時間：2022-03-02 09:13:20
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中圖分類號：F045.33 文獻標識碼：A 文章編號：
0引言
哥本哈根會議是一場歷史性的會議，在經歷了這次會議的洗禮后，全球正在開展一場低碳革命，而綠色低碳住宅也是其重要的組成部分。在商品房中，精裝修是整個低碳活動的主要突破口。在大的市場發展背景下，加上國家政策的推動作用，使得現如今精裝房在全國范圍內如星火燎原一樣飛速發展。2002年起，建筑部門出臺一系列的政策，為精裝修住宅的發展起到推動作用。但是在整個精裝修住宅的發展過程中還是遇到了一系列的棘手問題，其中最值得我們關注的就是其裝修成本與消費者功能需要的協調問題。其實質恩就是怎樣去合理控制裝修成本，才能使得即能是成本得到降低還能使的消費者滿意。
1價值工程
價值工程的概念基本可以概括為在各個相關領域的通力合作下，對研究的對象其功能和費用進行細致分析，用于提高研究對象最終價值的思想管理方法。這個概念中多提到的價值一詞其實本質上是個相對概念，它是衡量某個事物有效程度的一個標尺，可以利用一個數學公式來對其進行解釋，公式為V=FC,其中, 其中V代表價值;F代表研究對象的功能;C代表成本。
2住宅精裝修的定義
住宅的精裝修主要是指在房屋交付消費者之前，對其房屋的所有可使用空間進行全面的粉刷，基本功能器具設備安裝到位,精裝修房是已經完全脫離生產過程,基本滿足居住使用要求的商品房,消費者對住宅主體不需要進行頂、墻、地的裝修施工,只需要經過配套的家具、飾物、用具、用品的陳列和擺設就可居住。
3基于價值工程的住宅精裝修方案成本控制模式
3.1對方案進行價值工程分析
初步設計的方案功能與成本會有不同程度的不匹配,可以通過價值工程來進行功能的優化以及成本的有效控制。依據《住宅裝修一次到位實施導則》,裝修的功能主要有:F1美化室內空間,F2利用和再塑室內空間,F3隱蔽結構及設備,F4提高住宅物理性能,F5提高住宅實用性,共5個功能。不同的客戶需要,各功能的相對重要性不一樣,需要進行目標客戶的市場調查;為提高市場調查效率,采用基于市場調查的0~4兩兩比較打分加權平均法來確定功能重要性系數(權重),其流程如下:
1)建立評分模型。
對Fi的5個功能的相對重要性兩兩評分,如圖1所示。
Zij通過功能橫向比較重要性得到,其中4—重要得多,3—重要,2—同等重要,1—不如重要,0—遠不如重要;如F1與F2相比同等重要,則Z12=2?？梢詫⑦@些用文字表達,形成一個完整的調查問卷。
2)進行問卷調查,并統計結果。
通過發放問卷,收集一手數據,并由:功能比較得分=累計得分有效問卷數得出各功能兩兩比較的綜合得分,然后根據0—4評分法兩兩比較的功能重要性相加必等于4換算出完整的各功能比較得分。
3)計算Fi各功能的重要性系數。
Fi各功能指標的重要性系數wFi=Fi功能比較得分和÷功能比較得分的總和。其中,i=1,…,5。
3.2功能現實成本C的計算
功能現實成本的計算是將產品或部件的成本換算成功能的現實成本。精裝修工程分為:天棚工程、地面工程、墻柱面工程、門窗工程、家具工程、水電氣安裝工程、廚衛設備工程及其他工程。這些工程在不同程度發揮著精裝修的各項功能,將功能與工程配對后,將分項工程成本分攤到各個功能上。下面以某案例進行說明,某裝修方案成本估算為41 000元,其功能現實成本計算見表1。
3.3功能評價值F的計算
功能評價值F可以用目標成本來表示,是指可靠地實現用戶要求功能的最低成本[5],根據市場調查,目標客戶群較接受的裝修價格是在35 000元~40 000元之間,將35 000元作為該戶型裝修方案的目標成本。根據前面的功能重要性評定,Fi各功能相對重要性系數為:wFi,其中i=1,…,5,∑5i=1wFi=1 ,按權重分配目標成本,見表2。
3.4計算功能價值V,分析功能成本的合理匹配程度
根據前面的功能評價值F(目標成本)和功能現實成本C,可以得出計算功能價值V=功能評價值F功能現實成本C,以及成本的降低幅度，見表3。
由表3可以看到,多數功能的價值系數均小于1,形成這樣結果的原因一方面是方案的現實成本40 776元比方案的目標成本35 000元大得多,另一方面則是方案本身各成本與功能不夠匹配;其中較突出的是F1功能,從表3中可以看到該功能價值系數較低,成本可降低幅度達到了2 908.2元。
3.5確定價值工程對象及改進方向
對裝修方案進行價值工程分析,就是使每個分部工程的價值系數盡可能趨近于1,即各個功能與成本盡量匹配。為此,確定的改進對象是:
1)功能價值系數V低的功能。
2)成本降低幅度(ΔC=C-F)值大的功能。
3)功能價值系數V明顯過大的功能。
根據表3計算的各功能價值及成本降低幅度,我們集中精力,將價值工程研究的重點放在F1和F5這兩個成本降低幅度大的功能上。
3.6優化改進
針對選擇的價值工程對象,尋找F1(美化室內空間)以及F2(提高住宅實用性)這兩項功能現實成本過高的原因,盡可能創造多的改進措施,形成一系列建議案,如將防水石膏板吊頂改為天棚櫸木天花(拼花)等。同樣地,地面工程,墻柱面工程等也有一系列的建議案,這里不一一列舉,最后,將這些建議案和保留的原方案項組合整理,得到優化后的裝修方案,該方案成本估算30 846元。優化后的方案比原方案節約了近1萬元,而該方案相對應的戶型在整個小區中有500多套,也就是說整個優化方案使項目節約了500多萬元,故實際應用效果明顯。
4結語
精裝修房是未來商品房的發展方向,而目前我國價值工程界在這方面的研究并不多,因此,提出應用價值工程對精裝修方案進行成本控制方法,形成一個較為清晰的工作模式和流程,為以后價值工程在精裝修領域的推廣和應用提供參考。
參考文獻:
[1]戴瑜興主編,民用建筑電氣設計手冊[M].北京:中國建筑工業出版社, 1999: 35-75.
把裝修交給開發商，把裝飾留給業主；裝修簡潔化、裝飾個性化，這既符合當前國家的產業政策，又順應了住宅建設市場發展的趨勢，對提高住宅建設品質、降低住宅成本具有重要意義。在我國精裝修商品住宅正逐漸被大部分消費者接受，在很多城市的很多樓盤都推出了精裝修商品住宅。其中上海、北京、廣州是精裝修房水平最高的城市，尤其是在市中心位置住宅精裝率更高。然而，由于住宅裝修未考慮購房者的需求，糾紛和質量投訴的持續發生，表明精裝修項目管理方面存在諸多問題。因此，在這些精裝修住宅中也存在著很多不合理、不科學的地方，需要廣大工程設計、技術人員深入研究，解決精裝修住宅發展中的困難。
1 傳統毛坯房與精裝修房對比分析
傳統毛坯房交房時的初裝修多被拆毀，造成大量的建筑垃圾和浪費。現場作業工作量大，多以手工操作為主，噪音大，墻面磚和地板磚都在現切割并磨磚對縫，材料不符合模數化的要求，精度差，浪費大，工期長，工作環境差，危害現場工人身心健康，噪音影響周圍購房者。甚至隨意拆墻打洞、改動管線，給整棟住宅帶來抗震、消防等安全隱忠，影響建筑物的使用壽命。交房時的初裝修多被購房者拆掉，造成大量的建筑垃圾和浪費。精裝修住宅，推行住宅裝修一體化生產，大大提高勞動生產率，加快施工速度，保證裝修質量。精裝修設計時室內設計師要和建筑設計帥充分溝通，認真考慮建筑結構的完好性。裝修設計和土建設計同步完成并互相銜接，綜合考慮煙道和管線設置的影響，由工廠定型生產各種標準化接口。墻面磚和地板磚可以根據設計的需要和模數化的要求進行批量化定型生產，提高功能的合理性，突出裝修特色。
2 精裝修住宅存在的問題
2.1 精裝修住宅管理標準及規范不完善
目前我國的住房驗收標準只是針對毛坯房的驗收，對于精裝修建設工程的驗收細則缺乏標準。住宅裝修標準及規范體系不完善，造成裝修內容模糊化。在精裝修施工過程中，房地產開發商為了加快資金周轉，壓縮建設工期，對于材料檢測、隱蔽工程和細部工程放松檢測標準，造成了眾多精裝修住宅的質量問題；在精裝修住宅后期交付維修階段，常常存在建設單位、裝修施工單位、物業管理單位等相互推卸責任，導致精裝修住宅出現質量問題得不到及時解決，嚴重損害了業主的權益，引起一系列業主投訴事件。
2.2 缺少個性化風格
風格不具個性化及多樣化。對于批量精裝房，絕大多數開發商采用統一的設計與裝修方式，基本上只選用一至兩種風格對商品房進行裝修，以便于批量購買材料和裝修施工。這種裝修模式設計師與客戶之間沒有溝通交流，客戶不能實現自己想要個性化需求風格。這種裝修模式缺少個性化風格，對于追求個性、與眾不同的年輕群體來說難以滿足其個性要求?？蛻綦y以自由規劃，難以自主選擇空間布局。若存在部分客戶不滿意的地方，客戶將其拆除然后按照自己的意圖設計，很可能會破壞整個室內空間的結構且費時費力就不具備精裝房優勢。
2.3 裝修質量存在缺陷
傳統商品房裝修雖然過程繁瑣，但由業主全程跟蹤，對裝修材料、裝修人員、施工工藝進行全程把控，裝修質量可以得到較好的保證。而精裝修商品房裝修由開發商一手包辦，精裝房的質量弊端、缺陷就很容易暴漏出來。如前幾年萬科的“地板門”，“紙板門”事件。因為在實際裝修施工中，批量裝修均工期較緊，施工人員水平有限，為便于省事，一些裝修人員可能在細節上馬虎大意，為裝修留下隱患，有些問題在裝修時不易顯現，但當商品房投入運行后期便會逐漸暴露出來，如墻面龜裂，地面空鼓，實木腳線發霉等細節問題，從而給客戶造成一定經濟損失，降低客戶對精裝修商品房的評價。自精裝修商品房正式投入市場以來，裝修質量問題就從未間斷過，裝修質量問題的出現不僅給開發商更給客戶帶來了極大的困擾，給精裝修商品房形象帶來了很大損害。
3 提高精裝修住宅滿意度的對策
3.1 政府職能部門應加強精裝修商品房的管理
政府職能部門要起到導向作用，要盡快完善相關法規，制定商品住宅室內裝修的統一標準；對于材料設備的購置、裝修施工的招標及投標過程等，要制定細致的管理辦法。政府應制定一套詳細規范的管理制度與政策體系，加強政策引導，對每一裝修環節做出明確的、嚴格的要求，要在規劃、設計、施工、裝飾裝修、篩理，以及房屋驗收等環節把好質量監督關。
3.2 發展多樣化裝修風格
開發商要設置多種形式的樣板間，以此引導消費者，使消費者理解到精裝修房可以通過室內再設計的手段，顯現出不同的個性空間，使不同消費層次的個體可根據各自的經濟狀況、個人喜好來決定自己的裝飾風格，從而體會到精裝修房的好處。發展多樣化的裝修風格，這樣才能滿足不同客戶對不同住宅風格的需求。精裝修商品房項目應在裝修風格上提供多種多樣風格樣式，并搭配多種色彩，豐富裝修風格菜單，為客戶提供多種選擇。
3.3 提高裝修質量
加強對裝修質量的監管與控制，保障各工序交接的及時性與合理性，全面做好質量檢測與驗收工作，實現一體化、系統化管理模式。要加強工程現場管理，從材料、質量、進度、成本、安全、資金、設備、人員等等方面出發進行管理，最后也可以避免出現精裝修質量問題。
4 結語
隨著中國房地產的不斷發展，人民生活水平的不斷提高，房地產住宅項目精裝修越來越普及。特別少近幾年，隨著我國房地產市場的快速發展和國家相關部門政策的引導，推廣和發展精裝修住宅，是推進住宅產業現代化、提高住宅質量的必經之路，也是我國房地產住宅市場發展的必然趨勢。筆者相信，隨著精裝修商品房的發展，相關專業部門在完善精裝修住宅的各種規范、標準后，精裝修住宅一定會在我國得到快速發展。
參考文獻
上述問題集中體現在精裝修房中，因此人們往往忽視那些初裝修的毛坯房，由于此類工程并未大量使用容易釋放游離甲醛的人造板和釋放苯、TVOC等有害物質的油漆涂料等裝飾材料，人們普遍認為初裝修房的室內環境質量應該沒有問題，然而經國家建筑科學研究院對全國地區部分工程進行的室內環境質量的檢測，仍然發現存在不少問題。由于受檢工程面分布廣，涉及辦公樓、住宅、別墅等，因此基本檢測結果能較為真實地反映了全國民用建筑工程室內環境質量的基本情況。隨著我國經濟的發展和人民生活水平的提高以及環保意識的增強，民用建筑室內空氣質量越來越受到人們的關注，我國政府對此也非常重視，國務院有關領導也就此問題責成相關部、委、局要密切配合，統一標準，加強對生產、市場、裝修各個環節的監督和檢驗。為此，國家質檢總局、國家標準化管理委員會組織相關專家，在較短的時間內完成了人造板及其制品、內墻涂料等十項裝飾、裝修材料有害物質限量標準，與此同時，2001年底建設部也頒布實施了《民用建筑工程室內環境污染控制規范》（GB50325-2001）和《建筑裝飾裝修工程質量驗收規范》（GB50210-2001）的標準，這些規范標準的實施為建筑工程室內環境污染控制提供了法律依據，也切實地維護了廣大人民群眾的利益。本論文結合室內環境質量檢測情況及工程現場情況進行了一些分析探討，并對民用建筑工程室內環境質量的危害以及控制要點予以具體說明。
一、室內環境污染的危害及來源
（一）室內環境污染的危害
世界衛生組織公布的《2002年世界衛生報告》中明確將室內空氣污染與高血壓、膽固醇過高癥以及肥胖癥等共同列為人類健康的10大威脅，盡管空氣污染物主要存在于室外，但是由于人們長期生活在室內中，因此人們受到的空氣污染主要來源于室內。據統計，全球近一半的人處于室內空氣污染中，室內環境污染已經引起35.7%的呼吸道疾病、22%的慢性肺病和15%的氣管炎、支氣管炎和肺癌。報告別提到，居室裝修使用含有有害物質的材料會加劇室內的污染程度，這些污染對兒童和婦女的影響更大，其污染程度遠遠超出世界衛生組織的估計。據中國室內環境檢測中心的專家介紹，室內空氣污染物的主要來源有以下幾個方面：建筑及室內裝飾材料、室內污染物、燃燒產物和人本身的活動。其中，室內裝飾材料家具的污染是目前造成室內空氣污染的主要方面，油漆、膠合板、刨花板、泡沫填料、內墻涂料、塑料貼面等材料中含揮發性有機化合物（TVOC）的高達300多種，有害的裝飾材料除了影響人類健康外，還會影響人類自身的生存環境。中國化工信息中心高級工程師劉莊勵指出，全世界的裝修工業每年把1100萬噸有機溶劑排到大氣中，是僅次于汽車尾氣的大氣第二大污染源，溶劑排到大氣中后，會造成光化學污染，形成溫室效應。
室內環境污染對人體健康影響具體表現為以下幾方面：①呼吸系統：可引起咳嗽、鼻炎、支氣管炎等刺激癥狀，嚴重可引起粘膜壞死，肺部炎癥和中毒性肺水腫。②泌尿生殖系統：可導致急性腎功能衰竭而出現少尿和閉尿、蛋白尿、血尿等癥狀，同時還可導致內分泌失調、不孕癥等疾病的發生。③造血系統：可導致再生障礙性貧血—白血病的發生。④神經系統：可導致記憶力減退。⑤具有遺傳毒性作用，引起致畸、致癌、致突變，導致畸胎等。⑥長期濕度大可致關節痛、風濕性疾病等。
（二）室內環境污染的來源
1、混凝土建筑物釋放的氡氣污染。
2、裝修材料釋放的甲醛、苯、鉛污染。
3、人體本身和家養寵物產生的二氧化碳、生物污染物。
4、空調產生的污染。
二、室內環境質量的檢測情況
不同類別的民用建筑工程，室內環境污染物濃度各不相同，但不合格項目具有很多共性。通過檢測表明，室內環境質量污染的實際情況并沒有個別媒體所說的那么嚴重，精裝修房工程室內環境質量首次檢驗，有超過三分之一的工程不合格；而在初裝修房室內環境質量首次檢驗中，仍然有近20%的工程不合格的現象。具體檢測情況如下：
（一）初裝修房工程。其中新建住宅占67%，辦公樓占33%，這些工程按照GB50325-2001標準要求，對氡、苯、氨、TVOC、游離甲醛五項進行了檢測。結果表明：氡全部合格，游離甲醛全部合格，氨項目81%合格，苯項目95%合格，TVOC項目90%合格。這表明仍有近20%的工程在首次驗收檢測時不達標，且全部是住宅工程，所檢的初裝修辦公樓全部合格。超標污染物以氨為主，檢測到的最高值1.0mg/m3，是標準規定限值的5倍，有部分苯、TVOC等指標超標，檢測數據中苯最高達1.6mg/m3，超過標準限值規定16倍以上，TVOC最高達1.2mg/m3，超標準限值規定2倍以上，氡項目無一個工程超標，甲醛也全部合格，但仍有部分數據接近限值。在不合格項目中，氨不合格情況十分突出。
（二）精裝修房工程，其中住宅占16%，辦公房占84%。使用同樣方法檢測，結果表明：有34%的工程在首次驗收檢測時不達標，其中氡全部合格，游離甲醛72%合格，氨項目97%合格，苯項目97%合格，TVOC項目84%合格。不合格工程中住宅工程占36%，辦公樓工程占64%。超標污染物以甲醛和TVOC為主，甲醛檢測到的最高值達0.45 mg/m3，超過標準規定限值的3倍以上，苯最高達0.15 mg/m3，超過標準規定限值1倍以上，TVOC最高達1.14 mg/m3，超標準限值規定2倍以上，氡項目則無一個工程超標。
三、室內環境質量的預防措施
建筑工程室內環境保護的基礎方針是：預防為主，防止結合，治管并重，講求實效。要做好建筑工程室內環境質量工作，就要從點滴做起，既要做好衛生，又要當好環保先鋒。在現場實施中，許多參建單位忽視了造成室內環境污染的建筑材料和施工要求，以及竣工驗收中對室內環境質量驗收的重要環節。預防措施如下：
（一）監督檢查簽訂的合同中，要明確施工全過程各環節的室內環境質量要求。
（二）檢查工程設計中對無機非金屬建筑材料有無環保要求。
（三）檢查是否將建筑材料的環保指標作為一項內容予以明確。
（四）檢查施工單位是否嚴格按國家有關標準要求進行施工。
中圖分類號：TU198文獻標識碼： A
引言
房建工程施工階段的成本控制是一項非常復雜而系統的工作，并且在整個房建工程造價控制中發揮著至關重要的作用，一定要予以高度的重視。在開發房建工程項目的時候，應對施工階段的造價進行動態的控制，這樣才可以有效避免施工階段中出現一些影響工程成本的因素，進而保證工程施工的順利進行。
一、建筑工程施工階段造價失控的原因
1、缺乏健全的合同文件
施工合同主要就是發包人與承包人為了完成既定工程，明確雙方權利與義務關系的合同。在施工階段，施工合同就是控制工程成本的主要依據，因此，加強施工合同的嚴密制定，并且加強相應的管理措施，才可以有效確保施工合同的合法性與合理性，避免出現一些合同糾紛，維護雙方的利益，進而達到有效控制工程成本的目的。在完成合同的簽訂之后，應對其相關資料進行管理，進而確保施工的有據可依，避免施工合同約定的漏項。由此可以看出，在施工階段，如果缺少了一些合同文件，必然會導致相關工作無法有序開展，進而對施工產生影響，進一步影響到工程成本，使工程成本出現失控的局面。
2、施工組織設計不足
在房建工程施工開始時，應根據工程的實際情況，制定相應的實施性施工組織設計方案，進而確定施工進度，明確各個環節之間的銜接點，進而更加高效、準確的完成施工目標。但是，有時候在滿足高質量、高效率的前提下，需要很高的工程造價。在進行施工組織設計工作的時候，不僅需要對技術可行性進行考慮，還要在此基礎上，對施工可行性和經濟適應性進行充分的考慮，這樣才可以確保施工的順利進行。然而，在實際工作中，并沒有進行這樣足夠的綜合考慮，造成工程造價失控。
3、工程變更管理不善
合同的價款確定后，導致工程造價增加或者發生三超（結算超預算、預算超概算、概算超計劃）的根本原因在于變更管理的不善。工程變更的管理是施工階段造價控制的重點，但現實中往往存在著設計變更及現場簽證管理混亂。有些現場工程師的業務素質差，對合同、預算和有關規定不熟悉，不應簽證的項目盲目簽證，有的現場工程量問題不經核實隨意簽證、確認，或者工程量該簽立方的簽成平方，又不標明厚度，等造價師發現時工程已隱蔽，給最后結算留下隱患，有的承包商為獲取高利潤，設法巧立名目，弄虛作假，有意扭曲合同的界限含義，以少報多，高估冒算，如遇上業務差或不負責任的監理或甲方人員，就容易蒙混過關，造成造價失控。
二、建筑工程施工階段工程造價的控制措施
1、強化合同管理
施工單位在工程中標后，必然會涉及到施工合同的管理。首先，在簽訂施工合同的時候必須嚴謹。在施工合同中，首要任務確定總承包的內容、范圍以及房屋建筑標準，例如示例工程，總承包范圍主要是主體結構、裝飾裝修、建筑電氣、給排水這四大項，進而業主指定分包項目很多，如精裝修工程、門窗工程、防水保溫工程、弱電工程、消防工程、園林綠化工程等。應明確合同范圍細則，特別注意總承包工程與業主指定分包工程交接部位范圍的確定。盡可能做到相關資料的齊全，使用明確的詞語，防止出現含糊其詞的情況，這樣才可以有效履行合同的內容，避免發生一些施工合同糾紛，確保工程造價的有效控制。其次，在完成施工合同的簽訂之后，應對合同文件進行相關的管理。在完成施工合同簽訂之后，整理有關資料，并且進行相應的存檔，進而有效保證合同文件的完整性與有效性，為工程成本控制工作提供可靠保障。
2、優化施工方案
施工方案是成本控制的關鍵環節，采取合適的施工方案能大大節約工程成本。應根據實際工程的特點、規模、性質、工期、材料、機械設備、地質條件、運輸條件等方面的技術經濟情況，制定相關的施工方案，并且加強對其它成功施工案例的分析，進而借鑒一些有用經驗，進行方案比選，確保施工方案的進一步優化。例如示例工程，普通高層住宅，在外架的選用上，是選擇傳統的落地式雙排腳手架，還是選擇挑架，以及附著式升降腳手架？每種架體都有其自身的優缺點，應對其從施工工藝及經濟性上進行比較，選擇最適合本工程的外架方案。同時，加強相關的管理與組織工作，加強對各種資源的高效配置，并且對施工工序進行合理的安排，加強對施工質量的保證，同時還要確保施工安全。除此之外，在確保施工質量的基礎上，加強施工方法的運用，盡可能運用一些簡化的施工工序，增強施工技術的合理運用，促進經濟效益的取得，實現技術與經濟的高效結合。
3、嚴格工程變更工作
工程變更是引起投資成本增加的關鍵性因素，任何工程在施工建設中都會因為這樣那樣的原因導致工程量、施工方法、設計等方面出現一些變更，而變更工作必定會增加投資成本。因此，建筑企業必須嚴格工程變更工作，盡量讓變更在早期出現。要積極組織相關單位和技術人員，進行圖紙會審，并充分發揮各施工單位的預見性，減少工程變更現象的出現。
4、加強材料、設備的采購控制
在材料的用量、價格上，對施工階段的工程造價影響較為大，所以必須要加強材料在預算―計劃―采購―簽收―領用―使用―監督―回收等等各個環節的責任制，要落實到個人。材料設備進入施工現場要有嚴格的驗收制度，并且對其數量和質量進行簽收，不符合要求的拒絕簽收。在使用過程中，要嚴格按照施工材料消耗定額和工程進度來進行安排用料，并且對其進行監管，合理使用資源。對于主要材料費用的有效控制會使整個施工階段的造價較為容易的控制在承包價之內。
5、嚴格現場簽證管理，及時掌握工程造價變化
在施工過程中，建設的單位要做好對工程的管理，對于整體各項的費用都要做好控制，對于超出的費用的那些設計的改動，要其給出實際的預算，這樣就可以根據預算了解因為改動而造成的成本的變化，這樣就可以準確的更好的控制相應的費用的使用。建設的單位對于整體的工程費用是要做到有數的，對于有可能改變的不穩定的東西是要有預計的，在工程各方面的工作是要做好跟蹤記錄的，對于隱蔽工程這些方面的工作尤為重要，嚴格控制其每個階段惡現場的工程簽證，保證對其工作中的嚴格記錄，在編制結算依據時要以有效簽證后的隱蔽工程量為依據，減少結算時的相互推脫的現象。
6、對施工造價的風險進行有效監控
在建筑工程的施工過程中，工程的造價風險始終存在，它具有一定的普遍性和全程性。因此對施工的造價風險有效合理的監控是施工造價控制的必要措施。由于施工造價風險的不確定性，在施工的造價控制中就要提高對風險事件的預見及處理能力。施工造價風險在工程施工過程中的具體表現有活動的風險性造價和不可預見的費用支出。加強施工造價風險的識別能力，對各個項目潛在的風險事件作出有效防治。積極協調工程管理部門的合作意識，改善工作人員的工作安全環境。對各種可能發生的風險事件嚴格控制在最小范圍內。使建筑工程施工階段的造價在施工風險造價方面得到有利控制。
結束語
綜上所述，建筑工程施工階段的工程造價管理以及控制是工程全過程的重要環節，其直接關系到了經濟效益的產生。作為這一點，建設領域中的從業人員既要在思想上有一定的清楚認識，還有時時刻刻具有控制投資的經濟頭腦，做到認真分析，嚴肅對待建設中技術與經濟問題，最大限度地提高建設資金的社會效益及經濟效益。
參考文獻
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
一、前言
隨著市場經濟的不斷發展，我國的各行業也是日新月異，房地產作為我國的支柱產業之一，其的發展好壞直接關系著我國的經濟發展，同時也對人們的居住條件產生重大影響，因此，必須對房地產的造價管理進行相應的研究，使房地產業得到更好的發展。
二、各階段造價控制問題分析
1、決策階段造價控制問題分析
（1）可行性研究
可行性研究是對尚未實施的投資方案或工程項目建設所進行的研究,也是對未來事件作出的研究、分析、論證, 所以對可行性研究必須謹慎從事, 盡可能的將各種因素考慮周到, 以避免產生較大誤差。廣泛的調查和市場分析是可行性研究編制的主要手段?？尚行匝芯康木幹埔⒅貛c: 1)市場調研的廣泛性, 真實性, 科學性；2) 可行性研究要求有深入度, 要求規范化、標準化, 要求科學性?？尚行匝芯恳驼{研的數據做深入的分析,僅僅表面的分析會誤導投資決策。規范化、標準化的可行性研究分析數據將為項目的投資提供可靠的依據；3) 可行性研究具有時效性，時效太久的可行性研究不能作為投資決策依據, 需要重新進行可行性研究；4) 可行性研究分析應該采用動態的分析而不是靜態的。
（2）投資估算
作為可行性研究的核心投資估算, 是對包括建筑安裝費、設備及工器具購置費、工程建設其他費、預備費、建設期貸款利息、固定資產投資方向調節稅等建設項目預期建設投資的估算, 是項目決策的重要依據。它是日后項目控制概算編制的依據, 也是籌集建設資金、加強成本控制和評價投資效益的依據。投資估算的準確性是投資決策造價控制的關鍵, 直接影響投資決策、工程設計方案、投資經濟效益。
2、設計階段造價控制問題分析
（1）優化設計方案
工程性價比是否最優,設計質量和安全規范是否達到國家規定標準,功能是否滿足使用要求, 不僅關系到建設項目一次性投資的多少, 而且在建成交付使用后影響項目的經濟效益。建設單位在審查設計單位的設計時, 要重視設計方案的優化,利用各種指標對設計圖中各項設計、各專業設計及各專業之間的聯系進行分析比較, 慎重確定設計方案。
（2）合理控制設計指標
在確定建設項目的設計標準時, 需考慮周邊的地理、人文環境, 考慮周邊經濟發展及需求現狀, 由此考慮影響項目的設計指標, 如建筑層數、戶型設計、層高、建筑密度、容積率、配套綠化等。
（3）積極推行限額設計
在設計控制計劃中, 要求各專業在保證達到使用功能的前提下, 按前期批準的控制概算限額設計, 嚴格控制不合理變更, 保證總控制概算額不被突破。分解投資和工程量是實行限額設計的有效途徑和主要方法, 它是將上階段設計審定的投資額和工程量先分解到各個專業, 然后再分解到各單位工程和各分部分項工程, 通過層層分解, 實現對投資限額的控制和管理。
3、招投標及合同階段造價控制問題分析
（1）招標文件作為整個招投標過程乃至于工程項目實施全過程的綱領性文件, 它將直接影響工程造價的確定與控制。所以,在編制過程中, 應力求在文字上表達清楚, 內容上表達全面；將開發商的開發中控制造價, 形成最大市場經濟收益的思路細化到每一條內容。
（2）工程量清單是招標人編制標底的依據,是投標人報價的依據, 也是工程竣工結算調整的依據。應重點審查工程量清單編制是否符合招標文件和設計圖紙的要求；是否按統一的工程量計算規則編制；每一個子目的工作內容與工作要求表述是否準確完整；取費標準是否合理；計算是否準確無誤；材料及設備價格的計取依據是否可行；編制說明是否完善；有無多算、少算或漏項的子目；暫定項目是否合理等相關造價的所有內容。
（3）建筑合同是為完成某建筑安裝工程項目或為提供某項建筑材料設備、為提供某項相關建設項目的服務, 明確甲、乙雙方權利和義務的協議, 是工程建設質量、進度、投資三方面控制的主要依據。必須保證合同的嚴肅性, 合同一經簽訂, 是嚴格受到國家法律保護的。
三、影響房地產投資造價管理的要素
1、決策階段及設計階段
統計資料顯示，在項目決策階段及設計階段，影響建設項目造價的可能性為30%～75%，而在實施階段影響建設項目造價的可能性僅為5%～25%。控制工程造價的關鍵就在于項目實施之前的項目決策和設計階段，項目決策是決定因素，而設計則是關鍵因素。
2、建筑材料
在建筑工程中,材料費約占工程總造價的60~70%左右,是整個費用的主體。所以從材料所占比重來看,其成本是對工程造價影響最大的因素。隨著市場經濟的發展,構成工程成本比重最大的材料價格不斷波動起伏,工程成本不斷增加,一方面是由材料價格的不斷上漲,施工費用不斷增加造成的；另一方面是由于工程設計不合理及施工中管理不善造成的。材料使用成本高低對有限的投資獲取最大的經濟效益,是房地產開發造價管理人員的一項重要課題。
3、進度款
進度款支付如要達到造價控制的目的,這就要造價人員能按與工程部協調的各個施工節點并做好節點概算,不必要求精確。此間,工作重點是在節點的合理設定,并完成時標網絡圖,匹配好節點概算后,決策人員對現金流就有了感性的認識。隨著招投標進行,在每項目合同簽定后,造價人員只須根據中標單位投標文件中確認的進度計劃重新規劃節點時間點,并將合同中商定的每個節點的合同金額標注在時標網絡圖上,替換掉以前的節點概算內容,這樣工程款的實際支付就顯得更加明晰。
4、變更簽證
一般來講，房地產項目的變更簽證會比較多，原因多種多樣，設計圖紙不完善、市場的變更、客戶群意見的反饋、現場施工情況的改變等等，其流程一般為施工單位提出簽證表單,工程部與預算部現場認可,各部門簽字歸檔,結算時計算匯總。
5、竣工決算
在確定工程造價時，堅持以現行的計價規范為依據，按照施工合同和招標文件的規定，根據竣工圖、結合現場簽證和設計變更進行審核。工程審計人員不但要熟練掌握工程量的計算規則、定額子目的組成及包含的工作內容、工程造價計算程序、費用定額包含內容及記取方法，還要掌握它們的編制原理，內在聯系，確保工程造價計算的準確性。
6、管理團隊
“以人為本”是眾多企業所強調的一個管理理念，在工程造價管理中，人的因素更顯重要，工程造價控制涉及多個環節和專業，如：前期規劃、施工管理、竣工驗收等，哪個環節都需要具有相應水準的人去高質量地完成相關工作，他們工作中的任何失誤，都會最直接、最迅速、最殘酷地令企業“合理合法”的效益遞減。
四、明確工作程序
1、建立項目投資控制工作組，在全過程投資控制及造價管理工作中，要安排合適人員成立投資管理項目組，并明確內部分工。
2、確定控制目標及重點詳細分析總投資、招標情況及后期開工的項目，做出工程全過程投資控制的重點，比如：盡量控制設計變更及簽證；精裝修工程的造價，尤其是開工部分材料選擇；安裝暫定單價部分設備材料的價格審核等。
3、確定控制措施
目前大部分項目采用工程量清單計價，合同嚴格規定除暫定材料單價外，中標單價在結算時不得調整，因此暫定單價材料、暫定金額、指定金額部分的方案設計優化審核、設計變更審核及現場簽證審核是建安工程投資控制的重點所在。具體措施包括：
(1)設備材料審核程序：做好材料性價比比選工作。
(2)對設計變更造價的控制：在施工實施過程中對可能的重大設計變更，應要求施工單位將此變更可能引起的成本增減報投資監理審核。
(3)現場簽證的管理：工程施工有關的資料要及時進行收集，了解施工工程情況，及時辦理工程簽證，對簽證的描述要求客觀、準確。
4 合同管理
在項目實施過程中，合同文本的條款非常重要，在簽訂合同之前，由投資監理對合同價款、計價方式、結算依據和索賠方式等計價條款進行審核，審核通過后方可簽訂。
（1）、針對合同，在進行動態管理的同時，又要信守合同，嚴格履約，創造條件盡可能實行閉口合同，以最合理的合同價獲得最好的技術方案和最強的工程保障能力；
（2）、提供工程合同結構和承發包模式的專業建議；
（3）、參與商務談判、協助業主簽訂各類工程合同和供貨合同；
（4）、做好工程資料的收集匯總，為正確處理可能發生的工程索賠提供依據，合理處理索賠事宜。
五、結束語
房地產業近年來在經濟快速發展的刺激下，也發展的相當迅速。為我國發展創造了更大的經濟效益，為了使房地產業得到更好的發展，就必須對房地產投資的造價管理給予高度重視，并且努力鉆研其相關內容。
參考文獻
[1]張凌云.工程造價控制[M].中國建筑工業出版社,2004.
