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房地產企業的財務管控包括很多方面，如財務預算管理、資金管理、戰略管理、融資管理等，這幾個方面屬于財務管控的核心要點。本文將對這幾個方面進行詳細的闡述與分析，希望有助于房地產企業的發展。
一、預算管理統領全局，必須進行全面預算
房地產企業財務管控中預算管理起著統領全局的作用，由此可見，對企業進行全面預算便顯得尤為重要。全面預算包括年度預算和月度預算，而年度預算的關鍵在于月度預算的執行程度。其中，月度預算也是年度經濟目標與年度預算的分解，主要包括：費用的調控、資金的管理、同年度的預算相較出現的預計偏差以及月度預算的詳細分析報告等。月度預算能否按照進度嚴格去執行并執行到位，對于預先制定的年度目標與年底的預算是否順利實現有著巨大的影響。也就是說，如果月度的預算沒有順利實施到位，那么年度目標與預算有可能就完全達不到。在具體的預算管理操作中，一般可以根據以下三個方面展開全面預算的執行：
在一個月結束之后，相關工作人員應該及時將月度預算達成的有關分析報告編制出來，可以利用曲線圖或者柱狀圖等方式，將結果呈現在大家面前，并計算出預算達成偏差，再結合月度預算的實施情況，進行年度預算達成偏差的預測。
當某些預算設置了一定的財務審批權限或者工作權限，對于這種情況，一般可以將預算內的支出交給相關單位的總經理進行處理即可。至于那些預算之外的支出，則應該相應的提高審批的權限級別，同時增加其審批流程，使得預算更加合理。
二、資金管理靈活周轉，實行管理化的統收統支
房地產行業在當前屬于資金密集型產業，為了最大化實現資金管理的靈活周轉，房地產企業一般都會實行管理化的統收統支。實行資金的統收統支，能夠確保資金的收支安全，同時也能最大化的提高收支資金的使用效率，能夠加速資金的流轉。實行統收統支管理模式，實現資金的靈活運轉，應該做到以下三點：
房地產企業集團的財務管理中心有必要為每個成員單位都設置一個相應的收入與支出賬戶，其中收入賬戶必須由房地產企業集團的財務中心統一進行管理，而支出賬戶在一定程度上可以由每個成員單位自行支配和處理，而房地產企業集團的財務管理中心在進行賬戶劃撥經費的時候應該按照每月的預算所需進行。這樣能夠促使房地產企業集團的資金管理實現“統收統支”，并且也能實現每個成員單位的“收支兩條線”的資金管理。
房地產企業根據自身的規模與業績增長需求，合理設置企業的“現金最高庫存量”與“現金最低庫存量”。按正常水平計算，現金最低庫存量大約應該占資金總量的8%，而現今最高庫存量應該根據相應的實際情況設定，一般而言設置為現金最低庫存量的兩倍最佳。為了能讓企業在現金最低庫存量的情況下也能最大限度使用資金，就要對資金進行定期的壓力測試，通過這種方式，能夠有效控制先進最低庫存量與現今最高庫存量，確保企業正常運營，也能將多余的資金投入到其他方面的經營中，提高資金使用率與收益水平。
三、戰略管理必須明確，合理設置業績規劃
一個房地產企業若要持續發展，必須保證公司業績的穩定增長才行，對于那些每年業績只是“過山車”式的公司而言，很難得到市場與投資者的親睞。所以，房地產企業必須要有一個長期的業績規劃目標，并且要有一個科學的戰略計劃。要保障房地產企業的業績“逐年連續增長”，就要重點關注以下兩個方面：
相關負責人應該緊盯企業的發展潛力，定期進行企業發展所需“原材料”的梳理，查看是否充足。某些房地產企業，展現了一個外表華麗的財務報表，但是相關專業人士經過詳細的分析之后就會發現，這份報表的資產負債一欄中，“存貨”的數量出現了嚴重的萎縮，顯然發展的后勁根本就不足，無法跟上工業業績的增長所需。正常情況下，資產負債一欄上的“存貨”應該與利潤一欄上的“主營業務的收入”以及現金流量一欄里面的“銷售商品、提供勞務所獲的現金”的增長趨勢保持一致，而且增幅最好要更高一些。
相關人員應該提前做好預測工作，并且要平衡好每個年度資金的余缺情況，以此保障房地產企業能夠健康平穩地運行。如果要想保證房地產企業的利潤年年都能增長，對于資金的缺口而言便是不可避免的問題，因此，要進行一個長年的業績規劃，做到財務的計劃周密詳實且可行，合理地推算出每年的資金余缺情況，然后有針對性地進行融資活動。
四、融資管理需要完善，實現穩定持續發展
近幾年，由于受到土地取得的成本越來越高、房地產行業進入了升級期、法律法規的不健全、房地產金融市場匱乏等因素的影響，房地產企業的融資存在著壓力大和渠道單一等問題。因此，要實現房地產企業的穩定持續發展，應該完善融資管理，逐漸完善房地產行業的金融市場，實現多元化的融資渠道。房地產企業應該借著當前金融體制改革的契機，參照國外成功的融資案例，結合國內現有的房地產行業金融業務的客觀情況，重點突破，帶動其他，步步到位，完善管理體系。要實現房地產企業融資渠道多元化，保障企業的長遠利益和可持續發展，企業就必須做到：第一，企業應該規范化的管理，達到上市公司的標準和要求；第二，企業要與金融和非金融機構保持一種良好的工作關系，隨時聯系，確保各種融資渠道時刻暢通；第三，企業要重視培養業務素質，熟悉不同種類的融資方式的區別。
五、小結
眾所周知，財務的管控是企業管理中的核心部分，如何做到財務的有效管控，是每一個企業必須慎重考慮及解決的難題。房地產作為一個特殊行業，它的財務管控不容忽視，只有將財務管控放在第一位，才能確保房地產企業健康、持續、穩定的發展。
參考文獻：
[1]吳春玥.房地產投資基金投資項目財務監管問題探討[J].價值工程,2011,30(10):139-140
發展環境利好
近日，一份《2008中國房地產發展形勢分析報告》顯示，今年以來，受金融危機影響，全國土地近一半低價成交，有10%左右的土地遭遇流拍流標。房地產開發投資增長開始放緩，2008年前3季度房地產開發投資同比漲幅跌落至26%。
在今年的中央經濟工作會議公告中，中央提出2009年五項重點任務，其中兩項都談到房地產行業。會議指出“要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發揮房地產支柱產業作用結合起來”，要“增加保障性住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔，發揮房地產在擴大內需中的積極作用?！眹?、行業都在行動。
金融海嘯和國際經濟形勢在未來一年不是很明確，這種情況下，中國要實現“保八”的目標，一個非常重要的內容就是要拉動內需?！胺康禺a行業是拉動內需非常重要的一個消費和支撐！如果對房地產持續的政策鼓勵，拉動相關行業的消費生產，并以內需的拉動擴大生產，對于保持宏觀經濟的兩個重要點――‘消費、投資’拉動作用非常大。中國的房地產占中國固定資產投資比重是26%，很大部分投資都是靠房地產的需求來拉動。房地產占據GDP的比重比出口大，所以在金融海嘯危機，出口嚴重受影響的情況下，發展房地產投資、消費，對拉動GDP的作用將會顯得更加重大。”王鋒對《中國聯合商報》記者表示。
1998~2003年間，中國房地產市場由低谷轉為平穩的發展，其中寬松的貨幣政策(貨幣供應和信貸)、收入上升、低利率是房地產上行的根本因素。目前，貨幣政策環境正從之前的“從緊”向“適度寬松”行進，由此可見，房地產行業極度低迷的境況必將會在政策環境的改善之中逐漸好轉。
拉動產業鏈消費
王鋒對《中國聯合商報》記者強調，房地產對于消費領域的裝修、材料和上下游50~60個行業產業鏈的發展影響非常大。
關鍵詞 房地產企業 房地產企業 財務管控 發展
房地產企業是講從事房地產管理、開發、服務、和經營活動，并且以營利為目的進行的獨立核算、和獨立經營的經濟組織。每個企業的管理核心是財務管理，針對當前國內房地產形勢的分析，房地產企業的財務管控更為重要。財務控制是企業增加盈利的最根本的途徑，也為企業抗內擠外，謀求生存，增加競爭力的強有力手段。
如何把握企業財務管控，本文從以下幾個方面進行分析：
一、當前我國房地產財務管理的現狀
近十年來，由于我國經濟的迅速發展，房地產行業在我國也迅速發展，而且在國內經濟建設中占據特別的重要位置。房地產行業在國內起步的比較晚，尤其是房地產企業財務管理方面，仍然存在著很多問題，譬如：缺乏完整的財務管理體系、財務人員自身水平的限制、財務管理制度尚未健全、這些都需要進一步的了解和適當的引起重視。
二、財務管控的要點
財務管理是企業管理的核心，由于房地產的特殊性，房地產企業的財務管控也顯得特別重要。一般房地產企業的財務管控包含預算管理、融資管理、財務戰略管理和資金管理等。房地產企業的開發環節眾多，環環相扣，密切相關，要想控制好財務，應審定一個長遠的目標規劃戰略，把握控制要點的內容，做到事前規劃，事中控制管理，事后善于歸納總結，做到善始善終。
財務管理是企業管理的重要組成部分，主要體現在投資管理、成本管理和融資管理。從計劃經濟到市場經濟，房地產企業財務工作的確存在很多的不規范的因素。為適應經濟市場的發展要求，房地產企業應當對當前資金管理的薄弱環節充分發揮才能。房地產企業的財務管理的基本工作是成本的控制，投資管理起到支撐的作用。
（一）設定合理的財務戰略管理制度，保證穩定增長
一個企業應著力于平穩持續增長，而不是“過山車”似的忽高忽低，搖擺不定，所以，要在長遠中謀求最大利益，設立合理的財務規劃。
房地產企業項目經營周期一般情況下都在一年以上，而房地產企業的原材料土地在面區位、價格、等方面具有很大的不均衡性，因此，房地產企業要有一個長遠的發張目標，通過3-5年的財務業績規劃制定財務戰略，以達到高效持續增長。作為一個資金密集型行業，資金階段往往呈現不穩定性，經常是“面粉貴過面包”的市場體制現象。要想保證企業的持續增長，避免資金缺口等常見問題，企業應通過3-5年的詳細的財務規劃，合理預測每年度的資金盈余和短缺，針對性的安排融資計劃，保證資金的安全運轉。
（二）統籌安排，全面把關預算，發揮統領作用
月度預算是年度預算的關鍵，月度預算包括費用控制資金管理、和年度預算相比的預計偏差。由于房地產行業的特性，尤為重要的是房地產行業的的全面預算管理。在管控過程中，要緊扣房地產行業的財務預算目標和年度業績指標，定時梳理監控，提出問題和措施。月度預算是否到位，是決定了年度目標和年度預算是否順利實現。在執行中，可以從以下2個方面來加強月度預算和年度預算：
1.在財務審批權限和設定工作權限的時候，要合理安排各項目是否分期開發以及每一期的開發計劃。要提前預算各年度資金是否短短缺，預算期內要盡量放權于各單位總經理，增加審批的流程，就算是外支出要提升審批級別。
2. 每個月結束，需要編制月度預算的分析報告，公布各單位的預算偏差，分析年度的偏差，有計劃控制部門實施監督，并提出控制和補救措施。
（三）設定該項目的目標業績，提高總體收益水平
房地產企業每每取得一個新的項目，要想設定出該項目的目標業績都要經過建設標準和市場定位的確定，具體的實施過程包括：
1.設定目標內部的收益率。內部收益可參考社會上資金成本的平均率，以及股東要求的投資回報率，而且內部收益率著重體現了房地產企業的投資回報水平，內部收益率不能低于以上2個參考值。
2.設定目標凈利潤。一個項目的核心目標之一是凈利潤率，在制度凈利潤率時要參考房地產行業的平均凈利潤率，合理的確定凈利潤率。在內部收益率的情況下，原始投資額=投產后每年相等的凈現金流量×年現金值系數。
（四）結束語
近幾年來，我國房價出現了的全國性的上漲，范圍廣、幅度大，這種情況在國內的房產歷史上是好、少有的，老百姓的生活必需品是房子，而房地產行業有匯集了天下的資金，因此，房地產行業的動態是所有人的敏感神經。21世紀的中國房地產有很好的發展前景，但要徹底的實現這一目標，必須要立足于我國的國際經濟發展和基本國情。一些企業為加大營業額，不惜一切代價搶市場、搶工期，而忽視了長遠的發展目標，造成財務管理的盲目性。有些企業缺乏戰略性的管理控制體系，沒有制度化、規范化和程序化的發展戰略，使得財務管理對策與戰略目標脫節，企業財務管控目標遙遙無期。房地產企業內部控制相對薄弱，事后控制力度過大，很多時候出現預算外費用和現場簽證支出的發生。
在市場經濟體制不斷健全和完善的背景下，房地產行業作為我國國民經濟的重要支柱型產業，房地產價格不斷增加，導致房地產泡沫問題出現，影響了房地產行業的可持續發展。對于我國房地產泡沫而言，其在一定程度上能夠對多度的貨幣擴張加以有效吸收，溫和有效推動經濟的發展。當然在治理房地產泡沫問題時，需要政府通過宏觀調控政策來平抑市場供求關系的過大波動，保證房地產市場的健康有序發展，實現我國國民經濟的安全穩定發展。
一、房地產泡沫概述
房地產泡沫作為一種“泡沫經濟”，其主要是指房地產資產在交易過程中突然漲價，房屋和土地具有極高的價格，導致房地產價值與價格相背離，商品供求關系失衡，出現無法真實反映物質財富的貨幣泡沫。由于資產價格上漲幅度過大，市場的價格與使用者的實際支撐情況不相符合，出現價格暴跌等情況，導致市場經濟衰退，使其向氣泡一樣破滅。值得注意的是，房地產泡沫作為價格波動的一種形態，其與一般價格波動存在本質差異，房地產價格波動幅度相對較大，屬于突然下跌或上漲，不具有連續性。
二、國民經濟安全視角下房地產泡沫治理問題分析
1.原因
隨著城市化進程的加快，經濟的發展以及人口的增加使得我國面臨著更為嚴峻的土地資源緊缺問題，房地產商品出現供求關系失衡等情況，并且部分投機經營者為了謀取自身的利益，通過不正當手段獲取土地權益，導致房地產與土地實際價值相脫離，產生房地產泡沫。同時，由于土地資源的資產價格與其價格缺乏一致性，實際市場地價與預期的不合理土地利用收益貼現值之間存在較大的偏差，這種偏差如果越大，則房地產泡沫越多。當前我國政府積極鼓勵投資，金融機構和銀行也相繼發放房地產貸款，而由于住房抵押貸款存在不規范性操作，并且盲目投資與大量發放信貸等致使房地產價格過高，也可能造成房地產泡沫。例如經濟蕭條時期，購房者違約后會導致銀行產生不良資產，出現大量的壞賬與呆賬，并且房地產實際地價遠低于擔保價格，金融機構則難以及時收回利息和貸款，出現金融危機。
此外，在市場經濟快速發展的情況下，市場結構缺乏合理性，房地產開發商囤積房源與土地，投機炒作，導致虛假宣傳與交易產生，對市場預期造成誤導，影響房地產市場的有序性。如開發商為了謀求自身最大化利益，對商業用房、別墅和高檔住宅加以大力開發，導致高檔房屋大量控制，而保障性住房和普通住宅供不應求。土地要素市場的缺失會在很大程度上導致土地價格壟斷，我國房地產市場則是如此，房地產價格與其實際價值相脫離，呈現虛高的情況，并且受地方保護意識和巨額資金等因素的影響，房地產行業的競爭相對弱化，導致開發商的市場行政壟斷與局域性壟斷。
2.對策
要想有效控制與治理房地產泡沫問題，保證國民經濟的安全穩定發展，首先應加強政府的宏觀調控，對經濟適用房加以推行。政府可結合房地產市場的實際需求，建立住房供應體系，對住宅的供應模式加以改進，形成租賃市場，大力推出公租房、保障性住房和經濟適用房。同時對商品房的價格加以有效控制，保證中低收入家庭能夠購房居住，有區別性與針對性銷售基本居住需求住房和高檔商品房，并給予公租房、保障性住房與經濟適用房等政策優惠，使其能夠進行抵押貸款與公積金貸款等。
其次應對土地資源管理加以強化，完善宏觀監測體系。建立健全宏觀監測而體系，對土地資源的用地比例與供應量進行合理調整，對城市形象工程和高檔住宅的開發利用規模加以有效控制，從而保證房地產行業的有序發展。同時加強市場調研，對房地產市場的實際需求進行正確預測與評估，嚴厲打擊投機炒作與虛假宣傳，對市場分析報告進行定期，合理引導市場。此外，可對購房實名制加以積極推行，加強管理住房開放貸款，對房屋貸款業務和個人商業用房貸款加以規范管理，嚴格控制貸款發放的條件，合理審查開發商的信用等級與開發資質。當然，政府可采用土地出讓公開招投標制度，對城市大規模建設與高檔住宅盲目開發加以監管與控制，合理調控土地的預售、稅收和供應等，保證土地供應量的合理性，實現房地產行業的長遠發展。
三、結束語
綜上所述，房地產價格的暴跌暴漲會嚴重影響國民經濟的安全平穩運行，需要加強政府的宏觀調控和土地資源管理，完善宏觀監測體系，合理管理房地產市場。只有這樣，才能保證我國房地產行業的健康有序發展，使其成為新的經濟增長點，推動國民經濟可持續發展。
參考文獻：
二、防范房地產經濟泡沫的有效措施
1.政府應該加強對房地產行業的宏觀調控。對于政府部門來說，為了進一步規范房地產行業的市場交易秩序，一定要充分發揮國家對經濟的宏觀調控作用，對房地產市場進行全面的監督和管理，從根本上抑制房地產經濟泡沫的產生。政府應該以市場為導向，制定相關的管控政策，建立一套以監督規則和管理規則為主的市場運行體系，并且要在實際的工作中進一步落實這些制度，有效的抑制房地產經濟泡沫的產生，從而為房地產市場的規范、有序運行提供有效地保障。
2.加強對土地資源的管理，進一步調節供需關系。在房地產市場交易中，房價的上漲速度之所以很快，是因為土地資源相對緊張，因此，一定要合理調節用于住房建設的土地資源，只有這樣，才能對商品房價格進行有效的控制，可以從以下幾方面入手：（1）對于土地開發審批制度一定要嚴格的執行，不能夠進行違規操作，也不能因為地方保護主義而放寬土地審批政策，一定要對土地的供應結構、總供應量、供應區域以及供應比例進行科學、合理的調控；（2）一定要建立一套完善的土地招標管理制度，杜絕貪污受賄行為的產生，并且要進一步完善政務公開制度，做到招標全過程的公開、公正和透明化；（3）政府應該完善相關的稅收政策，對相關的土地財產稅進行征收，嚴厲打擊投機倒把行為；（4）利用計算機互聯網技術，建立全國的土地信息系統，并且將相關的信息發放到網上，提高信息的透明度，防止出現不屬實的信息，對炒地和圈地行為進行嚴厲的打擊，進一步規范土地資源管理。
3.進一步規范土地市場秩序。政府部門一定要進一步加強市場監管，規范市場交易秩序。一方面，完善相關的房地產信用體系，對房地產企業的信用進行監督和管理，營造良好的市場交易環境；房地產企業在進行交易時，大多數都沒有嚴格按照相關規定進行，因此，一定要采用法律的形式來對交易進行約束和管理，通過計算機互聯網技術對相關的商品房進行備案，對于在網上對房價進行哄抬、虛擬交易的違法行為，一定要進行嚴厲的打擊，并且加重處罰；另一方面，要加大對違法犯罪行為的處罰力度，一旦發現房地產企業在進行交易的過程中出現違規操作，一定要進行嚴厲的處罰，杜絕各種違反犯罪行為的產生，實現房地產行業市場交易秩序的規范化和秩序化。
4.進一步規范金融市場秩序。對于央行來說，一定要加大對商業銀行的管控力度，防止商業銀行將更多的資金貸款給房地產企業，具體措施如下：（1）房地產企業在向商業銀行遞交貸款申請時，銀行一定要對企業進行全面的審查，并且要增加貸款限制條件，對于不符合條件的企業，一定不能發放貸款，通過實際行動來進一步加強對房地產企業的貸款管理；（2）銀行在處理個人住房貸款管理業務時，也應該加強審核力度，對于“零首付”類型的住房貸款，一定不能發放，盡量將銀行的風險降到最低；（3）對于個人商業用房貸款業務，銀行業一定要加強管理，不能隨便發放貸款，一定要采用抵押貸款的方式，并且將10年作為還款的最高期限，這樣一來，銀行減少了流向房地產業的資金，在一定程度上也起到了抑制房價上漲的作用。
5.房地產價格監測、預警系統的建立和完善。為了抑制房價上漲過快，一定要進一步加強房地產市場的監管，并且建立一套完善的監測體系，要隨時關注房地產市場的最新動態，在收集到相關的信息之后，一定要及時的進行整理和分析，并且通過分析得出的結果來預測市場運行的相關情況，通過計算機互聯網技術將分析報告發放在網上，充分發揮對市場的引導作用，并且在市場變動幅度較大的情況下，要利用稅收、土地供應等手段對市場進行宏觀調控，從而抑制泡沫經濟的產生。
中圖分類號：F830 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2017）01（a）-0222-04
1 影響房地產價格因素分析
房地產作為一種普通的商品，價格受供求因素影響，同時作為一種特殊的商品，影響房地產價格的因素眾多，其中供給因素包括土地供給、房地產投資、區位因素、環境因素等；需求因素包括人口因素、人均可支配收入等。宏觀調控政策間接影響著房地產的供給與需求。
1.1 供給因素
（1）大連市商品房用地供應量。土地供給指已利用的各類生產和生活用地，以及人類尚未利用和難以利用土地的總和，總量固定不變，因而是無彈性供給。土地供給中部分土地專用于建設商品房，2016年度大連市商品房用地供給原則是根據市場實際情況，合理控制住宅用地供應規模、布局和節奏，定期分批推出，穩定、均衡供應住宅用地。庫存嚴重地區，要停止供應房地產開發用地。2013―2016年大連市商品房用地供給情況如見圖1（數據來源：中國土地市場網）。
（2）區位因素。區位因素包含地理位置、地形、氣候等因素。區位因素直接影響商用房土地供給量及成本。大連市位于遼寧省遼東半島南端，地處黃渤海之濱，背依中國東北腹地，與山東半島隔海相望，土地供給邊際成本（填海）較高。大連環境絕佳，氣候冬無嚴寒，夏無酷暑，有“東北之窗、北方明珠、浪漫之都”之稱，是中國東北對外開放的窗口和最大的港口城市；先后獲得國際花園城市、中國最佳旅游城市、國家環保模范城市等榮譽。
（3）房地產投資。房地產開發項目資金來源大致有4種形式：企業自有資金、銀行貸款、社會集資、其他融資方式（各類信托基金、合作開發、銀團聯合貸款等）。我國房地產直接融資渠道狹窄是我國長久來的基本情況：從國內外情況看，房地產投資資金來源中，銀行貸款一般占到60%左右，這是房地產業發展的一個顯著特點。在我國，房地產業的銀行貸款主要表現為土地儲備貸款、房地產開發貸款和銷售環節的住房按揭貸款，開發商的自籌資金和工程墊款也大多間接來自銀行貸款。國內銀行直接貸款占比明顯下降。直接貸款表現為房地產開發貸款和個人購房貸款，如圖2（數據來源：大連市統計局）。
1.2 需求因素
（1）人口因素。人口流動變化與經濟發展速度互為作用，人口紅利是經濟增長的內生變量，人口因素是房地產價格增長的強有力支柱。人口流失直接導致該地區勞動力缺乏，加速了老齡化進程，增加了社會保障負擔，不利于經濟的可持續發展及區域均衡發展。全國第六次人口普查數據顯示，較之第五次人口普查結果，全國31個省級行政區中，人口凈流入地區有14個，凈流出地區17個，人口流失盜砍過200萬的省份已超過10個，東北三省的情況尤其引人注目：在面臨經濟下行壓力的同時，三省總和持續多年人口凈流出，并且生育率遠低于全國平均水平。由于人口普查只能體現戶籍人口的變化，戶口在原籍但本人長期在外的情況無法納入統計，且購房者并不一定將戶籍遷入，模型中并未將人口因素納入自變量。
（2）人均可支配收入。人均可支配收入直接影響人們的購買力，大連市2000―2015年人均可支配收入及增速變化情況如圖3。
1.3 宏觀政策因素
宏觀政策中的貨幣政策、限購政策、房產稅政策等直接或間接影響房地產價格變動。近年來，宏觀政策持續發力，央行多次降息，放寬個人住房貸款條件，出臺購房財政補貼政策。
2 基于多元線性回歸分析的大連市房地產價格（如表1）
該文將大連市房地產價格（y）表述成為大連市房地產開發投資（）與GDP（）及人均可支配收入（）的函數，即
經SPSS回歸分析，結果如下。
2.1 線性回歸模型輸入/除去變量
該次運算后，SPSS輸出多重線性回歸模型建立過程的相關信息，因變量為大連市房地產價格，自變量為大連市GDP、大連市房地產投資額及人均可支配收入，自變量的步進方法為“輸入”，3個自變量全部納入模型中，沒有移出的變量。
2.2 線性回歸模型匯總
多重線性回歸模型的擬合效果取決于調整后的R方，它主要用于衡量在多重線性回歸模型建立過程中加入其它自變量后模型擬合優度的變化。該模型中調整后的R方為0.967，即大連市人均可支配收入、大連市房地產投資、大連市GDP3個自變量能夠解釋模型變化的96.7%，模型擬合效果良好。
2.3 線性回歸方差分析
模型的方差分析結果，F檢驗的顯著性（P值）=0.000
2.4 線性回歸模型回歸系數
根據表2，第一列的常量、大連市房地產投資額、大連市GDP、人均可支配收入分別為回歸模型中的常量與自變量、、，第二列的B分別對應著常量e，偏回歸系數a、b、c，據此多重線性回歸模型為：
第四列為標準化系數，用來測量自變量對因變量的重要性，該模型中3個自變量的標準化系數分別為-0.16，2.403，-1.336，表明大連市生產總值對房價的影響最大。第五、六列分別是偏回歸系數t檢驗和相應的顯著性（P值），該模型中3個偏回歸系數顯著性均小于0.01，說明因變量大連市房地產價格與自變量之間至少存在顯著的線性關系。
3 大連市房地產風險狀況及我行住房開發貸款發展建議（如表3）
3.1 大連市房地產風險分析
目前，大連市房地產呈現“調整尚在繼續、政策持續寬松、存量去化為主、兩級分化加劇、前景仍不明朗”的特征。
（1）供需關系失衡、去化周期拉長。根據同策咨詢研究部聯合同海咨詢的《35個大中城市商品住宅投資價值研究》報告顯示，“供需比小于1.1，表示供需關系處于合理區間，1.1～2之間屬于相對均衡區間，供需比大于2.0，就屬于供需失衡?！苯刂?015年末，大連市房地產供需比達到7.18，成為35個樣本城市中供需關系失衡最嚴重的城市，大連市房地產庫存量為1298萬平方米，去化周期為28.7個月。房地產市場需求平淡，交易量不大，表現為量價齊跌，房地產銷售額下降。消費者和投資者均呈現謹慎態度，表現為全年房地產業房屋施工、竣工面積下降，商品房銷售面積下降。
根據遼寧省政府去庫存的目標，住宅類商品房去化周期控制在12～18個月以內，大連市商品房去庫存任重道遠。
（2）經濟增長乏力，人口紅利逐漸消失。2016年上半年，遼寧省GDP總量為12812.60億元，GDP同比增速為-1%，大連市GDP總量為3633億元，增速3.77%，經濟下滑導致人口承載力下降――人口流失和低生育率。據第六次人口普查生育率顯示遼寧省生育率為0.74%，低于全國平均水平0.44個百分點。人口流失和老齡化又進一步加劇經濟衰退，導致房地產市場需求不足，風險進一步加劇。
3.2 大連市房地產開發貸款業務風險防范
近年來，大連市房地產市場進一步飽和，風險逐步加大，截至2016年8月末，大連農行房地產開發貸款余額63.32億元，占全部法人實體貸款比重為18.55%，我行住房開發貸款余額及占比呈下降趨勢，但在去庫存的大背景下，面對房地產新開發項目數量下降，開發節奏放緩的節奏，我行要做好存量和新增客戶風險防范工作。
（1）存量客戶盯進度。根據總行2015年房地產行業分析報告，大連地區屬于二城市的危險區，對于我行存量客戶，一是關注項目建設進度與放款進度是否匹配；二是關注階段性擔保解抵押情是否房地產銷售進度匹配，必要時可通過大連市不動產登記中心查詢企業網簽情況，確保企業銷售回款歸行率不低于我行融資占比。
（2）新增客戶嚴準入。一是借款人主體方面，重點支持總行核心客戶及21家可從事房地產開發經營的中央企業及其直接、間接控股50%（含）以上或相對控股且納入集團并表管理的子公司，如華潤中山區解放路南端景山項目、魯能集團優山美地項目等；二是企業經營方面，重點審核開發業績情況，根據在售項目開盤時間及銷售率等指標，分析借款人在售項目的銷售狀況，進而對承貸項目銷售率、貸款期限等數據的合理性進行判斷；三是股東方面，對直接股東及實際控制人的基本情況、經營情況、財務狀況、信用狀況等進行分析，尤其是同業授用信策略及擔保方式，關注貸款集中度問題；四是合法性手續方面重點防范核準或備案手續、環評批復、四證等手續不全等風險。
4 結語
當前，房地產行業內部競爭日益白熱化，加之高地價、高桿杠等因素，行業利潤空間不斷收窄，盈利能力進一步降低。大連市房地產價格與GDP、房地產投資及人均可支配收入有較強的相關性，東北經濟持續低迷，導致房地產價格走低，對房地產投資需求有一定影響，風險進一步加劇。我行開辦相關業務時，注意做好風險防范工作。
參考文獻
隨著中國經濟的騰飛，房地產市場所帶來的經濟問題也越來越嚴重，這些問題不僅影響著房地產市場，同時也給中國的金融市場、家具市場、裝潢市場甚至對國民的生活帶來了不利的影響。
1我國房地產經紀管理的時代背景
國內的大部分的房地產企業單位的經濟管理都是以企業本身的經濟管理制度為基礎的，在最基本的業務管理方面頗有成效，但是依然還是有一些房地產企業對經濟管理存在非常多的問題，這種理解不到位使得房地產企業在經濟管理方面出現了混亂，而新時代的社會市場發展越來越迅速，也需要更加專業的管理制度，這也使得房地產企業的經濟管理所存在的問題越來越難以處理。國內的房地產經濟管理的管理層不僅僅是對經濟管理存在誤解這一個問題，同時又缺少相關的監管制度，這也使得財務信息變得混亂。［1］在實際工作中，董事會、監事會對企業的監管只是留存于形式，并沒有有效的監管，部分工作人員視法律為無物，再加上監管制度的缺失，便給那些不法分子帶來了犯罪條件。
2我國房地產經紀管理中的不足
2.1經濟管理體制不完善。隨著時代的不斷進步，房地產企業的經濟管理制度也在不斷地進步，但是政府的房地產企業經濟管理相關部門依然很難有效地控制房地產的經濟管理問題，這個難以解決的問題漸漸地步入了大眾的視野，隨著財經新聞的不斷報道，引起了國家的高度重視。因此國家頒布了更加詳盡的經濟管理政策，也出臺了多項調控方案，但是并沒有達到預期的效果?，F代的中國，房地產行業正在處于一個改革階段，房地產帶來的經濟利益是很多地方政府的主要經濟來源，所以房地產經濟管理中的制度不夠健全需要引起政府相關部門的重視。2.2房地產經濟管理的政策制度細化程度不夠。近期國務院連續頒布多項房地產經濟管理的調控政策，主要目的為了達到房地產行業能夠可持續發展起來，盡量去限制房價過高對人們帶來的影響。但是各方政府的房地產管理的相關部門并沒有考慮實際情況，忽視細節，這便造成調控政策很難執行下去。這也使得一些房地產企業利用政策中的漏洞，在經濟管理中投機取巧，對國內的房地產行業帶來了惡劣的影響。如經濟適用房政策、房屋公積金貸款政策等，這些政策的管理目標建立的不夠準確，這給房地產行業的有序發展帶來了不利的影響。［2］2.3房地產企業經濟管理形式化嚴重。當前有許多房地產企業并不看重政府所推出的管理機制，對政府所要求的規范，房地產企業項目工作人員普遍工作形式化，做表面的工程，沒有引起企業管理者的重視。我國相關的經濟法規對其責任劃分不夠明確，導致中央政府與地方政府管理出現混亂，致使政府對房地產企業的財務監管不到位，政府的相關部門監督不到位也使得企業財務監督很難有效地實行下去，混亂的管理導致房地產企業的經濟管理很難有效發展，由此可見，明確劃分政府相關部門的管理職責是解決房地產企業經濟管理嚴重形式化的有效途徑。
3房地產經紀管理的建議
中圖分類號：G4
文獻標識碼：A
文章編號：1672-3198（2014）09-0136-02
1房地產法課程教學目標
“房地產法”是我校房地產開發與管理專業的專業基礎課，也是本專業的核心課程之一。本課程的教學目的在于培養學生在房地產方面的相關知識，了解房地產法的體系；熟悉房地產法的基本知識，基本理論和基本方法；掌握房地產法的調整范圍和特征，房地產開發的主要環節及相關法律的規定，房產交易的主要法律制度制度。從而培養學生運用所學房地產法律、法規、政策來分析和解決現實生活及工作中的實際問題的能力。
房地產法是國家制定和認可的，用以調整房地產社會經濟關系的法律規范的總稱。房地產法課程的教學內容主要包括以下幾方面：房地產權屬法律制度、建設用地制度、國有土地上房屋征收與補償法律制度、城市規劃管理法律制度、房地產開發建設管理法律制度、房地產交易法律制度、房地產權屬登記法律制度、房地產稅費法律制度、物業管理法律制度、住房公積金法律制度等。由此可知，房地產法教學不僅涉及民法基礎知識，還廣泛涉及經濟法、稅法等法律知識。因此，提高房地產法課程的教學效果不僅要求教師具有淵博的法學知識，還應加強課程資源建設，改進教學方法。
2房地產法課程建設的必要性
2.1房地產行業的人才需要
過去十幾年，我國房地產業高速發展，成為國民經濟的重要支柱產業之一。目前我國城市化水平約為50%，而發達國家普遍超過70%，如果在21世紀中葉可以達到這種水平，則每年需要有1600萬人口轉入城市，這需要相應規模的城市基礎設施、商業設施，特別是住宅建筑，形成了對房地產開發管理人才的大量需求。隨著房地產市場的發展，房地產企業對人才的需求迅猛增長。從近幾年對各行業職位需求的分析來看，房地產行業的職位需求數量居前列。作為當今的房地產專業人才，不僅僅需要具備相關的專業知識與技能，還需要掌握一定的相關法律知識，這樣才能適應房地產開發、房地產策劃及房地產經紀工作。在以往的教學中，通過對一些畢業生的跟蹤調查，我們發現在從事諸如房地產銷售等中介行業工作時，經常會涉及到相關法律知識?？梢娢飿I管理法規課程教學的實用性，因此在物業管理教學的過程中加強行物業管理法規課程的建設革，幫助學生更好的學習相關法律知識有很大的必要性。
2.2從房地產法課程的教學內容分析
我國當前的房地產行業正在飛速發展，在它走向成熟和完善的過程中，房地產管理方面的法律法規也在不斷地進行著更新與完善，而我們的教材總是存在滯后性，造成教學內容難以適應現實需要。我國的房地產專業起步相對較晚，相關的專業教學設備及教學資源也不完善。在實際教學工作中，相應的教學教材和案例都比較少，這就給房地產法教學帶來了很大的困難。
2.3從房地產法課程的教學方法上分析
我國目前的房地產法課程主要是通過課堂講授的方式進行教學，這種傳統的教學模式忽視了房地產法學習中的實踐的重要性。同時單一的教學形式造成學生處理、解決問題的能力受到了限制，使得學生走向社會實踐后會感覺手足無措。在學校的考核教學工作中，只重視理論知識的閉卷考試并不能對學生的實際應用能力進行考核，這就不利于學生實踐技能的提高。
3房地產法課程建設措施
3.1建設教學團隊
專業是興校之基石，而師資是強專業的根本保障，優秀的師資團隊應該由具有較強的學習能力、良好的科研素養和先進的專業教學水平的成員組成。而建設這樣一支專業教師隊伍，可以采用“走出去，請進來”的辦法。走出去”是指學校現有專業教師到房地產開發企業、房地產估價事務所、房地產中介機構掛職，深人企業一線?！罢堖M來”是指從房地產開發企業或房地產估價事務所引進熱衷于教育事業的行業專才或與企業合作共同開展專業建設研究和實施工作。同時制定相應的鼓勵政策，支持資源專業教師參加房地產執業資格考試。
3.2拓展教學內容
房地產經濟活動涉及的社會關系復雜，房地產法課程框架體系應該是一個以調整房地產法律關系的法律法規為主，其他法律法規中的相關條款內容也要參與適用。因此，我們在教學中拓展教學內容，以房地產策劃、房地產經紀和房地產估價相關工作所需的法律知識為主線，重點簡述房地產開發的主要環節及相關法律的規定和房產交易的主要法律制度來安排教學，建構了“以法理為基礎，以房地產法律為核心，以房地產部門規章為主干，以其他有關法律規范為補充，以房地產業務內容為主線”的框架體系。在教學中，既講法律對房地產經濟關系的規范，又把法律、法規與現實政策結合起來針對現實生活中的具體應用具體剖析、講解。進而調動學生的學習興趣，培養學生解決實際問題的能力。
3.3改革教學方法
房地產法不是一門很強理論的學科，更重要的是實踐，與人們的生活息息相關，房地產法的教學按照一般的法律法規的傳授方法，很難讓學生真正理解掌握，必須使用案例教學法將干澀的房地產法律知識和理論與生活中發生的事情相結合，是學生能夠將原本抽象法律運用變成形象具體的運用，從而更好理解掌握所學到的法律知識，更主要的是在今后的生活之中學生能夠用這樣的法律知識解決生活之中的問題。一般現在的教學主要是以教為中心，整個課堂教學都是以教師為中心，應當轉變過去的教學模式，變成學為中心，將學生變成課堂的主體，增加教師與學生的互動頻率，從而能激發學生對知識學習的熱情和興趣，最終使學習變成輕松的事情。
3.4建設教學資源
房地產法規課程教學內容不斷拓寬，而課時數量有限，我們必須改變傳統教學中一只筆、一本書、一塊黑板就能完成教學的狀態，充分運用現代教學手段。運用多媒體課件組織教學，運用大屏幕投影儀、錄像帶、網絡視頻等現代教學手段。同時在教學過程中還應加強案例庫、試題庫等教學資料的建設。
3.5完善考核評價
由于房地產法課程實踐性較強，同時綜合運用能力要求較高，尤其在現實案例方面。以往在筆試測試中很難全面的測試學生對于法律法規的整體掌握情況，只能考核其中的基本概念和理論，很難考核出法律法規的現實運用情況；同時由于考試時間的限制，即使有案例分析的考題，也僅能就少數法規的一部分內容進行測試，而且試題多偏重理論性，不能較全面地考核學生對生活中的現實案例的綜合分析和解決能力。因此，建議課程考試采用筆試和案例分析相結合的方式進行。對于理論性較強的法律制度知識采用筆試測試，仍采用閉卷考試方式，重在基本知識掌握情況的考查；對于應用性較強的現實案例采用實訓的方式，即讓學生結合課堂所討論的案例或者是學生自己感興趣案例，運用所學房地產法知識和理論進行分析、論證，撰寫案例分析報告?？荚嚦煽兊臉嫵砂ㄒ韵氯矫妫海?）平時成績占總成績的20%，由作業、出勤和課堂表現等綜合評定。（2）案例分析成績占總成績的30%，結合課堂所討論的案例或者是學生自己感興趣案例，運用所學房地產法知識和理論進行分析、論證，撰寫案例分析報告，根據報告質量和課堂參與情況給予案例分析成績。（3）期末筆試成績占總成績的50%，采取閉卷考試的方式進行。
參考文獻
[1]劉遠山，余秀寶.房地產法教學中案例教學法的運用[J].中國電力教育，2011，（12）.
1 引言
近十幾年來，我國房地產市場迅猛發展。房地產項目的開發通常包含投資決策、前期、建設和租售這四個階段。隨著房地產項目的進行，地產開發商對可能發生的結果了解得越多，所面臨的風險因素也越少。房地產項目前期面臨的風險和不確定性因素最多，因此，前期風險管理是房地產項目風險研究的重點。[1]
所謂房地產風險管理，是指房地產開發商有意識、有目的地對房地產項目的風險進行識別和分析，并通過合理的經濟手段、技術手段進行防范和應對，以最小的成本獲得最大的安全保障的管理活動。房地產是高風險行業，在我國房地產項目風險管理還是一個全新的概念。目前大多數房地產開發企業還沒有專職的風險管理部門和人員配備，對房地產項目風險的反應滯后，對風險的系統管理更是缺失。因此，在這樣的背景下探討房地產項目前期風險的管理具有重要的現實意義。本文主要對房地產項目前期風險的識別、分析、應對和監控進行了分析和探討，以期為同行提供參考。
2 房地產項目前期風險的識別
有效識別房地產項目的風險是房地產項目風險管理的基礎和前提。所謂房地產項目風險識別，是指確定哪些風險事件能對房地產項目產生影響，并把這些風險的特性整理成相應的文檔。筆者認為，房地產項目前期階段存在的風險主要有以下三種：
第一，規劃設計和手續報批風險。前期規劃設計和手續報批風險主要是指項目規劃和報批文件的合規性、項目的規劃設計和項目定位的一致性、法律法規的變動性以及政府審批部門工作嚴謹性包括審批人員的差異性造成的風險。
第二，市場研究和產品定位風險。這主要是指由于房地產項目開發前市場研究不充分和產品定位不準確等造成的風險。
第三，項目施工圖設計風險。這主要是指由于設計單位的選擇不恰當、施工圖設計技術欠缺、設計質量差等對房地產項目的安全性、經濟性和適用性造成的風險。
3 房地產項目前期風險的分析
對房地產項目前期風險進行識別僅僅能從宏觀上對風險進行一定的辨別和了解，如果要確切地認識風險產生的根源，還必須對風險進行分析。所謂房地產項目前期風險分析，即是指在識別前期風險的基礎上，對項目前期風險進行風險估計和評價。具體來講，房地產項目前期風險的分析主要包含以下三個方面的內容：
首先，對前期規劃設計和手續報批的風險進行分析。這主要是指從宏觀上判斷房地產項目所在地前期手續報批面臨的不確定性因素和主要風險，并對政府有關部門對房地產項目報批的影響進行定性分析。
其次，對市場研究和產品定位的風險進行分析。這主要是指全面收集、分析房地產項目市場研究、產品定位、客戶定位、價格定位及未來房地產市場發展趨勢，其中包括對房地產市場的規模進行估計，對房地產市場的需求進行預測等。
最后，對房地產項目施工圖設計的風險進行分析。這主要是指確定施工圖設計單位的選擇會對房地產項目的成本、工期和質量造成影響的風險，并根據房地產項目的實際情況分析影響施工圖設計質量的風險因素。
4 房地產項目前期風險的應對
房地產項目前期風險的應對主要是指對項目前期風險如何處理提出意見和對策，這樣做的目的是為了提高項目目標實現的機會、降低對項目目標的威脅。一般而言，應對房地產行業風險的方法主要有風險預防、風險規避、風險轉移、風險損失減輕和風險自留幾種。筆者認為，風險規避、風險轉移和風險損失減輕這三種方法在應對房地產項目前期風險的過程中具有重要作用。
風險規避是指考慮到房地產項目中某些風險事件存在及發生的可能性非常大，發生的后果也很嚴重，又沒有其它應對策略可用時，拒絕實施或主動放棄可能導致風險損失的方案。風險規避是一種消極的應對風險的措施，因為它使房地產開發商因為風險遭受經濟損失的可能性消失，同時，也讓地產開發商喪失了潛在的獲得的機會。
風險轉移是指房地產開發商在項目開的過程中，想方設法把風險和應對風險的責任轉移到第三方的身上。由此可見，風險轉移只是將風險暫時轉移到另一方，并未真正消除風險。在房地產行業，開發商往往利用保險和合同轉移項目前期風險。例如，在項目前期階段，由相關部門的指定單位或下屬單位簽訂有關合同，完成報批手續，如環境影響報告、日照分析報告、測繪報告、交通影響報告等。
風險損失減輕是指在出現風險事件后，采取相應的措施來減少風險帶來的損失。這是一種較為積極的應對房地產前期風險的方法，和風險預防相比，這種方法喝不能減小風險事件發生的可能性，但能減少風險帶來的損失。房地產開發商可以通過選擇專業公司報批、選擇合作單位聯合報批、專業設計單位負責設計、通過招標確定項目規劃設計方案等具體方式來減少房地產項目前期風險有可能帶來的損失。
5 房地產項目前期風險的監控
通常而言，房地產項目的風險要經歷風險積聚、風險顯現和造成后果三個階段。房地產項目前期風險的監控就是通過制定和實施各種前期風險的防范和處理措施。
中圖分類號：F270 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）003-00-02
一、引言
隨著當代經濟發展的進程加快，現代企業對內部管理與外部形象的關注度越來越高。如何衡量內部管理與外部形象是目前的一個關鍵問題，也是學術界研究的重點。綜合前人的研究我們可以發現，企業內部管理水平更主要的體現在企業內部控制上，而一個企業如果內部控制完善、合理，往往會反映到企業財務指標上。而企業的外部形象分析能通過對企業未來發展前景的分析得到。因此，本文選擇以哈佛分析框架對企業內部管理與外部形象加以衡量，并以SOHO中國為例進行分析。
二、SOHO中國的基本情況
SOHO中國有限公司成立于1995年，由潘石屹和其妻張欣聯手創建，是一家為注重生活品味的人群提供創新生活空間以及時尚生活方式的房地產開發公司。北京最大的房地產開發商，主要在北京和上海城市中心開發高檔商業地產。公司與國際知名建筑大師合作，結合本土客戶的需求，力爭把創新的設計理念轉化成引領潮流的物業。
三、對SOHO中國的綜合分析――基于哈佛分析框架
（一）戰略分析
經過長久且曲折的發展過程，我國房地產行業從最初的粗放型發展逐漸趨于理性與成熟，尤其是過去十幾年的高速發展，使房地產行業成為了我國國民經濟的主導產業之一，在現代經濟生活中占有舉足輕重的地位。利用波特五力模型對房地產業加以分析可以發現，房地產行業內競爭激烈，新進入企業多，但不存在替代品威脅，剛需購房者較多且開發商相對于政府而言話語權較小，因此二者議價能力差。
從競爭力上來看，SOHO中國一直在做全新的嘗試，通過對建筑風格、物業管理等方面的改革，致力于為購房者打造嶄新的生活模式，因此，整體而言，SOHO中國的競爭力比較高。
（二）會計分析
SOHO中國近年來收入的絕對值水平遠遠高于行業內其他企業，但問題在于波動性較大。但其實在房地產行業內，由于項目投資往往在一瞬間，但利潤回收卻是一個漫長且漸進的過程，因此利潤水平的波動無可厚非，而且即使在SOHO中國的收入水平波動到最低時也與競爭對手水平相當。所以相對而言，SOHO中國的收入水平是比較好的。
通過對SOHO中國現金流量分析，可以看到經營活動現金流量的流入占比較大，這說明SOHO中國盈利能力較強，其現金流入主要依賴于經營活動。而融資活動流入占比較小，說明SOHO中國的財務運營并不是太依賴于外界的資金支持，而是主要依靠自身實力。這種現金流量的構成也反映出SOHO中國財務狀況良好。但另一方面現金流量波動性較大，說明SOHO中國的財務狀況很不穩定，出現財務問題的風險還是比較大。
通過對近幾年SOHO中國的財務報表進行分析，其資產負債率在60%左右浮動，而據了解業內的平均水平在75%左右，SOHO中國的資產負債率處于偏低的水平，這說明SOHO中國具有較強的償債能力。
（三）財務分析
表1列示了SOHO中國的2009-2013年主要財務指標。
通過上表我們可以發現，SOHO中國整體財務狀況比較好。但也存在若干問題，首先，從流動、速動比率來看，公司短期償債能力較差。而從資產負債率、權益乘數、利息保障倍數來看，公司長期償債能力較強。而從存貨、應收賬款、總資產周轉率來看，公司營運能力較強，與行業水平相比，也較高。從資產報酬率、股東權益報酬率、毛利率來看，公司盈利能力也較高。
（四）前景分析
前景分析側重于預測公司未來，在戰略分析、會計分析和財務分析的基礎上對公司的未來做出科學預測，為企業發展指出方向，為戰略決策者提高決策支持。
通過前文中的會計分析和財務分析，我們可以了解到，soho中國收入水平高，資本結構合理，短期償債能力一般，但長期償債能力較強，營運能力在房地產行業中居于正常水平，盈利能力強，利潤水平很好。綜合來看，SOHO中國是一家經營穩定，收入均衡的一家企業，它發展的速度并不快，但各項財務指標中暴露出的風險也很小，聯系實際情況，SOHO中國擁有眾多黃金地段的熱門地產，多家綜合性商務中心，且這些建筑利用率很高，因此無論從財務角度還是從實際經營角度來看，SOHO中國破產的可能性微乎其微，正常情況下，這家公司會四平八穩的運行，穩步發展，長期在中國房地產行業內占據一席之地。
四、結語
本文通過對soho中國這家香港上市公司在哈佛分析框架下進行財務分析，對該企業的基本財務情況有了一個清晰的認識。我們可以發現，SOHO中國整體財務狀況比較好、前景光明，由此可以推斷，該公司內部管理水平高，外部形象比較好。
參考文獻：
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[3]董秉璽.改進企業財務分析體系淺見[J].會月刊，2010，17.
中圖分類號： F293.33文獻標識碼： A
房地產業在我國如火如荼的發展來源于方方面面，在房地產行業中開發時行業發展的原動力。房地產業的健康發展事關國民經濟全局的發展,不僅能改善投資環境,改善居民的生活條件,還能拉動建筑、建材、化工、家電等眾多相關產業的發展,同時維護社會的穩定,是一個具有高度綜合性和關聯性的行業,是國民經濟中各行業相互集中、相互聯系的重要樞紐氣已成為我國國民經濟的支柱.產業。
一、房地產開發階段劃分
對于項目生命周期階段劃分的論述,將房地產開發項目劃分為四個階段,即前期策劃和決策階段、設計和計劃階段、施工階段、租售和物業階段。
(1) 前期策劃和決策階段
這一階段的工作內容包括兩部分:一個是投資機會的研究,另一個是項目立項。在項目開始階段,開發商往往要對擬建項目,包括擬建項目地塊的信息進行廣泛的市場研究,包括對項目所在地政策環境、宏觀經濟環境、自然環境、市場環境等方面進行研究分析,確定項目開發或建設的目標。在市場研究報告的基礎上,開發商要根據擬建項目的規模進行投資估算及價格趨勢預測,分析項目的投資可行性:同時要對項目的工程方案和技術標準規范進行論證,分析項目的技術可行性。
(2) 計劃與設計階段
計劃與設計階段的主要工作是對項目進行規劃、設計、造價預算、計劃安排。規劃設計任務一般由設計單位來完成,并由建設單位的規劃部門進行控制和決策。幵發商向設計單位提供規劃設計任務書,提煉出設計要點,并與設計單位深入溝通,明確設計意圖,確定規劃設計重點。規劃設計一般分為三個階段:方案設計、技術設計和施工圖設計。
(3)施工階段
房地產開發項目施工階段工程量大、涉及面廣、影響因素多,該階段評價項目成功標準主要圍繞“鐵三角”(成本、工期、質量)標準展開,除此之外,還有合同管理和安全性相關的標準。
(4)租售和物業階段
在房地產開發項目施工階段后期,項目就進入了租售階段。租售階段是房地產開發企業收回投資并賺取利潤的重要環節。租售階段房地產開發項目的成功標準主要圍繞項目是否使房地產開發企業獲利這一角度展開。
二、房地產開發管控策略
2.1 明確企業部門職能,建立有效的組織結構
組織結構設計是企業以實現發展戰略為目的所進行的一項企業管理基礎性的工作,對于整個企業的管理具有重要作用。在房地產開發企業中,組織結構設計是將構成組織的各個要素進行排列組合,以明確企業的管理層次,理清企業各部門各崗位的職責以及相互合作的關系,促進企業戰略目標的實現。
2.2 加強企業流程管理,重視企業流程再造
房地產開發企業要在激烈的市場競爭中取得優勢,要不斷適應外在環境的變化,全面了解客戶的需求,并且最大限度的滿足客戶的需要,這就需要企業不斷改革和創新,將以職能為核心的企業,改造成為以流程為核心的企業,實現企業管理和業務流程的再造。企業流程再造對于擴大企業規模,提升企業品牌價值具有指導作用。
2.3 以績效管理、目標管理為基礎為流程管理提供保障
1)績效管理、目標管理及流程管理之間的關系
績效管理、目標管理及流程管理之間有著很多聯系,它們之間互相作用、互相影響?？冃Ч芾硎紫刃枰_定目標,而目標又通過流程來實現。流程管理同樣需要確定流程的目標,而目標的實現程度又反映了流程本身的績效。因此績效管理、目標管理及流程管理實際上是相輔相成的?？冃Ч芾硎橇鞒坦芾淼幕颈Ｕ?流程管理是績效管理的基礎?？梢哉f,如果績效管理不跟流程運作緊密結合起來,如果不將流程清晰地與崗位的關系相對應,不將流程的目標準確地分解到相關崗位,那么,績效管理將會失去它的真正意義,流程管理也會由于沒有評價監控系統而被束之高閣、無人關注,公司目標的實現將大打折扣,直接影響公司目標的實現,影響公司健康和可持續發展。
2)績效管理的意義
通過基于戰略的績效管理體系,可以衡量流程的效率,同時也為流程的有效運作、有效執行提供了基本保障,進而確保企業的績效水平,使企業獲得持續的競爭優勢,保障企業戰略目標的實現。崗位責任體系是實現公司發展戰略及部門目標的基礎管理保障,其指導思想就是以引導并推動崗位工作沿公司戰略軌道前進為出發點,激勵崗位工作,體現崗位價值,促進崗位工作效率,提高工作效果。崗位績效考核就是保障崗位取得良好的績效,保障流程的有效執行,通過理順流程來分清流程節點,確定工作流程流經部門具體崗位,并由具體崗位來實現各流程節點的工作;通過界定流程節點來明確工作內容。
3)實施績效管理時,應與流程管理有效的緊密結合起來
績效管理過程中很重的一項工作是要確定績效管理的目標,對企業確定。企業的目標,對部門確定部門的目標,對流程要確定流程的目標,對員工要確定員工的目標,如何確定這些目標,以及如何將組織的目標有效地分解到各流程、部門及員工,以及如何確定目標的層次是績效管理中最關鍵的過程。
三、房地產開發運作流程
為規范公司房地產開發活動,完善和落實公司房地產開發矩陣式管理運作模式,制定了公司房地產開發業務流程管理辦法。本辦法適用于公司房地產項目的開發過程。整個房地產項目的開發管理,按照由四個中心與項目部共同參與的矩陣式管理流程來運作。投資策劃中心負責項目的可行性研究、制定《項目整體計劃》、負責項目前期策劃、方案設計、經濟技術初評、經濟技術評估,參與初步設計和施工圖設計評審,對《項目贏利及成本目標》、項目建設中重大設計變更進行審核,提交《項目贏利成本分析報告》。
工程管理中心參與項目可行性研究、前期策劃報告和方案設計、初步設計、施工圖設計的評審,經濟技術初評、經濟技術評估,負責內部組織的大額工程及采購項目招標,負責大額工程及采購項目的標底編制,對工程現場巡查,對《項目成本管理計劃》、《項目招標方案》、項目建設中重大設計變更進行審核,提交《項目工程報告》。房產營銷中心參與項目可行性研究、前期策劃報告和方案設計、初步設計、施工圖設計的評審,負責制定《營銷推廣方案的細化和調整》,對項目定價、營銷費用、銷售實施方案等進行審核,了解銷售動態,提交《項目營銷報告》。
客戶服務中心參與前期策劃報告和方案設計、初步設計、施工圖設計的評審,負責物業管理公司的招投標,審核合同文本,對入伙和客戶服務工作進行指導,了解客戶投訴處理情況,提交《客戶滿意度調查報告》。項目部參與項目前期策劃、方案設計,負責項目在當地開工建設所需的各項法律手續,負責編制《項目建設工程實施計劃書》,負責初步設計、施工圖設計、景觀設計,勘探測繪及監理方的選擇和實施,負責擬定《項目贏利及成本目標》、《項目成本管理計劃》、《項目招標方案》,負責由政府組織的工程及采購項目招標、較小金額工程及采購項目招標、工程現場管理、工程結算、項目銷售、入伙、客戶服務等,提交《項目管理報告》。
結語
在我國,房地產業具有巨大的剛性需求,從總體上看,供需兩旺。但是房地產行業競爭激烈,同時面臨著投資大、周期長的風險,如何確保房地產開發項目的成功,不僅關系到房地產開發企業的發展,同時直接影響到人民生活環境和生活水平,還關系到國家的工業化、城市化進程。
參考文獻
