時間：2022-05-05 15:51:54
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一、登記發證主體發生重大整合
《不動產登記暫行條例》（下稱《條例》）的最大亮點是把原來分散在不同機構登記的不動產統一由一個機構辦理，特別是解決了房、地分離登記帶來的諸多麻煩。而原來房、地登記的管理體制存在極大的不同，由此帶來登記模式的較大差異。《條例》出臺前，不但土地和房屋分別由不同機構辦理登記，而且僅就土地登記而言，不同性質的土地權利或主體，是由不同的登記部門辦理的，導致發證主體也不同。以無錫為例，農村土地經營承包權是由農委辦理的，集體土地的所有權和使用權登記的發證主體根據地方性法規可以是區級人民政府，國土使用權及其他權利則由縣、市人民政府登記?？梢娫谕恋貦嗬怯浄矫妫纬闪巳愅耆煌牡怯洶l證主體，即農委、區級人民政府、縣或市人民政府。房屋登記同樣存在類似情況，在我國一些地方，集體土地上的房屋登記和國有土地上的房屋登記分別由建設主管部門和房產主管部門負責，國有土地上的房屋登記管理中，具體從事登記事務的主體有市房產主管機構下屬單位和區級房管部門等多個單位，這些不同單位從事登記業務，有的是基于地方性法規授權辦理，有的是受市房產主管部門委托。由于這些單位分屬不同的行政機關，導致業務口徑不一致，登記效率低下，登記風險也時時發生。
《條例》第六條規定，縣級以上人民政府應當確定一個部門為本行政區域的不動產登記機構，負責不動產登記工作。這就將原來散落在各個不同主管部門的登記職能歸集到一個部門行使，而原來不同政府層級的登記體制也隨之得到改變、變得順暢。根據此項規定，各地正在組建或已組建的不動產登記機構主要有兩種模式：一種是縣（市）國土資源局為不動產登記機構，為一級機關法人，不動產登記局作為內設機構掛在國土局的地籍處；另一種是隸屬于縣（市）人民政府的不動產登記局為登記機構，也是一級機關法人。這種管理體制改變了原來多頭登記、多個層級、多個部門分別承擔責任的狀態。
二、不動產登記能否授權或委托非機關組織實施
由于不動產統一登記后業務范圍更廣、內容更復雜、登記類型更多，僅由國土局或不動產登記局內部處室部門從事登記業務是不太現實的。就無錫而言，國土局地籍處（掛牌不動產登記局）僅有3-4個人，而不動產登記業務每年達30多萬份，因此必然要有專門從事登記具體事務的團隊，一般各地的國土局或不動產登記局會沿襲原有做法，成立具有事業單位性質的登記中心，由登記中心具體從事登記業務。根據行政法理論，不動產登記屬行政確認行為，登記中心作為非政府組織是以自己的名義開展登記工作、承擔法律責任，還是以國土局或不動產登記局的名義開展工作呢？這要看該登記中心開展登記工作是經法定授權還是受上級主管機關的委托。由于《條例》僅規定了由不動產登記機構負責不動產登記，而未規定登記機構下屬的事業單位可以開展登記工作，因此，不動產登記局下屬的登記中心能否以自己的名義開展登記工作有賴于地方性法規、規章的規定。如果地方性法規、規章未能就此作出相應規定的，則作為一級機關法人的不動產登記局或國土局可以委托下設的登記中心行使登記事權。登記中心作為受托登記組織必須是依法成立、由熟悉法律、法規且具有一定專業技能工作人員組成的機構。受委托的登記中心僅作為行為主體開展登記工作，雖然其基于自己的考量獨立認定事實、適用法律，但仍不能獨立承擔責任，而是由委托機關國土局承擔訴訟、復議、賠償的責任。
三、對外提供不動產登記信息的主體應該如何統一
《物權法》規定，物有兩大類，即動產和不動產，動產的種類遠比不動產多而復雜，不動產就是《條例》所列的三大類：土地、海域、定著物。
1.土地
土地根據使用性質又可分成三大類：農用地如耕地、林地等；建設用地；填海填湖土地。作出這樣的分類是因為不同性質的土地其用途和來源不同，如農用地上不能建造房屋（用于農業所需的配套則另當別論）。又如填海土地是經批準由海域轉化而來。不同性質的土地可以依法轉化，如農用地經嚴格的審批程序可轉為建設用地，反之，建設用地也可轉化為農用地，當然填海填湖土地既可以是農用地，也可以轉為建設用地。
2.海域
根據《海域使用管理法》，海域是指內水、領海的水面、水體、海床和底土，與不動產登記有關的是海域使用權。與土地使用權一樣，海域使用權可以依法提供給單位和個人使用。
3.定著物
土地或海域上定著物主要是建筑物、構筑物；土地上定著物還有森林、林木。定著物可以附著于地上、地下。在我國，僅就房屋而言，因功能、性質、來源之多樣而使得房屋的登記復雜多樣。
二、登記的物權種類多樣化
《物權法》規定，各類不動產都可以申請登記，登記后或產生物權效力，或產生對抗效力。從大類而言，共有三種類型：一是所有權。國有土地和海域屬國家所有的自然資源，其所有權不需登記，而集體所有的土地需要登記，此外，大量的所有權登記是附于土地和海域上的定著物。二是擔保物權。可以用于抵押的不動產權利有三大類，即土地（海域）使用權、所附定著物所有權、土地承包經營權。三是用益物權。這類物權類型較為多樣，依附于所有權和土地使用權也都可產生用益物權，其種類具體有：土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權、海域使用權、地役權。
三、客體的多樣和相互組合形成的登記類型
對登記類型進行科學分類，有助于建立良好的登記秩序，根據登記的客體特點大體可分成五大類。
1.單一土地使用權或所有權登記
當土地或海域上尚未有建筑物或構筑物時，則集體土地的所有權、土地使用權、海域使用權分別申請單一物權登記。
2.單一房屋所有權登記
已登記的土地或海域使用權上已建成房屋進行初始登記（即《條例》所說的首次登記），由于此時土地使用主體和房屋所有權主體是一致的，因此只需辦理房屋所有權登記。另一類單一房屋登記是所有權注銷登記，由于土地正常情況不可能滅失而房屋拆除是經常發生的，因此只有房屋才發生所有權注銷登記。
3.土地（海域）使用權和房屋所有權組合登記
房屋所有權初始（首次）登記完成后，不動產發生轉移、變更的，則土地（海域）使用權和房屋所有權同時發生轉移、變更登記，確保兩者的權利主體一致。
4.抵押權登記
根據《物權法》，可以設立抵押權的不動產物權有房屋或其他定著物的所有權、土地使用權、土地承包經營權。在這些物權中，房屋或其他定著物的所有權必須與土地使用權同時設定抵押，而土地承包經營權可以單獨設立抵押。當然，無定著物的土地使用權也是單獨設立抵押。
5.地役權登記
地役權可以設立于土地所有權、土地使用權或房屋所有權之上，當地役權與其他用益物權共存時，由于地役權具有從屬性，因此在處分地役權時將受到一定的制約。
四、高效合法做好組合權利的登記
1.多個有關聯的登記可合并則盡量合并辦理
不動產登記以依申請為原則，因此，是否登記取決于當事人的意愿。現實中也存在著許多登記滯后于已發生的法律行為或法律事實的情形，如合法取得的宅基地、合法建設的房屋未申請登記；購買的房屋未及時登記等。當權利人需要處分不動產申請登記時，會發現登記簿上還是上一手權利人的名字或該不動產根本未曾登記過。此時，是否需要將不動產每次取得的環節一一作相應的登記，履行所有的登記程序呢？這要根據權利取得的途徑區別對待。對于取得土地使用權后用于自建自用的房屋，如果當事人在取得土地使用權后沒有申請土地使用權首次登記，而在建好房屋后申請登記的，此時房屋所有權和土地使用權可一并登記，沒必要土地使用權先行登記，完成登簿后再辦理房屋所有權登記。而對于因多個先后法律行為產生的權利變動，宜分別辦理相應的登記，如房屋買賣先后發生多次的，每個買賣行為都應辦理轉移登記，從而規范交易和登記秩序，保護交易安全。
2.可以競存的權利按順位并有條件地辦理
《不動產登記暫行條例》公開征求意見日前結束。自8月15日公開征求意見以來，社會各界特別是法學界，針對不動產登記員和登記制度、不動產登記類型、不動產登記機構及證書統一、不動產登記與公證、信息共享與保護等多方面問題，踴躍反饋意見。征求意見期間，不動產、法學、律師等領域專家和執業者從物權法、民商法等專業角度積極建言，認為不動產登記制度是程序性規定，要盡量具有可操作性、可執行性。
針對登記機構的統一，有專家提出，征求意見稿關于授權地方政府確定不動產登記機構的規定，科學合理，符合我國不動產登記實踐，符合法律規定及黨的十八屆三中全會關于以法治方式審核改革的要求。條例不僅應推進登記機構統一，更應推進證書統一，在“不擾民”原則下取代種類繁雜的不動產登記證書，尤其要將房屋所有權證和建設用地使用權證“兩證合一”。應當制定配套的不動產權屬爭議解決機制，如當事人自行協商、行政調解、仲裁或訴訟等解決方式，以保障不動產登記順利進行。
“國家對不動產實行統一登記制度”是已經實施6年多的《物權法》中的一項規定?！段餀喾ā吠瑫r規定，統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由其他法律、行政法規另行規定。多年來，國內許多民法學者一直呼吁制定“不動產登記法”。
多名參加國土資源部不動產登記立法起草小組的學者表示，征求意見稿之所以一再延遲公布，原因在于“有些問題爭議較大，短期內很難達成共識，為了盡快出臺，只好回避爭議，對于必須涉及的問題，只作原則性、模糊的規定，條例的名稱也用了‘暫行’”。據了解，國土資源部上報給國務院的不動產登記條例草案建議稿有90條，但公布的征求意見稿只有30條，對不動產登記類型的具體區分整章被刪除，建議稿中對不動產登記的區分、建立不動產登記官制度、不動產登記機構的過錯賠償責任以及如何進行不動產登記信息查詢等細化規定的內容，都未能出現在征求意見稿中。
雖然需要解決的問題還有很多，阻力較大，但社會各界對條例出臺普遍表示支持。輿論普遍認為，不動產統一登記是市場經濟迅速發展“倒逼”行政管理的產物。社會公開大討論，將促進相關法律法規修改，希望有關部門充分利用機遇，推進物權法落實及土地管理法等法律修改。
《條例》第一條規定：“為整合不動產登記職責，規范登記行為，方便群眾申請登記，保護權利人合法權益，根據《中華人民共和國物權法》等法律，制定本條例?！边@是對立法目的的規定。也就是說，制定《條例》有以下目的。
一、整合不動產登記職責
這一點是毋庸置疑的。《物權法》第十條第二款就明確規定：“國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定?！?2013年3月15日十二屆人大一次會議審議通過的《國務院機構改革和職能轉變方案》中就明確要求，“減少部門職責交叉和分散。最大限度地整合分散在國務院不同部門相同或相似的職責，理順部門職責關系。房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記的職責，……分別整合由一個部門承擔”。同年3月26日國務院辦公廳的“關于實施《國務院機構改革和職能轉變方案》任務分工的通知”明確要求：由中央編辦負責，在2013年4月底前完成房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記的職責的整合。由國土資源部、住房和城鄉建設部會同法制辦、稅務總局等有關部門負責，在2014年6月前出臺不動產登記條例并實施不動產統一登記制度。2013年11月20日國務院常務會議決定：將分散在多個部門的不動產登記職責整合由一個部門承擔，理順部門職責關系，減少辦證環節，減輕群眾負擔。由國土資源部負責指導監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記職責，基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”。行業管理和不動產交易監管等職責繼續由相關部門承擔。各地在中央統一監督指導下，結合本地實際，將不動產登記職責統一到一個部門。
《條例》將“整合不動產登記職責”作為立法目的之一，正是為了貫徹落實《物權法》和《國務院機構改革和職能轉變方案》的要求。為了實現這一點，《條例》第六條規定，“國務院國土資源主管部門負責指導、監督全國不動產登記工作?？h級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區域的不動產登記機構，負責不動產登記工作，并接受上級人民政府不動產登記主管部門的指導、監督”。
二、規范登記行為
不動產登記行為非常復雜，既涉及到各種復雜的法律問題，也涉及到不同的主體，如不動產登記機構、登記申請人、有關國家機關。在這個過程中，如果要規范各方的登記行為，確保登記依法有序進行，做到登記的真實與準確，就必須要有明確而詳細的規定對登記行為加以規范。這對于實現統一登記的我國而言更為重要。因為以往不同的不動產權利由不同的登記機構依據不動產的登記程序記載于不同的登記簿上，而現在要統一登記職責，將土地、房屋、林地、草原、海域等不動產上的權利由統一的登記機關依據統一的程序記載于統一的登記簿上，這就更加需要對登記行為加以規范。正因如此，《條例》從登記機構的管轄、登記簿冊的制作與管理到登記的申請、受理、審核等各個環節做出了明確的規定，以規范各方的登記行為。
三、方便群眾申請登記
方便群眾申請登記是此次《條例》立法的一個重要目標。這里的“群眾”泛指所有的申請登記的民事主體，包括自然人、法人、其他組織等。可以說，《條例》在第三章“登記程序”的規定中處處貫徹落實了方便群眾申請登記的立法目的。
第一，以往由于登記機構、登記程序的分散，導致人民群眾因為一樁房地產交易要分別到土地登記機構、房屋登記機構辦理兩次登記，繳納兩次費用并領取兩本權屬證書，極不方便。因此，統一登記職責在很大程度上能夠方便群眾申請登記。
第二，為方便群眾申請登記，《條例》第十六條第二款要求，不動產登記機構應當在辦公場所和門戶網站公開申請登記所需材料目錄和示范文本等信息。這樣一來，申請人就可以按照公示的材料目錄準備材料并事先填寫好示范文本，從而節約了登記申請的時間。
第三，《條例》第十五條第一款規定，當事人或者其人應當到不動產登記機構辦公場所申請不動產登記。也就是說，申請人可以自行申請登記，也可以委托他人代為申請登記。
第四，依據《條例》第十七條，“不動產登記機構收到不動產登記申請材料，應當分別按照下列情況辦理：（一）屬于登記職責范圍，申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的，應當受理并書面告知申請人；（二）申請材料存在可以當場更正的錯誤的，應當告知申請人當場更正，申請人當場更正后，應當受理并書面告知申請人；（三）申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補正的全部內容；（四）申請登記的不動產不屬于本機構登記范圍的，應當當場書面告知申請人不予受理并告知申請人向有登記權的機構申請。不動產登記機構未當場書面告知申請人不予受理的，視為受理”。該規定的目的就是要方便人民群眾，防止一些不動產登記機構的工作人員麻木不仁、濫用權力，隨意折騰老百姓。
第五，《條例》第二十條要求，不動產登記機構應當自受理登記申請之日起30個工作日內辦結不動產登記手續，除非法律另有規定。這樣可以防止登記機構隨意拖延辦理登記的時間，當然具體的每一類登記的時限是不同的，有些登記如所有權初始登記、抵押權設立登記可能復雜一些，需要時間長一些，有些登記時間很短，甚至要求一個工作日內就完成登記如異議登記。但無論如何，最長也不能超過30個工作日。
第六，《條例》第二十一條第二款規定，“不動產登記機構完成登記，應當依法向申請人核發不動產權屬證書或者登記證明”。該款與《條例》征求意見稿的規定相比，刪掉了“相應的”。之所以如此，就是考慮到便民的需要。以往因為不動產登記機構不統一，所以各類不動產登記機構發放不同的不動產權屬證書和登記證明，甚至同一不動產因其權利不同發放的權屬證書名稱也不同。有鑒于此，為了方便人民群眾，今后將使用名稱統一的不動產權屬證書和登記證明，不再按照不同的權利來區分不同的證書。最后，為了穩定交易，防止給人民群眾造成麻煩，《條例》第三十三條規定，“本條例施行前依法頒發的各類不動產權屬證書和制作的不動產登記簿繼續有效”。
四、保護不動產權利人合法權益
1.登記的房地產應做到權利來源脈絡清晰
要做到權利來源清晰，就是要當事人提供取得房地產的原因證明、原權人和受讓人的主體資格等證明，如果是經法院判決執行的房地產，則要提供法院生效的判決或裁定書，有時還需要協助執行通知書。有了這些法律文書并不意味著法院執行處分的房地產可以不追本溯源、不理清權利變遷的過程。
在長期實踐中我們發現，法院執行的房地產并非都是主體確定、權利清晰，往往存在著長年未登記、查無來源的房地產，導致登記機構執行司法文書時無所適從。因此，針對各地普遍存在的無證房地產的執行，2012年住建部轉發了最高院《關于無證房產依據協助執行文書辦理產權登記有關問題的函》（建法函〔2012〕102號）就無證房產的執行處分，該文件明確，未經初始登記的房屋要協助執行處分申請登記時，必須滿足初始登記的條件。這說明違章、違法或無法證明合法來源的房產，即使出具了司法協助執行通知書，也將面臨無法登記的結局。要做到權利來源合法則要滿足兩個條件，即原權利主體和來源特定合法，即一般為登記簿所記載的主體和房屋，但如果房屋未曾登記，則要提供被執行人原始或繼受取得的證明。
因執行房產而對應的民事法律關系清晰，法院據此認定以房抵債或拍賣被執行人的房產，對于這樣的來源清晰的房產則可予以登記。登記的類型和記載的事項應與司法文書所述相符合，這樣登記簿的歷次記載內容就能完全關聯，完整準確反映房地產權利的變化情況。
2.與登記房地產相關的信息系統數據關聯對應
由于在房地產開發、預售、竣工后的各階段都會發生房地產的查封或執行處分，而房地產的預售、預告登記、轉移登記分別在兩個不同的信息子系統管理內的數據庫中并歸屬于不同的主管局，而且房屋預售和各種房地產權利登記分屬于兩類不同的管理和法律規范范疇，所以是兩套系統設計。雖然兩個系統都以房屋代碼為串聯詞，但由于各地在設計系統時存在這樣那樣的考慮不周之處，備案、預告、權屬登記等幾個數據表、庫、信息系統之間的關聯程度不是特別高，因此，在執行司法文書時應根據系統特點做好相應的記載工作，防止疏漏。
由于查封是對房地產權利的限制，而房地產權利處于變動之中，如果查封信息不能同時反應在交易網備系統和登記系統，則將造成查封房產被預售或查封房產被抵押等不該發生的事。為防止上述情況的發生，系統設計的科學性相當重要，而科學來自于對預售、預告、權屬登記的流程梳理和對交易與登記相互作用的工作機理的透徹理解，只有兩個系統即時關聯才能使得交易和登記信息準確無誤。
3.妥善處理執行房地產與登記簿記載事項無法對應事宜
這種不對應表現為三種形式。
一是無證房產，該房產未曾建立登記簿，登記簿上無信息可核。對于這種未登記的房地產基于法院認定房地產為被執行人合法所有，被裁定給執行人的，登記機構可以直接依此法律文書登記為執行人所有。但為不顯突兀，應在審查意見或登記簿的備注欄內注明房地產合法取得的認定依據。
二是根據法律文書可知房地產已經過多次轉讓，但登記簿上僅是最先一手的記載信息。由于當事人在歷次買賣或其他轉讓中均未履行登記手續，很可能現實中房地產已為他人所有，但登記簿上仍記載為原權人，法院經過調查核實房地產確已發生過一次甚至多次權利轉讓，根據既成事實（而非登記簿）直接認定為房地產歸被執行人所有，并裁定過戶給執行人，則據此登記機構應直接登記為執行人所有。為解決登記簿上原權人與現執行人無關聯的沖突，登記機構應在審查意見或備注欄內注明其權利來源的事實和依據。
三是根據法律文書需要分割的房產不符合登記基本單元要求，對分割部位無法單獨建立登記簿。由于登記簿均以基本單元為單位建立，基本單元的界定有嚴格的規定，不是任何房屋都可以依申請人的需要隨意分割，所有權的性質是單獨所有還是區分所有則是在房屋設計之初就已確定，不同性質的房屋其驗收的要求都是不同的。在債務糾紛處理中，為使債務金額與房屋價值相當，法院往往要將完整的房屋單元切割，碰到被執行人有多個債權人時，甚至將很小的房屋單元切割成多個部分。這種切割表面上對各債權人很公平，各自都得到清償，事實上已經將房屋的設計功能進行了改變，從單獨所有演變成區分所有，這種對房屋使用性質的改變應當符合區分使用的要求，即各分割形成的部位由專有部分、共有部分組成，性質的改變應當重新進行質量和消防的驗收才能投入使用。因此，只有當實在無法整體轉讓時才按部位分割清償。在這種情況下，登記機構還得遵循基本單元的規定，即對于法律上不能分割的基本單元即使因為債務原因被法院分成多個部分的，要么按一個房屋基本單元建立登記簿，并在登記簿中注明共有，各自部位見法律文書；要么按法律文書劃分的部位以區分所有方式重新確定基本單元再按各基本單元建立登記簿。但法院應從實際使用性方面考慮盡可能不分割已經固有的基本單元。
4.區別對待司法認定的權利主體與登記簿記載的沖突
這里有兩種情況：一種是司法文書有事實認定登記簿記載的名義權利人是錯誤的，則以司法認定為準。此時是否需要辦理更正登記后再執行過戶登記呢？由于在同一份法律文書中既對原權利主體進行了重新認定，又同時對該房地產根據債務關系進行了處置，則基于該法律文書可直接辦理轉移登記到新的受讓人名下，沒必要先辦更正登記再辦轉移登記。另一種是法院認定的權利人和登記簿記載不一致，但法院沒有事實依據而登記簿記載的事項依據充分，在受理該類司法文書時登記機構應告知法院，并退回執行通知書。
二、在辦理不同類房地產司法協助執行時，應遵守以下程序規則
1.查封登記規則
一是查封時的標的物理狀態，二是查封標的的權利人狀況，三是預查封與查封的轉化。房屋建造、預售過程中發生預查封的，則根據房屋預售與否及被執行人主體決定如何查封登記。
第一種是房屋未售未網簽且未進行所有權登記的，僅在交易管理系統中建立了樓盤表，如果被執行人是開發商，則應在網上備案系統中做查封登記；如果被執行人是購房人，但購房人未辦理網簽合同，則無法做查封登記。當該房屋辦理了所有權初始登記后，網備系統的預查封應轉為登記系統中的查封。
第二種是房屋未售且已進行所有權登記的，則既要在登記系統又要在網備系統中辦理查封登記，從而既限制銷售又限制房屋抵押等處分行為。
第三種是房屋已售已網簽但房屋尚未進行所有權初始登記，如果被執行人是開發商，則不能受理查封登記，除非開發商能證明預售網簽行為存在虛假；如果被執行人是購房人，則在網備系統中辦理預查封登記，當房屋初始登記后再辦理購房人的房屋轉移登記時，網備系統中的預查封在登記系統中轉為查封。
第四種是房屋已售已網簽并且房屋已進行所有權初始登記但未辦理購房人轉移登記的，則在網簽系統中進行查封登記，待購房人辦理完轉移登記后，網備中的預查封轉為登記系統中的正式查封。
2.無證房地產執行處分
在法院處理民事糾紛等訴訟中，需要執行處分的房地產有的是尚未竣工無法辦理初始登記，有的是已使用多年但未曾辦理過房地產登記。在執行關于這些房地產的處分時，要根據不同權利主體和法律文書的不同要求分別做相應的登記類型。
第一種是尚處于建造中的期房，尚未網簽預售，被執行人是開發商。此時法院將開發商的房地產執行給第三人或執行人，則取得該房地產的人可直接憑法律文書申請網上備案，以防開發商將已經法院處分的房地產再次對外銷售。待房屋初始登記后再憑法律文書申請轉移登記。
第二種是期房已網簽預售，被執行人是購房人。因為法院認定處分的房地產為購房人所有，并將其處分給第三人，如果房屋尚未初始登記，則登記機構無法辦理期房轉移登記，待初始登記后應將兩個轉移登記合并辦理，即開發商預售給購房人，購房人房產又被執行轉移給第三人，兩道登記合并辦理意味著要交兩次契稅，因為法院在執行該房地產時認定房產為購房人所有，從法律手續上應當以完成登記為標志。
第三種是期房已網簽預售，被執行人是開發商，解除合同后作為開發商的房地產執行處分。期房已網簽預售通常意味著購房人預期取得房產，但如果由于購房人未付清房款等原因被法院認定解除合同后處分給第三人，則根據此法律文書應先注銷購房人的合同網上備案，取而代之的是辦理第三人的網上備案，也就是開發商重新將解除買賣的房屋被法院處分給第三人，然后在房屋初始登記后直接辦理第三人的房屋登記。
第四種是長期未辦證房地產。這類房地產因當事人不申請或取得手續不齊全遲遲未登記，如果法院經過調查認定房地產取得來源合法，直接將被執行人的該房處分給第三人，則登記機構可以根據法律文書將多次登記合并受理。有人會提出存在多次登記缺失的情況，為什么不必將各次登記分別完成后再做后一道登記？是否有違《物權法》的在先登記原則，即沒有在先的登記就不能做后道登記？其實，在法律文書的支撐下，這種顧慮就不必有了。首先，根據《物權法》第三十一條規定，合法建造或繼承或法律文書導致物權轉讓的，處分該物權時，需要登記的，未經登記，不發生物權效力。依裁定書和協助執行通知書等司法文書取得房地產不經登記而物權即生效，這說明，即使前面多道登記未完成，憑法律文書受讓人已取得了房地產。其次，雖然房地產登記的主要功能在于公示，但公示的目的是為了讓即將進行交易的相對方知悉該房地產的有關情況，由于未曾登記的房地產被法院直接處分，受讓人依法律文書取得，如果硬是要為完成公示而將以前缺失的登記補做則完全沒有現實意義。
3.其他限制類房地產處分
DOI：10.16640/ki.37-1222/t.2016.06.195
2014年11月24日，國務院總理簽署國務院令，公布《不動產登記暫行條例》，自2015年3月1日起施行。自此標志著不動產統一登記制度的正式建立。隨著全國第一本不動產權證的發放，不動產統一登記工作在各地陸續開展開來?！恫粍赢a登記暫行條例》的實施對規范我國不動產登記、管理，保護不動產權利人合法財產權，方便企業、群眾，都具有重要的意義。
1 不動產統一登記的內容
1.1 不動產統一登記提出的背景
隨著我國社會的迅速發展和現代市場經濟發展的不斷推進，以前實行的不動產分散登記體制的各種弊端逐漸出現，顯然已滿足不了我國社會經濟活動的要求。原先的分散登記，在農村，當事人就要到多個不同的部門辦理不同證件，在城市，當事人最少也要辦兩個證。各種各樣的證書，直接造成了群眾辦證的各種不便，間接地增加了時間和金錢上的成本，同時，降低了相關單位的辦事效率，造成了社會管理效益和資源資產利用效益的低下，并且交易活動不安全等。因此，多個部門管理造成的職能重疊、權利歸屬不明、重復登記等現象的存在，損害了權利人的合法權益。在《物權法》中雖然明確提出了不動產統一登記制度建立，但此制度一直未能真正建立并實行。
在國家確定整合不動產登記職能以前，國土資源部已開展了相關研究，組織相關單位收集整理亞洲、歐洲、大洋洲等世界各個國家和地區的不動產登記法律法規資料，對此展開深入研究，形成了我國自己的理論基礎和立法基礎。
2013年3月，《國務院機構改革和職能轉變方案》明確要求整合房屋登記、土地登記、草原登記、林地登記的職責，統一由一個部門負責。2013年11月，國務院常務會議明確提出由國土資源部負責指導監督全國房屋、土地、林地、草原、海域等不動產統一登記職責，做到登記簿冊、登記機構、登記依據和信息平臺的“四統一”。 2014年7月，國務院常務會議討論征求意見稿，決定向社會公開征求意見。9月、10月，有關部門先后通過召開座談會、部門協調會及實地調查研究，不斷優化和完善征求意見稿，并形成暫行條例草案稿，報送國務院。同年11月24日，國務院總理簽署國務院令，公布《不動產登記暫行條例》，于2015年3月1日起執行。
1.2 不動產統一登記的內容
根據《暫行條例》，不動產登記是指依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為?！稌盒袟l例》中不動產是指土地、海域以及房屋、林木等定著物，不動產的首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等都適用于本《暫行條例》?！稌盒袟l例》規定以下不動產權利要辦理登記：
（1）集體土地所有權；
（2）房屋等建筑物、構筑物所有權；
（3）森林、林木所有權；
（4）耕地、林地、草地等土地承包經營權；
（5）建設用地使用權；
（6）宅基地使用權；
（7）海域使用權；
（8）地役權；
（9）抵押權；
（10）法律規定需要登記的其他不動產權利。
實施后，在登記職責上，《暫行條例》明確由國土資源部負責指導、監督全國不動產登記工作，同時要求縣級以上地方人民政府確定一個部門負責本行政區域不動產登記工作，接受上級不動產登記主管部門的指導和監督；不動產登記原則上由所在地的縣級人民政府不動產登記機構辦理；直轄市、設區的市人民政府可以確定本級登記機構統一辦理所屬各區的不動產登記；跨縣級行政區域的不動產登記，由所跨縣級行政區域的登記機構分別辦理。
不動產統一登記制度實施后，不動產權利人已經享有的不動產權利，不會因登記機構和登記程序的改變而受到影響，《暫行條例》實施前依法頒發的各類不動產權屬證書和制作的不動產登記簿繼續有效。
2 不動產統一登記制度的意義
2.1 提高政府辦事效率和水平，維護不動產權利人合法財產權
2015年4月13日，國土資源部、中央編辦聯合下發《關于地方不動產登記職責整合的指導意見》，要求地方各級人民政府要切實落實好不動產登記職責和機構整合工作任務。整合不動產登記機構和職責、建立不動產統一登記制度，是國務院機構改革和職能轉變的重要內容，對提高政府辦事效率和公信力，尤其是對保護不動產權利人的合法財產權，方便企業和群眾，都具有非常重要的意義。同時也是完善社會主義市場經濟體制、建設現代市場體系的必然要求。
原有的不動產分散登記，因是由不同部門管理和登記的，很容易造成農林、農牧以及林牧用地之間的權屬界線不清、權利歸屬不清，從而引發各種矛盾糾紛；或者因各部門登記方法及規程技術等的不同，造成不動產權利的重疊遺漏等問題。而不動產登記制度的實行明確了不動產權利的劃分和歸屬，并記載于登記簿上公示。不動產登記統一實施后，可以更好地明確當事人的不動產權利界線，減少矛盾糾紛，更好地維護當事者的不動產物權，保障不動產交易安全，維護正常的市場秩序。
不動產登記機構和職責的整合實現了不動產登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺的“四統一”，大大減少了其中的辦證環節，群眾不必再跑來跑去在一個窗口就可以實現辦理，輕松拿到證書，為企業節約了時間和金錢成本。
2.2 實現不動產信息共享
根據《暫行條例》，國務院國土資源主管部門應當會同有關部門建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺，各級不動產登記機構登記的信息應納入這一平臺，實現了國家、省、市、縣四級登記信息的互通共享，有利于依法查詢不動產信息，帶來工作上便利。
不動產登記信息的共享，能夠有效遏制官員在房地產領域的腐敗。通過該平臺可以依法查詢到某個人的不動產信息，這必然會對打擊官員腐敗起到一定的積極作用。同時，因房產信息能夠準確地查詢到，從而為國家對房產進行調控提供了真實客觀的依據，國家可以通過調整利率等貨幣政策，可以使房產資源配置得到優化，有效調控房地產市場。
3 不動產統一登記面臨的困境
3.1 不動產登記機構和職責整合工作滯后
從全國來看，市、縣級不動產統一登記機構和職責整合的工作進度嚴重緩慢，成為制約《暫行條例》實施推進的最大難題。由于實行多年的不動產分散登記，國土、農林業等一些主管部門登記記錄了大量的不動產數據信息，這些信息更多地保存在市、縣級的不動產登記機構。這些地方中，一些地方的登記信息還是紙質的資料，沒有電子數據，而有些地方登記的信息是電子數據，數據標準不統一，成為整合這些數據并建立統一信息平臺的障礙。同時，國土、農林業等部門之間信息化水平不一，并且每個地區之間也存在差異，從而加大了數據整合的難度，致使不動產登記機構和職責整合出現滯后。
此外，在進行信息聯網建立信息統一平臺的過程中，出現一些地方、部門不情愿進行聯網的現象。在我國，房產仍然是我國公民的主要財產，有些擁有私有財產的業主，不愿意進行信息聯網擔心自己的私有財產暴露于大眾眼前。
作為不動產統一登記制度的實施主體，市、縣級的登記工作是關鍵。如果這兩級的機構和職責整合工作緩慢或滯后，那么《暫行條例》就無法全面實施，不動產統一登記這項重大改革在全國市縣兩級就無法具體落實。
3.2 不動產登記面臨的法律難題
在預告登記中，“將來實現物權”所指向的登記，為預告登記的“本登記”。比如，在預告登記有效期內，“預購商品房預告登記”的權利人申請的該房屋所有權登記，為預購商品房預告登記的本登記；在預告登記有效期內，“預購商品房抵押權預告登記”的權利人申請的該房屋抵押權登記，為商品房抵押權預告登記的本登記。
住房和城鄉建設部政策法規司、住宅與房地產業司、村鎮建設辦公室編著的《房屋登記辦法釋義》，將建設部《房屋登記辦法》第六十八條規定的“房屋登記機構應當按照預告登記事項辦理相應的登記”，解釋為“預告登記轉為相應的房屋登記”。業內將“預告登記轉為相應的房屋登記”，稱作“預告登記轉本登記”。
在本文圖1所示的“預告登記終結程序示意圖”中，相對于“預告登記”（見圖1中C）而言，“不動產物權協議”“預告登記約定”（見圖1中A、B），是預告登記的前置程序；“預告登記轉本登記”“注銷預告登記”“預告登記失效”（見圖1中D、E、F），是預告登記的終結程序。
關于預告登記的前置程序和作用，除《中華人民共和國物權法》第二十條第一款有規定外，建設部《房屋登記辦法》、國土資源部《土地登記辦法》《不動產登記暫行條例實施細則（草案征求意見稿）》等相關的不動產登記規范也都規定得很清楚。但是，關于預告登記的終結程序，相關的不動產登記規范從各自的角度，作出了不同的規定。這也是本文要嘗試討論預告登記終結程序的原因。
預告登記的終結程序，只可能有兩種走向：要么“預告登記轉本登記”（見圖1中D），要么“預告登記失效”（見圖1中F）。法律關于預告登記終結程序的規定，應當界定清楚預告登記終結程序的兩種走向，否則，會涉嫌邏輯上的不周延。
《中華人民共和國物權法》第二十條規定，預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。前述關于預告登記終結程序的規定，似乎有兩點瑕疵：第一，只規定了“預告登記失效”的情形（見圖1中K、F），沒有規定“預告登記轉本登記”的情形（見圖1中K、D）。第二，基于不動產物權協議的“債權消滅或者自能夠進行不動產登記”的情形相對隱秘，因為沒有規定當事人必須申請注銷預告登記（見圖1中K、E），對于不動產登記機構而言，很難斷定債權是否消滅、預告登記是否失效、不動產是否可以登記，不便保護預告登記權利人的合法權利。
國土資源部《土地登記辦法》第六十二條規定，預告登記后，債權消滅或者自能夠進行土地登記之日起三個月內當事人未申請土地登記的，預告登記失效。如果說前述關于預告登記終結程序的規定也有立法瑕疵的話，其瑕疵似乎等同于《中華人民共和國物權法》的相關規定（見圖1中J、F）。
建設部《房屋登記辦法》第六十八條規定，預告登記后，債權消滅或者自能夠進行相應的房屋登記之日起三個月內，當事人申請房屋登記的，房屋登記機構應當按照預告登記事項辦理相應的登記。不難看出，《房屋登記辦法》立法時，建設部可能已經注意到預告登記終結程序的兩種走向。前述規定中的“或者”，表述的是選擇關系，前后關聯了終結預告登記程序的兩種情形（見圖1中H、D、E）。
《不動產登記暫行條例》第八條已規定了“不動產以不動產單元為基本單位進行登記”，《不動產登記暫行條例實施細則（草案征求意見稿）》對不動產單元的界定是“不動產單元由權屬界線固定封閉且具有獨立使用價值的空間構成”。從以上表述來看，不動產單元和《房屋登記辦法》所規定的房屋基本單元并沒有多大的差別。
不動產登記簿應當與不動產單元相對應。在房屋登記中，一個房屋基本單元的房地產權利記載于一個登記簿，設一個房屋編碼，彼此一一對應。按照這一方式，是無法把不同權利主體的不動產編入同一登記簿的。
《房地產登記技術規程》在列舉三種編碼方式時，包括了利用宗地號的分宗法（因宗地號本身的缺陷，在實際工作中，使用分宗法的極少）。可見，不動產單元編碼也可以使用宗地號，在編碼中使用宗地號并不要求把同一宗地范圍內不同權利主體的房屋權利編入同一登記簿。
上述規定中涉及到對“同一登記簿”的定義，那么，是把一個宗地內所有的不動產權利的歸屬和內容界定為“一個”登記簿，還是把一個宗地中某一權利主體的不動產權利作為“一個”登記簿呢？
法律依據：
筆者直接參與了推進不動產統一登記制度落地的具體工作，有一個問題引起了思考。即雖然此前依法頒發的土地證、房產證等證書（下文稱其為老證書），實行不變不換，不強制更換，但實際肯定會遇到持老證書的權利人，因個人喜好要求更換為新版不動產權證書的情況，這不僅是權利人的順勢而為，更體現出其對自身權益的重視。而這種情況在《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）和《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》）中都沒有明確具體的規定。想到這個問題后，遂拿出來和同事一起討論該如何辦理，出現了兩種意見。一種意見認為過去的老證書，沒有經過不動產登記的首次登記，如要求換發為不動產登記證書，就得按首次登記的要求辦理。另一種意見認為可適用《細則》第二十二條關于不動產權屬證書換發的條款辦理。
持第一種意見者認為，實行不動產統一登記后，按照《條例》和《實施細則》頒發的不動產權證書和不動產登記證明才能稱之為不動產權屬證書，在此之前的土地證、房產證則不能，即從狹義上理解不動產權屬證書的概念。
《條例》和《實施細則》明確規定，在《條例》和《實施細則》施行前依法核發（頒發）的各類不動產權屬證書繼續有效。如此規定，是從廣義上界定不動產權屬證書，無論是過去依法頒發的土地證、房產證等老證書還是以后頒發的不動產權證書，均按不動產權屬證書對待。持第二種意見的，正是按這種思維來認識和把握不動產權屬證書的概念。
筆者支持第二種意見。因為從廣義上來界定不動產權屬證書，據此處理群眾登記申請，不僅能夠最大限度地方便群眾辦事，而且有利于保持不動產登記工作的穩定性、連續性，也有利于保護權利人的合法權益，符合《條例》的立法宗旨。
由于不動產統一登記是新事物，法規、規章規定比較原則、籠統，配套制度尚不健全，不可能與今后實際工作中所遇到的情況一一對應，這就需要我們準確把握立法精神，當找不到明確條文時，要遵循方便群眾、保護權益、穩定連續的法律原則，適用最接近的條款，有效解決工作中的一些具體問題。唯如此，才能避免因思想僵化導致出現給群眾帶來不便的做法，讓群眾真正體會到不動產統一登記的高效便捷，從而支持、擁護、配合不動產統一登記工作。
3、2016年1月21日， 中國國土資源部日前公布《不動產登記暫行條例實施細則》，對集體土地所有權登記、國有建設用地使用權及房屋所有權登記、宅基地使用權及房屋所有權登記等各種不動產權利的登記都做出了更為細致的規定。
