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一、該房屬于陳某與劉某的共同財產
我國《婚姻法》規定，夫妻在婚姻關系存續期間的財產，歸夫妻共同所有，夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。《最高人民法院關于適用若干問題的解釋（二）》第十九條規定，由一方婚前承租、婚后用共同財產購買的房屋，房屋權屬登記在一方名下的，應當認定為夫妻共同財產。因此，本案中登記在劉某名下的房屋是屬于陳某和劉某的共有財產。
二、登記機構不能為死者辦理交易過戶登記
我國《民法通則》第九條規定，公民從出生時起到死亡時止，具有民事權利能力，依法享有民事權利，承擔民事義務。所謂自然人的民事權利能力是指自然人依法享有民事權利和承擔民事義務的資格。自然人的民事行為能力是指自然人能以自己的行為取得民事權利、承擔民事義務的資格。劉某去世后，其民事行為能力自動終止，繼承開始。其財產應由繼承人繼承，在辦理繼承轉移登記后由新的權利人與第三人蔣某進行房產交易才符合《繼承法》和房產交易的有關規定。陳某以劉某名義出售房屋無法律依據，房屋登記機構給蔣某直接辦理權屬登記是錯誤的。按照《物權法》第二十九條的規定，因繼承或受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。第三十條規定，依照第二十九條規定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。
所有權人死亡后，未按照規定申請繼承登記，直接以產權人名義申請交易過戶的轉移登記，造成登記錯誤，這類案件實踐中比較常見，法院一般會判決撤銷轉移登記。
發生這種登記錯誤的情形主要有以下幾種：一是繼承后又要辦理過戶手續的情況下，當事人為圖省事，少交繼承登記發生的手續費、公證費等相關費用，直接以被繼承人名義辦理過戶交易手續；二是繼承人有多人的，其中某個繼承人為了侵占其他繼承人的份額，直接以被繼承人名義辦理交易手續，試圖一人獨占全部售房款；三是繼承人有多人的，其他繼承人默許一個繼承人以被繼承人名義辦理交易手續，后來由于家庭內部或繼承人內部糾紛和矛盾出現，其他繼承人再明確表示反對；四是依據其他部門出具的文件或資料辦理登記手續，后來發現該文件或資料錯誤而導致登記錯誤；五是債務人將房產證、身份證、土地證等資料交給債權人，后來債務人死亡，在債務人的被繼承人沒有辦理繼承登記的情況下，債權人持有關證件直接以被繼承人名義辦理過戶手續。
三、蔣某的權利應受到保護
原文：
贍養人應當履行對老年人經濟上供養、生活上照料和精神上慰藉的義務，照顧老年人的特殊需要。（出自《老年人權益保障法》第十一條）
解讀：
贍養包括經濟贍養與精神贍養。所謂精神贍養是指在家庭生活中，贍養人尊重被贍養人的人格和關心其意愿，在精神上給予其慰藉，使其愉悅、開心，以享受家庭特有的天倫之樂。
案例：
曾經，精神贍養是道德問題還是法律問題備受爭議。直至2007年6月，江蘇省海安縣86歲楊老太的一紙判決，才使這一爭論塵埃落定。
楊老太一直與兒子一起生活。2004年8月，老人和兒子因家庭瑣事發生爭執，兒子一氣之下搬了出去。之后，行動不便的老人曾請求兒子看在其年事已高、行動不便的份兒上搬回來居住，可是兒子、兒媳不為所動。于是，老人將60歲的兒子告到法院，請求判令兒子每月支付900元生活費，每周探視5次，每次陪護4小時以上。
2007年6月，法院作出了一審判決：原告有退休金，其日常生活足以得到保障，無須他人提供經濟幫助。對原告要求被告支付生活費的請求不予支持。法院同時認為，贍養父母不能僅被理解為經濟上的供養，還包括精神上的慰藉。本案原告提出要求被告定期探視符合人倫，亦于法有據，判定被告每周不少于兩次探望原告，每次陪護時間不少于1小時。
房產繼承權公證書是否存在有效期
文/亓紅
近日，總有讀者咨詢房產繼承公證書的有效期問題。老人一般都會問，因為家里面的各種原因，如果辦完繼承權公證書后，先不打算到房產部門辦理房產繼承更名的相關手續，那么這個房產繼承權公證書是否會過期？
一般辦理房地產公證遵循以下程序進行:
公證申請。當事人向有管轄權的公證處提供申請,填寫申請表,并提交房屋買賣合同、個人身份證件、產權證明及其他相關材料。
夫妻關系公證書夫妻關系公證書（）××字第××號根據×××（調查材料、當地人證等），茲證明×××（男，×年×月×日出生）與×××（女，×年×月×日出生）于×年×月×日在×××（地點）按照當地我國民族傳統風俗習慣結婚，是夫妻關系。
公證書格式（一）××合同公證書 （××）字第××號 茲證明××××（單位全稱）的法定代表人（或法定代表人的人）××××與××××（單位全稱）的法定代表人（或法定代表人的人）×××與××××年××月××日，在××××（簽約地點
不可抗力公證書（）хх字第хх號 茲證明хх年х月х日〈хх日報〉（或хх部門證明材料）記載，хх年х月х日在хх（地點）因хххх（原因）發生了хххх（事件名稱）事件，造成хххх（結果）。
受贈公證書正文：受贈公證書（______）___字第___號茲證明______（男或女），______年______月______日出生，現住______省______縣______鄉______ 村）于______年______月______日來到我處（或在______地），在我的面前，在前面的受贈書上簽名（蓋章
遺囑公證書參考范本（）××字第××號茲證明×××（應寫明姓名、性別、出生年月日和現住址）于×年×月×日在×××（地點或者公證處），在我和×××（可以是其他公證員，也可以是見證人）的面前，立下了前面的遺囑，并在遺囑上簽名（或者蓋章）。
戶籍與住所公證書樣本()хх字第хх號 根據хх省хх市戶籍管理機關檔案記載(或根據實地調查)，茲證明ххх，(男或女，хх年х月х日出生)現戶籍地在中國хх省хх市(縣)хх路хх號，其住所與戶籍地一致(或在中國хх省хх市хх路хх號)。
企業法人資格公證書（）××字第××號茲證明__________________（單位全稱）于_____年__月___日經_______工商行政管理局核準登記，取得工商______字第_____號《企業法人營業執照》，具有法人資格。
財產公證書財產公證書樣本 (××)字第××號根據×××(調查材料等)，茲證明×××( 性別，×年×月×日出生)在本公證日擁有以下個人財產：1。房產： 2。機動車： 3。 銀行存款： 4。 5。。
未婚公證書未婚公證書（之一）（）χχ字第χχ號根據χχ單位證明（或經調查），茲證明χχχ（男或女，現住χχ省χχ市χχ街χχ號）至χχ年χ月χ日（單位出具的證明或公證處查證的時間）未曾登記結婚。
合同公證書××合同公證書（）××字第××號茲證明××××（單位全稱）的法定代表人（或法定代表人的人）×××與××××（單位全稱）的法定代表人（或法定代表人的人）×××于××××年×月×日，在××（簽約地點或本公證處），在我
房產公證書()××字第××號繼承人：×××，男，××××年×月×日出生，住××省××市××街××號。被繼承人：×××，男，××××年×月×日出生，生前住××省××市××街××號。
未婚公證書（之二）未婚公證書（之二）（）хх字第хх號根據хх單位證明或經調查，茲證明ххх（男或女，хх年х月х日出生，現住хх國或香港、澳門）至хх年х月х日離境（或去香港、澳門）之日，在中國（或在中國內地）居住期間未曾登記結婚。
死亡公證書死亡公證書死亡公證書1．格式死亡公證書（）××字第××號根據××××（寫明調查的材料，包括檔案記載、知情人證明等）茲證明×××，男（或者女），于×年×月×日在××××（地點）因××（死亡原因）死亡。
贈與公證書( )××字第××號茲證明×××，×××于×年×月×日來到我處，在我的面前，在前面的委托書上簽名(或蓋章)。中華人民共和目××省××市公證處公證員(簽名)年 月 日
家庭經濟狀況公證書家庭經濟狀況公證書（______）___字第___號根據______單位證明，茲證明______（男或女，______年______月______日出生，現住______國）的父親 ______和母親______的年收入為人民幣___元，家庭所需扶養人口為______人（或家庭人均年收入低
離婚公證書離婚公證書（）××字第××號茲證明×××（男，×年×月×日出生）與×××（女，×年×月×日出生）于×年×月×日在×××（地點）登記結婚，于×年×月×日在×××（原婚姻登記機關名稱，或者經人民法院判決）離婚。
保全證據公證書格式（）хх字第хх號 申請人хххх（單位全稱）因хххх（申請保全證據的原因及用途），向我處申請對хххх（保全標的名稱）進行保全證據。
選票公證書選票公證書--------------------------------------------------------------------------------（）хх字第хх號茲證明奧地利公民ххх（男或女，于хх年х月х日出生）于хх年х月х日х時在我面前，將選票裝入信封，并將該裝有選
私人獨資企業資格公證書()хх字第хх號茲證明хххх(企業名稱)系хх(姓名、身份證號碼)核準登記，一人獨資經營的企業，已于хх年х月х日經хх工商行政管理局，取得工商хх字第хх號《營業執照》。本公證書有效期截止хх年х月х日止。
繼承權公證書繼承權公證書 1．格式繼承公證書 （）××字第××號 被繼承人：×××（應寫明姓名、性別、生前住址） 繼承人：×××（寫明姓名、性別、出生年月日、住址、與被繼承人的關系） 繼承人：×××（同上，有幾個繼承人應當寫明幾個繼承人）
贍養協議公證書（ ） 字第 號茲證明贍養人______（男或女，______年____月____日出生，現住______省______縣______鄉______村）、______（男或女，______年____月____日出生，現住______省______縣______鄉______村）就贍養______的問題于______年_____
商標權公證書公證書（）хх字第хх號茲證明хххх（單位全稱）生產的хххх（商品名稱）上的хх商標，已于хх年х月х日經國家工商行政管理局商標局核準注冊，取得第хххх號〈商標注冊證〉。
提存公證書提存公證書（ ） 字第 號茲證明購貨方______（單位全稱）根據______年______月______日與______（單位全稱）簽訂的《___合同》第___條的約定，于______年______月______日將該合同購貨款______（幣種、數額）提交于我處。
專業職務公證書書（）хх字第хх號根據（授予職務的主管機關）出具的證明хх（或根據檔案記載），茲證明ххх（男或女，хх年х月х日出生）于хх年х月х日由хх醫院（或хх大學、хх研究員等）聘為х科主任醫師（或教授、研究員、工程師等）
出生公證書出生公證書（ ） 字第 號根據______省______市（或縣）______戶籍管理機關檔案記載（或______省______市醫院出生證明或知情人______提供的材料），茲證明______，男（或女），于______年______月______日出生。
學歷公證書學歷公證書（）хх字第хх號根據хх大學（或學院）хх年х月х日發給хх的第хх號畢業（或肄業）證書（或хх號學位證書），茲證明хххх（男或女，хх年х月х日出生）于хх年х月至хх年х月在хх大學（或學院）хх系本科
“提交證明材料的時候,我們一再強調要真實,現在核實材料虛假,公證將予以終結?！比涨?宜賓縣公證處一件虛假公證材料引起熱議,當公證人員向申辦人周某(化名)致電告知時,周某這才意識到謊言破滅。
6月底,家住宜賓縣普安鎮的周某與母親來到宜賓縣公證處申請辦理繼承權公證,將繼承周某父親在普安鎮的一套房產。周某提交了其父親的死亡證明、社區出具的親屬關系及房屋所有權證等相關材料。材料顯示:周某爺爺上世紀六十年代死亡,其奶奶上世紀八十年代死亡。被繼承人(周某父親)的繼承人還有子女(即周某)和配偶。通過審查,公證人員并未發現異常,同時再次告知申請人,提供的材料一定要真實合法,如有虛假,公證書將不能出具,申請人也應負由此產生的法律后果。
“當事人始終表示,他的爺爺去世多年,提供的信息真實有效?！爆F場辦理的公證員回憶,由于周某爺爺和奶奶同屬第一繼承人,共享周某父親的房產繼承權,因此多次提醒周某不能弄虛作假。查看材料齊全后,公證人員便開始實地調查核實。通過走訪社區、親友、工作單位等多方面,公證人員終于了解到真實信息,周某的爺爺并沒死亡,且已90多歲高齡,應共享周某父親房產的繼承權。
公證案6件中1件虛假 騙取公證書或構成犯罪
案情：于老太有兩個兒子一個女兒，兩個兒子大學畢業后先后在外地就業、成家，只有女兒在身旁。女兒高中畢業，沒有考上大學，一直靠打零工賺錢。于老太的老伴死的時候，孩子們放棄了對父親遺產的繼承，于老太和老伴的房子和其他遺產也都歸了于老太。老伴死后，女兒和于老太一起生活，相依為命。于老太前不久得了腦血栓，也是由女兒一直照料。于老太把照顧她晚年生活的希望全部寄托在了女兒的身上，于是，等病情好轉，于老太立了一份遺囑，遺囑寫明自己的房屋，死后歸女兒繼承。老太實名“于百全”，戶口、身份證和房產證上登記的都是這個名字，可她習慣稱自己為“于百泉”，平時領退休金等都以這個名字簽名。這份遺囑落款簽名也簽了一個“于百泉”。最近，于老太突發心梗死亡，于老太的女兒拿著于老太的生前遺囑去辦理房屋過戶手續時遇到了問題。因為自書遺囑上的簽名與于老太身份證、房產證上的名字不一致，遺囑又沒被公證，所以有關部門拒絕為女兒辦理房屋過戶手續。多虧于老太的其他子女對母親的遺囑沒有疑義，他們按于老太遺囑的意思達成了遺產分割協議。最后，于老太的女兒憑這份協議，辦理了公證，才繼承了于老太的房產。
說法：遺囑繼承是指按照立遺囑人生前所留下的符合法律規定的合法遺囑的內容要求，確定被繼承人的繼承人及各繼承人應繼承遺產的份額?！独^承法》第十六條、第十七條規定：公民可以依照本法規定，立遺囑處分個人財產，并可以指定遺囑執行人。公民可以立遺囑將個人財產指定由法定繼承人繼承。法定繼承人可以是一人，也可以是多人。自書遺囑是由遺囑人親筆書寫，簽名，注明年、月、日。自書遺囑的簽名必須與遺囑人身份證、戶口簿等合法證件上的名字相一致。
依照司法部、建設部的《關于房產登記管理中加強公證的聯合通知》第二條：遺囑人為處分房產而設立的遺囑，應當辦理公證。遺囑人死亡后，遺囑受益人須持公證機關出具的“遺囑公證書”和“遺囑繼承權公證書”或“接受遺贈公證書”，以及房產所有權證、契證到房地產管理機關辦理房產所有權轉移登記手續。處分房產的遺囑未經公證，在遺囑生效后其法定繼承人或遺囑受益人可根據遺囑內容協商簽定遺產分割協議，經公證證明后到房地產管理機關辦理房產所有權轉移登記手續。對遺囑內容有爭議，經協調不能達成遺產分割協議的，可向人民法院提訟。房地產管理機關根據判決辦理房產所有權轉移登記手續。
遺囑沒公證，遺囑上所簽的名字與立囑人身份證等證件上的名字不一致，將給繼承人辦理公證、繼承遺產帶來麻煩。立遺囑的老年人，對這個問題不應忽視。
1、如果所有繼承人能夠對遺產處置達成一致意見的，可到公證處辦理繼承公證書，之后再到房管局進行繼承過戶手續。
2、現在部分的房管部門還可以不需要辦理繼承公證書，只需所有的繼承人帶齊資料，直接到房管部門辦理繼承過戶手續。
3、一般需要提供死亡證明、身份證明、親屬關系證明、財產證明等資料。如被繼承人生前立有遺囑，或者遺贈撫養協議處分其遺產的，還應當提供有效的遺囑，或者是遺贈撫養協議。
4、如果所有繼承人無法達成一致意見的，則需要通過法院進行訴訟來確定房產如何處置。再根據法院的判決，到相關的部門辦理房產的變更登記手續。
（來源：文章屋網 ）
2004年1月18日原告丁某與劉某登記結婚，雙方系再婚，劉某婚前有一子劉某宇，丁某婚前有一女程某。2008年3月18日劉某取得新疆烏魯木齊市沙依巴克區珠江路一套房子的房屋所有權證。2010年11月15日劉某去世。2011年4月21日劉某母親周某到烏魯木齊市沙依巴克區民政局婚姻登記處開具了劉某無婚姻登記記錄證明，同日周某辦理了放棄繼承權的公證。2011年4月27日根據周某、劉某宇的申請，烏魯木齊市第二公證處出具了（2011）新烏證內字第16076號對劉某遺產繼承權的公證書，確定劉某烏魯木齊市沙依巴克區珠江路的房產由其兒子劉某宇繼承。2011年11月24日劉某宇因繼承向烏魯木齊市住房保障和房產管理局申請辦理劉某房屋轉移登記，該局依據《新疆維吾爾自治區城市房屋權屬登記條例》第7條第36條的規定，頒發了劉某宇上述房屋的房產證。
2011年12月27日，烏魯木齊市沙依巴克區民政局婚姻登記處出具《情況說明》，主要內容為：經查當事人劉某已于2004年1月18日辦理再婚，其母親周某取得的無婚姻登記記錄證明是騙取的，是無效的。烏魯木齊市第二公證處依據該《情況說明》及相關檔案證實劉某于2004年1月18日與丁某登記結婚，遂于2011年12月30日做出《關于撤銷公證書的決定》，決定撤銷（2011）新烏證內字第16076號公證書。2012年丁某訴至法院，要求被告烏魯木齊市住房保障和房產管理局撤銷房屋轉移登記行為。
二、分歧
本案爭議焦點是本案是否應先解決民事爭議。
一種意見認為，根據《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》確定的房屋行政登記訴訟中行政、民事交叉問題的“民事基礎關系先行處理”原則，本案應要求當事人先行提起繼承之訴，待房屋歸屬權確認后，再要求房屋登記機關辦理轉移登記。
另一種意見認為，行政訴訟與民事訴訟之間并沒有確定的先后順序，行政與民事之間誰先誰后的問題是由所需要解決的問題本身的邏輯次序決定的。本案應徑行判決，撤銷被告烏魯木齊市住房保障和房產管理局向第三人劉某宇頒發的房屋所有權證。
三、評析
1.原文作者范少罡、沈紅霞同意第二種意見。理由如下：
本案是一起因繼承遺產引發的房屋轉移行政登記糾紛?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理房屋登記案件若干問題的規定》第8條規定：“當事人以作為房屋登記行為基礎的買賣、共有、贈與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關系無效或者應當撤銷為由，對房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應當告知當事人先行解決民事爭議，民事爭議處理時間不計算在行政訴訟期限內；已經受理的，裁定中止訴訟?！贝藯l款確定了房屋行政登記訴訟中行政、民事交叉問題的“民事基礎關系先行處理”原則。
本案中，周某欺騙取得了劉某無婚姻登記記錄證明，并和劉某宇隱瞞了存在其他繼承人，使公證機關誤以為在周某放棄繼承的情形下，劉某宇即為劉某遺產的唯一繼承人，做出了公證書，確定劉某烏魯木齊市沙依巴克區珠江路的房產由劉某宇繼承。但公證機關發現公證書有誤后，即撤銷了上述公證書。本案法律關系經歷了由繼承糾紛到錯誤公證再到錯誤辦理房屋轉移登記，比《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》第8條規定的情形更為復雜。如果此時再僵硬地套用第8條規定，讓當事人先去解決繼承糾紛，因法院受制于行政行為公定力的約束，劉某宇取得的房產證將是民事糾紛中一道難以逾越的障礙，將使訴訟更加拖沓和復雜。根據爭議房產本身的邏輯次序，公證書被撤銷了，被告的具體行政行為也就沒有了基礎，處理行政爭議的時機業已成熟，被告辦理房屋轉移登記的行政行為應該被撤銷，房產恢復到劉某名下，此時再解決繼承糾紛就水到渠成了。
2.筆者同意第一種意見，即本案應要求當事人先行提起繼承之訴，待房屋歸屬權確認后，再要求房屋登記機關辦理轉移登記（筆者認為，此處的“轉移登記”應為“更正登記”）。其理由如下：
（1）本案撤銷被告業已辦理的房屋轉移登記，存在法律和事實上的障礙
根據本案查明的事實，目前爭議房產的登記權利人與實際權利人不完全相符，房屋登記簿的記載確有錯誤。原文作者提出的“根據爭議房產本身的邏輯次序，公證書被撤銷了，被告的具體行政行為也就沒有了基礎，處理行政爭議的時機業已成熟，被告辦理房屋轉移登記的行政行為應該被撤銷，房產恢復到劉某名下”的觀點，似乎是可行的，但實際上存在法律和事實障礙。
首先，被告無法自行撤銷其業已辦理的房屋轉移登記行為。根據《房屋登記辦法》第81條“司法機關、行政機關、仲裁委員會發生法律效力的文件證明當事人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機構可以撤銷原房屋登記”的規定，只有司法機關、行政機關、仲裁委員會的生效文件證明當事人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，被告才可以撤銷原房屋登記。由于公證機關既不是司法機關，也不是行政機關，雖然公證書被其自行撤銷，并且由此可以證明劉某宇的房產證系隱瞞真實情況、提供虛假材料獲取的，但被告仍無法根據《房屋登記辦法》第81條的規定行使撤銷權。
其次，即使法院判決撤銷被告辦理房屋轉移登記的行政行為，房產也無法恢復到劉某名下。劉某已經死亡，這是客觀事實。根據《物權法》第29條規定，因繼承取得物權的，自繼承開始時發生效力。同時，根據《民法通則》第9條的規定，公民的民事權利能力始于出生，終于死亡。如果將劉某作為權利主體，則其不可能享有權利、承擔義務，也不可能去申請房屋登記。即使被告主動行使房屋登記職權，將該房產所有權恢復登記至劉某名下，將會導致已經發生了繼承的房產權利又登記至已經喪失民事權利能力人名下的困境。
（2）本案屬于典型的行民交叉案件，依法應以解決民事爭議為先
《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》第8條明確規定：“當事人以作為房屋登記行為基礎的買賣、共有、贈與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關系無效或者應當撤銷為由，對房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應當告知當事人先行解決民事爭議，民事爭議處理期間不計算在行政訴訟期限內；已經受理的，裁定中止訴訟”，而本案正是屬于因原告與第三人劉某宇之間存在繼承民事法律關系爭議，而對房屋登記行為提起的行政訴訟。據此，本案依法應裁定中止訴訟，先解決民事爭議。事實上，民事爭議塵埃落定后，民事裁決書上所確定的權利人，可以憑民事確權裁決，根據《房屋登記辦法》第80條，“人民法院、仲裁委員會的生效法律文書確定的房屋權利歸屬或者權利內容與房屋登記簿記載的權利狀況不一致的，房屋登記機構應當按照當事人的申請或者有關法律文書，辦理相應的登記”的規定，徑行向被告申請辦理房屋相關權利的更正登記。已經中止的房屋登記行政訴訟，當事人可以撤訴的方式結案；如果沒有提起以撤銷爭議房產的房屋轉移登記的行政訴訟，則當事人無需再行提起，以免當事人訴累。
一、房屋贈與公證的審查
1.審查房屋贈與人的主體資格。贈與公證一般是以產權證上的名字為準,但在實際生活中,房產部門為規避責任,發證時對夫妻共同財產只寫有夫妻某一個人的名字,公證處在受理這類贈與公證申請時,必須要求夫妻雙方提供房產證原件一起到場,并提供夫妻關系證明材料(如結婚證、戶口簿、身份證等)。因此,認定贈與人是否有履行贈與行為的主體資格,應結合房屋的權屬來源及共有權屬幾個方面來認定,而不能簡單的以產權證上所列名字來認定產權所有人。認真審查,細致核實,避免遺漏其他共有人。
2.審查贈與房屋有建筑執照、土地使用證,無產權證的問題。在我們實際辦證過程中,經常遇到這種情況,當事人常常拿著建房執照和土地使用權證來要求辦理公證,出現這種情況往往是因為當事人法律意識不全、怕交錢、怕麻煩及發證部門工作不力等原因,使當事人不能充分認識到產權證的重要性。要求公證員給辦理贈與公證手續。現實中很多公證員會本著變通,為民的錯誤思想,就有可能為當事人辦理贈與公證。筆者認為:遇到類似情況,公證員應與房管部門的溝通,要求當事人去房管處辦理不動產產權證明,作為公證處辦理公證的法律依據。避免公證風險,一旦當事人另行再辦理房照惡意出售,就侵犯了善意第三人的利益。
3.審查受贈人的要求。受贈人如提出該房屋自己也出資建筑,公證員應要求其提供充分的證明材料(如發票、相關證明人等),或者贈與人對受贈人的出資情況予以認可的證明。如申請人不能提權無異議的相關證據,則不能為其辦理公證。
4.審查贈與房屋無產權證、無建房執照的問題。一般情況下,沒有任何證照的房屋屬于違章建筑,申請人前來申請辦理贈與公證,通常情況下,有兩種辦法處理:一種是明確告知當事人不具備合法手續,不能辦理房屋贈與公證,另一種是申請人堅持要求辦證明,告別其必須先領取產權證明,方可辦理公證。
二、房產贈與公證面臨的現實問題
根據我國合同法及房地產管理法的規定,房屋贈與經公證后,當事人需要辦理相應的產權變更登記手續后才能完成整個贈與行為。但是大多當事人在了解到相應的產權變更登記手續后才能完成整個贈與行為后,尤其是在了解到相應比較高的收費情況時,贈與合同公證申請人就會產生一種費用昂貴的感覺,從而選擇其他方式直接或間接達到贈與的目的。
根據我國公證服務收費標準,贈與公證需要按照受益額的2%收取公證費;同時,按照房產管理部門在辦理房屋權屬變更登記時收取的有關稅費,房屋贈與合同過戶的契稅為房屋評估價的4%~5%,而以房屋買賣方式過戶的契稅正常情況下為2%,二者相比,以贈與的方式比以買賣的方式取得房屋產權而需支出的費用要高出一倍之多。大部分當事人就會通過買賣過戶方式直接達到贈與的目的,不辦理贈與公證,還有部分當事人因年事已高,通過立遺囑的方式間接達到贈與的目的,從而大大降低了當事人申辦贈與公證的數量,贈與公證業務呈逐年遞減趨勢。公證的證明職能難以真正發揮。
本人認為,一方面房產管理部門是國家設立的確認并登記房屋產權的國家機關,但是經過公證的贈與,該公證書在法律上也是一種確認產權歸屬的具有證明力的法律文書,房產部門就應該承認公證書的效力。同時按照《中華人民共和國合同法》第一百八十八條的規定,經過公證的贈與合同是不可撤銷的(除非有法定或約定的可撤銷條件出現外)。贈與人在將房屋通過贈與公證的方式贈與給受贈人后,受贈人已經依法具有該房屋的所有權,受贈人向房產管理部門申請變更登記只是要求房產管理部門履行的一種確認或公示手續,不應再另行收取稅費,根據國家計委(2002)595號文件標準,而只應收取換發新的房屋產權證書的工本費80元。就如同當事人申辦的繼續權公證一樣,當事人憑《繼承權公證書》就可以直接向房屋管理部門申領新的房屋產權證書,除支付換發新的房屋產權證書的工本費外,不需再額外承擔類似于買賣過戶而需要交納的稅費。
（2）夫妻雙方的身份證復印件（核對原件），夫妻雙方共有房屋的協議，房屋所有權證。
（3）房改房提供原購房契約復印件（核對原件），房屋所有權證附圖，登記表復印件。辦理夫妻更名手續只需交納房產證印花稅5元即可，不需要提交任何稅務。
（4）如果取得房產證在結婚登記之前，這種過戶是按贈與處理。需要的手續是拿房屋贈與的書面合同即贈與書，贈與公證書，房屋產權證，契稅（可能需要先行向稅務機關繳納，也可能由房地局在辦手續時代收）繳納憑證，雙方身份證明到房地局辦理。
2、繼承房產更名流程：
（1）先去辦理房產公證，提交相關材料（被繼承人死亡證明、該套房屋的產權證明或其他憑證、戶口簿或其他可以證明被繼承人與法定繼承人的親屬關系的證明文件、繼承人的身份證件和其他公證處要求提供的文件）有遺囑的繼承權公證比后者需要多提供一份已經被公證過的遺囑。
（2）帶著繼承權公證書的原件、繼承過戶的申請書(房地產交易中心有規范的格式)、繼承人的身份證明、房地產權證原件、房屋平面圖及地籍圖原件,以前購房時候的契稅完稅證和契稅完稅貼花、被繼承人死亡證明到房地產中心進行房地產繼承更名的登記了。
（3）繼承人將對房產交納一定的稅費，所以要到專業的房產評估機構對房產進行評估，然后再按照國家制定的標準進行繳費。在班里繼承登記的同時還需要交納登記費、權證印花稅、繼承房屋評估價百分比的合同印花稅。
3、買賣房產更名流程：
（1）準備房屋所有權證、買賣雙方身份證、房屋出售證明，以及其他房屋相關證明。
（2）房產更名要把合同條款寫清楚，買賣雙方都要在場，當事人簽字。
定居杭州的103歲臺胞陳宗熙老人本是億萬富翁，現在竟變得一貧如洗，幾乎所有家產連同自己的棲身之所都歸了他人，每月的生活費要靠遠在加拿大的女兒接濟。今年2月6日老伴去世后他才得知，老伴陳魏珍生前立下遺囑，將其名義上的“個人財產”其實是夫妻共同財產全部贈送給了她的兩個堂侄魏國良、魏國炎兄弟，并且在浙江省諸暨市公證處做了公證。日前，老人連同他的三個子女認為其中有詐，將魏氏兄弟和諸暨市司法局分別告上了法庭。浙江省高級人民法院、紹興市中級人民法院已受理了此案。
去年12月，88歲高齡的陳魏珍病重，三個子女分別從北京、美國和加拿大趕到杭州。陳宗熙老人向子女們提到老伴曾簽了一份公證書，涉及到身后財產的處理，具體內容他不清楚，公證書現在魏國良處。子女們要求魏國良拿出公證書，魏國良以各種借口拖延，直到陳魏珍老人去世的前一天，魏國良才將兩份公證書拿給他們。陳宗熙通過律師到諸暨市公證處查閱，發現竟有經過公證的四份法律文書：三份陳魏珍的遺囑，一份聲明。主要內容是陳魏珍愿意百年后將在大陸的所有個人財產贈送給堂侄魏國良、魏國炎兄弟，包括杭州的4套房產、兩個車庫、一輛奔馳轎車，以及陳宗熙夫婦投資1.2億元興辦的諸暨市榮懷私立學校的校產。這些財產名義上是陳魏珍的個人財產，實際上是陳宗熙夫婦的共同財產，是陳宗熙多年的薪俸及退休金的積累。陳宗熙的三個子女還吃驚地發現，在這些法律文件中還有蓋有他們私章的聲明。聲明表示，他們愿意放棄對母親所有遺產的繼承權，文件的簽署日期是 1997年3月，而當時他們都不在杭州，陳宗熙的女兒陳玲玲和小兒子陳耀華分別在加拿大和美國，私章有偽造的嫌疑。
7月12日，紹興市中級法院開庭審理了陳宗熙及其子女訴諸暨市司法局行政復議不作為案。原告訴稱，他們對諸暨市公證處辦理的公證書的內容的真實性，及公證程序的合法性提出懷疑，如公證涉及的房產在杭州，公證申請人是臺胞，按照法律規定，諸暨市公證處無權作出公證，為年老體弱的人辦公證必須有錄像等等。他們向諸暨市公證處申請撤消公證書，遭到拒絕。他們又向其上級機關諸暨市司法局提請復議，但遲至今日未得到答復。因為億元財產都已劃到魏國良兄弟的名下，為了保護自己的權益，陳宗熙及其子女請法院判令諸暨市司法局盡快作出行政復議的決定。
諸暨市司法局在答辯中說，我局收到了原告的行政復議申請，之所以沒有作出行政復議決定，是因為缺乏 “前置條件”，根據法律規定，只有在公證處作出是否撤消的決定后，司法局才能作出行政復議，而現在法律對公證處何時必須作出決定，并無時間限制。
