發商）
（4）配套附屬――宣傳策劃，營銷策劃
由設計人員參與的城市策劃工作內容通常限于上述的步驟（1）-（3），筆者稱之為第一階段（圖2）。而步驟（4）由于設計人員的背景知識所限，則移交于相關的商業策劃公司做進一步的市場推廣，該部分工作筆者稱為第二階段。
1.第一階段――上述步驟（1）～（3）
圖2 城市策劃第一階段流程圖
該階段策劃經歷以下流程：
①準備階段――將經由環境分析得出的資源優勢羅列出來；
②發掘階段――詳述上述諸般優勢資源，并調查更具發展前景的部分；
③描述階段――尋找相關的成功案例，匹配遴選出來的優勢資源，對未來城市發展愿景進行描述；
④開展階段――以描述的愿景為目標構建操作系統；
⑤推進階段――與各利益方不斷協商，藉以不斷對系統進行調整；
⑥總結階段――各利益方就方案達成一致，策劃方案完成。
2.第二階段――步驟（4）
方案付諸實施階段：利用各種媒介宣傳方案描繪的城市愿景，為土地開發做好充分準備。受專業知識所限，通常設計機構于此階段便退出城市策劃系統，而改由相關領域公司進入或與其合作繼續后續工作。
3.4策劃方案的實施
3.4.1城市開發組織管理模式
目前，因城市開發項目在開發規模、性質等方面的差異，城市開發組織管理模式通常分為三種模式――政府主導型、企業主導型、政企合作型。
政府主導
該模式有利于發揮政府在行政主導方面的優勢，在統籌管理、規劃審定、建設項目決策等方面有較大的便利。得益于政府在行政方面顯著的特性，其在土地收購、城市基建、土地轉讓等方面具有良好的效果，適用于面積大、功能復雜的城市大規模綜合開發項目，如北京國貿區，上海陸家嘴金融區，天津的濱海新區等。
企業主導
該模式具有很強的適應性與靈活性，市場化程度高，因此在這一體系中政府參與的比重是非常小的。然而在開發過程中受企業權限和資金等方面的限制，企業主導的城市項目通常規模不大，且功能較為單一。目前市場上企業主導的項目多集中于房地產業，且以居住開發為多。例如北京回龍觀區，廣州的五羊新城等。
政企合一
實行“企業主導、政府扶持、市場運作”的模式，既有助于豐富待開發城市片區的城市功能，又使之適應市場化的開發，采用企業化的運行方式。成都市副中心三圣片區，由市建委和當地企業共同開發并實現雙贏，是政企合一模式的成功案例。
3.4.2土地出讓階段策劃
土地出讓階段策劃包含初始時期――初期發展時期――高速發展時期――完成時期等幾個階段。在各個階段中涵蓋的一些主要內容見下圖（圖3）：
3.4.3土地有償使用方式的選擇
土地有償使用方式可分為一次性繳納土地出讓金、分年度繳納土地出讓金、土地年租制等三種。（圖4）
4．城市策劃在城市開發項目中的應用框架
綜上，我們可以嘗試提出城市策劃在一個完整的城市開發項目中的應用框架。當然，實際項目中變化的因素很多，其表現形式并不完全如此框架構成所示，具體還需結合項目具體情況而定。（圖5）
參考文獻：
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［3］. 胡弘才主編日本建筑學會．建筑企劃論[M]．遼寧：遼寧科學技術出版社，2003
［4］. 莊惟敏．建筑策劃導論[M]．北京：水利水電出版社，2001
2.前期策劃資料收集——策劃方案資料的收集情況是網站策劃方案成功的關鍵點，它關系到是否能夠準確充分地幫助客戶分析、把握互聯網應用價值點。往往一份策劃方案未能中標，與信息的收集方法、收集范圍、執行態度、執行尺度有密切關系。太維在此公布出7項重點收集標準。
3.網站策劃思路整理——在充分收集客戶數據的基礎之上，需要對數據進行分析、整理，需要客戶、業務員、策劃師、設計師、軟件工程師、編輯的齊心參與，進行分方位的分析、洽談、融合、術語化。太維重點在7個方面推出整理標準。
4.網站策劃方案寫作——此部分內容是整個標準的核心，從標準方案而言，專業網站策劃方案應包括8方面的內容，但根據實際情況可以對這幾方面的內容穿差運用。
5.網站策劃方案的包裝與提交——一份專業的網站策劃方案需要經過嚴格的包裝才能提交給客戶。里面對包裝的方法、技巧，提交時的重點內容做出了詳細規定。
6.網站策劃方案的講解與演示——方案的演示與講解系關訂單的成敗大事，為此太維在每一個講解的思路，講解的步驟，衣著打扮，談吐舉止等做出了明確的規定。
7.網站策劃方案歸檔/備案——網站策劃方案的歸檔/案備可以根據公司的知識庫規則的不同，而制訂出不同的標準，內容以太維對知識庫的整理做出了細節的規定與整理辦法。
2網站策劃方案的價值
2.1客戶對互聯網的了解程度，網站的價值畢竟了解有限(it界除外)，僅憑業務員的介紹依然不足，對于客戶而言，依然是隔霧看山。而網站策劃方案猶如清洗劑，洗清客戶的視線，洗除客戶的優慮，讓客戶深入地了解他們運用互聯網的價值所在，了解我方以何種解決方案去表現價值;另外，客戶更可以清晰地了解需要投入多少資金切入互聯網領域，收回投資成本一般需要多長時間，投資與收益的又比例是多少。以太維的一位客戶為例：
公司情況：該公司屬國際貿易公司，主要經營制罐貿易，通過國外尋找買家，貨品在國內生產;
職員情況：英語流利，具有國際貿易經驗，對新技術(如：互聯網)使用普遍，具備通過互聯網的方式進行商務活動的意識與質素。
交易特點：通過互聯網尋找國外買家，給客戶查看罐類樣品，對方確認罐類品種及款式，雙方進一步敲定合作細節，與此同時，公司在國內尋找制造商，三方確定合作，交易成功。
適合互聯網應用的價值點：在交易過程中，樣品展示直接決定了雙方是否展開合作的關鍵性因素。傳統模式一般通過ems的方式給客戶，耗時一般在4天左右，但通過建立互聯網網站，建立專用的產品庫，第一：客戶了解公司的產品種類更加豐富;第二：客戶直接瀏覽樣品的時間僅需要10秒鐘，方便快捷;第三，互動性強，客戶如果對某種產品感興趣，可以直接在網上詢盤，索取樣品，有效增加了成交的機率。另外，公司通過對網站的推廣，致使自己找國外買家變為買家找公司，有效增加了商業機會。
網站策劃方案則是幫助客戶深入了解這些互聯網價值的最佳載體，方案清晰地幫助客戶尋找到應用互聯網的價值點，并以各種表現形式和功能，將互聯網的價值表達到位，幫助客戶下決定購買我們的服務。
2.2對銷售的價值
優秀網站策劃方案給了銷售人員第三張嘴，銷售人員更需要深入理解網站策劃方案的價值，以生動化的語言，講解、演示方案，并站在客戶的角度上去分析互聯網價值;從另一個角度來看，一份優秀的網站策劃方案能夠樹立公司在客戶心目中的專業形象。高度的專業性+生動的講解+切實的效益，直接拉開了公司與競爭對手之間的距離，幫助客戶作決定。
2.3對公司的價值
將撰寫網站策劃方案作為洽談業務的必要過程，可以幫助建立科學的業務洽談過程，是公司專業化的表現;另外，積累對客戶的網站策劃方案，可以豐富公司知識庫，更加可以幫助員工提供質素，培訓專業的銷售隊伍。
2.4對項目開發的價值
專業網站策劃方案猶如紐帶，將客戶需求無形成化成為項目開發所需的專業文檔，開發人員可以快速已轉換過的客戶需求，避免在關鍵性開發需求上產生失誤，同時開發人員可并根據方案撰寫項目開發文檔。
3前期需求收集
3.1網站商業目標
每件事情均有發生的原點，互聯網應用也是一樣，客戶期望通過運用互聯網達到什么目標?是期望提高銷售額，還是期望拓展國內外市場，還是提升客戶服務水平，還是推廣新產品，將互聯網作為其戰略的一部分?只有把握住客戶的商業目標，策劃方案才有撰寫的依據，才能有發揮的空間，才能牢牢抓住客戶的需求，因此，網站策劃人員需要向銷售人員，甚至直接與客戶接觸，了解其商業目標。
3.2網站資源現狀
有多少資源便能辦多少事，資源現狀對于網站定位，網站建設規模，網站投資與回報計劃，網站運營均有重要影響，資源決定了互聯網應用的空間大小，在進行企業互聯網應用咨詢工作時，我們需要收集以下資源：
3.2.1客戶公司基本資料
這一步非常關鍵，客戶從事的行業直接決定著其有應用互聯網的方向!例如：制奶業與it業對比，從事it界主要從事信息交易，使用電腦及互聯網是員工的基本技能，行業的發展也依存于電腦和互聯網，企業可以通過互聯網直接銷售虛擬軟件產品、電子產品、電腦產品、咨詢產品、甚至是服務，等等多元化的信息交易;而制奶業的行業結構及人員結構相比之下則不同，制奶業的生態圈中，一般是商、制造商、分銷售、直銷店、供貨商，相應的公司，有很多不需要具備電腦及互聯網知識便可以運轉，該行業運用互聯網主要是進行生態圈內的銷售管理、拓展國內外市場、招標采購等互聯網應用。因此，了解客戶資料非常關鍵。
3.2.2客戶對互聯網了解程度
通過直接與客戶洽談，我們可以直接地了解客戶對互聯網的熟練程度，我們需要思考3點內容：
a)、是用專業化的語言闡述方案還是用平民化的語言去闡述方案;
b)、客戶對互聯網的了解程度，讓我方思考，客戶是否會進行深入的互聯網應用;
c)、同行競爭對手實力情況。
3.2.3洞察客戶投入網站資金情況
客戶投入網站資金情況對網站策劃方案的規模，最終給客戶的報價方案等有重要影響。當然，這方面不可強求，我們需要綜合多方的因素去洞察客戶預投入資金范圍，在交談中，主要有以下幾個方法可以幫助銷售人員或策劃師參考：
a)、根據客戶直接提供的網站規模設想，直接估計網站價格,必要時可直接問客戶網站的投資額;
b)、在了解對方情況之后，提出幾項對方可能感興趣的價值點，看對方是否感興趣，例如：產
品展廳，客戶管理，郵件群發，等等，我們可以根據對方可能接受的模塊思考價格范圍;
c)、通過各種私人渠道了解客戶投資額;
d)、拿出我方已設有價格范圍的從簡單到復雜的解決方案供客戶參考，看對方對哪種方案感興趣。
3.3網站生態圈現狀
大家知道，各行各業由于經營業務范圍、管理模式、信息化水平的不同，所以應用互聯網的情況各不相同，從類型而言主要分為以下幾種：
a)、制造型企業
簡介：制造型企業主要以生產制造為核心，其互聯網應用圍繞生產制造，銷售為核心，主要表現為：企業信息門戶網站、企業網上采購招標平臺、企業整合網絡營銷、企業上下游信息化生態圈建設(基于web模式的分銷系統、供應商管理系)。
現狀：大型企業已建立較完備的信息化系統;中型企業主要進行內部信息化改造，在網上貿易上也運用普遍;小型企業還處于企業上網工程狀態的初級狀態，但已有部分開展網上貿易。
b)、流通型企業
簡介：流通型企業主要是以商品流通為核心，其互聯網應用圍繞物流、信息流、資金流、商流展開，主要表現為：網上商店(b2c)、大型企業網上采購平臺、網上分銷管理系統、基于web模式的銷售管理系統。
現狀：嘗試網上商店的為大勢所趨，普遍運用的為商品進銷存管理系統。
c)、中介型企業
簡介：中介型企業屬于服務型企業，根據互聯網網民數量已達8700萬人，對于中介型企業而言蘊藏巨大的市場商機，運用互聯網做服務的機會很高，主表現的信息類型為：
建立信息服務類型網站，發展社區交流型網站。
現狀：教育、求職招聘、房地產中介等公司已有大批進入互聯網領域。
d)、虛擬運營企業
簡介：虛擬運營企業一般也屬于服務型企業，例如：虛擬廣告商、虛擬互聯網信息服務商、虛擬軟件開發商等等，這種類型的企業直接運用互聯網做生意。
現狀：普遍運用。
e)、物流型企業：
簡介：物流型企業在國際上運用互聯網的案例非常多，最著名的如聯邦快遞公司。他們主要通過互聯網做服務，客戶可以直接在網上跟蹤貨物運輸的全過程電子跟蹤，同時物流型企業可以通過互聯網與客戶進行交流，掌握客戶數據，并對已有的貨物運輸及客戶情況進行系統地分析、監控。
現狀：國內主要是嘗試性參與互聯網初級運用;國外已非常普遍。
3.4同類型網站競爭對手
了解行業應用現狀之后，我們需要根據客戶的現狀，了解同行情況——即競爭對手。由于生態圈內的特點及適應互聯網的快慢情況不一樣，同行競爭對手應用互聯網的水平層次也不一樣。當然，最關鍵的因素我們通過行業企業應用互聯網的情況可以看出，同行競爭對手的現狀及對互聯網的運用到了哪一個階段。例如：海爾集團。海爾集團自1998年推出以來，先后經歷三次改版，第一版本是企業宣傳型網站，主要宣傳其集團實力及形象;第二版本則開展了大規模的電子商務，包括海爾電子商城(b2c)、海爾企業形象網站、試探性的海爾企業間(b2b)網站;第三個版本則強調了國際化、平臺化、集團化的特點，將海爾集團網站，海爾分公司網站、海爾電子商城網站的進一步提升、海爾物流等網站集合于一體，形成海爾網站集群。顯然，行業巨頭將家電企業運用互聯網的門檻提升到相當高的層面，這對于同行企業而言形成了巨大的壓力，網站建設也不能隨意進行。如果我們的客戶是類似于海爾這種家電企業，那么對其互聯網應用網站的要求則非常高，當然得視乎企業本身資源現狀，如果企業現狀適合嘗試性應用，那么不妨建立企業宣傳型網站或直接進行電子商城網站的建設。
3.5網站定位
通過對客戶現狀的了解，便可以展開網站定位分析。網站定位是網站的導航燈，網站按照網站定位的方向，進行欄目策劃，功能開發，制訂階段計劃，確定建設計劃，協調項目安排等一系列活動。網站定位主要是對網站經營模式做出具體定位：
網站經營模式主要是指網站通過哪些經營模式展開網站經營，從而達到客戶的商業目標。一般分析這種模式之前，需要對上述各方資源有相當了解，然后與客戶一起分析其經營模式，經營模式具有以下特點：
a)、根據客戶現狀，可實現預期目的的經營模式;
b)、經營模式符合行業生態圈現狀，決非與之相違背;
c)、經營模式經過系統規劃，可以分階段執行相應用經營模式路線，并且可以互通、擴展。
3.6網站受眾群體
網站受群群體即網站客戶分析，我們需要掌握以下信息：
a)、客戶的年齡階層——可以分析出客戶的社會經驗。
b)、客戶受教育程度——可以分析出客戶的品味。
c)、客戶職稱級別——可以分析出客戶占其公司中占據的地位、影響力，更關鍵的是客戶的綜合能力。
d)、客戶在網站中的基本行為路線及行為方式——客戶基本行為模式是制訂網站流程的基礎。
3.7網站投資計劃
網站投資計劃在與客戶洽談過程中但已開始，很多客戶對網站投資計劃所持態度不一樣，這一點視乎客戶對互聯網運用的理解、興趣程度，一般中大型企業對網站投資與回報均有清醒認識，做為解決方案供應商，我們有義務與客戶一起討論：
a)、整個網站投資計劃
投資計劃與投資預算是每位客戶均會考慮的核心問題，我們作為解決方案供應商，一方面需要聆聽客戶對網站的理解與期望，透徹掌握客戶情況;另一方面則需要提出建設性口頭建議，并與客戶一起討論投資的可能性與合理性，最后在策劃方案中加入投資計劃建議方案。
b)、投資回報計劃與評估標準
投資回報計劃需要分客戶互聯網應用的實際情況而定，例如：企業宣傳型網站、社區型網站、電子商務型網站，因為各自的互聯網應用價值不一樣，所以投資與回報的評估標準也不相同。
電子商務型網站——投資回報需要通過訂單的形式體現，例如：xxx.com，為3萬元左右，然后網站推廣計劃投資1萬元，然后希望在兩個月內獲得第一筆國外訂單。最終，其在第47天通過互聯網獲得商機詢盤機會共：59條;意向客戶：10家;簽得訂單一筆：30萬美金。這樣，投資與回報的比例為：1：140。
社區型網站——投資回報標準主要以經過網站的建設與運營，發展會員數量達到多少人?網站點擊率為多少?通過網站得到多少條有價值信息?這些有價值信息為企業帶來了多少價值?進行衡量。
企業宣傳型——投資回報主要是通過互聯網建立的品牌情況而定。網站訪問量、訪問網站客戶群體分布情況，統計品牌知名度?在傳統數據統計基礎之上，推出網站之后，新增了多少客戶?收集訪客留言，了解品牌美譽度如何?等等進行衡量。
企業網上分銷系統——投資回報主要是此系統的使用情況。員工對此分銷系統的態度如何?此系統是否真正幫助企業合理管理分銷商資料、及產品銷售情況?銷售情況是否能夠在系統地幫助之下進行科學的分析，并得出理想的決策參考建議?等等進行衡量。
4網站策劃思路整理
通過一系列資料收集，策劃人員對該企業應用互聯網的情況已掌握，接下來我們需要對這些資料進行系統分析，深刻挖掘，以便對策劃方案寫作打基礎：
4.1網站定位及目標受眾群體分析
此部分主要對前期資料收集的所有數據進行系統定位：主要是根據網站資料現狀、網站生態圈現狀、網站資源現狀、網站商業目標，綜合這些數據找到網站定位及目標受眾群體定位。分析方法如下：
4.1.1定位分析基本分析情況
定位猶如找坐標，我們需要將各種描述坐標的維點，以及相關參數列出，對網站進行坐標定位。具體如下：
評估維點參數值
網站資源現狀標準：極低、低、較低、中、較高、高
網站生態圈現狀：極差、差、較差、一般、較好、好、非常好
網站商業目標：小、較小、中、較大、大、非常大
網站投資規模：小、較小、中、較大、大、非常大
潛在市場容量：小、較小、中、較大、大、非常大
競爭對手實力：極弱、弱、較弱、一般、較強、強、絕對地位
4.1.2各維點之間的關系
a)、網站資源現狀是企業應用互聯網的基礎，資源限制了發展空間，這是重要參數。
b)、網站生態圈現狀的好與壞則是互聯網應用的最大變化參數，生態圈好了，可以幫助網站發展，會直接改善網站現有資源現狀問題，幫助企業早日實現商業目標;反之則會直接影響市場環境，市場容量環境，甚至導致網站滅亡。
c)、網站潛在市場容量則有遠近之分，從長遠利益來看，潛在市場容量的規模情況，需要多少年才有可能達到這種理想的規模;從近期的現實情況來看，現有的潛在市場容量又有多大?它需要發展多長時間或在何種政策或事件的影響之下會催化或毀滅它，機率又有多大?
d)、競爭對手實力直接驗證了市場容量及生態圈情況，在網站目前資源現狀的基礎之上，我們是否有足夠的實力與競爭對手抗衡呢?(當然，有些互聯網應用屬非盈利性應用，則不存在競爭對手!)
e)、網站投資規模與商業目標則受以上幾點影響，它直接受到以上幾點的影響。企業可以視情況而定：在市場容量大，生態圈現狀不錯，競爭對手多的情況下企業需要對資源現狀進行重點調研;
在市場容量小，生態圈現狀不錯，競爭對手多的情況下企業需要具有整合的資源優勢;
在市場容量大，生態圈現狀差，競爭對手減少的情況下企業需要量體裁衣，長遠計劃，謹慎投資(符合資源現狀差的企業經營.);
在市場容量小，生態圈現狀差，競爭對手少的情況下企業則需要具有戰略眼光，及催生市場的能力;
4.2思考網站長期建設/運營計劃
很多企業投資互聯網，進行互聯網應用，未考慮到網站長期運營計劃及變化，我們作為專業互聯網應用顧問師，需要以身作則，幫助客戶思考網站長期建設/運營計劃：
a)、時間計劃方面：按目前網絡環境不成熟情況下，最好建議企業拿1~2年作長期計劃;
b)、階段任務方面：建議企業以一年作為年度目標，制定年度任務;以一季度為短期階段計劃，不斷總結與調整，找到適合網站運作的措施。
c)、投資預算方面：如果只是嘗試性進軍互聯網，可建議企業先做好第一期投資，看看實際回報率之后再作長期預算計劃;如果進軍互聯網是企業的重要戰略計劃，則需要根據其戰略目標制訂詳細的年度投資預算和回報預估，讓企業有的放矢。
4.3思考網站首期建設詳細計劃
企業第一期投資網站平臺建設和網絡營銷推廣工作的實施質量，對一般企業網站未來的發展具有關鍵作用，結果差則信心受打擊，網站前景擔憂;結果優良則信心十足，網站前景看好。作為專業策劃顧問，我們需要對此進行悉心指導，爭取讓客戶理性對待：
a)、網站短期目標制定：短期目標是企業邁出網絡營銷的第一步，我們需要盡量保證其成功，因此，短期目標制訂以能實現，能實到為宗旨，爭取開個好頭。
b)、網站平臺策劃開發：根據其短期目標與資源現狀，提出網站平臺策劃與開發建議，重點打造能為公司獲得品牌效譽或投資收譽的基礎營銷平臺。
c)、網站品牌推廣：幫助客戶根據其網站定位、第一期目標、預投資金額等情況，提出有的放矢地提出推廣渠道、成本預算，時間控制等方面的推廣建議!
d)、首期投資與回報預算：實踐證明,網站從建立至推廣,其回報期,一般在第一階段推廣結束后的1~3個月內見效，讓企業有一定的耐心;如果您是針對個人的企業網站，則可即時見效，但依然需要以3個月作為評估點。
4.4思考網站vi形象方案
網站vi即網站視覺形象，事實證明，網站能否第一時間吸引訪客，重要取決于網站vi。好的網站vi，能夠迅速傳遞給訪客以下信息：
a)、企業全稱及網址信息清晰顯示;
b)、企業主要產品或服務內容非常突出;
c)、從網站設計可以看出企業整體實力雄厚;
d)、從網站設計可以看出背后的企業文化與企業作風;
e)、通過導航條引導訪客清晰地了解企業詳細信息;
f)、企業聯系方法多樣化。
但在策劃方案里面我們需要重點強調以下內容：
a)、網站主色調能體現企業什么樣的文化或精神;
b)、網站版面規劃風格能夠體現出企業什么樣的工作態度/作風;例如：重邏輯的設計體現出企業嚴謹工作作風，適用電子制造網站;重個性體現出企業作風或產品特點，例如玩具網站，例如服裝網站;
c)、我們是如何將眾多復雜的網站內容通過設計分主次、有重點，并且快速有效地傳遞給訪客的，這一點至關重要。
4.5思考網站功能開發方案
網站功能對于企業而言，主要起到以下作用：
a)、將企業使用互聯網的目的通過開發功能的方式得以實現。例如：為了收集客戶郵箱和資料信息，可以開發會員中心或開發調查功能、以及常用的留言板功能;開通產品搜索功能，使客戶能方便地搜索信息。
b)、方便企業網站維護人員能夠方便地維護更新網站信息。例如：網站新聞更新系統，網站產品系統，網站郵件宣傳系統。
c)、通過開發的實用功能為企業網絡營銷提供決策支持數據。例如：網站訪問量、網站會員量、網站每日人數……等等。
5網站策劃方案寫作
在經過以此詳細的思路分析，此時策劃人員腦中已有很明晰的思路，接下來可輕車熟路地進行寫作：
5.1客戶需求分析
根據您對客戶的前期分析調查，他們有哪些需求，請用列表的形式進行簡要歸納，請注意：確保這些需求是客戶的真實需求，而且這些需求均已經過客戶確認，因為哪塊需求錯誤了，就會直接影響到以下策劃方案的說服力。
5.2網站定位分析
一句話闡述網站核心定位;一句話闡述網站建站目標;一句話闡述網站平臺作用。這三句需要精確概括，這三句話表明了實施方對客戶網站最精確的理解，一旦把品牌宣傳為主的網站搞成行業門戶網站，一切全錯，客戶自然被競爭對手搶走。因此再次提醒您，客戶需求的把握很關鍵;分析需求并轉換成為準確的網站定位更關鍵。正確案例如下：
基于以上需求特點，根據太維以往的經驗(太維曾成功實施3個與貴方類似的網站平臺)，我們認為：
a、網站的定位：外貿型網絡貿易撮合平臺。
b、網站經營目標：以成功的網站平臺經營為龍頭，協助貴方進行國際貿易撮合，并從中收取貿易傭金或賺取貿易差價。
c、網站平臺作用：有效吸納互聯網豐富企業資源;整合全球供應商和采購商商業信息資源;為貴方提供業務來源。
5.3網站整體策劃
5.3.1網站基本屬性
用簡短的文字描述網站基礎屬性，包括：
網站域名建議：告訴客戶應該如何選擇域名或幫助客戶選擇域名。
網站版本建議：告訴每個版本的作用，以及現階段應該選擇哪幾個版本，未來應該考慮新增哪些版本。
5.3.2網站平臺策劃
指平臺打造策劃，主要闡述網站前臺策劃思路與欄目設置建議，網站后臺策劃思路與欄目設置建議，以及整體平臺運作流程建議，目的是客戶不僅了解到了全局，并且仿佛親身體驗到一個真正屬于自己的網站平臺正在高效運轉，并發揮出了實際效果。為了達到此效果，三項內容請認真簡明地描寫：
a)網站前/后臺架構圖
b)網站整體運作流程圖
c)網站前/后臺欄目介紹
5.3.3網站推廣策劃
網站獲得良好的投資回報，平臺是基礎，推廣是關鍵。
一方面列出客戶現有的資源(人才現狀、資金投入、傳統資源)和目標(網站投資目標)，另一方面則根據以上內容大膽地闡述網站推廣建議，向客戶說明，我們如何利用現有的資源，并配合您的運作目標，通過我們專業的推廣經驗，幫助您選擇最合適的推廣方案，同時在我們協同您成功實施的情況下，實現您的網站運作目標。
請注意：重點突出根據我們的專業經驗，選擇哪些推廣渠道同樣達到效果，但是性價比更高;哪些渠道應該先投入，哪些應該在后面跟進，以突顯公司的專業實力。
5.3.4網站開發環境搭建
包括以下幾個方面：
a)、網站頁面設計建議：闡述我們根據企業或行業特點，將采用哪種顏色作為網站主色調、網站采用的技術、網站界面風格建議;
b)、網站程序開發建議：闡明網站運行平臺、網站開發語言、網站數據庫、網站開發工具等;
5.3.5網站開發運行搭建
包括：網站域名、網站空間、企業郵箱等方面的建議!
5.4網站實施說明
5.4.1項目實施流程
闡明完成此項目的標準工作流程，突顯公司實力。例如：簽訂項目開發合同，項目正式開始成立項目小組網站平臺實施內部驗收客戶驗收項目結束。
5.4.2項目小組構成及職責
通過項目小組負責制，突顯公司對項目的負責態度與專業實力。在此我們可以簡明扼要地進行必要的描述，例如項目小組的構成和項目成員負責的內容等等。
5.4.3溝通流程
闡明確保項目成功實施的溝通流程，突顯公司專業實力。
5.5實施進度預估
此處也是體現公司實施經驗豐富且專業，例如：(圖略)
5.6網站成本預算
列出總成本預算，并列出詳細成本清單，以供客戶參考。
5.7技術維護說明
闡明公司對客戶維護相關的政策性說明，讓客戶不必為售后擔心。這一點至關重要，許多服務商做完單就跑人或售后服務質量奇差，這是對客戶不負責任，更是影響了行業健康發展。
5.8建設保障
5.8.1實施團隊實力保障
闡明企業實力，包括企業簡要性介紹、企業榮譽、企業核心團隊成員閱歷，讓企業感受為其提供服務的公司實力雄厚。
5.8.2成功案例
成功案例是最具說服力的內容，請列出與客戶網站類似的成功案例列表，并說明您為他們提供了什么服務，客戶完全可以通過案例了解貴司實施水平。例如：
a、全球五金網(xxx.com、xxxx.com)
網站簡介：中國領導性五金網站品牌，全球排名1000位，擁有全球10萬五金企業資源。
提供服務：網站品牌運營服務、網站中文、英文雙版平臺打造。
b、……
5.8.3軟件保障
拿出其它軟性保障，讓客戶感受到服務商考慮周全，可令其放心。例如：闡明公司的重量級合作伙伴。
5.8.4硬件保障
包括提供服務的相關硬件設施先進，完備，讓客戶放心。
5.9技術保密聲明
這一點必須闡明，甚至在方案第一頁即需要闡明，以確保公司或方案的合法權譽。
5.10附屬資料
5.11網站運作模式圖
將網站商業運作模式用圖形的方式傳遞給客戶，這樣也便于客戶迅速了解我們的服務，同時也便于講解。
5.12網站運作流程圖
畫出網站內部概要的運作流程圖，使客戶清晰了解網站信息傳遞模式，網站功能產生的作用，這是說服客戶的好方法。
5.13網站架構圖
列出網站主架構圖，包括主欄目，副欄目，子欄目，令客戶了解全局。
6網站策劃方案的提交
6.1world文字版
將以上策劃方案的內容整理成詳細的world文字版本，傳遞給客戶時，需要注意以下問題：
a)、world文字版本屬于正式方案稿，請仔細核查與優化;
b)、最好是以嚴格招投標書的模式進行包裝，并且必須用專用文件夾進行裝訂。
c)、切記在方案中包含簡要信函，以示對客戶的尊重，并體現公司實力。
6.2powerpaint演示版
世界上最好的講演工具是powerpaint，我們需要提取world文字版本里面的核心內容，制作成為ppt演示給客戶，它是您說服客戶的重要工具，在此注意以下幾點：
a)、powerpaint必須列出大提綱，讓客戶對方案有全局意識;
b)、ppt只列核心內容，更多內容請給客戶精辟講解;
c)、充分考慮時間與內容的協調性(因為客戶一般沒有很長時間供你講解);
d)、將涉及ppt演示的其它資料準備充足，以配合ppt演示。
4利用powerpoint講解網站策劃方案
世界上最好的講演工具是powerpaint，我們需要提取world文字版本里面的核心內容，制作成為ppt演示給客戶，它是您說服客戶的重要工具，在此注意以下幾點：
a)、別忘了帶筆記本，有條件的情況下，請攜帶投影儀;
b)、到雙方人到齊之后，請先自我介紹和演講方成員介紹，并讓同伴分發名片;
c)、首頁講解ppt框架內容，讓客戶對方案有全局意識;
d)、然后分階段講解每個細節內容，并結合其它輔助資料進行精辟闡述;
e)、講解完畢后，立即說明，請貴方有什么問題可以提出來一起探討;
f)、完成整個會談之后，說明更詳細的資料在文字版策劃方案中，并感謝貴方聽我方講解。
8網站策劃方案歸檔/備案
每一份網站策劃方案，請進行認真分類歸檔，它們是公司寶貴的財富!歸類時請注意以下幾點：
a)、每一份策劃方案相關的客戶資料、以及跟蹤過程簡要說明均需要一起放入方案中，以便日后查閱。
b)、對策劃方案必須分類歸檔，以便查閱;
1營銷方案概述
1.1營銷策劃方案是什么？
1.2營銷方案的作用
1.3營銷方案的特點
2營銷方案的的類別
3營銷方案的主題和分析
4營銷方案的基本步驟
[編輯]營銷策劃方案是什么？
營銷方案是在市場銷售和服務之前，為使銷售達到預期目標而進行的各種銷售促進活動的整體性策劃。
營銷策劃是針對某一客戶開發和某一產品營銷而制作的規劃，它的任務是為將朦朧的“將來時”漸變為有序的“現在進行時”提供行動指南，由此而形成的營銷策劃方案則是商業銀行開展市場營銷活動的藍本。
營銷方案必須具備鮮明的目的性、明顯的綜合性、強烈的針對性、突出的操作性、確切的明了性等特點，即體現“圍繞主題、目的明確，深入細致、周到具體，一事一策，簡易明了”的要求。
營銷方案因其策劃的對象不同可分為大型優良客戶營銷策劃方案、重大項目營銷策劃方案、市場調查策劃方案、產品推介策劃方案等等。
[編輯]營銷方案的主題和分析
根據不同的營銷策劃對象(即營銷策劃項目),擬定各自所應圍繞的主題。營銷策劃主題是整個營銷策劃的基石和內核,是營銷策劃的基本準繩。在闡述營銷策劃主題的基礎上，要對策劃的項目情況作一簡要的介紹，包括項目的背景、項目的概況、項目的進展、項目的發展趨勢等。
營銷策劃分析可以是逐項分類分析,也可以作綜合分析,視策劃的具體情況來定。
1.項目市場分析
宏觀環境狀況:
主要包括宏觀經濟形勢、宏觀經濟政策、金融貨幣政策、資本市場走勢、資金市場情況等等。
項目市場狀況:
主要包括現有產品或服務的市場銷售情況和市場需求情況、客戶對新產品或服務的潛在需求、市場占有份額、市場容量、市場拓展空間等等。
同業市場狀況:
主要包括同業的機構、同業的目標市場、同業的競爭手段、同業的營銷方式、同業進入市場的可能與程度等等。
各種不同的營銷策劃所需的市場分析資料是不完全相同的,要根據營銷策劃需要去搜集,并在營銷策劃中簡要說明。
2.基本問題分析
營銷策劃所面臨的問題和所要解決的問題,這些問題的生成原因是什么?其中主要原因有哪些?解決這些問題的基本思路如何確定,出發點是什么?通過何種途徑,采取什么方式解決?等等。
3.主要優劣勢分析
主要優勢分析:
圍繞營銷策劃主題,將要開展某一方面的市場營銷活動(如市場調查、新產品開發、市場促銷、廣告宣傳等),擁有哪些方面的優勢,主要是自身優勢(即自身的強項)分析,也應考慮外部的一些有利因素。營銷策劃就是要利用好有利因素,發揮出自身優勢。分析優勢應冷靜客觀,既不能“過”,也不能“不及”,要實事求是。
主要劣勢分析：
主要劣勢分析就是分析與將要開展的市場營銷活動相關聯的外部一些不利因素和自身的弱項、短處等。營銷策劃就是要避免和化解這些不利因素,如何彌補自身的不足，錯開自身的弱項。
主要條件分析：
主要條件分析就是分析將要開展的市場營銷活動所需要的條件，包括已具備的條件和尚須創造的條件,逐一列出,逐一分析,以求得資源的最佳利用與組合。
每一個營銷人員在其工作生涯中必然會面對營銷方案的寫作與匯報，特別是每年的年終歲末，營銷方案的寫作與匯報成了區域經理，大區經理的必備課題，方案寫的好、思路清晰的，不但能換來實際操作的成效，而且會贏得上司的關愛，得到提升與嘉獎的機會；方案寫的一般的，既會受到上司的責備，在實際運用中也難以收效，所以，作好一份好的方案，實際上對營銷人員的成長與發展非常關鍵。特別是區域經理、大區經理，幾乎與方案打交道是每個人都無法回避的內容。
一份好的營銷方案應注重方案的條理清楚與實際操作性，方案分析應該有理有據，側重用數字說話，方案的核心是指標與費用分析與預測。
優秀的方案的提綱大約包括以下幾個內容：
一、整體分析：市場特征、行業分析、競爭對手分析、消費趨勢分析、銷售狀況分析
二、本產品（公司）SWOT分析：優勢、劣勢、機會、威脅
引言
隨著經濟的發展以及人民生活水平的提高，人們對房屋居住需求的不斷提高，房地產業在這種背景下得到了突飛猛進的發展，如今，房地產業已經成為了我國國民經濟的支柱產業，對我國經濟的發展起著關鍵性的作用。而房地產業想要開拓市場就需要有有效的營銷策劃，只有這樣房地產商才能夠將自己的服務推廣到市場中去，才能讓客戶認識到自己的實力，從而達到占有市場的目的。
一、房地產營銷的涵義
所謂房地產營銷，指的是房地產開發企業以企業經營方針、目標為指導，通過對企業內、外部經營環境、資源的分析，找出機會點，選擇營銷渠道和促銷手段，經過創意將物業與服務推向目標市場，以達到占有市場、促進和引導房地產開發企業不斷發展目的的經濟行為。房地產營銷是在對市場的深刻理解的基礎上的高智能的策劃。
二、房地產營銷的方式
總結房地產業的營銷方式主要分為企業直接銷售與委托銷售兩種方式。
企業直接銷售是指房地產開發商通過自己組織銷售人員，并選取合適的長點直接將房地產產品銷售給顧客。在此過程中，銷售人員會與消費者頻繁接觸。這使銷售人員能夠有效收集消費者對房地產產品的意見，了解和把握顧客的需求，并根據消費者的心理和預期來及時調整和改進企業工作，提高競爭能力和建立良好的企業形象，也有利于降低營銷成本，控制房地產營銷策劃的執行過程，及時調整銷售價格。
委托銷售是指開發商委托房地產商等中間環節把房地產產品出租或銷售給消費者的方式和過程。這種方式可以使房地產開發商逐步走向專業化以及規?；牡缆?。
三、房地產營銷策劃的原則
房地產商想要更好地提高自己營銷策劃的效果就需要遵循一定的原則，這些原則主要表現為：
（一）以客戶和市場為導向進行營銷策劃
市場決定房地產業的走向，客戶的需要影響著房地產商的決定。因此，房地產商在進行營銷策劃時一定要與客戶和市場為導向。但是，在實際策劃過程中，策劃人往往很容易忽略了這一問題，他們總是會將自己的價值觀以及鑒賞品味去揣摩消費者的心理，這使得他們總是不顧市場的反映而自己一人閉門造車。而中消費者們都有自己的教育經歷、人生態度以及生活習慣，策劃人和開發商僅僅通過自己的看法來進行策劃是無法滿足消費者的需要的，因此，房地產商一定要以客戶和市場為導向進行營銷策劃
（二）積極進行創新
隨著人民生活水平的提高，人民的心態也會隨著時間的變化而發生變化，這使得一些曾經被認可的策劃方案如今無法得到人們的認可。因此，在進行營銷策劃時，一定要遵循創新的原則，在遵從策劃主題的前提下不斷創新，從而讓開發商在激烈的市場競爭中脫穎而出。為此，策劃人要提高策劃的質量，在盡量面面俱到的前提下統籌安排，廣告的，工程的進展，設計的優化，物業管理，價格變動等，都要規范布局、互相協調，目的一致，實現營銷的整體性。
（三）與銷售環節緊密結合
單純的營銷策劃并不能保證策劃的效果，還需要與銷售環節緊密結合，而銷售情況也是驗證前期所有策劃工作效果的標準。也正因為如此，銷售環節同樣也應該列入到策劃方案中去，只有這樣才能夠更好地促進項目成交，優化項目品牌。
四、提高房地產營銷策劃效果的有效途徑
為了提高房地產營銷策劃效果，房地產商及其策劃人應該做到以下幾點：
（一）注意各種資源的整合利用
想要提高房地產營銷策劃的效果，以達到占有市場的目的，房地產商一定要注意整合利用各種資源。在對資源進行整合時一定要分清主次、抓住重點，并將各種資源能夠為項目開發的主題提供有效的支持。不僅如此，房地產商還應該更好地挖掘、發現隱性資源，并將其加以利用，這樣一來，就可以進行有效的創新，將自己的策劃方案更為突出獨到，從而讓消費者能夠更好地接受。
（二）從實際出發，實事求是
在房地產策劃運作的過程中，策劃人一定要做到實事求是，使自己的主觀意志自覺能動地符合策劃對象的客觀實際。這要求策劃人一定要結合實際需要來進行策劃，絕對不可以講空話、講大話，在進行策劃之前一定要對市場進行充分的調研、分析，并以此為基礎對消費者心理進行有效的預測，這樣一來，就可以提高策劃的準確性。也就是說，策劃人的策劃觀念、理念一定要符合實際需求，并在此基礎上有所超前。
（三）注意營銷策劃方案的切實可行
房地產營銷策劃行為一定要注意營銷策劃方案的切實可行，只有方案可行了，策劃案才能開展下去，使方案符合市場變化的具體要求。在整個策劃過程中，策劃人一方面要考慮資金的投入，要最大限度地減少保證經濟投入，在此基礎上要保證策劃方案有效可行，這也是方案是否可行的基本要求。不僅如此，在策劃過程中一定要合理有效地利用各種資源，使實施效果能迭到甚至超過方案設計的具體要求。
（四）注意把握好營銷策劃的整體效果
房地產策劃效果不是從一個環節表現出來的，而是需要整體的營銷策劃所表現出來的效果進行判斷。從房地產營銷策劃的整個過程來講，它分為開局、選局、布局、運局和結局等過程，每個過程都跟全局有密切的聯系，而每個局部的運作好壞都會對整個全局造成影響。也正因為如此，策劃人一定要做到從整體出發，注意把握好營銷策劃的整體效果，在整體規劃的前提下，使部分能夠很好地服從于整體，局部能夠很好地服從于全局。而不應該為了圖省事而不去有效深入地去了解市場的狀況，這樣的盲目運作結果往往會造成慘重的失敗。
（五）在進行營銷策劃時保持一定的靈活性
市場是變化著的，這決定了在進行營銷策劃時一定要緊隨市場的變化，能夠及時準確地把握發展變化的目標、信息，并對其進行預測，從而更好地調整營銷策劃目標和修改策劃方案。策劃人在進行營銷策劃時，應該做到能夠時刻掌握策劃對象的變化信息，增強自己的動態意識以及隨機應變的能力與觀念。當對象信息變化后，策劃人一定要在第一時間搜集最新、最有效的市場信息，然后對其做出細致科學的分析，并以此為根據來做出及時有效的調整，修正策劃方案，以保證策劃方案與調整后的策劃目標相一致。只有這樣，房地產開發商才能夠緊隨市場變化而不斷調整自己的營銷策略，從而讓自己占有更大的市場份額。
結論：隨著我國經濟的發展以及人民生活水平的提高，人們對建筑的要求越來越高。在此背景下，我國的房地產業有了極大的發展。而建筑業的繁榮也大大的提高了房地產業的競爭力。為了在日益激烈的市場競爭中脫穎而出，開發商一定要擁有更容易被消費者所接受的策劃方案。只有這樣，開發商才能更好地促進自己的房屋的銷售，從而實現占有市場的目的。
參考文獻：
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[2] 陳雙；王圓圓；；我國房地產網絡營銷略論[J]；湖北大學成人教育學院學報；2005年06期
為了配合西山風景名勝區總體規劃編制，使規劃出的西山風景名勝區更具操作性和實用性，今天，我們在這里召開西山風景名勝區旅游策劃專家評審會。參加評審會的有市內外旅游和規劃方面的專家、相關市級領導和市級部門負責人。首先，請允許我特別介紹蒞臨評審會議的全國著名旅游和規劃設計專家：杜一力國家旅游局計劃財務司司長
魏禮開中關村產業基地總工程師、教授
樊晟省規劃設計院院長、教授級高工
莊裕光古典設計院總工，教授級高工
彭遠翔重慶市規劃設計院副總工、教授級高工
楊玉培成都市園林局原局長、教授級高工
邀請到的市內專家有：龍顯釗、徐鄧耀、張正義、楊輝和、夏建平、羅運淳、陳傳樂、徐曉陽、呂茂莊
今天的評審會會期一天，主要議程有：一、由參與競標的中建西勘九鼎建設項目管理有限公司和成都大全旅游策劃投資管理有限公司分別作西山風景名勝區旅游策劃方案介紹；二、與會市內外專家對兩套策劃方案進行點評；三、相關市級領導和市級相關部門作簡短發言；四、與會的市內外專家進行投票表決。
下面，進行會議的第一項目議程，請參與策劃的兩家公司作項目介紹。
首先，請中建西勘九鼎建設項目管理有限公司介紹；
接下來，請成都大全旅游策劃投資管理有限公司介紹。
剛才，兩家公司分別為我們演示了景區旅游策劃方案，總的來說，兩家策劃公司在較短的時間內，策劃出的方案花費了大量心血，在此，我代表南充市七百二十六萬人民對你們的辛勤勞動表示感謝。上午的議程到此結束，下午，我們將對兩個策劃方案進行專家點評和票決，散會！
名位專家、同志們，西山風景名勝區旅游策劃評審會繼續進行下午的會議議程：
下面，進行會議的第二項議程，請市內外專家點評：
有請市外專家發言：
接下來，請市內專家發言：
剛才，市內外專家對兩家公司作出的策劃方案分別進行了精彩點評，指出了方案的優點、存在的不足，并提出的可行性的建議。他們的意見和建議，是一筆不可估量的財富，將對我市西山風景名勝區旅游開發產生重要的影響，相信對最后中標的策劃公司進一步完善策劃方案有很好的借鑒意義，也會對在座各部門領導的思維啟迪產生積極影響。
下面，進行會議的第三項議程，請相關市級領導和市級部門發言（時間不超過5分鐘）。
剛才，各位領導和部門針對市情和西山的實際發表了自己的看法，有的部門還表了態，相信大家一定會同舟共濟、協調配合，心往一處想、勁往一外使，群策群力建設好美麗的西山！
1.1開展營銷策劃是企業適應外部環境的必然選擇
隨著市場經濟的發展，企業所面臨的競爭環境也變得越來越復雜，各種利益關系相互交織。市場中既存在著可供企業利用的機會，也存在著對企業會產生不利影響的威脅。在這種情況下，企業只有對所面臨的環境進行有效的分析和辨識，并通過精心的策劃，才能夠為企業提供一個系統的、針對性的、可操作的指導方案，使企業的營銷活動在變化著的市場環境中開展時能夠做到有備無患、有條不紊。
1.2開展營銷策劃是企業合理配置和利用營銷資源的重要手段之一
任何企業開展營銷活動，都要消耗企業有限的營銷資源。這些資源既包括銷售人員、售后服務人員、日常業務人員及各級營銷管理人員等人力資源，又包括為完成營銷目標而必須投入的各種物力和財力資源。如何把這些有限的資源用在最能發揮作用的地方，如何使有限的營銷資源在企業各個產品間、營銷活動的各個環節上得到合理的配置，這些資源怎樣才可能在營銷活動中發揮最大作用，這些都要依靠營銷策劃周密安排。
1.3開展營銷策劃是企業樹立良好品牌形象的需要
企業的品牌形象是由品牌內容來體現的。品牌內容包括有形的內容和無形的內容兩個方面。品牌的有形內容是產品或服務能滿足消費者對其功能需求的能力，品牌的無形內容是企業賦予品牌的，并為消費者感知，接受的個性特征。良好的品牌形象是企業在市場競爭中的有力武器。企業開發的產品應當具有哪些功能，每一種功能通過什么方式表現出來，這種表現方式如何才能被消費者接受，怎樣能夠讓消費者感知企業要傳達的產品個性特征等，將是一個復雜程度比較高的綜合性的系統工程。面對這樣一個復雜的系統工程，如果不進行科學地策劃，就很難將具體的活動開展下去，當然也就很難樹立企業良好的品牌形象。
1.4開展營銷策劃是企業降低營銷風險的重要措施
營銷策劃的前提是對企業的資源狀況和營銷環境進行充分分析和科學預測。通過分析和預測，一方面，可以預計市場的發展趨勢，使企業對市場上存在的威脅有一個清楚的認識，并采取超前性的防范措施，規避或降低這種威脅給企業帶來的損失。另一方面，營銷策劃要對某一營銷活動多個可行的方案進行比較，并在此基礎上形成供企業營銷活動采用的方案，這些都會降低企業的營銷風險。
2企業如何開展營銷策劃
2.1建立市場營銷策劃機構
市場營銷策劃機構是企業內部涉及市場營銷策劃業務活動的相應職位及組織結構，是保證營銷策劃工作實現的組織手段。企業通常采取三種方式建立市場營銷策劃機構“：家族型”策劃機構、“智囊團型”策劃機構和“混合型”策劃機構“。家族型”策劃機構是以企業內部營銷職能部門為策劃主體，借助企業原有的市場營銷組織機構和人員采集信息，制定營銷方案并組織實施“；智囊團型”策劃機構是企業抽調部分營銷人員，并聘請專家或管理顧問成立專門的營銷策劃班子，對企業的營銷戰略和策略做出規劃和策劃，然后通過企業的營銷職能部門來組織實施“；混合型”策劃機構是由“家族型”策劃機構承擔企業營銷活動中的常規性任務，而由“智囊團型”策劃機構承擔特定的營銷策劃任務。三種策劃機構各有優缺點，企業要根據本企業的實際恰當選擇，但不管選擇什么樣的營銷策劃機構，其成員都應當包括：策劃總監、主策劃人、文案撰稿人、美術設計人、電腦操作人等。
2.2明確營銷策劃的問題并確定策劃目標
企業的營銷活動面臨許多問題。這些問題有的是戰略問題，有的是戰術問題；有的是急需要解決的問題，有的是可以緩后解決的問題；有的是重要問題，有的是不重要問題。而一個營銷策劃方案是不可以解決所有的營銷問題的。因此，策劃人員必須明確營銷策劃的問題，確保對主要的和迫切需要解決的問題進行策劃。在此基礎上，要確定營銷策劃目標，因為，營銷策劃目標不明，策劃對象就很模糊，就不容易產生策劃構想。
2.3進行充分的營銷環境調查與分析
任何市場營銷策劃，都要以營銷環境的調查分析為基礎。企業要想在激烈的競爭中超過競爭對手求得生存和發展，就必須使自己的營銷策劃具有很強的針對性和適應性。而營銷策劃要具有很強的針對性和適應性，就必須對企業營銷所面臨的政治、經濟、社會、文化、技術、自然等宏觀環境以及企業本身、供應商、中間商、競爭者和公眾等微觀環境進行調查與分析，明確企業面臨的主要機會和威脅，企業所具有的優勢和劣勢，為企業的營銷策劃提供真實可靠的信息，只有這樣，營銷策劃才能建立在堅實的基礎之上。
2.4挖掘構思，形成營銷策劃方案
要形成一個好的營銷策劃方案，首先要有創造性的構思。構思也稱為創意、設想或點子，是在對企業營銷相關信息進行充分分析的基礎上，借助藝術思維進行加工，創造形成的既能激發顧客的購買動機，促使其發出購買行為，又能實現企業目標；既立意新穎，又表現手法獨特的一系列想法。這就要求策劃人員不因循守舊，要敢于打破常規，采用多種方法收集創意，并對這些創意進行篩選、優化，形成企業的營銷策劃方案。
2.5營銷策劃的實施與評估
營銷策劃方案確定以后，要通過營銷管理部門組織實施。營銷策劃的實施就是營銷策劃方案在執行過程中的組織、指揮、控制和協調活動，是把營銷策劃方案轉化為具體活動的過程。沒有對營銷策劃方案有效的實施，再好的營銷方案都不可能達到預期的效果和目標。
3營銷策劃中需要避免的幾個問題
3.1過分夸大或否定營銷策劃的作用
企業需要對營銷策劃的作用有正確的認識，既不能把營銷策劃看成是解決企業營銷問題的萬能鑰匙，是醫治百病的良方，也不能認為營銷策劃就是紙上談兵，是誤導企業的東西。現實中，一些企業遇到了眾多的營銷問題，就把希望寄托在營銷策劃上，或者有了一次成功的策劃，就認為營銷策劃是無所不能的。其實企業的營銷活動很多，策劃只是其中的一個部分，單靠營銷策劃是不能解決所有營銷問題的。另外還有一些企業，通過一次營銷策劃活動的失敗就認為營銷策劃無用。其實，營銷策劃結果如何，不僅取決于策劃方案本身，還取決于營銷策劃的執行，如果企業不能保證營銷策劃方案中要求的人力、物力和財力，或者雖然保證了營銷策劃方案要求的資源，但在執行過程中人員之間不能很好的溝通和配合，營銷策劃的效果也會大打折扣。
3.2片面地追求營銷策劃的創新性
好的營銷策劃不僅要求具有創新性，還要求有針對性和適用性。也就是說，創新性只是營銷策劃的必要條件，但不是充分條件。如果企業片面追求創新性而忽視了針對性和適用性,也就是說如果營銷策劃不能針對企業具體的問題，不能與企業的環境及企業所擁有的資源相適應，那么這種創新，只是嘩眾取寵的形式，是不會實現企業目標的。
3.3過多地仿制其他企業營銷策劃方案
其他企業營銷策劃方案獲得成功,對于企業的營銷策劃活動是有一定的借鑒作用,但是,營銷策劃方案是針對特定企業、特定的營銷環境、特定的問題制定的方案。對他人適用的不見得適用本企業，況且，營銷策劃需要有創新性，不論是觀念上的創新，還是形式上的創新，而過多地模仿其他企業的策劃方案，必然失去創新性，也就失去了營銷策劃的價值。
第一節：銷售策劃方案概述
銷售策劃方案一般指項目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排，項目的銷售價格怎么走，如何宣傳造勢等。
第二節：銷售策劃方案與項目策劃的區別
簡單而言，二者區別在于項目策劃是“綱”，銷售策劃方案則是“目”，“綱”舉才能“目”張。
一、項目銷售方案策劃所包涵內容：
(一)市場銷售方案調查
項目特性分析：建筑規模與風格：建筑布局和結構：裝修和設備：功能配置：物業管理：發展商背景：結論和建議
(二)目標客戶分析
經濟背景：經濟實力/行業特征/公司：家庭
文化背景：推廣方式：媒體選擇：創意：表達方式：
(三)價格定位
理論價格/成交價格/租金價格/價格策略
(四)入市時機：入市姿態
(五)廣告策略
廣告的階段性劃分：階段性的廣告主題：階段性的廣告創意表現：廣告效果監控
(六)媒介策略
媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費用估算
(七)推廣費用
現場包裝(營銷中心：示范單位：圍板等)：印刷品(銷售文件：售樓書等)：媒介投放
二、銷售策劃方案所包涵內容：
(一)銷售現場準備
(二)銷售代表培訓
(三)銷售現場管理
(四)房號銷控管理
(四)銷售階段總結
(五)銷售廣告評估
(六)客戶跟進服務
(七)階段性營銷方案調整
第三節：銷售策劃方案的內容及步驟
一、項目研究，即項目銷售市場銷售策劃方案及銷售狀況的研究，詳細分析項目的銷售狀況：購買人群：接受價位：購買理由等。
二、市場銷售方案調研，對所有競爭對手的詳細了解，所謂“知己知彼：百戰不殆”。
三、項目優劣勢分析，針對項目的銷售策劃方案狀況做詳盡的客觀分析，并找出支持理由。
四、項目再定位，根據以上調研分析，重新整合所有賣點，根據市場銷售方案diyifanwen.com需求，做項目市場銷售方案定位的調整。
五、項目銷售策劃方案思路：
(一)銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區別開來，避免盲目跟隨風。
(二)主題思想的統一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個明確而統一的主題。
一個大主題可以分解為若干個小主題，小主題內容可以不一樣，但都是為說明大主題服務的。
(三)操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷：前后不能自相矛盾。其次是時間上不能斷，兩次宣傳間隔的時間不能太長。
六、項目銷售策略：
(一)項目入市時機選擇
理想的入市時機：我們所說的入市時機并不是指時間概念上的時機，而是指根據自身情況和市場銷售方案狀況來決定什么時候開始進入市場銷售方案，是賣樓花還是賣現樓;是建到正負零就開始賣還是等到封頂再開始賣;是按部就班：調整完步伐后再賣還是急急忙忙：倉促上馬;是搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再說等等。根據多年的經驗和教訓一個項目理想的入市姿態，一般應具備：
1：開發手續與工程進展程度應達到可售的基本要求;
2：你已經知道目標客戶是哪些人;
3：你知道你的價格適合的目標客戶;
4：你已經找出項目定位和目標客戶背景之間的諧振點;
5：已確定最具震撼力的優勢并能使項目有始至終地保持一個完整統一形象的中心主題;
6：已確定目標客戶更能接受的合理銷售方式;
7：已制定出具競爭力的入市價格策略;
8：制定合理的銷控表;
9：精打細算推廣成本后并制定有效的推廣執行方案;
10：組建一支專業銷售隊伍并擬定一個完善培訓計劃;
11：盡力完善現場氛圍;
12：你的競爭對手還在慢條斯理地等待旺市;
13：其他外部條件也很合適。
(二)項目廣告宣傳計劃
當我們確定了產品的廣告訴求點和廣告基調后，制定切實可行的廣告計劃便成為實現最終銷售目的的必要步驟。而一個可操作的完整的廣告計劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預算的編排四個部分。推廣計劃應根據具體項目的不同特點，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優勢，充分利用時效長而針對性強的專業媒體資源，來實現廣告的最終目的：降低客戶成本，一切為了銷售!
(三)銷售部署
房地產銷售策劃方案的階段性非常強，如何把握整體沖擊力：彈性與節奏：步驟與策略調整，體現了操盤者的控制局面的能力，同時往往也決定了整體勝負。通常銷售部署應遵循的幾個原則是：保持進度與策略節奏一致——預熱期：開盤期：強銷期：保溫期;防范銷售階段性問題——如工期：質量：配套等;估算綜合成本及銷售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣、稅費變化等。
第四節：銷售策劃方案的原則
一、創新原則
隨著時代的發展，傳統的房地產銷售理論越來越不適應市場銷售方案的要求，更無法為當前許多房地產企業所做的種種創新探索指明方向。從目前房地產企業的大量營銷實踐來看，包括折讓：有獎銷售：先租后買：降低利率等各類措施，大多能產生更強烈：更快速的反應，能引起消費者對房產的注意，這為我們探討買方市場銷售方案條件下的營銷創新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價值的思路。
二、資源整合原則
整合營銷是在營銷環節高度專業化分工的基礎上，通過市場銷售方案渠道，圍繞具體項目，有多個專業性營銷機構形成多種專業人才互補型：互利型的共同組織，并由其對諸如資金、智能、品牌、社會關系等房地產營銷相關要素進行整理、組合，形成合力，高效運作，從而形成從投資決策到物業銷售全過程的系統控制，并進而實現預定營銷目標的一種新型的：市場銷售方案化的房地產營銷模式，整合營銷克服了一般營銷模式"中間強、兩頭弱"的缺陷，同時避免了策劃商與銷售商之間各自為政、互不協調的局面。整合營銷圍繞具體項目進行資源整合，提高房地產行業內部專業化分工與協作，其優勢在于、智能互補、利益共享、風險共擔。
三、系統原則
房地產營銷策劃是一個綜合性：系統性的工程，需要在先進的營銷理論指導下運用各種營銷手段：營銷工具來實現房地產價值的兌現，實質上是一個從了解時市場銷售方案：熟知市場銷售方案到推廣市場銷售方案的過程，其中心是顧客。顧客的需求千差萬別，注定房地產營銷策劃從單一化趨向全面化，營銷服務從注重表面趨向追求內涵。它不僅要體現物業特征，還要體現市場銷售方案特征和消費習慣及發展要求，體現市場銷售方案的要求。
房地產營銷首先應從產品做起，從提高樓盤綜合素質做起，從滿足消費者的需求做起。區域細分：客戶細分：功能細分愈趨深入，人本主義思想開始體現。重視綠化：增加智能化設施：集中供熱和供飲用水：建設底層架空：錯層：大采光凸出窗臺：陽光客廳：可移動透光屋頂：自動報警系統：架設空中走廊：提供網絡服務：營造知識家園......可謂名目繁多，層出不窮，這種暗合市場銷售方案需求發展趨勢的"賣點"一經，就能掀起新一輪的熱銷。創新大大豐富了營銷策劃的內涵，也進一步證實、在買方市場銷售方案下，只有以人的需求為本，深入市場銷售方案：把握市場銷售方案，制定切實可行的營銷方案，才有在激烈競爭中脫穎而出的希望。
四、可操作性原則
銷售策劃方案不能脫離社會現實。策劃時一定要考慮國情：民情和民風，充分考慮操作中可能會遇到的種種困難，制定好相應的應對措施。與政府部門或權威部門合作可以大大降低操作難度，提高策劃成功率。
第五節：檢驗銷售策劃方案的成果
隨著市場銷售方案競爭態勢的不斷發展，各種復雜的因素對銷售策劃方案的進行都會產生影響，有可能銷售策劃方案的初始定位已經不符合當前的現實狀況，那就必須對策劃進行重新定位。重新定位的重點仍然是遵循對于消費心理和競爭態勢的準確把握，同時對于消費需求以及市場銷售方案發展的趨勢都要有清晰、準確地判斷，如此才能保證策劃定位的穩定性，否則策劃定位的不斷變動將會影響到項目價值的實現。因此，銷售策劃方案定位或重新定位的原則都在于：保持穩定，動態調整。要做到這點，就要避免銷售策劃方案定位發生大的動蕩，也就必須依靠專業的銷售策劃方案指數評估體系，盡量使項目保持健康的銷售狀態。
房地產營銷推廣手段大全
一、推廣渠道：
1. 報紙廣告、夾報
2. 戶外廣告
3. 出租車、公交車廣告：車身、拉手、椅背廣告
4. 網絡廣告
5. 短信廣告
6. 火車插卡廣告
7. 轎箱廣告
8. 巡展
9. 現場圍墻、樓體條幅、燈光字、導示牌
10. 候車亭廣告
11. 派單
12. 單面廣告：酒店、酒樓、銀行、加油站、門票、船票、信用卡、超市賬單等
13. 臺墊紙廣告
14. DM直郵
15. 電梯口分眾傳媒
16. 媒體雜志
17. 電影電視、電臺廣告
18. 地鐵廣告
19. 空中載體：汽球、直升機廣告
二、公關活動
1. 人脈活動：老帶新、圈子營銷
2. 抽獎
3. 論壇講座
4. 新聞會
5. 婚紗攝影：婚禮講座、新娘化妝禮儀現場咨詢
6. 登山活動
7. 名車試駕
8. 旅游：國外旅游、醇香假日、游園……
9. 產品展示會、產品鑒賞會
10. 名人空間計劃
11. 插花節、風情節、文化節、水果節、南瓜節……
12. 勵志演講：瘋狂英語、名人演講
13. 試住活動、酒會、舞會、會員會……
14. 行業、商會聯誼活動
15. 大型文化活動：選美、選秀、名車展……
16. 慈善、贊助活動
17. 娛樂活動：撲克牌、情侶派對……
18. 免費看樓車
19. 無理由退房、返租回購
20. 房交會參展
21. 名人代言、頒獎
三、促銷手法
1、單刀直入式：
方式：折扣優惠、特價單位、送車、送車位、送保險、現場抽獎、有獎游戲、送裝修、送電器、送管理費、有價票券等。
2、細水長流式：
方式：會員卡、貴賓卡
3、溫火靚湯式：
方式：長期展銷廳、巡回展示
4、文化侵略式：
方式：社區文化、冠名贊助各類社會活動，如音樂會、電視劇、專欄節目等。
5、盛裝舞會式：
方式：房地產展銷會，如春交會、秋交會、港交會、住交會。
6、溫馨節日式
方式：各種節日，如情人節、婦女節、母親節、國慶節、中秋節、圣誕節等。
四、購房客戶消費心理分析
要想更好地掌握客戶需求，進而更好地滿足客戶需求，必需對客戶的心理有足夠的了解。因為“心”支配了一個人的思想、意志，同樣也支配了一個人的購買行為。
俗語云：“攻心為上”，因此，經營策劃和銷售都要緊緊圍繞客戶的“心”展開。
同樣，透析客戶心理會對掌握客戶心理和客戶心理規律有極大的幫助，對提高銷售人員質素有也很大幫助。
1、女性消費群分析
職業女性的消費需求已日漸超過男性。
①相對缺乏理性
與男性相比，女性對物業選擇更具有感性、易受他人左右的特點。購買意識、消費方式也很容易在女性消費之間傳播并相互影響。
②忌妒心
一般來說，女性思慮更細，很容易被引發“忌妒心”，攀比心理比較強烈，在生活追求上易與周邊熟人比較。但對于知識文化水平較高的女性來說，這一點并不是很明顯。
2、單身貴族消費群
白領階層的消費意識隨著社會進步發展迅速，單身一族對住宅物業要求日益強烈，對住宅的功能要求較高。該群體多為高收入、高學歷的單身者。
①由于多是知識階層的消費者，所以對物業的要求相對苛刻，有時愿花較多的錢，也不愿買回廉價粗糙的物業。
②要求稀有、精致
由于“單身貴族”們獨立獨行的意識較強，對珍貴、稀有、精致的物業有濃厚興趣，以體現其“貴族”風范。
③理性不受折扣影響
他們的購買理性，冷靜而客觀，對大減價方式不屑一顧。他們更相信專家，與這類客戶接觸要掌握足夠的專業知識，并力求表現得高雅而富有內涵。
3、老年消費群
中國老年人消費市場日益擴大，其消費心理和消費能力與年輕人相比，更加理性和開放，尤其是在古城綿陽，隨著人口老齡化的加快，老年人的消費力資源會比較充裕。
(1)經濟自主自立
現代都市里知識型老人已基本脫離了要子女代勞的傳統，在選擇住宅物業時喜歡按自己的意志和喜好。
(2)態度謹慎
老年人多在金錢使用時謹慎小心，不會過分的奢侈，除特殊例子外。
4、本地居民消費群
本地居民較多，他們是極有購買能力的，是不可忽視的客戶群體。
(1)投資心理
由于該群體是在綿陽發展機遇下致富的，多有自己物業在出租，收益非淺，投資意識強，但是屬自己的土地已越來越少，擁有物業有限，在持有大量貨幣的情況下，再投資空間只有商品房，如住宅、商服等。
(2)追求現代生活方式
雖然這些群體擁有大量的自己物業，但由于設計落后，配套有限，居住環境差等因素，使他們對現人都市生活向往，由于文化素質有限，附庸風雅心理較重，因此高檔住宅小區對他們的誘惑力較大。
5、老板一族
是老板不一定是企業家，據最近的統計資料顯示，中國私營企業家中，農民出身的占70%。因此這一群體素質差異性較大，有文化素質高的，也有沒有文化的，但多數是指有較強消費能力，擁有大量財富 ，但文化素質較差的一族。對于這一族，價格越高，廣告做得越多，包裝得越多的樓盤才最能成為他們炫耀的依據，也是他們購房的決定因素。
(1)炫耀心理
由于該群體有大量財富，已超出一般市民的消費心理，選擇物業時，要體現其“高檔”身份，以示自己與常人不一樣的“差異性”，故樓盤標榜的越高檔越好。
(2)附庸風雅心理
盡管該群體文化素質較差，但擁有大量財富，可呼風喚雨，追求時麾、現代，附庸風雅心理較重，喜歡用“文化”包裝自己。
(3)要“面子”心理
由于這些群體的富有，處處要體現“身份”，因此，在購買物業時，好面子心理較重。此種心理是可以利用的。
6、企業家
企業家與老板是質的不同，這類群體具有較高的文化素質，購買理性，冷靜而客觀，相信自己的判斷。
(1)追求文化品味
由于該群體文化素質較高，對生活質量、生活素質要求也高，尤其是追求高品味的物業。
(2)購房理性
該群體中多數計劃較強，判斷力強，具有足夠的專業知識，不易受別人誘導，因此銷售人員要力求具備綜合素質。
7、工薪族
目前在發展中都市的工薪族 ，有置業能力的多數是屬白領層及少數的高級藍領人，該群體多數具較高的文化素質、專業知識，由于年輕及社會閱歷較少，綜合素質相對低。
(1)新潮型
這一群體來自天南海北，有來自的城鎮、有來自都市的，但多數來自經濟較落后地區，面對現代化都市生活，跟潮流心理較重，追求生活品味，追求生活質量，文化品味高雅精致。
(2)理性型
這一群體除了收入因素，更重要的是文化素質較高，有判斷能力，但由于社會經驗缺乏，對物業方面的專業知識不一定很多，只要銷售人員能從專業角度理性的介紹，他們也會理性的接受。
8、生意人
生意人是指有店鋪或開小餐館，食雜店等人士，這一消費群體構成較復雜，文化素質良莠不齊，消費觀念差異性較大。
