時間：2022-11-06 05:13:43
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90年代后，隨著城市建設的步伐，一大批風格各異的大小廣場也相繼建成。廣場是政府為老百姓提供的一項公共服務設施，其建設也是城市空間構圖的需要，同時也是城市精神文明建設的縮影。各地政府投入大量資金，圍繞“潔化、綠化、亮化、序化”的總體要求，有意識地將廣場作為“文化超市”來建設，便產生了文化廣場。
建成后的文化廣場，景觀、綠化、燈光、等一系列設施，構建成開放的公園，成為市民的文化活動中心，成為城市廣場文化活動的主陣地和早晚、節假日市民休閑的好去處，百姓的精神家園。許多城市將文化廣場建成城市的文化品牌，為百姓提供了一道免費享用的“文化大餐”。
文化廣場如磁石般深深吸引著廣大市民，茶余飯后來此散步、健身，休閑，自發地開展形式多樣的文體活動。
文化廣場經常性地開展文化活動，舉辦文藝演出、文藝晚會，舉辦各種展覽，你方唱罷我登場，觀眾成千上萬，一片歡樂海洋。
文化廣場這一文化載體將跟隨時代的進步也在不斷發展，在不同時期不斷挖掘文化廣場作為文化載體的新功用，將為文化廣場注入新的生命力，賦予廣場文化新的角色和定位，將會提升廣場在社會、經濟、文化方面的影響力、輻射力和競爭力，為城市打造出一張與時俱進的城市文化名片。
【目錄】
第一部分 文化廣場項目總論
總論作為可行性研究報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。
一、文化廣場項目概況
(一)項目名稱
(二)項目承辦單位
(三)可行性研究工作承擔單位
(四)項目可行性研究依據
本項目可行性研究報告編制依據如下：
1.《中華人民共和國公司法》;
2.《中華人民共和國行政許可法》;
3.《國務院關于投資體制改革的決定》國發(20xx)20號 ;
4.《產業結構調整目錄20xx版》;
5.《國民經濟和社會發展第十二個五年發展規劃》;
6.《建設項目經濟評價方法與參數(第三版)》，國家發展與改革委員會20xx
年審核批準施行;
7.《投資項目可行性研究指南》，國家發展與改革委員會20xx年
8. 企業投資決議;
9. ……;
10. 地方出臺的相關投資法律法規等。
(五)項目建設內容、規模、目標
(六)項目建設地點
二、文化廣場項目可行性研究主要結論
在可行性研究中，對項目的產品銷售、原料供應、政策保障、技術方案、資金總額及籌措、項目的財務效益和國民經濟、社會效益等重大問題，都應得出明確的結論，主要包括：
(一)項目產品市場前景
(二)項目原料供應問題
(三)項目政策保障問題
(四)項目資金保障問題
(五)項目組織保障問題
(六)項目技術保障問題
(七)項目人力保障問題
(八)項目風險控制問題
(九)項目財務效益結論
(十)項目社會效益結論
(十一)項目可行性綜合評價
三、主要技術經濟指標表
在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術經濟指標匯總，列出主要技術經濟指標表，使審批和決策者對項目作全貌了解。
表1 技術經濟指標匯總表
序號名稱單位數值
1項目投入總資金萬元26136.00
1.1固定資產建設投資萬元18295.20
1.2流動資金萬元7840.80
2項目總投資萬元20647.44
2.1固定資產建設投資萬元18295.20
2.2鋪底流動資金萬元2352.24
3年營業收入(正常年份)萬元36590.40
4年總成本費用(正常年份)萬元23783.76
5年經營成本(正常年份)萬元21954.24
6年增值稅(正常年份)萬元2783.61
7年銷售稅金及附加(正常年份)萬元278.36
8年利潤總額(正常年份)萬元12806.64
9所得稅(正常年份)萬元3201.66
10年稅后利潤(正常年份)萬元9604.98
11投資利潤率%62.03
12投資利稅率%71.33
13資本金投資利潤率%80.63
14資本金投資利稅率%93.04
15銷售利潤率%46.52
16稅后財務內部收益率(全部投資)%29.32
17稅前財務內部收益率(全部投資)%43.98
18稅后財務凈現值FNPV(i=8%)萬元9147.60
19稅前財務凈現值FNPV(i=8%)萬元11761.20
20稅后投資回收期年4.66
21稅前投資回收期年3.88
22盈虧平衡點(生產能力利用率)%42.05
四、存在的問題及建議
對可行性研究中提出的項目的主要問題進行說明并提出解決的建議。
1.項目總投資來源及投入問題
項目總投資主要來自項目發起公司自籌資金，按照計劃在20xx年3月份前完成項目申報審批工作。預計項目總投資資金到位時間在20xx年4月底。整個項目建設期內，主要完成項目可研報告編制、項目備案、土建及配套工程、人員招聘及培訓、設備簽約、設備生產、設備運行及驗收等工作。
項目發起公司擬設立專項資金賬戶用于項目建設用資金的管理工作。對于資金不足部分則以銀行貸款、設備融資，合作，租賃等多種方式解決。
2.項目原料供應及使用問題
項目產品的原料目前在市場上供應充足，可以實現就近采購。項目本著生產優質產品、創造一流品牌的理念，對原材料環節進行嚴格把關，對原料供應商進行優選，保證生產順利進行。
3.項目技術先進性問題
項目生產本著高起點、高標準的準則，擬采購先進技術工藝設備，引進先進生產管理經驗，對生產技術員工進行專業化培訓，保證生產高效、工藝先進、產品質量達標。
第二部分 文化廣場項目建設背景、必要性、可行性
這一部分主要應說明項目發起的背景、投資的必要性、投資理由及項目開展的支撐性條件等等。
一、文化廣場項目建設背景
(一)文化廣場項目市場迅速發展
文化廣場項目所屬行業是在最近幾年間迅速發展。行業在繁榮國內市場、擴大出口創匯、吸納社會就業、促進經濟增長等方面發揮的作用越來越明顯……
(二)國家產業規劃或地方產業規劃
我國非常中國文化廣場領域的發展，國家和地方在最近幾年有關該領域的政策力度明顯加強，突出表現在如下幾個方面：
(1)穩定國內外市場;
(2)提高自主創新能力;
(3)加快實施技術改造;
(4)淘汰落后產能;
(5)優化區域布局;
(6)完善服務體系;
(7)加快自主品牌建設;
(8)提升企業競爭實力。
(三)項目發起人以及發起緣由
……
二、文化廣場項目建設必要性
(一)……
(二)……
(三)……
(四)……
三、文化廣場項目建設可行性
(一)經濟可行性
(二)政策可行性
(三)技術可行性
本項目建設堅持高起點、高標準方案，為保證工藝先進性，關鍵設備引進國外廠商，其他輔助設備從國內廠商中優選。該公司始建于1998年，20xx年改制為股份有限公司，經過多年的技術改造和生產實踐，公司創造出一流的文化廣場工藝和先進的管理技術，完全能夠按照行業標準進行生產和檢測，其新技術方案的引入，將有效保證本項目順利開展。
(四)模式可行性
文化廣場項目實施由項目發起公司自行組織，引進先進生產設備，土建工程由公司自主組織建設。項目建成后，項目運作由該公司全資注冊子公司主導，項目產品面向國內、國際兩個市場。目前，國內外市場發展均較為迅速，市場空間放量速度加快，市場需求強勁，可以保證產品有效銷售。
(五)組織和人力資源可行性
第三部分 文化廣場項目產品市場分析
市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產規模的確定、技術的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結果，還可以決定產品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性研究報告中，要詳細研究當前市場現狀，以此作為后期決策的依據。
一、文化廣場項目產品市場調查
(一)文化廣場項目產品國際市場調查
(二)文化廣場項目產品國內市場調查
(三)文化廣場項目產品價格調查
(四)文化廣場項目產品上游原料市場調查
(五)文化廣場項目產品下游消費市場調查
(六)文化廣場項目產品市場競爭調查
二、文化廣場項目產品市場預測
市場預測是市場調查在時間上和空間上的延續，是利用市場調查所得到的信息資料，根據市場信息資料分析報告的結論，對本項目產品未來市場需求量及相關因素所進行的定量與定性的判斷與分析。在可行性研究工作中，市場預測的結論是制訂產品方案，確定項目建設規模所必須的依據。
(一)文化廣場項目產品國際市場預測
(二)文化廣場項目產品國內市場預測
(三)文化廣場項目產品價格預測
(四)文化廣場項目產品上游原料市場預測
(五)文化廣場項目產品下游消費市場預測
(六)文化廣場項目發展前景綜述
第四部分 文化廣場項目產品規劃方案
一、文化廣場項目產品產能規劃方案
二、文化廣場項目產品工藝規劃方案
(一)工藝設備選型
(二)工藝說明
(三)工藝流程
三、文化廣場項目產品營銷規劃方案
(一)營銷戰略規劃
(二)營銷模式
在商品經濟環境中，企業要根據市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴大市場份額，穩定銷售價格，提高產品競爭能力。因此，在可行性研究中，要對市場營銷模式進行研究。
1、投資者分成
2、企業自銷
3、國家部分收購
4、經銷人情況分析
(三)促銷策略
……
第五部分 文化廣場項目建設地與土建總規
一、文化廣場項目建設地
(一)文化廣場項目建設地地理位置
(二)文化廣場項目建設地自然情況
(三)文化廣場項目建設地資源情況
(四)文化廣場項目建設地經濟情況
近年來，項目所在地多元產業經濟迅速發展，第一產業基本穩定，工業經濟發展勢頭強勁;新興產業成為當地經濟發展新的帶動力量;餐飲娛樂、交通運輸等第三產業蓬勃發展;一大批改制企業充滿活力，民營經濟發展發展步伐加快。重點調產工程扎實推進，經濟多元化支柱產業結構正在形成，綜合實力明顯增強……
(五)文化廣場項目建設地人口情況
(六)文化廣場項目建設地交通運輸
項目運作立當地，面向國內、國際兩個市場，項目建設地交通運輸條件優越，目前已形成鐵路、公路、航空等立體方式的交通運輸網。公路四通八達，境內有3條國道、2條省道，高速公路建設步伐進一步加快，將進一步改善當地的公路運輸條件，逐漸優化的交通條件有利于項目產品銷售物流環節效率的提升，使得產品能夠及時投放到銷售目標市場。
二、文化廣場項目土建總規
(一)項目廠址及廠房建設
1.廠址
2.廠房建設內容
3.廠房建設造價
(二)土建規劃總平面布置圖
(三)場內外運輸
1.場外運輸量及運輸方式
2.場內運輸量及運輸方式
3.場內運輸設施及設備
(四)項目土建及配套工程
1.項目占地
2.項目土建及配套工程內容
序號建設項目建筑結構建筑方式施工面積(m2)
1辦公樓框架結構多層建筑9011
2展廳磚混結構單層建筑1802
3公寓磚混結構多層建筑37847
4餐廳磚混結構多層建筑2703
51號車間輕鋼結構單層建筑6308
62號車間輕鋼結構單層建筑7209
73號車間輕鋼結構單層建筑8110
8后序處理、庫房輕鋼磚混結構單層建筑7209
9鍋爐房及其它輔助實施框架磚混結構單層建筑1802
10小計80200
11綠化設施5407
12廠區硬化周圍美化4506
13總施工面積(m2)90112
(五)項目土建及配套工程造價
(六)項目其他輔助工程
1.供水工程
2.供電工程
3.供暖工程
4.通信工程
5.其他
第六部分 文化廣場項目文化廣場、節能與勞動安全方案
在項目建設中，必須貫徹執行國家有關環境保護、能源節約和職業安全衛生方面的法規、法律，對項目可能對環境造成的近期和遠期影響，對影響勞動者健康和安全的因素，都要在可行性研究階段進行分析，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術可行、經濟，且布局合理，對環境的有害影響較小的最佳方案。按照國家現行規定，凡從事對環境有影響的建設項目都必須執行環境影響報告書的審批制度，同時，在可行性研究報告中，對環境保護和勞動安全要有專門論述。
一、文化廣場項目環境保護方案
(一)項目環境保護設計依據
(二)項目環境保護措施
(三)項目環境保護評價
二、文化廣場項目資源利用及能耗分析
(一)項目資源利用及能耗標準
(二)項目資源利用及能耗分析
三、文化廣場項目節能方案
按照國家發改委的規定，節能需要單獨列一章。按照國家發改委的相關規定，建筑面積在2萬平方米以上的公共建筑項目、建筑面積在20萬平方米以上的居住建筑項目以及其他年耗能20xx噸標準煤以上的項目，項目建設方都必須出具《節能專篇》，作為項目節能評估和審查中的重要環節。項目立項必須取得節能審查批準意見后，項目方可立項。因此，對建設規模超過發改委規定要求的項目，《節能專篇》如同《環境評價報告》一樣，是項目建設前置審核的必須環節。
(一)項目節能設計依據
(二)項目節能分析
四、文化廣場項目消防方案
(一)項目消防設計依據
(二)項目消防措施
(三)火災報警系統
(四)滅火系統
(五)消防知識教育
五、文化廣場項目勞動安全衛生方案
(一)項目勞動安全設計依據
(二)項目勞動安全保護措施
第七部分 文化廣場項目組織和勞動定員
在可行性研究報告中，根據項目規模、項目組成和工藝流程，研究提出相應的企業組織機構，勞動定員總數及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。
一、文化廣場項目組織
(一)組織形式
(二)工作制度
二、文化廣場項目勞動定員和人員培訓
(一)勞動定員
(二)年總工資和職工年平均工資估算
(三)人員培訓
本項目采用“標準化培訓”實施人員培訓，所謂“標準化培訓”指的是定崗前招聘、基本技能培訓等由公司安排各部門技術骨干統一按照規定執行，力求使得員工熟悉公司業務和需要掌握的各項基本技能。經過標準化培訓后，公司根據各人表現確定崗位，然后由各崗位的技術負責人針對崗位特有業務進行學徒式指導和培訓。兩種方式的結合既保證了員工定崗的準確性，也縮短了員工定崗后成為合格員工的時間，這對于節約人員培訓成本和縮短培訓時間都具有極好的效果。
第八部分 文化廣場項目實施進度安排
項目實施時期的進度安排也是可行性研究報告中的一個重要組成部分。所謂項目實施時期亦可稱為投資時間，是指從正式確定建設項目到項目達到正常生產這段時間。這一時期包括項目實施準備，資金籌集安排，勘察設計和設備訂貨，施工準備，施工和生產準備，試運轉直到竣工驗收和交付使用等各工作階段。這些階段的各項投資活動和各個工作環節，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有些是同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期各個階段的各個工作環節進行統一規劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。
一、文化廣場項目實施的各階段
(一)建立項目實施管理機構
(二)資金籌集安排
(三)技術獲得與轉讓
(四)勘察設計和設備訂貨
(五)施工準備
(六)施工和生產準備
(七)竣工驗收
二、文化廣場項目實施進度表
三、文化廣場項目實施費用
(一)建設單位管理費
(二)生產籌備費
(三)生產職工培訓費
(四)辦公和生活家具購置費
(五)其他應支出的費用
第九部分 文化廣場項目財務評價分析
圖-4 財務評價基本思路
一、文化廣場項目總投資估算
二、文化廣場項目資金籌措
一個建設項目所需要的投資資金，可以從多個來源渠道獲得。項目可行性研究階段，資金籌措工作是根據對建設項目固定資產投資估算和流動資金估算的結果，研究落實資金的來源渠道和籌措方式，從中選擇條件優惠的資金。可行性研究報告中，應對每一種來源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。并附有必要的計算表格和附件。可行性研究中，應對下列內容加以說明：
(一)資金來源
(二)項目籌資方案
三、文化廣場項目投資使用計劃
(一)投資使用計劃
(二)借款償還計劃
四、項目財務評價說明&財務測算假定
(一)計算依據及相關說明
1.《中華人民共和國會計法》，[主席令第24號]，20xx年1月1日起實施。
2.《企業會計準則》，[財政部令第5號]，20xx年1月1日起實施。
3.《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》，[國務院令第512號]，20xx年1月1日起實施。
4.《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》，[財政部、國家稅務總局令第50號]，20xx年1月1日起實施。
5.《建設項目經濟評價方法與參數(第三版)》，國家發展與改革委員會20xx年審核批準施行。
6.項目必須遵守的國內外其他工商稅務法律文件。
(二)項目測算基本設定
五、文化廣場項目總成本費用估算
(一)直接成本
(二)工資及福利費用
(三)折舊及攤銷
(四)工資及福利費用
(五)修理費
(六)財務費用
(七)其他費用
(八)財務費用
(九)總成本費用
六、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算
(一)銷售收入
(二)銷售稅金及附加
(三)增值稅
(四)銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算
七、損益及利潤分配估算
八、現金流估算
(一)項目投資現金流估算
(二)項目資本金現金流估算
第十部分 文化廣場項目不確定性分析
在對建設項目進行評價時，所采用的數據多數來自預測和估算。由于資料和信息的有限性，將來的實際情況可能與此有出入，這對項目投資決策會帶來風險。為避免或盡可能減少風險，就要分析不確定性因素對項目經濟評價指標的影響，以確定項目的可靠性，這就是不確定性分析。
根據分析內容和側重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要進行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視項目情況而定。
(一)盈虧平衡分析
(二)敏感性分析
第十一部分 文化廣場項目財務效益、經濟和社會效益評價
在建設項目的技術路線確定以后，必須對不同的方案進行財務、經濟效益評價，判斷項目在經濟上是否可行，并比選出優秀方案。本部分的評價結論是建議方案取舍的主要依據之一，也是對建設項目進行投資決策的重要依據。本部分就可行性研究報告中財務、經濟與社會效益評價的主要內容做一概要說明
一、財務評價
財務評價是考察項目建成后的獲利能力、債務償還能力及外匯平衡能力的財務狀況，以判斷建設項目在財務上的可行性。財務評價多用靜態分析與動態分析相結合，以動態為主的辦法進行。并用財務評價指標分別和相應的基準參數——財務基準收益率、行業平均投資回收期、平均投資利潤率、投資利稅率相比較，以判斷項目在財務上是否可行。
(一)財務凈現值
財務凈現值是指把項目計算期內各年的財務凈現金流量，按照一個設定的標準折現率(基準收益率)折算到建設期初(項目計算期第一年年初)的現值之和。財務凈現值是考察項目在其計算期內盈利能力的主要動態評價指標。
如果項目財務凈現值等于或大于零，表明項目的盈利能力達到或超過了所要求的盈利水平，項目財務上可行。
(二)財務內部收益率(FIRR)
財務內部收益率是指項目在整個計算期內各年財務凈現金流量的現值之和等于零時的折現率，也就是使項目的財務凈現值等于零時的折現率。
財務內部收益率是反映項目實際收益率的一個動態指標，該指標越大越好。
一般情況下，財務內部收益率大于等于基準收益率時，項目可行。
(三)投資回收期Pt
投資回收期按照是否考慮資金時間價值可以分為靜態投資回收期和動態投資回收期。以動態回收期為例：
(1)計算公式
動態投資回收期的計算在實際應用中根據項目的現金流量表，用下列近似公式計算：
Pt=(累計凈現金流量現值出現正值的年數-1)+上一年累計凈現金流量現值的絕對值/出現正值年份凈現金流量的現值
(2)評價準則
1)Pt≤Pc(基準投資回收期)時，說明項目(或方案)能在要求的時間內收回投資，是可行的;
2)Pt>Pc時，則項目(或方案)不可行，應予拒絕。
(四)項目投資收益率ROI
項目投資收益率是指項目達到設計能力后正常年份的年息稅前利潤或營運期內年平均息稅前利潤(EBIT)與項目總投資(TI)的比率?？偼顿Y收益率高于同行業的收益率參考值，表明用總投資收益率表示的盈利能力滿足要求。
ROI≥部門(行業)平均投資利潤率(或基準投資利潤率)時，項目在財務上可考慮接受。
(五)項目投資利稅率
項目投資利稅率是指項目達到設計生產能力后的一個正常生產年份的年利潤總額或平均年利潤總額與銷售稅金及附加與項目總投資的比率，計算公式為：
投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資×100%
投資利稅率≥部門(行業)平均投資利稅率(或基準投資利稅率)時，項目在財務上可考慮接受。
(六)項目資本金凈利潤率(ROE)
項目資本金凈利潤率是指項目達到設計能力后正常年份的年凈利潤或運營期內平均凈利潤(NP)與項目資本金(EC)的比率。
項目資本金凈利潤率高于同行業的凈利潤率參考值，表明用項目資本金凈利潤率表示的盈利能力滿足要求。
(七)項目測算核心指標匯總表
二、國民經濟評價
國民經濟評價是項目經濟評價的核心部分，是決策部門考慮項目取舍的重要依據。建設項目國民經濟評價采用費用與效益分析的方法，運用影子價格、影子匯率、影子工資和社會折現率等參數，計算項目對國民經濟的凈貢獻，評價項目在經濟上的合理性。國民經濟評價采用國民經濟盈利能力分析和外匯效果分析，以經濟內部收益率(EIRR)作為主要的評價指標。根據項目的具體特點和實際需要，也可計算經濟凈現值(ENPV)指標，涉及產品出口創匯或替代進口節匯的項目，要計算經濟外匯凈現值(ENPV)，經濟換匯成本或經濟節匯成本。
三、社會效益和社會影響分析
在可行性研究中，除對以上各項指標進行計算和分析以外，還應對項目的社會效益和社會影響進行分析，也就是對不能定量的效益影響進行定性描述。
第十二部分 文化廣場項目風險分析及風險防控
一、建設風險分析及防控措施
二、法律政策風險及防控措施
三、市場風險及防控措施
四、籌資風險及防控措施
五、其他相關風險及防控措施
第十三部分 文化廣場項目可行性研究結論與建議
一、結論與建議
根據前面各節的研究分析結果，對項目在技術上、經濟上進行全面的評價，對建設方案進行總結，提出結論性意見和建議。主要內容有：
1.對推薦的擬建方案建設條件、產品方案、工藝技術、經濟效益、社會效益、環境影響的結論性意見
2.對主要的對比方案進行說明
3.對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議
4.對應修改的主要問題進行說明，提出修改意見
5.對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見
6.可行性研究中主要爭議問題的結論
二、附件
凡屬于項目可行性研究范圍，但在研究報告以外單獨成冊的文件，均需列為可行性研究報告的附件，所列附件應注明名稱、日期、編號。
1.項目建議書(初步可行性報告)
2.項目立項批文
3.廠址選擇報告書
4.資源勘探報告
5.貸款意向書
6.環境影響報告
7.需單獨進行可行性研究的單項或配套工程的可行性研究報告
8.需要的市場預測報告
9.引進技術項目的考察報告
10.引進外資的名類協議文件
11.其他主要對比方案說明
12.其他
三、附圖
1.廠址地形或位置圖(設有等高線)
2.總平面布置方案圖(設有標高)
雖然中國現代冷鏈物流發展的瓶頸和問題多多，但也不全是壞消息，值得高興的是，國家在這方面的法規越來越嚴，認識度越來越高，零售終端對供應商的要求越來越高，也在不斷要求正規冷鏈的需求;這是社會發展的結果，也是中國冷鏈發展的關鍵，更主要的是市場供求關系發展的一個重要趨勢。產品本身的競爭，一個能保證溫度的產品要比另一個不能保證溫度的產品更受零售商的歡迎。在華東地區，對冷鏈的認識和需求均提高很快，它又是全國做得最好的地區，上海又是華東最好的，上海的消費者有理由感到欣慰。所以下一次作為消費者的你在購物時請更多地關注產品背后的冷鏈物流，這將會間接地幫助這個行業的發展。
【目錄】
第一部分 冷鏈物流項目總論
總論作為可行性研究報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。
一、冷鏈物流項目概況
(一)項目名稱
(二)項目承辦單位
(三)可行性研究工作承擔單位
(四)項目可行性研究依據
本項目可行性研究報告編制依據如下：
1.《中華人民共和國公司法》;
2.《中華人民共和國行政許可法》;
3.《國務院關于投資體制改革的決定》國發(20xx)20號 ;
4.《產業結構調整目錄20xx版》;
5.《國民經濟和社會發展第十二個五年發展規劃》;
6.《建設項目經濟評價方法與參數(第三版)》，國家發展與改革委員會20xx
年審核批準施行;
7.《投資項目可行性研究指南》，國家發展與改革委員會20xx年
8. 企業投資決議;
9. ……;
10. 地方出臺的相關投資法律法規等。
(五)項目建設內容、規模、目標
(六)項目建設地點
二、冷鏈物流項目可行性研究主要結論
在可行性研究中，對項目的產品銷售、原料供應、政策保障、技術方案、資金總額及籌措、項目的財務效益和國民經濟、社會效益等重大問題，都應得出明確的結論，主要包括：
(一)項目產品市場前景
(二)項目原料供應問題
(三)項目政策保障問題
(四)項目資金保障問題
(五)項目組織保障問題
(六)項目技術保障問題
(七)項目人力保障問題
(八)項目風險控制問題
(九)項目財務效益結論
(十)項目社會效益結論
(十一)項目可行性綜合評價
三、主要技術經濟指標表
在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術經濟指標匯總，列出主要技術經濟指標表，使審批和決策者對項目作全貌了解。
表1 技術經濟指標匯總表
四、存在的問題及建議
對可行性研究中提出的項目的主要問題進行說明并提出解決的建議。
1.項目總投資來源及投入問題
項目總投資主要來自項目發起公司自籌資金，按照計劃在20xx年3月份前完成項目申報審批工作。預計項目總投資資金到位時間在20xx年4月底。整個項目建設期內，主要完成項目可研報告編制、項目備案、土建及配套工程、人員招聘及培訓、設備簽約、設備生產、設備運行及驗收等工作。
項目發起公司擬設立專項資金賬戶用于項目建設用資金的管理工作。對于資金不足部分則以銀行貸款、設備融資，合作，租賃等多種方式解決。
2.項目原料供應及使用問題
項目產品的原料目前在市場上供應充足，可以實現就近采購。項目本著生產優質產品、創造一流品牌的理念，對原材料環節進行嚴格把關，對原料供應商進行優選，保證生產順利進行。
3.項目技術先進性問題
項目生產本著高起點、高標準的準則，擬采購先進技術工藝設備，引進先進生產管理經驗，對生產技術員工進行專業化培訓，保證生產高效、工藝先進、產品質量達標。
第二部分 冷鏈物流項目建設背景、必要性、可行性
這一部分主要應說明項目發起的背景、投資的必要性、投資理由及項目開展的支撐性條件等等。
一、冷鏈物流項目建設背景
(一)冷鏈物流項目市場迅速發展
冷鏈物流項目所屬行業是在最近幾年間迅速發展。行業在繁榮國內市場、擴大出口創匯、吸納社會就業、促進經濟增長等方面發揮的作用越來越明顯……
(二)國家產業規劃或地方產業規劃
我國非常中國冷鏈物流領域的發展，國家和地方在最近幾年有關該領域的政策力度明顯加強，突出表現在如下幾個方面：
(1)穩定國內外市場;
(2)提高自主創新能力;
(3)加快實施技術改造;
(4)淘汰落后產能;
(5)優化區域布局;
(6)完善服務體系;
(7)加快自主品牌建設;
(8)提升企業競爭實力。
(三)項目發起人以及發起緣由
……
二、冷鏈物流項目建設必要性
(一)……
(二)……
(三)……
(四)……
三、冷鏈物流項目建設可行性
(一)經濟可行性
(二)政策可行性
(三)技術可行性
本項目建設堅持高起點、高標準方案，為保證工藝先進性，關鍵設備引進國外廠商，其他輔助設備從國內廠商中優選。該公司始建于1998年，20xx年改制為股份有限公司，經過多年的技術改造和生產實踐，公司創造出一流的冷鏈物流工藝和先進的管理技術，完全能夠按照行業標準進行生產和檢測，其新技術方案的引入，將有效保證本項目順利開展。
(四)模式可行性
冷鏈物流項目實施由項目發起公司自行組織，引進先進生產設備，土建工程由公司自主組織建設。項目建成后，項目運作由該公司全資注冊子公司主導，項目產品面向國內、國際兩個市場。目前，國內外市場發展均較為迅速，市場空間放量速度加快，市場需求強勁，可以保證產品有效銷售。
(五)組織和人力資源可行性
第三部分 冷鏈物流項目產品市場分析
市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產規模的確定、技術的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結果，還可以決定產品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性研究報告中，要詳細研究當前市場現狀，以此作為后期決策的依據。
一、冷鏈物流項目產品市場調查
(一)冷鏈物流項目產品國際市場調查
(二)冷鏈物流項目產品國內市場調查
(三)冷鏈物流項目產品價格調查
(四)冷鏈物流項目產品上游原料市場調查
(五)冷鏈物流項目產品下游消費市場調查
(六)冷鏈物流項目產品市場競爭調查
二、冷鏈物流項目產品市場預測
市場預測是市場調查在時間上和空間上的延續，是利用市場調查所得到的信息資料，根據市場信息資料分析報告的結論，對本項目產品未來市場需求量及相關因素所進行的定量與定性的判斷與分析。在可行性研究工作中，市場預測的結論是制訂產品方案，確定項目建設規模所必須的依據。
(一)冷鏈物流項目產品國際市場預測
(二)冷鏈物流項目產品國內市場預測
(三)冷鏈物流項目產品價格預測
(四)冷鏈物流項目產品上游原料市場預測
(五)冷鏈物流項目產品下游消費市場預測
(六)冷鏈物流項目發展前景綜述
第四部分 冷鏈物流項目產品規劃方案
一、冷鏈物流項目產品產能規劃方案
二、冷鏈物流項目產品工藝規劃方案
(一)工藝設備選型
(二)工藝說明
(三)工藝流程
三、冷鏈物流項目產品營銷規劃方案
(一)營銷戰略規劃
(二)營銷模式
在商品經濟環境中，企業要根據市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴大市場份額，穩定銷售價格，提高產品競爭能力。因此，在可行性研究中，要對市場營銷模式進行研究。
1、投資者分成
2、企業自銷
3、國家部分收購
4、經銷人情況分析
(三)促銷策略
……
第五部分 冷鏈物流項目建設地與土建總規
一、冷鏈物流項目建設地
(一)冷鏈物流項目建設地地理位置
(二)冷鏈物流項目建設地自然情況
(三)冷鏈物流項目建設地資源情況
(四)冷鏈物流項目建設地經濟情況
近年來，項目所在地多元產業經濟迅速發展，第一產業基本穩定，工業經濟發展勢頭強勁;新興產業成為當地經濟發展新的帶動力量;餐飲娛樂、交通運輸等第三產業蓬勃發展;一大批改制企業充滿活力，民營經濟發展發展步伐加快。重點調產工程扎實推進，經濟多元化支柱產業結構正在形成，綜合實力明顯增強……
(五)冷鏈物流項目建設地人口情況
(六)冷鏈物流項目建設地交通運輸
項目運作立當地，面向國內、國際兩個市場，項目建設地交通運輸條件優越，目前已形成鐵路、公路、航空等立體方式的交通運輸網。公路四通八達，境內有3條國道、2條省道，高速公路建設步伐進一步加快，將進一步改善當地的公路運輸條件，逐漸優化的交通條件有利于項目產品銷售物流環節效率的提升，使得產品能夠及時投放到銷售目標市場。
二、冷鏈物流項目土建總規
(一)項目廠址及廠房建設
1.廠址
2.廠房建設內容
3.廠房建設造價
(二)土建規劃總平面布置圖
(三)場內外運輸
1.場外運輸量及運輸方式
2.場內運輸量及運輸方式
3.場內運輸設施及設備
(四)項目土建及配套工程
1.項目占地
2.項目土建及配套工程內容
(五)項目土建及配套工程造價
(六)項目其他輔助工程
1.供水工程
2.供電工程
3.供暖工程
4.通信工程
5.其他
第六部分 冷鏈物流項目冷鏈物流、節能與勞動安全方案
在項目建設中，必須貫徹執行國家有關環境保護、能源節約和職業安全衛生方面的法規、法律，對項目可能對環境造成的近期和遠期影響，對影響勞動者健康和安全的因素，都要在可行性研究階段進行分析，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術可行、經濟，且布局合理，對環境的有害影響較小的最佳方案。按照國家現行規定，凡從事對環境有影響的建設項目都必須執行環境影響報告書的審批制度，同時，在可行性研究報告中，對環境保護和勞動安全要有專門論述。
一、冷鏈物流項目環境保護方案
(一)項目環境保護設計依據
(二)項目環境保護措施
(三)項目環境保護評價
二、冷鏈物流項目資源利用及能耗分析
(一)項目資源利用及能耗標準
(二)項目資源利用及能耗分析
三、冷鏈物流項目節能方案
按照國家發改委的規定，節能需要單獨列一章。按照國家發改委的相關規定，建筑面積在2萬平方米以上的公共建筑項目、建筑面積在20萬平方米以上的居住建筑項目以及其他年耗能20xx噸標準煤以上的項目，項目建設方都必須出具《節能專篇》，作為項目節能評估和審查中的重要環節。項目立項必須取得節能審查批準意見后，項目方可立項。因此，對建設規模超過發改委規定要求的項目，《節能專篇》如同《環境評價報告》一樣，是項目建設前置審核的必須環節。
(一)項目節能設計依據
(二)項目節能分析
四、冷鏈物流項目消防方案
(一)項目消防設計依據
(二)項目消防措施
(三)火災報警系統
(四)滅火系統
(五)消防知識教育
五、冷鏈物流項目勞動安全衛生方案
(一)項目勞動安全設計依據
(二)項目勞動安全保護措施
第七部分 冷鏈物流項目組織和勞動定員
在可行性研究報告中，根據項目規模、項目組成和工藝流程，研究提出相應的企業組織機構，勞動定員總數及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。
一、冷鏈物流項目組織
(一)組織形式
(二)工作制度
二、冷鏈物流項目勞動定員和人員培訓
(一)勞動定員
(二)年總工資和職工年平均工資估算
(三)人員培訓
本項目采用“標準化培訓”實施人員培訓，所謂“標準化培訓”指的是定崗前招聘、基本技能培訓等由公司安排各部門技術骨干統一按照規定執行，力求使得員工熟悉公司業務和需要掌握的各項基本技能。經過標準化培訓后，公司根據各人表現確定崗位，然后由各崗位的技術負責人針對崗位特有業務進行學徒式指導和培訓。兩種方式的結合既保證了員工定崗的準確性，也縮短了員工定崗后成為合格員工的時間，這對于節約人員培訓成本和縮短培訓時間都具有極好的效果。
第八部分 冷鏈物流項目實施進度安排
項目實施時期的進度安排也是可行性研究報告中的一個重要組成部分。所謂項目實施時期亦可稱為投資時間，是指從正式確定建設項目到項目達到正常生產這段時間。這一時期包括項目實施準備，資金籌集安排，勘察設計和設備訂貨，施工準備，施工和生產準備，試運轉直到竣工驗收和交付使用等各工作階段。這些階段的各項投資活動和各個工作環節，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有些是同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期各個階段的各個工作環節進行統一規劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。
一、冷鏈物流項目實施的各階段
(一)建立項目實施管理機構
(二)資金籌集安排
(三)技術獲得與轉讓
(四)勘察設計和設備訂貨
(五)施工準備
(六)施工和生產準備
(七)竣工驗收
二、冷鏈物流項目實施進度表
三、冷鏈物流項目實施費用
(一)建設單位管理費
(二)生產籌備費
(三)生產職工培訓費
(四)辦公和生活家具購置費
(五)其他應支出的費用
第九部分 冷鏈物流項目財務評價分析
圖-4 財務評價基本思路
一、冷鏈物流項目總投資估算
二、冷鏈物流項目資金籌措
一個建設項目所需要的投資資金，可以從多個來源渠道獲得。項目可行性研究階段，資金籌措工作是根據對建設項目固定資產投資估算和流動資金估算的結果，研究落實資金的來源渠道和籌措方式，從中選擇條件優惠的資金?？尚行匝芯繄蟾嬷校瑧獙γ恳环N來源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。并附有必要的計算表格和附件。可行性研究中，應對下列內容加以說明：
(一)資金來源
(二)項目籌資方案
三、冷鏈物流項目投資使用計劃
(一)投資使用計劃
(二)借款償還計劃
四、項目財務評價說明&財務測算假定
(一)計算依據及相關說明
1.《中華人民共和國會計法》，[主席令第24號]，20xx年1月1日起實施。
2.《企業會計準則》，[財政部令第5號]，20xx年1月1日起實施。
3.《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》，[國務院令第512號]，20xx年1月1日起實施。
4.《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》，[財政部、國家稅務總局令第50號]，20xx年1月1日起實施。
5.《建設項目經濟評價方法與參數(第三版)》，國家發展與改革委員會20xx年審核批準施行。
6.項目必須遵守的國內外其他工商稅務法律文件。
(二)項目測算基本設定
五、冷鏈物流項目總成本費用估算
(一)直接成本
(二)工資及福利費用
(三)折舊及攤銷
(四)工資及福利費用
(五)修理費
(六)財務費用
(七)其他費用
(八)財務費用
(九)總成本費用
六、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算
(一)銷售收入
(二)銷售稅金及附加
(三)增值稅
(四)銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算
七、損益及利潤分配估算
八、現金流估算
(一)項目投資現金流估算
(二)項目資本金現金流估算
第十部分 冷鏈物流項目不確定性分析
在對建設項目進行評價時，所采用的數據多數來自預測和估算。由于資料和信息的有限性，將來的實際情況可能與此有出入，這對項目投資決策會帶來風險。為避免或盡可能減少風險，就要分析不確定性因素對項目經濟評價指標的影響，以確定項目的可靠性，這就是不確定性分析。
根據分析內容和側重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要進行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視項目情況而定。
(一)盈虧平衡分析
(二)敏感性分析
第十一部分 冷鏈物流項目財務效益、經濟和社會效益評價
在建設項目的技術路線確定以后，必須對不同的方案進行財務、經濟效益評價，判斷項目在經濟上是否可行，并比選出優秀方案。本部分的評價結論是建議方案取舍的主要依據之一，也是對建設項目進行投資決策的重要依據。本部分就可行性研究報告中財務、經濟與社會效益評價的主要內容做一概要說明
一、財務評價
財務評價是考察項目建成后的獲利能力、債務償還能力及外匯平衡能力的財務狀況，以判斷建設項目在財務上的可行性。財務評價多用靜態分析與動態分析相結合，以動態為主的辦法進行。并用財務評價指標分別和相應的基準參數——財務基準收益率、行業平均投資回收期、平均投資利潤率、投資利稅率相比較，以判斷項目在財務上是否可行。
(一)財務凈現值
財務凈現值是指把項目計算期內各年的財務凈現金流量，按照一個設定的標準折現率(基準收益率)折算到建設期初(項目計算期第一年年初)的現值之和。財務凈現值是考察項目在其計算期內盈利能力的主要動態評價指標。
如果項目財務凈現值等于或大于零，表明項目的盈利能力達到或超過了所要求的盈利水平，項目財務上可行。
(二)財務內部收益率(FIRR)
財務內部收益率是指項目在整個計算期內各年財務凈現金流量的現值之和等于零時的折現率，也就是使項目的財務凈現值等于零時的折現率。
財務內部收益率是反映項目實際收益率的一個動態指標，該指標越大越好。
一般情況下，財務內部收益率大于等于基準收益率時，項目可行。
(三)投資回收期Pt
投資回收期按照是否考慮資金時間價值可以分為靜態投資回收期和動態投資回收期。以動態回收期為例：
(1)計算公式
動態投資回收期的計算在實際應用中根據項目的現金流量表，用下列近似公式計算：
Pt=(累計凈現金流量現值出現正值的年數-1)+上一年累計凈現金流量現值的絕對值/出現正值年份凈現金流量的現值
(2)評價準則
1)Pt≤Pc(基準投資回收期)時，說明項目(或方案)能在要求的時間內收回投資，是可行的;
2)Pt>Pc時，則項目(或方案)不可行，應予拒絕。
(四)項目投資收益率ROI
項目投資收益率是指項目達到設計能力后正常年份的年息稅前利潤或營運期內年平均息稅前利潤(EBIT)與項目總投資(TI)的比率。總投資收益率高于同行業的收益率參考值，表明用總投資收益率表示的盈利能力滿足要求。
ROI≥部門(行業)平均投資利潤率(或基準投資利潤率)時，項目在財務上可考慮接受。
(五)項目投資利稅率
項目投資利稅率是指項目達到設計生產能力后的一個正常生產年份的年利潤總額或平均年利潤總額與銷售稅金及附加與項目總投資的比率，計算公式為：
投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資×100%
投資利稅率≥部門(行業)平均投資利稅率(或基準投資利稅率)時，項目在財務上可考慮接受。
(六)項目資本金凈利潤率(ROE)
項目資本金凈利潤率是指項目達到設計能力后正常年份的年凈利潤或運營期內平均凈利潤(NP)與項目資本金(EC)的比率。
項目資本金凈利潤率高于同行業的凈利潤率參考值，表明用項目資本金凈利潤率表示的盈利能力滿足要求。
(七)項目測算核心指標匯總表
二、國民經濟評價
國民經濟評價是項目經濟評價的核心部分，是決策部門考慮項目取舍的重要依據。建設項目國民經濟評價采用費用與效益分析的方法，運用影子價格、影子匯率、影子工資和社會折現率等參數，計算項目對國民經濟的凈貢獻，評價項目在經濟上的合理性。國民經濟評價采用國民經濟盈利能力分析和外匯效果分析，以經濟內部收益率(EIRR)作為主要的評價指標。根據項目的具體特點和實際需要，也可計算經濟凈現值(ENPV)指標，涉及產品出口創匯或替代進口節匯的項目，要計算經濟外匯凈現值(ENPV)，經濟換匯成本或經濟節匯成本。
三、社會效益和社會影響分析
在可行性研究中，除對以上各項指標進行計算和分析以外，還應對項目的社會效益和社會影響進行分析，也就是對不能定量的效益影響進行定性描述。
第十二部分 冷鏈物流項目風險分析及風險防控
一、建設風險分析及防控措施
二、法律政策風險及防控措施
三、市場風險及防控措施
四、籌資風險及防控措施
五、其他相關風險及防控措施
第十三部分 冷鏈物流項目可行性研究結論與建議
一、結論與建議
根據前面各節的研究分析結果，對項目在技術上、經濟上進行全面的評價，對建設方案進行總結，提出結論性意見和建議。主要內容有：
1.對推薦的擬建方案建設條件、產品方案、工藝技術、經濟效益、社會效益、環境影響的結論性意見
2.對主要的對比方案進行說明
3.對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議
4.對應修改的主要問題進行說明，提出修改意見
5.對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見
6.可行性研究中主要爭議問題的結論
二、附件
凡屬于項目可行性研究范圍，但在研究報告以外單獨成冊的文件，均需列為可行性研究報告的附件，所列附件應注明名稱、日期、編號。
1.項目建議書(初步可行性報告)
2.項目立項批文
3.廠址選擇報告書
4.資源勘探報告
5.貸款意向書
6.環境影響報告
7.需單獨進行可行性研究的單項或配套工程的可行性研究報告
8.需要的市場預測報告
9.引進技術項目的考察報告
10.引進外資的名類協議文件
11.其他主要對比方案說明
12.其他
三、附圖
1.廠址地形或位置圖(設有等高線)
2.總平面布置方案圖(設有標高)
呈報時間：二00五年六月二十七日
一、項目概況
（一）、開發項目區位條件
威海九龍灣旅游度假區位于經濟技術開發區大慶路以北，西起九龍河，東至海埠路，北臨大海。A8、A9地塊為度假區規劃分區，位于威海灣南側，東、北臨規劃環路，西側與皇冠房地產先期開發的九龍灣花園小區隔河相對，是九龍灣旅游度假區地理位置最為優越的規劃分區之一。
（二）、規劃方案
旅游度假區規劃總用地面積140.92公頃，居住人口1.59萬人，其中A8、A9規劃分區總用地3.61公頃，規劃用地3.18公頃，規劃以居住為主，兼容辦公、商業、文化娛樂等功能，充分體現了以人為本的對居住環境、居住類型、居住心理的要求。規劃北部A8地塊以居住為主，沿大慶路的A9地塊以商業、辦公為主，兼容一部分住宅。總建筑面積為90860㎡，其中多層住宅6621㎡；高層（18層）住宅建筑面積為53682㎡；商業、公用、辦公建筑面積為11768㎡；地下儲藏室3749㎡；地下車庫376個，建筑面積15040㎡。建筑密度20.1%，容積率為2.27。整體規劃充分考慮了各性質用地間的相互協調和銜接，體現了規劃區的現代和時尚，具備了高品質的居住環境和高標準的生活服務設施，創造了清新、雅致的人文居住園區。 二、建設條件
（一）、建設地點條件
1、該規劃區地理位置優越，緊鄰威海灣與海上公園。
2、靠近公路，交通便利，離火車站及長途客運總站僅3公里。
3、周邊環境適宜，自然景觀和生態環境良好。
4、容積率較高，可規劃面積充足，場地地形地質條件滿足建設要求。
5、擬建規劃分區給排水、供暖、電力、燃氣、電信、有線電視等基礎設施規劃配套齊全，學校、商店、郵局等生活服務設施盡在整體規劃中。
（二）、建設實施條件
1、該詳細規劃已經全部完成，并通過市規劃局審批。
2、威海市國土資源局公告將于2005年7月6日進行國有土地使用權公開拍賣，現威海已有多家實力強、知名度高、經驗豐富的房地產開發商報名參加競拍。
3、該規劃分區距皇冠房地產辦公樓、工業園區、已開發的皇冠九龍灣花園較近，為項目實施提供了得天獨厚的條件。
三、投資環境分析
（一）、宏觀環境分析
1、據國家有關部委及業內專家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房價的過快增長，保證房地產業的健康穩定發展，系列政策均是站在增量房市場來進行調控、規范，而對存量房市場的影響則是加大了交易成本，減少了供應量，對增量房價反而是保證和促進上漲的力量，我國房價總體上保持穩定且會穩中有升。
2、據國家統計局資料報告，整體房價呈上漲趨勢，今年1—5月份，全國商品房平均銷售價格同比上漲8.9%，商品住宅和商業用房的平均銷售價格分別上漲11.3%和4.1%。
3、國家、山東省、威海市有關土地政策的出臺加大了開發用地的管理，使得威海市本就緊張的可開發用地更為緊缺，更突顯了威海九龍灣旅游度假區用地的商業價值，成為威海房地產商家的必爭之地。
（二）、微觀環境分析
1、威海投資環境良好，政策比較優惠，特別是大慶石油管理局與威海市委、市政府建立了良好的合作關系，給發展集團所屬企業在威海的發展創造了較為寬松的條件。
2、皇冠房地產在威海成功地開發了多個住宅小區，樹立了良好的企業形象和信譽，創立了較強的品牌優勢。A8、A9規劃分區的繼續開發，將是大慶及皇冠等品牌優勢的有效利用和發揮。
3、每年一度的威海國際人居節形成的威海人居品牌吸引力極強，加之商業住宅用地日趨緊張，使得威海房地產業顯示出強勁的發展勢頭，A8、A9規劃區的開發，是皇冠房地產壯大企業經濟實力，提高經濟效益的機遇，是實現企業可持續發展的動力之源。
4、擬開發項目與皇冠九龍灣花園隔河相對，距皇冠房地產辦公樓約500米，與皇冠慶威工業園一路之隔，獨特的地理位置，為皇冠房地產開發該項目提供了極其便利的條件，便于生產經營與管理，有利于降低成本費用。已建的皇冠九龍灣花園小區在威海具有較高的知名度和美譽度，可成為擬開發項目的樣板小區，是無形的廣告，對提升其商業價值和促進房屋銷售，都將起到積極的作用。同時，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業園區和擬開發項目實行統一的物業管理，將提高我們慶威物業公司的市場份額和信譽形象，形成規模管理和經營，取得規模效益和效應，既可消除用戶對售后服務的顧慮，又可拉動銷售。而且，我們開發的辦公區、工業區、住宅區的相對集中，有利于形成整體優勢，提高大慶品牌、皇冠品牌的競爭能力，并為九龍灣旅游度假區后期的開發，占得了商業先機，創造了條件。
四、市場分析與價格預測
（一）、市場發展前景分析
根據對今年以來出臺的房地產行業政策、威海市場供需狀況等方面情況調查表明，威海地區房地產業發展前景看好，主要表現為：
1、房價將持續穩中有升
近幾年，威海商品房價格與周邊沿海城市相比漲幅較低，因此受宏觀調控影響較小，由于土地價格、建筑材料等價格上漲，房屋產品質量及配套標準的提高，造成商品房價格居高不下。
2、房地產市場的需求仍然處于快速增長的態勢
一是城鎮化進程加快，大量人口進城居住、就業，將增加房地產市場需求。二是消費者的消費觀念發生變化，將增加市場需求。三是拆遷安置將增加房地產市場的整體需求。
3、二手房市場活躍對新房的促進
隨著房地產二級市場不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養新、按揭買新等“以舊換新”的購房群體逐漸上升。
4、政府將加大對地產開發的調控力度及城市建設的力度，將極大地改善城市面貌，進一步優化城市空間布局，推進威海這座最佳人居城市的規劃建設，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海購房居住。
5、房地產營銷方式的改變
房地產銷售方式從原始的概念銷售、點子銷售、商業炒作銷售轉變為全方位營銷推廣。競爭由單一的價格競爭、質量競爭上升到價格、質量、品牌、環境、配套等多因素、多元化競爭新格局。
（二）、目標客戶的定位
目標客戶群主要分為四類：
一是鐘愛于威海居住環境、人居品牌的購房群體；
二是追求貨幣保值的投資市場和休閑度假市場；
三是當地居民更換舊房、二次置業的購房群；
四是致力于威海投資置業的購房群體。
（三）、價格預測
根據本項目自身特點，參考當地房產價格及其發展趨勢，本項目預測價格：
1、多層住宅均價3900元/㎡；
2、高層住宅均價4200元/㎡；
3、商業網點均價4500元/㎡；
4、辦公樓均價3000元/㎡；
5、車位均價10萬元/個；
6、儲藏室均價1000元/㎡。
五、項目實施計劃
（一）、工程建設實施計劃
1、按威海市對九龍灣旅游度假區的總體規劃及拍賣公告，將在2005年7月6日進行土地競拍，如果我們競拍成功，取得土地使用權后，將于今年底完成項目單體初步設計、施工圖設計，工程報建、審批等有關手續，滿足2006年開工需要。
2、為了合理利用資金，將采用滾動開發的方式，先開發市場份額大、開發成本低、利潤空間大的多層住宅和高層住宅，回收資金后再開發商業網點、辦公樓、地下停車場等單體工程，擬開發建設期為3年（2006—2008年），2006年擬開發面積37902㎡，2007年擬開發面積26150㎡，2008年擬開發面積26808㎡，工程建設進度計劃（見附表1）。
3、以多年的開發經驗，科學先進的管理模式、招投標制、工程監理制確保施工建設規范進行，施工過程中，要嚴格控制工程造價，提高工程質量，控制工期，提高資金周轉率。
（二）、銷售計劃及營銷策略版權所有
1、銷售計劃
根據工程建設進度計劃及威海地區房地產發展走勢，該項目擬銷售周期為四年：2006年銷售收入5612萬元；2007年銷售收入9984.2萬元；2008年銷售收入9216.3萬元；2009年銷售收入8344.5萬元。年度銷售測算（見附表2）。
2、營銷策略
秉承企業“廣廈千萬、誠信皇冠”的經營理念，深入房地產市場調查研究，充分發掘樓盤的賣點，通過以下途徑和措施實現房屋銷售，獲取最大利潤。
（1）、進行廣泛的市場調查，通過目標客戶和目標市場的分析，對目標市場、戶型結構、客戶群體進行準確定位，建設適應客戶需求的樓盤產品。
（2）、實施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關策略，實現銷售目標。利用“報紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。通過溝通，利用客戶群對企業品牌的認識、了解與接受，提高對所開發產品的認識度。
（3）、通過拓展銷售渠道實現房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網絡促銷擴展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉變為直銷、行銷、網絡銷售、地區等多元化銷售方式。
（4）、提供優質服務實現房屋銷售。要在激烈的市場競爭中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優質完善的服務，讓客戶感受到比預期更好的超值服務。
（5）、利用品牌戰略實現房屋銷售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應，提升企業核心競爭力，加強創新力，提高房屋的競爭優勢，滿足客戶的期望，激發客戶的購買愿望。
（6）、結合價格策略實現房屋銷售。在目前樓盤價格穩中有升的形勢下，新盤開發銷售價格采取隨行就市結合“低開高走”的價格策略，將本項目的房屋價格，由低到高的順序推向市場，吸引客戶的關注，形成良好的市場氛圍，形成人氣后再據市場情況逐步提高房屋價格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅定購房客戶的信心。
六、項目財務經濟分析
（一）、投資估算
按每畝173.6萬元取得土地使用權，土地總成本為8,514.84萬元（出讓金總額8,266.83萬元，契稅248萬元），項目開發總投資為31,525.03萬元。（見附表3）
（二）、資金籌措
根據投資估算及項目實施進度計劃，投入資金總額26,600.27萬元。其中自有資金12,600.27萬元(含本項目銷售回籠資金再投入10,545.18萬元),借入資金14,000萬元（其中中油公司貸款剩余額2，500.00萬元，應收回金海灣醫院欠款2，000.00萬元，需新增貸款9，500.00萬元）。（見附表4）
（三）、項目經濟效益分析
1、利潤估算表（見附表5）
本項目凈利潤2,141.06萬元，凈利率6.36%。
預測前提：
土地173.6萬元/畝；
營業收入33,666.10萬元；
平均銷售單價3,705.27元/平方米；
營業成本26,600.27萬元；
單位成本2,927.61元/平方米；
稅金3,854.77萬元；
費用1,070.00萬元；
貸款利息1,310.4萬元。
2、現金流量估算表（見附表6）
本項目稅后現金凈流量2,141.06萬元。測算前提同上。
3、盈利能力分析
（1）、靜態分析版權所有
投資利潤率（稅后）=項目凈利潤/項目投資支出總額
=2,141.06/26,600.27
=8.05%。（數據見附表5）
（2）、動態分析
項目凈現值為277.46萬元，凈現值大于0，項目可行（計算見附表6）。
經計算，本項目的內部收益率為9.5%，參考同行業基準投資內部收益率8%，本項目的內部收益率大于基準投資收益率，項目可行。
七、風險分析（項目盈虧平衡分析）
銷售面積盈虧平衡點=成本費用合計/平均銷售單價（1-稅費率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米
占計劃銷售量的92.82%
銷售單價盈虧平衡點=成本費用合計/房屋銷售量（1-稅費率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米
占計劃銷售單價的92.82%
盈虧平衡分析表明，當項目銷售面積達到84,334.35平方米或平均銷售價格達到3,439.16元/平方米時，項目保本，安全余度7.18%。
1.1企業基本情況5
1.2科技力量5
1.3產業化及研發環境7
1.4企業長遠發展規劃及目標8
2.互聯網咨詢協調過慮器及智能檢索支援系統項目論述9
2.1互聯網咨詢協調過慮器及智能檢索支援系統技術可行性分析9
2.1.1國際市場現狀及產品分析9
2.1.2智能檢索技術的概述10
2.1.2.1協調過濾(CollaborativeFiltering)技術造就的個性化服務10
2.1.2.2檢索服務的個性化22
2.1.2.3自動收集技術22
2.1.2.4自動定點觀測技術22
2.1.2.5系統的綜合23
2.1.2.6系統的運用形態23
2.2互聯網咨詢協調過慮器及智能檢索支援系統市場調查和需求預測25
2.3項目實施方案26
2.3.1開發實施方案26
2.3.2營銷計劃實施方案28
2.4項目實施目標28
2.5投資估算28
2.6經濟、社會效益分析28
2.7項目可行性分析結論28
4管理信息化系統通用化平臺及業務邏輯自動生成工具系統項目論述29
4.1管理信息化系統通用化平臺及業務邏輯自動生成工具系統技術可行性分析29
4.1.1開發背景29
4.1.2平臺模式29
4.1.3開發方案31
4.2管理信息化系統通用化平臺及業務邏輯自動生成工具系統市場調查和需求預測33
4.3項目實施方案33
4.3.1開發實施方案33
4.3.2營銷計劃實施方案33
4.4項目實施目標33
4.5投資估算34
4.6經濟、社會效益分析34
4.7項目可行性分析結論34
5WBT（Web-BasedTraining）系統項目論述35
5.1WBT（Web-BasedTraining）系統技術可行性分析35
5.1.1WBT系統的誕生背景35
5.1.2計算機輔助教學的理論36
5.1.2.1建構主義學習與教學理論在計算機輔助教學中的實現模式36
5.1.2.2計算機輔助教學的現有模式37
(1)CBT(Computer-BasedTraining)模式37
(2)初級WWW模式37
(3)具有管理機能的WWW模式38
(4)統一規格的具有管理機能的WWW模式38
5.1.2.3WBT（Web-BasedTraining）系統模式的規格39
(1)AICC（AviationIndustryCBTCommittee）39
(2)IMS（InstructionalManagementSystem）39
(3)IEEELTSC（LearningtechnologyStandardsCommittee）39
(4)ADLNet（AdvancedDistributedLearning）40
(5)WBT（Web-BasedTraining）系統模式規格之間的關系40
5.1.3WBT系統的構成理論41
5.1.3.1CMI的管理體系41
5.1.3.2WBT規格下的CMI等級42
5.1.3.3CBT機能42
5.1.3.4CBT,CMI的界面42
5.1.3.5WBT系統實裝形態43
5.1.4WBT的應用范圍47
5.1.5WBT的特點48
5.1.6WBT發展現狀48
5.2WBT系統的構筑平臺系統市場調查和需求預測48
5.3項目實施方案48
5.3.1開發實施方案48
5.3.2營銷計劃實施方案49
5.4項目實施目標49
5.5投資估算49
5.6經濟、社會效益分析49
5.7項目可行性分析結論49
1.企業概況
1.1企業基本情況
××××××××公司是一家由海外歸國人員和國內的計算機界精英共同創辦的追求高科技、重視實際應用的公司。
企業的法定地址為××××××××
××××××××公司現有員工××××××××人。
注冊資金為××××××××人民幣、總資產為××××××××人民幣。
企業登記注冊類型有限責任公司。
1.2科技力量
(1)主要人員構成情況
職務姓名學歷主要經歷技術專長
××××王立群博士11980至1984
西安電子科技大學
21984至1989
中國計算機系統工程研究所
31989至1990
日本日立制作所
41990至1992
夏普多媒體研究所
51992至1994
富士通網絡事業部
61995至1996
日本NTT軟件公司
71997至2000
日本NTT通信研究所
82000至2001
日本共達網絡有限公司
92001至2002-2
北京共達公司總經理計算機操作系統，計算機應用系統（物流系統，MIS系統，CRM系統，MRP系統），計算機圖像處理，計算機通信技術，互聯網技術，軟件工程。
××××高洋大學本科11994至1998
北京大學
21998-8至2001-5
日本UNSYS有限公司
32001-6至2002-2
北京共達公司董事兼系統開發部部長計算機操作系統，計算機應用系統（物流系統，MIS系統，CRM系統，MRP系統），計算機圖像處理，計算機通信技術，互聯網技術，軟件工程。
××××李發春大學本科11994至1998
北京大學
22000-8至2001-6
日本共達網絡有限公司
32001-6至2002-2
北京共達公司董事兼總工程師計算機操作系統，計算機應用系統（物流系統，MIS系統，CRM系統，MRP系統），計算機圖像處理，計算機通信技術，互聯網技術，軟件工程。
××××吳濤碩士11994至1998
北京大學
21998至2001-4
中國科學院
32001-5至2002-2
北京共達公司產品開發科科長計算機操作系統，計算機應用系統（物流系統，MIS系統，CRM系統，MRP系統），計算機圖像處理，計算機通信技術，互聯網技術，軟件工程。
××××戴永繼大學本科11994至1998
中國北京大學
21998至2000-5
中國石油化工研究院
32000-5至2000-4
日本共達網絡有限公司
42000-4至2002-2
北京共達公司工程開發科科長計算機操作系統，計算機應用系統（物流系統，MIS系統，CRM系統，MRP系統），計算機圖像處理，計算機通信技術，互聯網技術，軟件工程。
公司的主要人員均具有良好的基礎知識和理論知識，并具有較長時間的國內外研究開發實踐，具有良好的外語水平。不斷關注掌握國外技術新動向，同中國具體實際相結合，開發出符合實際需求的實用產品，是我們追求的目標。
(2)企業科研隊伍知識結構、人數、科技成果、新產品開況。
公司現有科研開發人員****名，均具有大學本科以上的學歷。并伴隨公司的發展，計劃從現地陸續招收優秀人才。
公司的主要人員通過多年的研究開發實踐，通過長年學習和調查的日積月累，通過較長時間的討論和實驗，已積累了下述2個項目的大量資料和代碼。公司準備用1到2年的時間，在承接企業信息化建設項目的同時，完成這2個項目的產品化。
項目1：互聯網咨詢協調過慮器及智能檢索支援系統
項目2：管理信息化系統通用化平臺及業務邏輯自動生成工具系統
1.3產業化及研發環境
企業生產地址、研發地址××××××××
研發環境主要是計算機及其關聯設備。
1.4企業長遠發展規劃及目標
前2年為穩定基盤階段,后2年以擴大發展為中心。
第一年第二年第三年第四年
人數10人20人30人40人
銷售額（RMB）180萬250萬500萬1000萬
第一年以我們利用業余時間開發的企業網構筑框架為中心,承接國內的企業網開發項目，并不斷完善企業網構筑框架，使其成為管理信息化系統通用化平臺及業務邏輯自動生成工具。
自主產品首先以管理信息化系統通用化平臺及業務邏輯自動生成工具和互聯網咨詢協調過慮器及智能檢索支援系統為主進行投入開發。
2.互聯網咨詢協調過慮器及智能檢索支援系統項目論述
2.1互聯網咨詢協調過慮器及智能檢索支援系統技術可行性分析
2.1.1國際市場現狀及產品分析
人類進入二十世紀之后，有2種不同概念的高速公路得到了迅猛的發展。這2種不同的高速公路，極大地改變了人類的生活方式以及思維方法。其中，一種是現實生活中交通環境的高速公路——車輛行駛的高速公路（Highway），另一種是信息社會中的交通要道——情報高速公路（InformationHighway）。
由于計算機技術的迅速普及和WWW技術即互聯網技術的不斷進化，情報高速公路得到了前所未有的促進和發展。與此同時，情報高速公路的完善反過來也極大地促進并影響了計算機技術和互聯網技術的進一步普及。這種互相促進互相補充的關系，終于造成了本世紀“工業革命”的爆發。
據截止到2000年12月31日的統計表明，中國國內連接到互聯網上的計算機數達到了892萬臺。ISP（InternetServiceProvider，互聯網服務商）和ICP（InternetCommerceProvider，互聯網商務貿易商）的數目達到了數萬個，其客戶數達到了2250萬人。到2005年，我國聯網計算機將達到4000萬臺，數據、多媒體和互聯網用戶將達到2億戶左右，上網人口普及率將達到15％左右。
但另一方面，從至今為止ISP所能掌握的技術和其所能提供的服務來看，各家之間并沒有實質性的不同。因此，各家服務商圍繞著通信速度、用戶所能享受的磁盤空間、特別是上網價格方面，展開了激烈的競爭。隨著硬件成本的不斷下降，最終必將導致價格之戰的惡性循環。
縱觀互聯網的發展過程，可以得出以下的結論：沒有鮮明特色的ISP，必然會被時代所淘汰。因此，經濟概念上的ISP必將向ASP（ApplicationServiceProvide，應用服務商）的方向進化，這也就是ASP成為現今的熱門話題的最重要的原因，也就是說能提供滿足用戶千變萬化的要求的真正的服務才能獲得生存的空間。
據某些分析資料，在二十一世紀IT產業將流行三個不同的C。第一個C是EC（ElectronicCommerce，電子商務）。第二個C是Communication（情報交流）。第三個C是Customize（靈活多變）。在本可行性報告中提到的互聯網咨詢協調過慮器及智能檢索支援系統的著眼點直接涉及到了Communication和Customize，并間接影響到了ElectronicCommerce。這個系統的目標是把強大的生命注入到ISP中去，使其進化成具有鮮明個性的ASP，從而使單純的價格之戰轉化為互聯網服務內容和水平的高層次的勝負較量。
2.1.2智能檢索技術的概述
2.1.2.1協調過濾(CollaborativeFiltering)技術造就的個性化服務
背景：
當今世界，隨著網絡技術的發展，諸如WWW，Netnews，Mailinglist等各種各樣的情報源不斷涌現，使得人們有可能從更多的情報源中收集信息。與此同時，大量的情報造成了信息的爆炸，使人們為了獲得所需的情報不得不花費大量寶貴的時間，從而使情報收集變得近乎失去了意義。
為解決這個問題，出現了各種不同的辦法和方案。但同時也存在著共同的問題：
想要獲得的情報雖然并不存在，但由于用戶無法判斷而還在執迷不悟地檢索；
想要得到的情報的確存在，然而由于方法不當而找不到這些信息；
在情報檢索過程中，收集到大量的洪水般的多余情報致使有用的信息被淹沒；
至今為止，從互聯網上獲取信息有情報檢索、情報過濾和瀏覽等幾種方法。簡述如下：
①情報檢索
情報檢索，即對檢索關鍵字不斷調整，判斷其檢索結果并將其反饋到關鍵字中去，最后，特定到所需的情報源之上。
用戶所指定的關鍵字直接影響到數據庫的檢索。數據庫系統將符合條件的數據抽取出來送給用戶，由用戶自己去判斷檢索結果的滿足度。用戶的要求得到滿足后，情報檢索宣告結束。否則將會再次修正關鍵字，再度檢索數據庫力爭逼近理想的結果。這個處理周而復始，整個過程就形成了人們所熟知的情報檢索。
對于情報檢索來說，每個用戶，每次檢索過程都互不相關，完全是獨立的。也就是說關心同一類情報的用戶之間并不能交換情報，所以也無法形成信息共有，情報檢索的效率完全依賴于檢索者個人的知識和熟練程度。
②情報過濾
情報過濾是指對所獲得的情報而設定優先度，比如Mailinglist就是一例。加入者眾多的Mailinglist，一個用戶在一天之內完全有可能收到100件以上的電子郵件，而用戶查看這些郵件必然要花費大量的時間。情報過濾就是為解決這個問題而發展出的技術。
情報過濾是這樣一個過程：用戶可以事先指定代表不需要情報的關鍵字，過濾系統則將含有這些關鍵字的信息源排除出去。除此之外，用戶亦可指定所需情報的關鍵字及優先順序，過濾系統將根據這些要求把收集到的情報標上優先順序再提供給用戶。情報過濾系統就是這樣一個選擇情報的收集方法。
和情報檢索方法類似，使用情報過濾系統的用戶，相互之間是獨立的，無法實行有效地情報共享，也做不到高效率的情報收集。用戶根據自己的水平決定關鍵字，稍有不慎會導致將實際上所需要的情報拒之門外。綜上所述，情報過濾與情報檢索相同，欲實現高效的檢索必須具有相當的熟練經驗。
③瀏覽
瀏覽是指相關于Hypertext（即互聯網的網頁）的情報收集方法。一個具體的例子就是大家所熟悉的對各種WWW主頁的檢索。瀏覽的一個特點是某些場合下用戶并沒有明確的目的，在對各種主頁進行瀏覽的過程中逐步獲得明確目的的情報。
瀏覽屬于最困難的情報收集方法的一種。首先，用戶并不知道他所需的情報是否存在。其次，用戶很可能找不到他所需的情報。用戶通過各種連接方式（Link）去尋找情報，但對Link的選擇可能導致他離所需情報愈來愈遠。這個問題的發生，同樣是因為瀏覽亦是相互之間獨立進行的緣故。
因此，從上述網上獲取情報的3種方法的說明上可以得出結論，獨立進行情報收集的做法，造成了即使是關心同樣內容的用戶也無法實現情報共有/共享。而在現實世界里，對于關心共同話題，共同內容的用戶來說，一個最重要的問題就是進行高效的情報交流和共享。但是十分遺憾的是傳統的手法實現這種共有/共享是不可能的。相互間獨立的情報收集是現有各種主要檢索軟件的致命傷，是一種不可取的方式?；ヂ摼W的發展,迫切需要一個用于信息收集、具有智能的檢索支援系統。
為解決上述的問題，出現了協調過濾這樣一種嶄新的方法。協調過濾法充分利用了他人的知識進行情報收集。而這些知識常常包含了間接、甚至直接解決問題的重要信息。這種做法大大減少了收集情報所需的時間和工作量。更具體地說，根據用戶的愛好和要求，系統自動提供/推薦各類信息，也即推薦服務（RecommenceService）的方法。
以下是日本的「日經網絡商務（NikkeiNetBusiness）舉辦的第9回互聯網用戶調查的結果（調查期間1999年11月18日—12月2日）。
調查提問.作為檢索服務的一種，以用戶輸入的檢索關鍵字為基準，向用戶介紹有關網上商品銷售網站（WebSite）的推薦（Recommence）型服務已經開始了。你想使用這類服務嗎？
請選擇下列合適的答案。
回答年月1999年12月1999年6月1998年12月
還從未使用過，看起來很方便，今后想利用。38.9%39.5%37.9%
不知道是什么樣的服務，無法表態。26.7%25.4%22.9%
還從未使用過，因感到不必要，今后也不打算利用。18.8%20.2%24.0%
已經使用過了，感到很方便，今后也準備繼續利用。11.2%10.4%9.8%
已經使用過了，感到沒必要。今后不再利用了。3.7%3.9%4.6%
其他0.8%0.6%0.8%
互聯網活躍用戶調查(日經BP出版社)
據以上的調查結果，實際上用過情報推薦服務的用戶占全體的14.9%，作為剛開始不久的服務來說這個數字不算什么，但想利用的用戶占50.1%，將全體的一半。從這個調查結果來看，推薦服務將在互聯網今后的發展中起到舉足輕重的作用。
綜上所述,在各種情報的收集活動中,通過使用協調技術，可以提高收集活動的效率。體現協調特點的情報收集的一個例子是mailinglist。關心相同內容的用戶參加mailinglist，相互之間交換情報。請想象某用戶就某個問題向mailinglist的參加者進行詢問，而參加者們或直接回答問題，或提供能對解決問題有幫助的情報及提示。這個過程即是一個相互協調的過程。與單獨的情報收集相比，相互協調的方法能更有效地提高檢索效率。
技術構成要素
協調過濾方法是基于情報流通傳播，以提高收集效率為目標的情報收集的方法。情報流通是指
①為持不同問題的用戶自動尋找解決問題的情報；
②向持相同問題的用戶提供推薦服務；
①需要尋找關注某特定問題的用戶群，進而得到為解決問題所必需的信息。②則是將這些用戶的特征歸納起來，做到情報的交換。協調過濾方法則將上述的過程自然地融為一體。所以,我們可以為協調過濾做以下的定義。
協調過濾（CollaborativeFiltering）：
從人類的情報收集活動中,歸納抽象出其所對應的愛好,關心,意圖等形態意識,并通過獲取的收集情報及歸納抽象出的形態意識,對人類進行分類,實現類似人類間的情報交換的手段。
另外，還有各種各樣不同的定義方法。比如，1996年出現的協調過濾法研究系統Grouplens（協調過濾法最有名的研究系統之一），其開發者之一PaulResnick有過如下的說明。
“Guidingpeople’schoicesofwhattoread，whattolookat，whattowatch，whattolistento（thefilteringpart），anddoingthatguidancebaseoninformationgatheredfromsomeotherpeople（thecollaborative）。”
可翻譯成下文：「以從其他用戶收集到的情報（協調部）為基礎，向每個利用者提供“應該讀什么”，“應該關注什么”，“應該看些什么”，“應該聽些什么”等建議（過濾部）
從上述的表述中可以看出，對各種各樣的情報來說，人們的評價及這些情報在社會中的影響可以被用來判斷情報本身的價值，以及決定是否值得被推薦，這也就是協調過濾法的一個最大的特征。正是基于這點，有時也稱其為社會過濾法（SocialFiltering）。
作為協調過濾方法的一種，為實現能從洪水般的情報中抽取用戶必要的信息,推薦系統（RecommenceSystem）常備使用。另外，為能實現利用者愛好的自動追蹤及判斷，Agent系統（Agentsystem）技術及人工智能技術的研究利用,也有很大的潛力。
協調過濾法用到的算法有以下幾種：
I．ActiveCollaborativeFiltering(ACF)
最初的協調過濾系統是Xerox公司的PARC研究所的電子郵件系統，由DavidMalts等人開發研究的InformationTapestry電子郵件系統，該系統被LotusNotes中的Printer部分所采用。
該系統的特點是:彼此相識、指定范圍內的用戶通過相互指定，可以做到指定人與其認可的某一領域專家(被指定人)間的情報同步。
II．AutomatedCollaborativeFiltering(ACF)
正如其名稱所示，系統會根據用戶已有的評價值，對尚未處理的情報進行自動評價(預測)，將得分高的情報主動向用戶推薦。自動評價的預測值則是根據其他用戶和本用戶的評價情報，采用皮爾森相關系數等相關算法而計算出來的。
這種方法有它的缺點。由于歸根到底是靠用戶的評價值而進行推薦的，如果某個情報誰也沒進行評價則永遠得不到推薦。另一方面，評價數據不足時推薦的精度也受影響。另外，情報量和用戶數（評價數）差距較大時，難以找到附近的用戶等。
MIT（麻省理工學院）的音樂情報推薦系統Ringo，明尼蘇達大學的Netnews推薦系統Grouplens等許多協調過濾系統都采用了這一種方法。
III．FeatureGuidedAutomatedCollaborativeFiltering（FGACF）
根據用戶的愛好，從事的領域各不相同這一現實，采用把作為過濾對象的項目群賦予屬性情報，從而縮小問題的范圍，提高推薦精度的方法即為FGACF法。FireflyNetworks公司（現已被MicroSoft公司收購）的Firefly采用了這個方法。
純粹的ACF基本上不考慮情報的內容，在情報量不斷增大的時候仍把各種情報一視同仁，很容易造成錯誤的推薦。另外，存在著隨情報量增大計算時間也增加的問題。為解決這些問題，事先把各種情報通過賦予屬性情報的方法進行分類（FeatureGuided），根據屬性情報分組，將愛好相近，領域類同的有用情報盡早地向用戶推薦。
IV．Content-BasedCollaborativeFiltering
當主要以Web網頁，Netnews信息等文章情報作為過濾處理對象的時候，同時結合情報內容(Contents)過濾處理和協調過濾處理兩者長處的作法也逐步得到了完善和發展。
近年來,以互聯網的各種Web網頁作為過濾處理對象，從文章中出現的各個關鍵詞組出發，對系統中新登錄情報進行預測評價的方法受到了廣泛的關注。通過事先將各種情報分組的方法,達到提高協調過濾處理精度目的的手法得到了引人注目的發展。
斯坦福大學(StanfordUniversity)的產品Fab，明尼蘇達大學計算機科學工程系(Dept.ofComputerScienceandEngineeringattheUniversityofMinnesota)的NetPerceptionsInc.的產品Filterbots等都是文章情報基礎的協調過濾系統的例子。
上面提到的作為Netnews的推薦系統Grouplens也在把成為推薦對象的文章分成Newsgroup方面下了大的力量，所以從廣義上也可以說是一個FGACF系統。
除此之外，世界上各大學和公司也在研究利用情報的屬性進行多變量解析的Cluster分析法自動地把項目分組，從而提高系統性能和精度。
以上各種算法的實現，基于大量的傳統數學模型，一種算法中可能包含有多種數學模型，也可能是某一算法對應于多種數學模型候補。從類別上可分成類似算法數學模型，分組算法數學模型，自然語言分析數學模型等三類。
關于這些數學模型情報,我們在下一節中有較詳細的記述。
協調過濾法的特點
下表列出了協調過濾法的主要特點。
優點缺點
不依賴于情報的內容
可解決僅靠一般方法而解決不了的情報過濾問題初期評價的問題（earlyraterproblem）單純的協調過濾法不能對新登錄的情報進行評價預測。另外，對于登錄的情報及新注冊的用戶而言，推薦的精度較差。
易于發現重要情報
互聯網情報內容（contents）基礎上的過濾法是對所有的情報不加區分，一視同仁地處理的。相比之下，協調過濾法，則可自動判別這些情報是否受到廣大用戶的認可。稀薄性問題（sparsityproblem）
能使協調過濾系統正常發揮作用的理想條件是存在大量的，得到眾多用戶評價的情報。但現實往往是只能收集到很少一部分受到評價的情報。
評價情報的反饋
用戶對情報的評價可將系統運營者的利益（如判斷登載哪一類廣告等）和用戶的利益（獲得有益情報）直接連接起來。孤獨用戶的存在問題（graysheep）
特別是在中小規模的網絡內使用協調過濾系統時，有可能存在著與多數用戶意見不同的孤獨的用戶。
結果不夠明確
因為采用統計學的方法計算預測評價值，所以無法保證100%的準確性。由此而造成錯誤的過濾。
由上表可知，想開發成功的制品,就需要揚長避短，在前述的技術構成要素之上施行細致的調整?？梢赃@樣說，怎樣將各種技術要素有機地結合成一個完整的系統，是本系統商品化成敗的關鍵。
當今世界中協調過濾技術的應用現狀
近年來，做為取代傳統的想方設法地搜索信息的方法，開始出現了一種從情報源主動向用戶提供情報的方法，即推薦服務的方法。更值得注目的是以著名的,規模大的互聯網提供商提供的檢索引擎和電子商務（EC）服務為中心而逐步展開的個人服務。這些服務針對每個用戶的不同特點進行調整，從而形成因人而異的情報提供方式。
個性化服務和一對一服務（One—to—OneService）具有相同的含義。這類服務建立了Web網頁提供商和用戶之間一一對應的關系，由此出發，進而大幅度提高服務質量。做為推薦服務和個性化服務的核心技術，協調過濾技術在1996年左右就被研究開發出來了。但目前的現實是該技術的研究開發仍是以美國的大學和研究機構為主。
處理中使用的各種數學模型
系統內部使用的算法如下所示，所有算法都屬于古典統計學的范疇之內。
i：類似算法數學模型
類似算法:對某個對象而言,從對象集合中找出與其相類似的對象的算法.
以下列出各算法的方程式,并對各個符號一一說明.
χi=(χi1,χi2,......,χip);
χj=(χj1,χj2,......,χjp);
(χmax,χmin是χ的最大值和最小值)
cmn：if(χmn==0)then{cmn=0;}else{cmn=1;}
以下的計算結果為d的時候,值越小表示二者越類似;計算結果為r的時候,值越靠近1表示二者越類似。
①平均尤庫里多距離的二乘法
②平均距離法
③最大值距離法
④二值距離法
⑤DiceCoefficient法
rij=2x|Kij|∻(|Ki|+|Kj|)
⑥Jaccards’scoefficient法
⑦皮爾森相關法
γij=Coυ(χi,χj)σiσj
⑧限定皮爾森相關法
γij=Coυ(χi,χj)σiσj
⑨斯皮爾曼相關法
⑩改良二值距離法
MapI(χmn)=cmn
MapU(χmn):{
if(χmn==0){
MapU(χmn)=0;
}else
if(χmnintopN){//如果為重要屬性
MapU(χmn)=BIG;//BIG是大于”1”的定數。
｝else{
MapU(χmn)=SMALL;//SMALL是小于”1”的定數。
｝
｝
dij=1∻rij
ii：群(Clustering)算法
即將相類似的對象歸為同一個群的算法.
以下涉及的7種群算法都將分兩步實現.
第一步:對各個基本要素,使用10種距離計算值之一求出二者之間的距離.距離最近的兩個
基本要素成為一個新要素.基本要素被稱為葉,新要素則被稱為分支.
第二步:實行遞歸處理.利用以下的方程式計算出與新要素間的距離,進而生成新要素。
下面用到2個基本方程式,方程式和系數的不同組合形成7種不同形式。
dxc=αadxa+αbdxb+βdab+γ|dxa–dxb(1)
dxc2=αadxa2+αbdxb2+βdab2+γ|dxa2–dxb2(2)
方程式表示從a和b出發,生成新要素x,并求出與要素c的距離。
①群平均法
利用方程式(2)。
系數：
αa=na/ncαb=nb/ncβ=0γ=0
②重心法
利用方程式(2)。
系數：
αa=na/ncαb=nb/ncβ=ｰ(nanb)/nc2γ=0
③最長距離法
利用方程式(1)。
系數：
αa=0.5αb=0.5β=0γ=0.5
④可變法
利用方程式(2)。
系數：
αa=(1-β)/2αb=(1-β)/2β=定數γ=0
⑤介質法
利用方程式(1)。
系數：
αa=0.5αb=0.5β=－0.25γ=0
⑥最短距離法
利用方程式(1)。
系數：
αa=0.5αb=0.5β=0γ=－0.5
⑦Wood法
利用方程式(1)。
系數：
αa=(nx+na)/(nx+nc)
αb=(nx+nb)/(nx+nc)β=－nx/(nx+nc)γ=0
iii：分組(Grouping)算法
即將相類似的對象歸為同一個組的算法。
從現有的組里抽樣獲取要素,利用類似算法求出對象與組之間的距離,找出最為類似
的組并將該對象歸入該組。
iv：自然語言解析算法
自然語言解析是指將對象文章按單詞的單位分割,并將其生成一個個的標簽(tag),
進而選出必要的名詞(如已知和未知的名詞),計算出其出現頻度,考慮其在文章中的位置,
文章的長度等因素,并進行關鍵字重復度處理.在必要的時候,可提供禁用詞匯的管理機能
以及對現實生活中沒有特別意義的名詞不予登錄(象對禁用語的處理一樣)的機能.
預計開發產品的特點
①關于算法
在對2.1.2中介紹的協調過濾系統的各種算法和上一節中介紹的各種數學模型進行分析后，我們在前期開發中進行了大量的模擬實驗。
首先，協調過濾的算法可以分成3類。
其一，ActiveCollaborativeFiltering。利用這一技術，互相了解的用戶之間可以相互指定，（當然有安全保密上的限制），獲得彼此有用的信息（包含電子郵件）?？梢院瓦@個領域之內的專家保持同步。這次列在預計開發范圍之內。
其二，AutomatedCollaborativeFiltering和FeatureGuidedAutomatedCollaborativeFiltering。從效率和精度的角度多方分析的結果上看，FeatureGuidedAutomatedCollaborativeFiltering遙遙領先。因為本次開發準備採用FGACF。
其三，Content-BasedCollaborativeFiltering。這次準備分階段實現。首先是以文章情報為對象，然后再考慮其它的媒介。
其次，對算法中使用的數學模型進行了分析。
在Cluster諸算法之中，Wood法和群平均法的精度較好。
分組計算方面，基本上是利用類似算法。分組所使用的類似算法中Jaccard’sCoefficient
法，平均最小二乘距離法，改良二值距離法的精度比較理想。
Clustering方法和分組算法的目的是相同的。Clustering的特點是精度高，但處理速度較慢。分組算法則恰恰相反?？梢钥肯到y控制參數來平衡這兩種方法的使用，根據系統的規模靈活調整。
判別類似的對象有4種，即用戶（屬性）對用戶（屬性）的類似，文章（屬性）對文章（屬性）的類似，用戶（屬性）對文章（屬性）的類似及關鍵字的類似。判斷的對象不同，評價結果也各不相同。對于用戶間的類似和文章間的類似來說，按Jaccard’sCoefficient法，平均最小二乘距離法，改良二值距離法距離法，皮爾森相關法的順序，計算精度比較理想。而對用戶和文章的類似來說，則按改良二值距離法，Jaccard’sCoefficient法,平均最小二乘距離法，皮爾森相關法的順序,為計算精度的順次。關鍵字的類似考慮用統計學的方法去實現。另外,由于必須確定提供范圍的域值，所以同距離算法相比,相關算法要適合得多。如果將上面幾種方法組合起來使用，相信還會進一步提高推薦精度。
②關于提供的服務
對一般用戶主要提供以下服務：
・推薦服務：尋找和對象用戶的相似用戶，把對象用戶未訪問過的文章向其推薦；
・提供類似文章服務：提供和對象文章類似的文章的一覽；
・檢索結果的過濾服務：在檢索結果的基礎上，根據實施檢索的用戶的愛好，對結果進行挑選。
・新到情報的推薦服務：根據各個用戶的不同要求，在一定的時期內，把新到情報提供給用戶；
・用戶特征指定服務：允許用戶將其關注的單詞/文章等在系統里登記或刪除；
・類似關鍵字的提供服務：系統可提供與檢索用關鍵字相類似的關鍵字一覽表；
・熱門網頁的提供服務：提供受歡迎的網頁的地址；
・個性廣告的提供服務：對互聯網服務商（ISP）來說，可根據用戶的特點、愛好而主動提供恰到好處的廣告；
為管理操作的方便，同時也向系統管理員提供機能豐富的服務。
③關于體系結構
・采用適合于互聯網WWW服務系統開發的Java語言，以Servlet的形式開發；
・協調過濾系統屬于Multi-Agent系統的一種，所以必須具有其分散處理的特性。本系統將采用計算機分散技術的標準-CORBA（CommonObjectRequestBrokerArchitecture），來實現分散化處理；
・采用DBMS對情報進行管理。并利用JDBC與本系統其它部分相連；
・自然語言的解析處理會占用系統相當多的時間，將盡可能采用C++語言，以庫函數（LIB）的形式提供。與本系統其它部分的連接準備使用JNI；
・本系統允許事先設定用戶的特征情報，同時如即使不作任何設定,可根據用戶操作處理的軌跡，系統將自動推測出用戶的愛好及其遷移。但同時不準備以單純的訪問操作或檢索關鍵字影響用戶愛好的遷移，為此計劃提供控制情報和相應的控制處理。另一方面，也將考慮系統的規模及負荷；
・管理者可同時進行大批量文章的收集、保存處理，抽取文章的屬性并對其管理。亦可從檢索結果中，通過一般用戶的訪問操作來實現上述處理。但保存與否,可通過訪問次數來控制；
④關于其它
本系統在參考2.1.3所介紹的協調過濾的特點和2.1.4所介紹的世界中使用現狀（技術發展趨勢，各種制品的優缺點）的基礎上，將實現自己獨特的調整手段。
2.1.2.2檢索服務的個性化
(1)背景
至今為止檢索服務的用戶接口對所有的用戶都是一視同仁的。提供檢索服務的互聯網服務商有各種各樣的特點，比如對技術情報擅長，或對新聞情報擅長等。而本系統開發的一個目標就是提供一個滿足用戶個性要求的接口。
(2)本系統在實現個性化方面的特征
主要特點如下所述。
・做為缺省,提供分組化的檢索引擎類(檢索服務商)；
・自動追加新的檢索服務商及刪除消亡的檢索服務商；
・檢索目的類型(例新聞,技術等)的登錄/刪除機能；
・檢索服務商的組合指定機能；
2.1.2.3自動收集技術
(1)背景
現行的各種瀏覽器的收集機能基本上是以文件為單位，不能作靈活的調整。如能在指定時間指定的網站，對所關心的文章的類型進行自動收集，將會給用戶帶來很大的方便。
(2)本系統在自動收集方面的特征
主要特點如下所述。
・可指定網站的位置，支持登錄及刪除功能；
・收集對象的類型的指定；
・收集時間的指定；
・保存場所的指定；
2.1.2.4自動定點觀測技術
(1)背景
假設某個用戶，對所關心的網站的不同位置的情報很感興趣，并進行了訪問,收集了所需情報，但是情報源在不斷地更新，如果能有觀測機能將會給用戶提供很大的方便。
(2)本系統在自動定點觀測方面的特征
主要特點如下所述。
・可指定被監視網站的不同位置,并可登錄/刪除；
・指定被監視對象的類型；
・指定保存場所；
・指定監視時間；
・瀏覽被更新的情報及新到的情報；
・自動收集被更新的情報；
2.1.2.5系統的綜合
上述4種技術的組合而達到系統的綜合化。本系統的目標之一就是想通過靈活的調整做到突出用戶個性化，也即是從ISP到ASP進化的一個具體的步驟。
2.1.2.6系統的運用形態
・對于中小規模的ISP，因為其負荷不很重，可以細致地管理用戶愛好的遷移；
・對于大規模的ISP，因為其負荷有可能很大，可以對用戶愛好進行較為粗曠的管理，同時在分散處理上多下工夫；
・可形成社內教育，社內管理系統的運用形態；
・可形成Mailinglist系統的付加服務的運用形態；
系統構成的示例如下所示：
2.2互聯網咨詢協調過慮器及智能檢索支援系統市場調查和需求預測
代表性的研究系統一覽表
系統名稱研究機構特點研究時間
TapestryXeroxPaloAltoResearchCenter最早的ACF系統。需要事先指定情報交換小組的成員。因為是靠由獲得情報的一方明確指定情報推薦者和評價值，來實現過濾過程的，所以僅適用于小規模網絡。1992
GroupLensDept.ofComputerScienceandEngineeringattheUniversityofMinnesotaGrouplens是推薦網絡新聞（Netnews）的過濾系統。用戶需要了解其他的用戶。用戶針對某個新聞可賦予5階段的評價，系統則會向具有與該利用者相似愛好的其他用戶自動推薦，并可對其他的新聞施行預測評價。1994～
RingoMassachusettsInstituteofTechnologyRingo是音樂情報的推薦系統。用戶通過電子郵件將自己喜愛的作品賦予7個階段的評價值，而系統則將根據其他用戶的評價值向該用戶返送有可能得到其較高評價的作品一覽表。Ringo的過濾方法與Grouplens沒有大的差別，但相關算法有所改進。1994
FabStanfordUniversityFab是同時利用互聯網資訊過濾和協調過濾技術的Web網頁的推薦系統。它實裝了多體系結構。用戶對得到的情報進行7個階段的評價并返回給系統。1996～1997
YentaMITMediaLaboratoryYenta是采用多技術的中介系統。系統尋找具有相同愛好的用戶，為他們建立聯系實現情報共有。該系統不設服務器，各用戶各自的計算機（Agent）之間1對1（peer-to-peer）連接，實現過濾處理。1997
FilterbotsDept.ofComputerScienceandEngineeringattheUniversityofMinnesotaFilterbots是Grouplens研究小組為提高協調過濾的精度而開發的自動評價系統。她以互聯網資訊過濾處理為目的，針對典型協調過濾處理的2個缺點(“隨著情報量的增加，造成評價情報分布不均，而找不到附近的用戶”和“無人評價的情報形不成推薦對象”)進行了改進。系統（Filterbots）對新登錄的情報會自動對其進行評價。1998
有代表性的互聯網服務
服務名經營組織URL
Myyahooyahoomy.yahoo.co.jp/
MovieCriticAndromedia,Inc./
AlexaAlexaInternet（Inc.）/
,Inc./
,Inc./
DirectHitAskJeeves,Inc./
有代表性的產品
制品名開發公司名價格
FireflyFireflyNetwork,Inc.（現MicrosoftCorporation）700萬日元～
One-To-OneBroadVision,Inc.2,000萬日元～
GustosGuideGustosSoftwareLLC需要咨詢
LikeMindsAndromedia,Inc.10,000美元～（10,000用戶）
NetPerceptionsNetPerceptions,Inc45,000美元～
OpenSesameProfilingServerBowneInternetSolusions25,000美元～
互聯網咨詢協調過慮器及智能檢索支援系統的產品還主要局限于國外，而且價格昂貴，主要應用于企業的電子商務，研究機關，網站等，國內在此方面的應用還較少見。由于本系統有穩定性，可擴展性，可組合性，自主產品性等特點，所以預測可以開拓一定的市場。
2.3項目實施方案
2.3.1開發實施方案
軟件工程是指導計算機軟件開發和維護的工程科學，數字式圖像監視系統的開發也應遵循軟件工程進行。
軟件工程是將軟件開發過程視為一個工程項目，采用工程的概念、原理、技術和方法來開發和維護軟件，把經過時間考驗，證明正確的管理技術與當前能夠得到的最好的軟件技術方法結合起來，這就是軟件工程。
使用軟件工程于軟件開發的各個階段，通過使用各種工具，從支持開發各個階段的方法，通過使用各種技術，以保證軟件質量。1969年FritzBauer給出了軟件工程的早期定義，他認為：制定并使用合理的工程原則，從而以較低的費用獲得可靠的、能在機器上高效工作的軟件。
軟件工程包括3個主要元素，即方法、工具和過程。從這3個要素入手便能控制軟件的開發，并為軟件開發者提供了高級和高質量的開發基礎。
方法是提供怎樣去建立軟件的技術，這些技術包括項目的計劃和評審、系統和軟件需求分析、數據結構定義、程序結構、算法、編碼、測試和維護等。
工具是為軟件工程方法提供自動化或半自動化的支持。目前上述每一個方法都有支持工具，如果將這些工具集成起來，那么由其中一個工具產生的輸出信息就可以被另一個工具使用，于是便創建了支持軟件開發的綜合系統——計算機輔助軟件工程（CASE）。
過程是使方法和工具相結合的粘合物，它使得軟件開發任務能夠經濟地、準時地、快速地完成。過程定義了一系列步驟，并規定了每一步驟應使用的方法和應交付的文檔及報告，以及用于幫助保證質量、協調變化的措施，還定義了能使軟件開發人員了解進展情況的一些里程碑。
BD是BasicDesign的縮寫，完成“本系統要做什么”，即系統的分析階段工作；FD是FunctionDesign的縮寫，完成本系統功能塊的劃分，是“怎么去做”的第一階段工作，即系統的設計初期階段工作；DD是DetailDesign的縮寫，完成本系統各個功能模塊的詳細設計工作，是編程階段的準備設計階段；MK是Making的縮寫，即具體編程實施階段；UT是UnitTest的縮寫，即單元測試階段；CT是CombineTest的縮寫，即結合測試階段；ST是SystemTest的縮寫，即系統測試階段；PT是ProductTest的縮寫，即商品測試階段。
UML是UnifiedModelingLanguage的縮寫，UP是UnifiedProcess的縮寫，是國際上最新的面向對象的分析設計與開發方法的方法論。在承接面向對象的應用項目開發時，我們曾經使用過80年代國際上流行的BOOCH方法（由GradyBooch發明）、OMT方法（由JamesRumbaugh發明）、OOSE方法（由IvarJacobson發明）。但目前我們主要使用的是國際上最新的面向對象的分析設計與開發方法UML(UnifiedModelingLanguage,由Booch、Rumbaugh、Jacobson聯手發明)及UP（UnifiedProcess,由Booch、Rumbaugh、Jacobson聯手發明）。
UML＋UP的開發方法是通過使用下列圖示中的3種概念(從用例視圖出發的概念,視圖構造中心的概念,反復同時向上發展的概念)將9種設計圖形詳細貫通的過程,并在此基礎上將系統實裝完善的過程。在以往的開發過程中，我們通常使用了全部的3種概念及9種圖形構件的5至7種圖形構件。
在開發過程中，嚴格控制”UML＋UP”方法論規定的每一個步驟的生產物。
2.3.2營銷計劃實施方案
采用自主和合作并行的方針。
2.4項目實施目標
第一年第二年第三年
套數2520
2.5投資估算
準備投資30萬人民幣。
2.6經濟、社會效益分析
產品投入市場后，年內收回投資。
由于為使用者提供從海量信息中快速獲取有價值情報的手段，所以可以節省人力物力。另外，主動向使用者提供有價值的信息，使得調查研究及學習更加有效。
2.7項目可行性分析結論
由于我們在國外完成過類似系統的實裝,并有解決幾乎所有核心技術問題的方案，所以我們認為上述的方案是可行的和實際的。
3.管理信息化系統通用化平臺及業務邏輯自動生成工具系統項目論述
3.1管理信息化系統通用化平臺及業務邏輯自動生成工具系統技術可行性分析
3.1.1開發背景
管理信息化系統通用化平臺及業務邏輯自動生成工具系統的目的和理念是將業務邏輯和控制邏輯分離。
依據模式技術發明之父、國際著名模式技術專家亞歷山大-克力斯多夫提出的理論，“所謂模式，是對我們周圍經常發生的問題以及對這些發生問題解決方法要點的記述。每一個模式描述了一個在我們周圍不斷重復發生的問題，以及該問題的解決方案的核心，這樣，你就能一次又一次的使用該方案而不必做重復的勞動?！?。亞歷山大-克力斯多夫認為，各行各業的控制邏輯均是可歸納的，且數量是有限的，對這些有限數量的控制邏輯進行各種組合，就可以實現對某一行業的完整控制。計算機軟件設計模式的權威專家ErichGamma、RichardHelm、RalphJohnson及JohnVlissides四人(后來被人們親切的稱為GoF())，對現實世界的數百種成功的系統和項目進行了分析，歸納總結了計算機界軟件設計模式的23類；計算機軟件架構模式的權威專家FrankBuschmann、RegineMeunier、HansRohnert、PeterSommerlad及MichaelStal五人，通過多年的實踐、調查與研究，歸納總結了計算機界軟件架構模式的8類；管理信息化系統通用化平臺及業務邏輯自動生成工具系統正是充分利用了軟件架構模式和軟件設計模式的理念實現的，在此基礎上開發的應用系統有如下特點：
可提高再利用性；
有利于將共通對象同特殊對象分離；
可利用專家的知識；
可以減少設計上的失誤；
可提高應用系統的堅固性；
可以容易理解他人的設計產品。
業務邏輯是應用戶的需求不同而千差萬別，但卻可以歸納出不同的特點。尤其是對于Web類型的人機會話的管理信息化系統，特點更為明顯。歸納如下：
對數據庫SCHEMA的依存度極高；
對服務器端的文件目錄結構有一定的依存；
操作的80%以上的對象目標是數據庫表格的某些域，限定條件也是如此，操作類型為增刪改查；
有部分對文件的操作；
有部分對打印的需求；
輸出要素是可歸納的、有限的和可數的。
我們經過長時間的資源積累，研發出了Web應用系統的業務自動生成工具(內部開發用產品)，該工具提供的功能如下所示：
對數據庫SCHEMA的XML描述文件提供讀入和分析功能：數據庫的設計和構筑工作使用RationalRose進行，利用本公司的程序模塊將數據庫的SCHEMA輸出到指定的XML文件中。工具對數據庫SCHEMA的XML文件進行讀入和分析功能；
提供對服務器端的文件目錄結構的操作；
提供對數據庫表格的某些域進行增刪改查的復合操作，限定數據庫任意表格的任意域的組合；
提供打印的功能；
提供輸出要素的選擇和運算處理結果的掛鉤；
業務邏輯通過上述步驟確定，結果分層次(分系統層、業務層、問題領域層和數據層)和類型(應用邏輯層和描述表現層)保存到相應的XML業務邏輯文件中。
3.1.2平臺模式
MIS系統平臺模式大體上分為4種：主機終端模式、文件服務器模式、客戶機/服務器模式(Client/Server，簡稱C/S)和Web瀏覽器/服務器模式(Browser/Server，簡稱B/S)。
主機終端模式由于硬件選擇有限，硬件投資得不到保證，已被逐步淘汰。而文件服務器模式只適用小規模的局域網，對于用戶多、數據量大的情況就會產生網絡瓶頸，特別是在互聯網上不能滿足用戶要求。因此，現代企業MIS系統平臺模式應主要考慮C/S模式和B/S模式。
網絡應用絕大部分都可分為以下四個層次:表現層、事務層、數據邏輯層和數據存儲層。在C/S結構中,表現層和事務層都放在客戶端,而數據邏輯層和數據存儲層則置于服務器端。這種組織安排帶來諸多的限制:
1、客戶端很龐大,以至于應用程序升級和維護時十分困難且耗資很大;
2、事務層不能與跨平臺的客戶端共享;
3、孤立了不同的邏輯組件;
4、沒有統一的數據邏輯層來提供不同種類的數據存儲層;
5、C/S組織結構不支持Internet。
做過C/S結構下的MIS開發和維護的人們對第1點體會頗深:對應用程序一個小小的改動,就必須通知或親臨每一個客戶端去更新;新增或升級一臺機器,都要把應用及其相關的文件安裝在客戶端上。如果整個系統有成千上萬客戶端,可以想象維護的工作量有多大。
B/S模式的優勢在于首先它簡化了客戶端。它無需C/S模式那樣在不同的客戶機上安裝不同的客戶應用程序，而只需安裝通用的瀏覽器軟件。這樣不但可以節省客戶機的硬盤空間與內存，而且使安裝過程更加簡便、網絡結構更加靈活。假設一個企業的決策層要開一個討論庫存問題的會議，他們只需從會議室的計算機上直接通過瀏覽器查詢數據，然后顯示給大家看就可以了。甚至與會者還可以把筆記本電腦聯上會議室的網絡插口，自己來查詢相關的數據。其次，它簡化了系統的開發和維護。系統的開發者無須再為不同級別的用戶設計開發不同的客戶應用程序了，只需把所有的功能都實現在Web服務器上，并就不同的功能為各個組別的用戶設置權限就可以了。各個用戶通過HTTP請求在權限范圍內調用Web服務器上不同處理程序，從而完成對數據的查詢或修改?，F代企業面臨著日新月異的競爭環境，對企業內部運作機制的更新與調整也變得逐漸頻繁。相對于C/S，B/S的維護具有更大的靈活性。當形勢變化時，它無須再為每一個現有的客戶應用程序升級，而只需對Web服務器上的服務處理程序進行修訂。這樣不但可以提高公司的運作效率，還省去了維護時協調工作的不少麻煩。如果一個公司有上千臺客戶機，并且分布在不同的地點，那么便于維護將會顯得更加重要。
再次，它使用戶的操作變得更簡單。對于C/S模式，客戶應用程序有自己特定的規格，使用者需要接受專門培訓。而采用B/S模式時，客戶端只是一個簡單易用的瀏覽器軟件。無論是決策層還是操作層的人員都無需培訓，就可以直接使用。B/S模式的這種特性，還使MIS系統維護的限制因素更少。
最后，B/S特別適用于網上信息，使得傳統的MIS的功能有所擴展。這是C/S所無法實現的。而這種新增的網上信息功能恰是現代企業所需的。這使得企業的大部分書面文件可以被電子文件取代，從而提高了企業的工作效率，使企業行政手續簡化，節省人力物力。
鑒于B/S相對于C/S的先進性，B/S逐漸成為一種流行的MIS系統平臺。各軟件公司紛紛推出自己的Internet方案，基于Web的財務系統、基于Web的ERP。一些企業已經領先一步開始使用它，并且收到了一定的成效。
綜上所述，平臺的模式準備采用國際最先進的N(4)階層B/S結構進行設計和開發。
N(4)階層的B/S結構
其中,P是Presentation的縮寫，AL是ApplicationLogic的縮寫，DL是DomainLogic的縮寫，D是Data的縮寫。Client限定為統一化的用戶接口Browser。
N(4)階層B/S結構的核心技術是WEB技術，Web平臺是一個調度任務集中的、以客戶為中心的應用程序平臺;它是一個分布式、開放、適用性強、高性能、端到端的平臺;它使企業利用技術獲取競爭優勢。
JAVA語言是一種純面向對象的語言，具有以下的特性。
與數據庫服務器的結合性；
與企業現有網絡的配合性；
開發Web頁面的難易程度；
安全性；
穩定性；
可重復利用性；
支持分布式；
易學性；
建壯（無指針、垃圾收集、界限判斷）性；
中性結構（與平臺無關）；
可移植性（嚴謹）；
快速的解釋型機構；
高性能性；
多線程。
上述特性決定了JAVA是與WEB技術結合的最好的語言，利用JAVA的應用模式是MIS系統實裝的最佳選擇。
所以，我們準備開發的中小型規模的管理信息化系統通用化平臺及業務邏輯自動生成工具的軟件實裝模式如下所示。
JSP應用模型2
上述的模式是JavaSoft提倡的JSP應用模型2。是目前中小型規模網站或企業網應用建模的業界標準之一。應用模型中出現的MVC（Model，View，Controller）結構理論是美國施樂公司的Smalltalk早年提出的產物。Model體現了應用的對象，View體現了用戶界面的表現，Controller完成的是對用戶界面的表現和應用的對象之間的控制。
由于JavaServlet擁有對邏輯處理非常強的特征，所以擔當Controller的角色非常適合。
JSP是為畫面設計者提供的動態信息語言，所以擔當View的角色非常適合。
JavaBean的完整性，獨立性，靈活性，可再利用性等優點使其所以擔當Model的角色非常適合。
我們準備開發的中大型規模的管理信息化系統通用化平臺及業務邏輯自動生成工具的軟件實裝模式如下所示。
JSP應用模型1
上述的模式是JavaSoft提倡的JSP應用模型1。是目前中大型規模網站或企業網應用建模的業界標準之一。應用模型中的JSP體現了與用戶界面的接口，EJB完成了對應用邏輯的控制和數據信息的接口。
Java的面向對象性，與平臺的無關性，安全性，堅固性，與WWW技術的適應性等優點使得我們采用了上述的應用模型。
3.1.3開發方案
我們首先將中小型的MIS系統進行通用化的分析,依據業務構筑出業務類Servlet集合，業務類Action集合，業務類Controller集合，業務類DataBean集合。并對于每一類，作為靜態束定要素提取出抽象的類BasicServlet,BasicAction,BasicController,BasicDataBean。作為動態束定要素連接的邏輯設定方法，我們準備提供業務邏輯描述工具，用來生成各種動態束定方法的描述文件。各種描述文件的格式準備采用XML實現。其中業務事物描述文件完成了業務類Servlet集合和業務類Action集合之間動態束定要素連接的邏輯關系，業務邏輯描述文件完成了業務類Action集合和業務類Controller集合之間動態束定要素連接的邏輯關系，業務數據描述文件完成了業務類Controller集合和業務類DataBean集合之間動態束定要素連接的邏輯關系。另外，通過對業務類HTML文件和業務類DataBean集合的指定，自動生成和用戶交互的業務JSP。
中小型管理信息化系統通用化平臺及業務邏輯自動生成工具設計圖
對于大中型的MIS系統同樣在進行通用化分析的基礎之上，我們構筑出各種業務類的EJB集合。作為動態束定要素連接的邏輯設定方法，我們準備提供業務邏輯描述工具，用來生成各種動態束定方法的描述文件。各種描述文件的格式準備采用XML實現。其中業務事物描述文件完成了業務類JSP和業務類EJB集合之間動態束定要素連接的邏輯關系，業務邏輯描述文件規定了業務類EJB集合的業務邏輯細節，業務數據描述文件完成了業務類JSP和業務類EJB集合之間動態束定要素連接的數據關系。另外，通過對業務類HTML文件和業務類EJB集合的指定，自動生成和用戶交互的業務JSP。
大中型管理信息化系統通用化平臺及業務邏輯自動生成工具設計圖
3.2調查和需求預測
目前，我國正在進行國有化企業的管理機制改革，而企業管理系統是其不可缺少的組成部分。為數眾多的企業正在或準備實施企業管理系統的建設。眾所周知，開發企業管理系統難度很大，且周期較長。公司主要人員通過很多MIS及物流系統等的開發經驗，勾畫了自動或半自動生成企業管理系統的概念。
該產品不僅可以滿足本公司在開發企業管理系統時的要求，還可以提供其他的制作商甚至企業自身。預計需求十分可觀。
3.3項目實施方案
3.3.1開發實施方案
參照2.3.1
3.3.2營銷計劃實施方案
采用自主和合作并行的方針。
3.4項目實施目標
第一年第二年第三年
套數51030
3.5投資估算
準備投資30萬人民幣。
3.6經濟、社會效益分析
產品投入市場后，年內收回投資。
1 基本概況
干粉砂漿系指由專門的廠家生產的在施工現場使用的一種新型建筑砂漿品種。其主要由膠凝材料、細骨料以及摻合料和化學試劑等經干燥、計量、混合系統混合均勻后袋裝或散裝運至施工現場加水攪拌直接使用的砂漿產品。傳統的砂漿生產工藝，由于在現場拌制，不可能完全滿足建筑物在設計時對材料的不同要求。而干粉砂漿的生產與商品混凝土的生產極為相似，可以根據不同的使用要求，設計不同的砂漿配合比，通過生產企業計算機的數據庫資料系統，可以從上百個配合比中調取數據，并通過數學模型，計算試配性能，且計量十分準確，這是產品質量穩定的前提。另外，干粉砂漿生產工藝對各種原材料進行了預處理，為產品質量的穩定提供了又一個有效保證。與傳統的砂漿生產相比，干粉砂漿的優勢體現在以下幾個方面：①產品質量高，強度能夠得到保證；②可滿足建筑物的不同用途需要；③生產效率高；④環境效益好。與商品混凝土一樣，干粉砂漿以其優良的質量、便捷的施工逐漸被人們所接受，并成為世界建材行業中發展最快的一種新產品。
我國自20世紀90年代開始陸續在上海、北京、廣州等建筑較為發達的城市有了一定規模的干粉砂漿廠家，至今全國已有500多家企業，年生產規模約2000萬噸。上海市是我國干粉砂漿發展最快的地區，2005年該市干粉砂漿的年生產能力780萬噸，實際產量達48萬噸。我國是水泥生產消費大國，按照水泥70%用于混凝土中、30%用于砂漿的比例計算，預拌砂漿的市場潛力巨大，前景十分廣闊。
2 市場預測
在建筑業不斷發展，人們對環境保護和健康居住的要求日益提高的今天，干粉砂漿這種新型綠色環保建筑材料正逐漸被人們所接受。干粉砂漿的應用十分廣泛，根據建筑功能的不同用途，干粉砂漿主要可以分為下列兩大類型：①普通干粉砂漿：包括砌筑砂漿、抹灰砂漿、地面砂漿等；②特種干粉砂漿：包括保溫砂漿、防水砂漿、界面處理砂漿、修補砂漿、耐磨砂漿、自流平砂漿等。在裝飾裝潢工程中，功能砂漿的應用面廣，但一次性用量少，可以在裝修領域中大力推廣袋裝干粉砂漿，將干粉砂漿包裝為不同的袋裝量，進入家裝市場和超市銷售。
2.1 干粉砂漿的發展前景預測。①當前國家越來越重視環境保護工作，在城區取消現場攪拌，減少因砂石運輸、現場堆放帶來的粉塵污染是當前提高城區環境質量的一項重要措施。②隨著經濟的發展和生活水平的提高，人們對建設工程的品質要求也越來越高，對建筑的各種功能要求（隔熱保溫、節能、隔音、防火、防潮、裝飾粘結、補縫、堵漏等）的要求不斷提升，傳統的砂漿施工工藝已難滿足不斷提升的功能要求，而干粉砂漿用最簡捷的方法即可滿足人們對這些特殊功能的要求，且質量穩定可靠。③根據建設部的部署，我國將率先在長江三角洲、珠江三角洲、北京等經濟較發達的省市全面推廣使用干粉砂漿，并逐步在全國推廣。政策導向作用也將推動內地二線城市干粉砂漿事業的發展。
2.2 干粉砂漿市場需求分析。按內地某二線城市《國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》和十二五房地產業發展規劃，十二五期末全市房屋年竣工面積600萬m2，年均增長15％；按照2006年住房調查預測，以及2010年城鎮居民人均住房面積不低于28m2的要求，規劃期內新增住宅每年需求量300～400萬m2，年均增長5％。根據上海建科院測算，全現澆高層建筑使用砂漿量為0.09m3/m2，多層砌筑結構使用砂漿量為0.20m3/m2。按十二五期間該市年房屋竣工面積400萬平方米計算，全市年均砂漿的需求總量為：0.09m3/m2×400萬×50%+0.20m3/m2×400萬×50%=58萬m3（按高層、多層各占50%計算），年均砂漿需求量約合100萬噸（按最保守估計，不含商業建筑及基礎設施建設）。如在該市推廣干粉砂漿后能達到50%的使用率，年均干粉砂漿的需求量有50萬噸，而該市目前尚沒有一家干粉砂漿生產企業，因此在該市建設干粉砂漿項目有非常廣闊的市場空間。
3 資源條件評價
生產干粉砂漿所需的原材料為砂、水泥、摻合料及化學添加劑。該市有豐富的天然河砂資源，當地自產的河砂級配良好，質優價廉，是生產干粉砂漿的優質原料。該市的水泥采購供應方便，根據本地的資源條件，干粉砂漿摻合料可選用二級粉煤灰，摻用粉煤灰不僅能降低干粉砂漿成本，改善砂漿性能，而且有利于保護環境，節約資源?；瘜W添加劑的用量較少，可根據功能用途的需要從生產廠家采購。
4 建設規模與產品方案
擬建設年產20萬噸普通干粉砂漿生產線，近期以生產普通干粉砂漿為主，預留特種砂漿擴建用地，以后視市場情況可增加特種砂漿生產設備。
5 場址選擇
場址計劃設在該市工業園區，已預留有建廠地塊，占地約25畝。廠址距市區運輸方便，供應可覆蓋全市范圍。
6 生產流程及設備方案
干粉砂漿的生產采用全自動智能化控制系統，其生產流程主要包括五個部份：①砂預處理：河砂的干燥、篩分。②砂、膠結料、填料及添加劑的倉儲。③主、輔材料的配料計量。④均勻混合攪拌。⑤袋裝或散裝。
主要設備體系：原材料輸送系統、干燥冷卻系統、干燥除塵系統、熱料篩分提升系統、儲存和送排料系統、混合攪拌系統、配料計量秤重系統、氣動系統、智能化控制系統。
7 項目實施進度
項目實施總控制工期為4個月，即可具備正式投產條件。
8 投資估算
①年產20萬噸普通干粉砂漿全套生產線設備：300萬元（不含散裝物流）。②土地：200萬元。③其它基礎設施等：100萬元。合計總投資約600萬元。
9 成本及經濟效益分析
9.1 成本分析。普通干粉砂漿根據上海、江蘇、北京、廣東等省市的調查，結合本地的原材料情況，平均每噸干粉砂漿價格可定為280元/噸左右。
①原材料成本：155.4元/噸。②固定費用成本（以年產量10萬噸計算）：12.6元/噸。③其它成本：48.9元/噸。成本累合計：216.9元/噸。
9.2 經濟效益分析：①普通干粉砂漿銷售價格280元/噸。②利潤分析：毛利潤：280-216.9=63.1（元/噸）。所得稅：63.1×33%=20.8（元/噸）。凈利潤：63.1-20.8=42.3（元/噸）③以年均生產10萬噸計算，年產值為2800萬元/年。④以年均生產10萬噸計算的凈利潤為42.3×10=423萬元/年。⑤贏虧平衡點：年銷售產值=年固定成本+（年銷售量的可變成本）。280X=126+（155.4+48.9）X，X=1.66（萬噸）。⑥按投產前期年產3萬噸計，銷售收入為840萬元，成本為650.7萬元，毛利潤為189.3萬元，毛利潤率為22.5%；稅后利潤為126.8萬元，利潤率為15.1%。⑦投資回收期：600/126.8=4.7（年）。
10 社會環境效益分析
①有利于水泥產業結構和產品結構的調整，進一步提高水泥散裝率。②有利于建筑施工現代化水平的提高，改善工人勞動條件，提高勞動生產率。③有利于提高建筑工程質量，滿足各種用途的建筑功能要求。④發展干粉砂漿是改善城市環境質量的有效措施。大量使用干粉砂漿減少了拆袋所產生的粉塵污染，凈化空氣。同時也減少了對城市環境的污染和水泥、黃砂、石灰膏的亂推亂放；施工機械化程度的提高改善了勞動條件，減少粉塵對工人身體健康的影響，使城市建設的文明程度、施工速度全面提高，有效解決了城市建設中產生的臟亂差等人們深惡痛絕的公害，使生活環境優化、美化、凈化。因此發展干粉砂漿是改善城市大氣環境的一項極有效措施，也是建設文明城市的一項有力措施。⑤有利于帶動相關設備制造業的發展。⑥有利于建材與建筑行業與世界接軌。
11 結論與建議
縱上所述，發展干粉砂漿具有良好的經濟效益及社會環境效益。在其它建筑業發達省市，干粉砂漿的推廣應用正方興未艾。按該市十二五住宅業發展規劃，在未來若干年，該市仍將大力推進住宅產業化、實現住宅建筑的可持續發展，并貫徹建筑節能的中長期規劃。在住宅業長期發展的大趨勢下，在內地二線城市發展干粉砂漿是大有可為的。為了貫徹落實建設全國文明城市、園林生態城市的目標，發展干粉砂漿也是迫在眉睫。因此建議主管部門盡快批復干粉砂漿項目。
參考文獻：
中圖分類號：F540.3文獻標識碼：A 文章編號：
Abstract: This article sets out from project investment assessment and feasibility study of the main difference , put forward how to according to the feasibility study report of the conclusion of the analysis judgment, the investment evaluation of profitability analysis should pay attention to the key factors, rapid access to meet the investment need basic information method, and combining with a case to illustrate how to apply this method, provides reference for highway BOT project profitability for scientific and rapid decision-making.
Key words: Highway construction;BOT;Project investment evaluation;Profit ability
引言：
自1988年我國大陸地區第一條高速公路上海至嘉定高速公路的建成通車，我國高速公路建設步入了加速發展的快車道。2008年總規模3.5萬公里的“五縱七橫”國道主干線系統全面建成，標志著我國高速公路網骨架的基本形成。截止2010年底，全國高速公路由“十五”期末的4.1萬公里發展到7.4萬公里，新增3.3萬公里。整個“十一五”階段，全社會高速公路建設累計投資達2萬億元。
在我國高速公路迅速發展的歷程中，高速公路建設體制經歷了一系列的變革與嘗試。高速公路建設融資渠道從單一的政府投資發展到政府投資、資本市場融資等多種形式。BOT作為一種新的融資方式自20世紀80年代進入了我國市場。BOT（Build-Operate-Transfer）及建設-運營-移交方式，具有減輕政府財政壓力、拓寬資金來源、提高管理效率和水平、引進先進管理水平和服務理念等優點，自1999年湖北省首次采用BOT方式建設襄荊高速公路以來，越來越多的省份開始采用BOT方式進行高速公路建設。
對于投資者而言，在BOT項目決策階段，須對其進行投資分析與評估咨詢，其中盈利能力分析是項目評估的主要內容之一。在目前的公路BOT項目評估中，一般以該項目的可行性研究報告（以下簡稱“可研報告”）為基礎進行項目分析，但是由于可研報告在編制的目的、研究深度以及側重點上均不適用于BOT項目投資分析，如果不對可研報告的結論加以分析和深化勢必對項目投資造成很大的風險。本文站在投資者的角度，結合公路BOT項目投資評估與可研階段的區別，主要對其盈利能力分析過程加以闡述，并引用實際案例進行說明，為公路BOT項目投資人員和決策者提供參考。
1、針對投資評估中盈利能力分析應注意的要點
1.1 交通量
1.1.1基年交通量：
基年交通量是交通量預測的基礎數據，一般都是基于現狀交通調查，鑒于可研報告的編制時間往往較早，在投資評估中要采用最近年份的交通量作為基年交通量，最好到現場重新做交通量觀測，以獲得更加準確的數據。
1.1.2運營初期交通量：
在可研報告中是根據運營期末的交通量來確定本項目的技術標準，運營期末的交通量往往更受到關注，而對于BOT投資項目運營初期的交通量直接影響到收費收入，對于項目的總體盈利能力、貸款償還能力均影響顯著，因此在投資評估中要高度重視，嚴格審查，進行必要的修正。
1.1.3 路網變化
在交通量預測中，通常采用四階段法預測，根據未來年的路網分布將交通量分配到相應的路段，可研報告中往往是以地方政府的公路網規劃為主要依據來確定未來的路網，而公路網規劃一般每5年進行一次調整，有些公路已經通車、有些正在建設、有些即將建成通車，處于同一通道內的其它運輸方式的建設等等這些因素都對整個路網的交通量分配產生很大的影響。在投資評估中要考慮諸多方面的因素，綜合評價得出客觀的交通量預測結果。
1.2 收費標準
1.2.1 收費期
可研報告一般分為政府還貸公路和經營性公路兩種模式，作為BOT投資項目為經營性公路，在投資分析中要充分考慮到項目所在地區（東部地區和中西部地區的最長收費年限不同），當地政府的支持度等因素，合理確定項目的收費期。
1.2.2 收費標準的確定
可研報告收費標準多參考當地平均收費標準，考慮物價上漲的因素，每五年或者十年調整一次。在投資評估中要充分考慮項目所在地區的經濟發展水平，項目的建設成本、平均每公里工程造價、是否處于特殊復雜路段等綜合因素，合理確定項目收費標準。
在可研報告中考慮到物價上漲的因素，收費標準多采用五到十年增長一次，勢必大大增加了總收費收入。就實際情況而言公路收費標準的調整必須經項目所在地人民政府批準確定，項目公司在決定收費標準時自很小，難以根據經營成本或市場供求變化自行及時調整，由于收費標準調整的期限較長，一旦確定便在一個固定時期無法調整。故在進行投資分析時要考慮在評價其內收費標準固定不變。
1.2.3 營業收入
營業收入包含車輛通行費收入、附屬設施（如服務區、廣告牌等）營業收入，在投資分析時要明確營業收入所包含的內容，大多數情況下的營業收入只計通行費收費收入。
收費收入的計算方式存在地區性差異，一般來講是收費交通量與收費標準及行駛里程的乘積?，F在越來越多的省份實行了聯網收費，在以聯網收費總額為基數進行拆分時，拆分的方法有所不同，多數省份原則上以項目通過的車公里數與收費標準的乘積占總收費額的比例計算拆分比例，但有些項目尤其是山區高速公路不同路段的工程造價相差很大，有些路段含有特大橋梁、特長隧道，對于此類項目在拆分時往往要考慮到項目投資額占全路網投資額的比例。
在計算收費收入時候還應考慮免費車輛和大修當年對交通量的影響，在項目投資分析時需加以考慮，避免高估收入。
1.3 運營成本
運營成本主要包括：日常養護費、運營管理費、大中修費用、機電運營費（主要是隧道的通風、照明、監控、通信所需費用）等，在投資分析時應充分考慮項目特點、所處地形、氣候、結構物狀況、經濟發展水平，參考本地區其他項目綜合考慮取值標準，同時還應考慮每年物價上漲因素。
1.4 融資方案
可研報告經營性模式下的收費公路25%資本金由當地政府自籌，剩余75%由銀行貸款，財務分析時只考慮資本金收益和項目投資收益。而在BOT投資項目是以項目公司來運作，投資方有可能是幾家單位，在進行財務分析時要考慮不同出資方的投資收益。
1.5 敏感性分析
公路建設項目經濟評價所采用的數據大部分來自預測和估算，為了分析不確定性因素對公路項目評價指標的影響，需要進行雙向變化的敏感性分析以估計項目可能承擔的財務風險。
可研報告財務分析中的敏感性分析多是以費用（支出）和效益（收入）雙向的不利變化來分析項目的財務抗風險能力。在BOT投資分析時同時還應考慮建設過程中的物價上漲使建安費提高等所帶來的其它風險。
2、案例分析
2.1 項目概況
該項目位于我東部地區，項目全長30.52公里，含跨江特大橋一座。擬按雙向四車道高速公路標準進行建設，路基寬度24.5米，設計車速80公里/小時。以BOT方式投資、建設和運營該項目。
2.2 財務評估
2.2.1 交通量
（1）根據最新綜合運輸規劃，擬建項目預測交通量受規劃兩條高速公路影響較大，考慮該兩條高速公路建成后對擬建項目的交通分流。
（2）在交通量分析過程中社會交通量（趨勢）、港區集疏運交通量、港口組團間交通量三部分流量存在較大重復，且交通誘增率超過70% ，高于一般項目10-20%范圍缺乏合理性。
針對以上問題對交通量進行了調整計算，結果如表1所示：
表1 交通量調整
年份 2011年 2015年 2020年 2030年 2035年
工可報告 15182 18752 27863 36102
評估報告 10237 13204 21398 29921 38127
2.2.2收費標準
《工可報告》中在計算收費收入時，以現行收費標準為依據，以小型車0.65元/車*公里為基價，大橋收費10元/車為基價，以每年3%的增長率遞增，每5年調整一次。收費收入計算方法正確，但評估認為收費標準每5年上漲一次可能性不大，應維持不變。在計算收費收入時候還應考慮免費車輛和大修當年對交通量的影響。
2.2.3 運營成本
《工可報告》中本項目通車年日常養護費用為15 萬元/公里、運營管理費用約10 萬元/公里，參照項目所處的位置和經濟發展狀況、以及工程規模上上述費用取值偏低，應重新核定；該項目運營費用的年均增長率為2%，從PPI和CPI經濟發展數據偏小。
評估調整為通車年日常養護費用為20萬元/公里、運營管理費用約15萬元/公里，年均增長率為3%。
2.2.4融資方案
《工可報告》本項目按政府還貸公路計算，沒有計入營業稅及附加稅，但在項目財務評估則為經營性公路，按照《財政部、國家稅務總局關于公路經營企業車輛通行費收入營業稅政策的通知》中規定，本項目應計營業稅及附加稅稅率3.3%。資本金和銀行貸款應按分別占25%和75%進行財務分析；貸款利率按照現行利率7.05%標準計??；結合交通量和投資估算調整結果，重新進行投資效益分析。
2.2.5 收費期限
《工可報告》本項目按政府還貸公路計算，故采用20年收費期。財務評估為經營性公路，根據《收費公路管理條例》（中華人民共和國國務院令第417號）第十四條：（二）經營性公路的收費期限，按照收回投資并有合理回報的原則確定，最長不得超過25年。本項目有跨江特大橋一座，平均每公里造價較高，故采用25年收費期。
2.2.6 敏感性分析
《工可報告》中僅是以費用和效益雙向的不利變化來分析項目的財務抗風險能力，在財務評估中還應考慮建設過程中物價上漲使建安費提高等所帶來的其它風險。敏感性分析詳見表3。
2.2.7 評價結果
根據以上各要點分析，重新對項目的盈利能力進行計算，得出盈利能力分析結果，詳見下表2。
融資前財務盈利能力分析結果表明：內部收益率為6.74%，凈現值為71,467.43萬元。大于財務基準折現率5.29%，凈現值大于零，說明融資前財務盈利能力是可行的。
項目資本金盈利能力分析結果表明：內部收益率為8.17%，凈現值為159,155.32萬元。內部收益率大于財務基準折現率5.29%，凈現值大于零，說明資本金盈利能力是可行的。
財務償債能力分析結果表明：采用等額償還本金和利息總額的方法進行還款，可于通車后第20年還清全部貸款本息。
敏感性結果結果表明：當本項目的收費收入下降10%，融資前內部收益率小于財務基準折現率，故本項目具有一定的財務風險，要注意控制工程造價。
表2項目咨詢評估主要指標表
評價
指標 內部收益率（%）FIRR 效益費用比FBCR 凈現值（萬元）FNPV 投資回收期
（含建設期） 貸款償還期
融資前 6.74% 1.07 71,467.43 25.40年 通車后第20年
資本金 8.17% 1.13 159,155.32 18.70年
表3敏感性分析表
評價方案 評價
指標 內部收益率（%）
FIRR 效益費用比
FBCR 凈現值（萬元）
FNPV 投資回收期
（含建設期） 貸款償還期
建安費
上升5% 融資前 6.45% 1.04 48,441.87 26.49年 通車后第20年
資本金 10.07% 1.19 156,129.75 20.14年
建安費
上升10% 融資前 6.18% 1.01 25,416.30 27.64年 通車后第20年
資本金 9.30% 1.15 133,104.19 21.62年
建安費
下降5% 融資前 7.04% 1.1 94,493.00 24.35年 通車后第20年
資本金 12.04% 1.27 202,180.89 17.26年
建安費
下降10% 融資前 7.36% 1.13 117,518.57 23.15年 通車后第20年
資本金 13.36% 1.31 225,206.45 15.84年
收費收入
上升5% 融資前 7.12% 1.11 109,559.32 24.08年 通車后第19年
資本金 11.54% 1.26 213,527.16 17.96年
收費收入
上升10% 融資前 7.49% 1.15 147,651.21 22.73年 通車后第18年
資本金 12.08% 1.3 247,756.08 17.37年
收費收入
下降5% 融資前 6.34% 1.03 33,375.54 26.94年 通車后第22年
資本金 10.52% 1.2 148,091.57 19.04年
收費收入
下降10% 融資前 5.26% 0.99 -4,716.35 28.77年 通車后第23年
資本金 9.84% 1.16 113,316.02 20.12年
3 結束語
隨著我國公路建設投資體制改革的不斷深入，按照BOT方式建設的公路項目勢必越來越多。為了給公路BOT項目投資決策者和投資評估人員提供一種基于可研報告的盈利能力快速分析的方法，本文從項目投資評估與可行性研究的區別出發，提出了如何根據可研報告的研究結論進行分析判斷和針對投資評估中盈利能力分析應注意的要點，快速獲得滿足投資評估所需要基本信息的方法，并結合案例說明了如何應用這種方法，為公路BOT項目盈利能力進行科學而迅速地決策提供參考。
隨著社會主義市場經濟的快速發展，城市進程加快，房地產行業、市政工程建設行業、醫院等行業迅猛發展起來。就拿市政工程來說，工程項目朝著大型化、高質量的方向發展，而政府為了維持市場秩序，會實行宏觀調控，制定一定的經濟政策，一定程度上約束投資者的投資行為。規模越來越大的市政工程在進行經濟決策時越來越復雜。工程建設時間長、政策環境的變化、市場經濟環境的變化等都會影響到投資者的收益，所以在進行項目投資時需要考慮的內容越來越多，經濟決策的制定變得越來越復雜。投資者要對項目的建設成本、銷售收入、銷售稅費、市場變化、附加值、不確定因素等進行分析，制定出科學的經濟決策，從而促進企業的健康發展。
一、項目投資的經濟分析的重要性
企業為促進其健康發展，必須在市場中尋找發展點，努力擴大市場占有率和市場覆蓋率，促進企業做大做強。因此，在市場發展中尋找合適的項目是非常有必要的。企業根據自身發展特點，在市場中尋找到合適的項目，然后對項目進行綜合分析，做出項目的可行性分析報告，綜合考慮多方面因素，做出正確的投資決策。
科學合理經濟決策的制定離不開正確的經濟分析。當企業做出完整的經濟分析之后，就可以根據自身發展狀況制定出科學的經濟決策，從而促進企業的健康發展。所以說，經濟分析是項目投資經濟決策的基礎。
經濟分析是在一定的經濟環境中進行的，要對影響項目的相關因素進行科學判斷和分析，對項目的收益、成本、政策環境、社會環境等進行分析，正確分析項目中的不確定性因素，合理預測市場發展形勢，從而促進經濟決策的正確性。
經濟分析除了在經濟決策制定前進行，伴隨著項目的建設，經濟分析也要實時跟蹤，并對市場發展形勢進行分析，對前期經濟分析中的不合理地方進行適當調整，使經濟分析具有實效性和科學性，并據此不斷調整經濟決策，提高經濟決策的正確性，提高企業經濟效益，促進企業在激烈的市場競爭中不斷提高競爭力，逐步做大做強。
二、可行性評估與不可行性分析
在進行經濟分析時，最常規的就是對項目進行可行性評估，由企業員工和相關專家組成經濟分析小組，對項目進行可行性評估。在進行可行性評估的過程中，要綜合分析項目的各方面資料，要分析政策環境、市場經濟環境、文化環境等，在綜合考慮多方面的因素下撰寫可行性評估報告。而在可行性分析的過程中，為了達到一定的目標，往往需要提出許多假設和前提條件，而評估小組人員在提出假設時又往往過于理想化，然后由過于理想化的假設推導出理想的可行性結論，這樣就會影響到經濟決策的正確性。
可行性評估是一項科學活動，而專家在進行這項科學活動時，往往是從學術的角度去思考問題，如果專家的職業道德素養不高的話，在進行可行性評估時不負責任，那么就會忽略許多問題，最終使得可行性評估不準確，進而影響到企業經濟決策的正確性。而要追究專家的責任又很難。正確的可行性評估是要對項目進行風險評估和不確定性評估，從風險的角度對項目進行經濟分析。然后再制定出不同的經濟決策，盡量制定出期望值高風險小的決策方案。
任何項目投資中都必須進行可行性評估，但不可行性分析也很重要。不可行性分析就是從另一個角度上來思考項目投資，通過調查研究，全面而客觀的分析決策方案，并否定決策方案。進行不可行性分析不是為了否定決策方案而存在的，它的目的在于提高項目投資決策的正確性和科學性，避免出現決策失誤，盡可能的優化決策方案，使企業在項目投資中獲得更大收益。
比如說，企業對某高校的高科技科研進行投資，在這項投資中，企業要組織專業人員對該項目進行財務分析，制作出可行性分析報告和不可行性分析報告。由于高科技產品的科研投資一般屬于高風險高收益的投資，在進行財務分析時，分析小組對項目的投資回收期以及收益率進行分析，并對企業的財務現狀進行分析。根據市場發展形勢以及預測的高科技產品的效果進行財務分析，制定出可行性報告和不可行性報告。而決策部分對這兩份報告進行對比分析，綜合分析該投資項目，然后再根據風險性和投資收益率的對比制定出合適的投資決策，既保證目前企業的正常生產經營活動不受影響，又加快科研進程，使高校盡快研制出高科技產品，縮短投資回報期，盡量提高產品的性能，從而獲得更高的投資收益率。由于高科技產品的投資屬于高風險投資，所以，制定不可行性分析可以更加全面、客觀的看待項目。提高財務人員的專業素質，得出高水平的不可行性分析報告和可行性分析報告，從而提高決策的正確性。
許多企業在進行經濟分析時都忽略了不可行性分析，只將注意力集中于可行性分析，容易忽略項目建設中的不確定性因素。企業要認識到經濟決策中可行性評估和不可行性分析的重要性，綜合兩種分析結果，站在全局的角度思考問題，做出正確的決策和判斷，合理利用資源，促進企業的健康成長。在進行高科技產品項目的投資中，面對科研的長期性和產品性能的預測的變化性，項目不可行。但是，從內部收益率和項目帶來的業務增加和經濟結構的轉型升級上來說，該項目又是可行的。因此，企業財務部門要做好項目的可行性分析報告和不可行性分析報告，綜合統計多方面的信息，做好市場調查，客觀預測市場發展形勢以及產品的性能以及產品研發所需的時間，做好調查報告。
三、項目投資中的不確定性因素分析
項目是未來的，而市場經濟的瞬息萬變就使項目具有了太多的不確定性因素，項目建設中會遇到許多前期規劃中沒有考慮到或是考慮不周全的問題，項目建設完成后在銷售時也會遇到許多不確定情況，這些因素既有自然環境，也有社會文化、經濟環境、政策環境和科學技術，這些不確定性因素會隨著時間、空間的變化而不斷發生改變，只有在前期經濟分析時綜合考慮多方面因素，正確預測未來發展形勢，對這些不確定性因素做出正確判斷和預測，才能提高項目投資經濟決策的正確性。
在進行經濟分析時，預測項目成本是很重要的一個內容。全面掌握項目各方面的信息，對項目成本進行計量分析，從而確定項目各項活動的成本以及總計成本。但是，由于企業獲得的信息具有一定的時間約束性，許多信息都只能在事件發生后才能出現，比如說：高新科技產品的效用，在產品研發出來之前是無法準確判斷其效用的，只能從理論和理想的角度去預測，而當產品研發出來之后，獲得的效用信息對經濟決策已經毫無幫助了。所以說，信息的時間約束性影響到了企業決策的正確性。另外，企業在盡可能多的獲取信息的基礎上，對信息處理分析的能力也是有所不同的，不同的人在同一條信息中可以看到不同的內容，而對信息的處理深度以及處理的正確性就影響到了企業經濟決策的正確性。
企業在進行項目投資時，對項目進行經濟分析時會遇到許多不確定性因素，這些因素影響了經濟分析結果的準確性，從而影響到了經濟決策的準確性和科學性。比如說：在房地產行業，房地產項目投資中，在進行經濟分析時就要考慮到政策環境的變化。我國的房價屢高不下，老百姓強烈反映買房難，而政府為了使老百姓居有其所，會出臺一些宏觀經濟政策來控制房價，規范房地產行業建設。而政策環境是一個不確定性因素，當進行規模很大的房地產項目投資時，企業就要充分考慮到政策環境的變化，預測政策環境可能發生的變化，以及政策環境對以后房屋銷售的影響。
項目投資中的不確定性因素眾多，企業只有不斷獲取盡可能多的信息資料，提高員工對信息的處理能力，正確分析項目投資風險，不斷優化項目經濟決策方案，最終提高經濟決策的正確性，使企業在項目投資中獲得盡可能多的收益，促進企業的可持續發展，促進企業不斷做大做強。
四、影響項目投資經濟決策的因素
項目投資經濟決策的制定受到許多因素的影響，既有企業自身的因素，也有外部環境的因素。而投資風險的大小很大程度上是由這些內外因素決定的。
（一）影響經濟決策的外部因素
所謂外部因素，不外乎是政策、法律、體制和市場的限制。當經濟決策進入到政策壁壘、體制壁壘、市場壁壘中后，項目投資的風險就加大了，而要減小投資風險，提高經濟決策的正確性，減少不合理投資風險，那么就要對政策、體制、市場和法律進行深入分析，做出正確判斷。
第一，為促進市場經濟的穩定發展，政府會在不同時期制定出不同的經濟政策。企業在進行投資時，首先要分析該項目處于怎樣的政策環境中，政策壁壘是大是小。當政府采取寬松的經濟政策時，政策壁壘小，投資的風險也相應減小，企業發揮的空間擴大。
第二，項目投資決策需要經過政府的審批，這就要考慮到體制環境。當項目審批的程序簡單時，審批時間就越短，體制壁壘就小，投資風險自然也小。
第三，在項目投資中會有一系列的法律法規來約束企業的行為，比如說：有合同簽訂管理方面的法律，也有反壟斷法，還有保護知識產權的法律法規。企業在做出經濟決策時，要盡可能利用法律武器來維護自身的合法權益，從而有效降低投資風險。
第四，市場環境是瞬息萬變的。拿市政工程項目來說，項目建設需要大量的原材料，這些原材料的價格占了整個項目造價的一大半，而市場的變化使得原材料價格發生變化，當原材料價格高出事先預估價格很多時，項目的收益就會受到影響。
企業要正確分析這些外部因素，努力制定出正確的經濟決策，降低投資風險，提高經濟效益。
（二）影響經濟決策的內部因素
從內部因素上來說，企業需要有健全的項目投資經濟決策責任制和動力機制，確保經濟決策的科學性和正確性。提高自我約束能力，做出科學的經濟分析，然后從自身發展和社會發展的角度制定出最優化的經濟決策方案，降低決策風險，提高決策科學性，促進企業和社會的共同發展。
五、結束語
隨著社會經濟的快速發展，許多行業的項目規模越來越大，項目越來越復雜，企業在進行項目投資時必須對項目進行綜合分析，做好項目投資的可行性評估和不可行性分析，從整體上認識項目，不斷優化經濟決策方案，降低投資風險，提高經濟決策的科學性，促進企業的可持續發展。
參考文獻：
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目前,我國房地產項目可行性分析和其理論研究還處于起步階段。20世紀90年代以后,我國的房地產市場逐漸形成,市場競爭也越來越激烈,于是人們開始注意可行性分析的作用,房地產項目可行性分析研究才開始被納入正常的發展軌道。最初,可行性分析主要是針對大型工程項目,而針對房地產項目的可行性分析起步較晚。
一、房地產項目可行性分析研究中存在的問題
1、房地產項目可行性分析缺乏系統的理論指導
通過項目可行性分析,可以發現,目前,指導我國房地產項目可行性分析研究的文件是國家計委和建設部分別于1983年頒發的《關于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法》和2000年頒發的《房地產項目經濟評價方法》等。這些文件雖然在一定程度上彌補了房地產項目可行性研究中的不足。但是,房地產項目經濟評價方法只是可行性研究中的重要組成部分,是房地產項目投資決策科學化的重要手段之一。作為房地產項目可行性分析研究重要內容的市場調查與預測、市場定位、經營方式、租售價格的確定等,如何在可行性分析研究中,根據社會經濟發展的需要和城市總體規劃的要求,運用微觀效益分析與宏觀效益分析、定量分析與定性分析、動態分析與靜態分析相結合的方法,對房地產項目進行評價,缺乏明確的、可操作性的指導意見。目前,雖然我國的一些學者對房地產項目可行性分析的理論進行了研究,但是,這些理論系統性不強。因為指導理論的缺乏,必將影響房地產項目可行性分析研究的發展。在項目可行性分析研究中就遇到這樣的困難,使得分析過程理論性不夠強。
2、房地產項目可行性分析的評價指標體系有待完善
在房地產項目可行性分析評價中,采用的指標有:經濟評價指標、規劃評價指標、市場定位評價指標、設計方案評價指標和風險不確定性評價指標等。這些指標雖然從各自不同的角度對房地產項目的可行性進行了評價,然而,它們仍然存在著有待補充和完善的地方。
房地產項目是事關居民安居樂業、社會穩定、美化市容的系統性工程,它具有很強的社會效應、城市環境效應和政治效應。因此,在對房地產項目進行評價時,不僅僅是應用上面提到的各項指標,而且還補充了社會效益評價指標和環境效益評價指標等。如果評價指標體系不全面,可能會產生與客觀實際不相符的現象,甚至有可能忽略某些潛在的嚴重問題。
3、房地產項目可行性分析報告總體水平不高,借鑒作用不大
在進行項目可行性分析準備階段,收集了一些長沙市其它房地產項目的可行性分析報告,發現大部分可行性研究報告的水平不高。有些報告撰寫得漏洞百出、選取、應用的數據無來源,前后不一致,定性分析流于形式,沒有針對性等。他們對項目的可行性分析借鑒作用不大,其原因是進行可行性研究分析的從業人員的素質參差不齊。
二、可行性研究報告總體上處于低水平狀態的原因
導致可行性研究報告總體上處于低水平狀態的原因:(1)可行性研究小組人員應由注冊房地產估價師、造價工程師、市場調查和分析人員、經濟分析專家、制作人員、社會學、環境科學專家等構成,但據了解,有相當一部分從事房地產項目可行性研究編制的人員,并不了解和熟悉房地產開發領域,他們僅能做的是依葫蘆畫瓢,定性分析東拼西湊,定量分析草率計算,經濟評價流于形式,失去了可行性研究的作用。(2)編制人員職業道德低。不根據特定的對象進行必要的調查、數據收集和分析,僅根據經驗作分析、判斷,對于一些關鍵的數據進行處理用來滿足經濟評價結果的需要。他們往往揣摩委托人的意圖,根據其意圖初步形成評估結果,沒有詳細的調查提綱和編制方案,參照以往編制的房地產開發可行性研究報告樣本進行修改,一兩天就可以完成一份可行性研究報告,這種報告質量可想而知。(3)由于房地產開發項目的復雜性、不可預見性等客觀因素,可行性研究人員不能根據掌握的信息進行科學、合理的分析預測;缺少對規劃設計方案的專業分析和產品市場的客觀預測;不能對產品價格進行符合市場發展趨勢的準確分析;不能根據產品定位、檔次和標準測算投資費用,致使進行經濟評價分析的基礎數據失真。以上種種編制人員主客觀因素,在相當程度上降低了房地產項目可行性研究報告質量,影響了房地產開發決策水平。(4)審批制度缺乏科學性。房地產可行性研究是開發商投資決策的依據和項目立項必要的送審文件,因為開發項目只有經當地主管部門(計委)批準立項后才可實施,如此審批機制存在以下問題:由于房地產開發項目是先到計委立項再申請辦理用地手續的程序,造成可行性研究目的是立項,評判可行性研究報告質量的標準是能否通過立項審核的狀況;審批部門規范化程度低,審核人員專業性差、審核手段落后,房地產項目可行性研究始終在低水平層次徘徊;審批人為因素大,存在著“尋租”現象,缺乏公正性。
三、完善房地產項目可行性分析的建議
1、加強房地產項目可行性分析理論研究與創新
建立一套系統的可行性分析理論,是房地產項目可行性分析研究和房地產市場健康發展的迫切需要。在進行可行性分析理論研究時,應該加強房地產項目可行性分析研究中的區位分析、市場調查、市場分析、項目各開發方案綜合評價指標的設計與分析,以及多種不確定性因素對項目的影響等方面的研究。
2、建立科學的可行性分析綜合評價指標體系
可行性分析評價指標在可行性評價中起著至關重要的作用,建立科學的可行性分析綜合評價指標體系是房地產項目可行性分析研究和房地產市場健康發展的需要。我們可以借鑒西方發達國家關于可行性分析評價的操作方法,尤其要研究國際著名咨詢公司的評價指標體系。在房地產項目的可行性分析評價中不僅要考慮財務和經濟效益,設計方案,市場定位,還要考慮社會效益和環境效益等。其中,財務評價根據現行財稅制度和價格體系,計算房地產項目財務收入和財務支出,分析項目的盈利能力、清償能力以及資金平衡狀況,判斷項目的財務可行性,風險預測等。而綜合評價,則應該從區域社會經濟發展的角度,分析和計算房地產項目對區域社會經濟效益的影響,考察項目對社會經濟的凈貢獻,判斷項目對社會和環境的影響。只有這樣才是全面的、科學性的、合理的評價指標體系。
3、加強咨詢業的規范化
咨詢業的規范化:(1)以房地產估價機構改革為契機,逐步與國際接軌,建立以改制后的房地產估價機構為主的房地產可行性研究編制單位的基本咨詢隊伍。改變編制可行性研究資質由計委審批的方式,由房地產主管部門根據房地產估價機構的資質確定相應的編制范圍;把房地產可行性研究納入房地產中介行業管理的范疇,房地產可行性研究報告的審核由行業協會的相關專業人員依據一定的審核指標體系進行。(2)為保證這些專業咨詢機構能進行較為全面的、綜合的、專業的調查分析,建立一支素質較高的從業隊伍,一個項目的可行性研究小組,一般應包括注冊房地產估價師、造價工程師、市場調查和分析人員、經濟分析專家、社會環境專家等人員。經濟分析專家主要是從宏觀上對擬開發項目在建設期和建成后的宏觀經濟趨勢進行分析,避免發生重大的偏差;社會環境專家主要從社會學和環境科學的角度對項目進行指導;市場調研人員主要調查過去和當前本地區及該類物業的供需情況,來分析當前市場的狀況,并與經濟分析專家一起預測未來趨勢;造價工程師是對房地產開發項目中的土建、設備及安裝等價值進行正確的估算;注冊房地產估價師是研究小組的核心,他的任務是參與經濟分析專家等對未來市場的分析,并負責歸納其他人員所完成的工作,綜合應用工程技術經濟和財務管理的有關知識,對項目做出計算和總評價,編寫可行性報告。
4、加強項目風險分析
在項目可行性分析中對該項目的不確定性因素進行了分析。首先,利用概率法分析房地產市場景氣程度給建設項目期望收益帶來的影響,根據市場景氣指數預測把區域房地產市場發展劃分為良好、一般和較差三種狀態,然后由房地產評估師、經濟分析專家和專業房地產營銷人員共同測定三種市場態勢出現的概率和對應的期望損益值,最后根據概率分析方法求出的項目收益均值,判斷建設項目受市場景氣程度的影響程度。然后利用盈虧平衡分析法和敏感性分析法,分析市場銷售效果給項目經濟利潤帶來的影響。盈虧平衡分析法包括保本銷售面積盈虧平衡分析、保本銷售價格盈虧平衡分析;敏感性分析法包括平均售價的敏感性分析、成本的敏感性分析。
現在，讓我們像她所有信徒一樣，從慢慢接近她，認識她開始，在實踐中漸漸熟悉她，信仰她吧。
一、UCD介紹
在傳統的軟件開發中，我們更注重的是功能特性或是特性，而相對較少關注用戶在使用這個產品過程中的體驗。
UCD（User Centered Design）是指以用戶為中心的設計，其目的是讓用戶在使用產品的過程中感受到愉悅性，即不但讓用戶感覺產品“能用”，還要讓用戶認為“好用、愛用”。
這里需要明確的是：UCD不是一套全新的流程，只是一種“思想”。應用UCD思想進行設計，改善用戶體驗，不需要也不允許對原有流程進行“革命性的變化”。我們只需在原有流程的基礎上進行一些必要的“改良”而已。
更好的用戶體驗總是首先由用戶使用，通過與產品交互，然后才能談體驗。我們以用戶參與度比較高，或者說用戶和產品的交互比較多的軟件開發過程為例，了解UCD思想在軟件開發項目中是如何被應用，從而改善用戶體驗的。
二、軟件開發標準階段
一個標準的軟件開發項目階段如圖1所示：
圖1所示內容是一個標準的軟件開發項目可能經歷的所有階段，所以我們稱之為“標準的……階段”。但是在實際工作中，大多數的軟件項目都沒有那么復雜，可能不必經歷所有階段就能最終完成項目的工作。即使一個項目確實需要經歷所有階段，如果結合項目實際，則會發現不同規模、目的、背景的項目在相同的階段內，要完成的任務也不完全是一樣的。所以，為了節省成本，通常在項目啟動之始，我們會根據行業特點、規模大小、項目特點等情況綜合考慮，對上述標準階段進行變更或者刪除，這個過程稱為“裁剪”。
盡管標準軟件開發項目階段會在實際工作中被裁剪，但是大多數情況下，作為開發主體的幾個重要階段——可行性分析、系統規劃、需求分析、系統設計、編碼實現、測試，我們只是對其中的具體工作做必要的簡化或者變更處理，通常不會把這個階段完全裁剪掉。
軟件項目一般由幾個子項目組成。如果軟件項目涉及的范圍比較大或者比較復雜，通常會根據實際情況把相對獨立的成果作為開發目標，建立一些子項目，分別成立團隊，并行地進行工作。例如，目標軟件既包含前臺的HMI1，也包含后臺的Application2，甚至包含數據庫和底層的驅動程序等。通常，為了降低復雜度，還會建立HMI開發子項目、Application開發子項目；又如，軟件開發面臨某個關鍵性課題，而這個課題相對獨立，和其他工作之間的聯系也非常少，那么可以把這一課題作為一個子項目單獨進行管理；再如，在研發性項目的可行性分析階段，分析結果決定項目是否繼續進行，那么，就可以把這個階段作為一個子項目。當然，為了項目整體的一致性，在一些關節點上，不同子項目團隊之間需要進行溝通協調，以確保各子項目之間、子項目和主項目之間理解一致、目標一致。
圖2項目職能流程圖用矩陣式結構說明了在項目的各個主要的開發階段，擔任不同職能的人（或者是團隊）是如何協同工作的。
三、軟件開發過程中應用UCD的核心步驟
在軟件開發的過程中，應用UCD進行開發的項目成為UCD項目。UCD項目和傳統的軟件開發項目相比，主要增加了用戶研究員、交互設計師和視覺設計師。
用戶研究員：主要研究用戶的使用習慣、喜好，對產品的需要和期待，以及對產品的真實感受和意見等；交互設計師，負責把用戶需要的功能有效地轉化成一系列的界面展現給用戶，凡是涉及到表達、傳達的問題，都由交互設計師來做；視覺設計師，主要負責創建可識別的圖像，充分利用相關的顯示媒體，用藝術的界面外觀，形象地表達功能，保證產品在布局和視覺感覺上的一致性（在傳統的軟件項目中，有些項目也會有比較原始的“界面視覺設計”的工作。但是通常這樣的工作都是在項目后期，以“把界面美化一下”的要求下發下去的。這項工作要求“設計”的成分很少，擔當這項工作的角色通常被稱為“美工”，在這里不做討論）。
UCD項目可以區分為5個主要階段，或者稱為5個核心步驟：計劃、研究、設計、實現和度量。
UCD項目不論是涉及的角色還是階段，都必須在原有項目職能的基礎上進行調整和增加，不能獨立進行。否則，UCD就失去了物質基礎，變成空中樓閣，失去了原本的意義了。
對傳統的軟件開發流程和組織結構進行必要地改進后，新流程和職能如圖3所示：
UCD項目的5個核心步驟和項目階段是能夠一一對應的。
1.計劃：
對應于兩個階段，分別是“可行性分析”階段和“系統規劃”階段。
a) 在“可行性分析”階段，主要是對可行性分析工作進行支持，支持工作本身需要制定目標、有行動計劃（在“圖3UCD項目職能流程圖”中，這個計劃本身并未作為獨立活動進行呈現）。
b) 在“系統規劃”階段，在進行“項目規劃”“項目計劃”活動的時候，需要把UCD活動考慮進去，并且在項目實施過程中進行跟蹤。UCD活動主要指“圖3UCD項目職能流程圖”中綠色和黃色背景的部分。
2.研究：
主要對應于“可行性分析”階段，為項目前期的策劃和構思提供支持。具體工作包括:
a) 競品分析：分析競爭對手的產品，從中找到可借鑒和可改進的部分，并且出具書面的《競品分析報告》，報告中應該包含具體的解決方案。
b) 可用性分析：分析自己的產品，從中找出可改進的部分，并且出具書面的《可用性分析報告》，報告中包含具體的解決方案。
c) 用戶研究：通過用戶訪談，實地考察等方法，了解用戶，以獲取用戶特征和角色關系、用戶期望、任務目標和使用場景等一系列信息，并且出具書面的《用戶研究報告》，報告中應該包含用戶特征庫、場景庫。
d) 設計草圖：根據初步需求、用戶研究結果、競品分析報告、可用性分析報告等輸入資料的要求，設計概念化的產品原型草圖，稱為“概念原型”。概念原型要求只包含最重要的信息，不應涉及任何細節。因為過早的呈現細節容易分散人們的注意力，所以原型必須以迭代的方式逐步細化。
3.設計：
主要對應“需求分析”階段。在這個階段，主要進行迭代式的“交互設計”和“視覺設計”兩項工作。原本的“確認需求”活動作為下一個迭代的輸入。
a) 交互設計：根據需求，合理設計產品的用戶界面框架、交互方式；開發原型，由HMI開發團隊、Application開發團隊、視覺設計師共同對交互方式、交互原型進行可行性評估。
b) 視覺設計：軟件的用戶界面視覺效果設計。
c) 迭代式設計：交互設計完成之后，在“確認需求”工作中，對交互原型進行評估，評估結果作為交互原型設計的下一個迭代的輸入；在視覺設計完成之后，對視覺設計的成果物進行評估，評估結果作為視覺設計的下一個迭代的輸入。
4.實現：
主要對應“需求分析”階段。在這個階段，主要進行“功能檢查、設計評估工作”。“功能檢查、設計評估工作”和“系統測試”看起來是類似的，都是以項目的最終成果為檢查對象，但是它們的檢查目的是不同的，所以觀察角度也不同。前者主要目的是判斷系統是否按照最初的設計實現，交互方式是否合理、視覺效果是否和設計初衷一致；后者關注的是系統功能是否完成、性能如何、還有多少bug、是否健壯等技術層面的問題。
5.度量：
主要對應的是“測試”和“可行性分析”階段。在測試階段進行的“用戶測試”活動和在可行性分析階段進行的“可用性分析”活動，兩者的本質是一樣的，工作內容都是對產品的可用性進行評估，成果都是《可行性分析報告》。
四、UCD在項目中的應用
在采用迭代式開發的UCD項目中，上一迭代結束的時候進行的“用戶測試”的輸出成果（可行性分析報告），可以直接作為下一個迭代的“可行性分析”階段的輸入資料。UCD的度量步驟和項目的測試活動把UCD項目的首尾連接起來，形成一個能夠不斷自我完善的、閉合的良性循環，如圖4所示：
如上所述，在實際的項目中，應用UCD的活動歸納起來有如下幾種：
競品分析
可用性分析（包括項目前期的可用性測試和項目測試階段的用戶測試）
用戶研究
交互設計（包含草圖設計、交互原型設計和視覺設計）
但是，并非每個項目都必須完成上述所有活動。在實際工作中，可根據項目的實際情況，綜合分析哪些活動是合適的、必要的，這很重要。不要盲目追求應用UCD來作項目。我們回到應用UCD作項目的初衷：讓用戶在使用產品的時候有更好的感受，讓用戶“愛上”一款產品。但是，在具體項目實施過程中，我們很難面面俱到，比較好的做法是主攻其中的某幾方面。而在我們主攻的方向上，有些UCD活動是有效的，有些則不是。因此，不要根據市場最流行什么，我們就一定要做什么。應記住，“只選對的”就可以了。
固定資產投資在企業經營管理中占據重要的地位，固定資產投資管理是否完善高效，將直接決定一個企業的生存和發展。鑒于此，企業要在激烈的市場競爭中始終保持優勢地位，必須要做好固定資產投資項目的管理工作。當下，很有企業出現破產、倒閉或者經營不善等現象，重要原因在于沒有很好地管理其固定資產項目的投資工作，一旦企業固定資產投資項目出現大的風險，企業的生存和發展便失去了經濟基礎保障。因此，提高企業固定資產投資項目的規范性有效性對很多企業來說是一個亟待解決的問題。
一、企業固定資產投資項目管理的基本情況
（一）固定資產投資項目管理的特點企業固定資產投資項目的管理不同于企業其他資產的管理，在管理理念、管理方式等方面有很大的不同。首先，企業固定資產的投資項目管理有一定的合規性要求。企業固定資產投資項目的管理必須要遵守國家相關法律法規，對于相關法律法規禁止的投資領域，企業固定資產投資項目不得隨意進入相關投資市場。其次，企業固定資產投資項目的管理是一種規范化的管理。不同于個人投資項目管理，企業固定資產投資項目的管理必須根據公司建立起來的規章制度，有關責任人員應嚴格按照公司章程及其他有效文件的約定，規范管理固定資產投資項目。最后，企業固定資產項目管理的工作內容是一個系統性的過程，其包括了投資計劃制定、項目審批等多個環節，歷經的管理周期也往往比較長。
（二）固定資產投資項目管理的步驟企業固定資產項目的管理一般包括前期準備階段、實施階段及竣工階段。前期準備階段，企業通常要制作項目建議書并報上級主管部門審批，待上級主管部門批準后，企業方能進行項目可行性的研究，最終企業會就固定資產項目投資的可行性出具可行性分析報告。需要注意的是，可行性分析報告的作出并不意味著企業就可以開始施工?？尚行苑治鰣蟾嬷挥性俅潍@得上級主管部門的批準后，項目方才可以進行施工。企業固定資產投資項目的施工階段有規范化的運作要求。項目方必須嚴格按照可行性報告的所說明的要求，委托符合資質要求的機構編制進行施工圖的設計，設計完成后，還必要經過上級主管部門的審批，審批通過后方能按照施工圖進行施工。企業固定資產項目的竣工階段，項目竣工后，上級主管部門會組織專門的人員就項目竣工所耗費的成本進行竣工決算審核，審核通過后，上級主管部門會再組織人員進行驗收，項目驗收合格后即可完成固定資產的交付。
二、企業固定資產投資項目中存在的問題
（一）前期項目準備工作不足企業固定資產項目投資的邏輯是在擬展開項目投資前，應當就項目的可行性進行系統分析，制定合適的投資決策。但從企業固定資產投資項目的管理現狀來看，企業在對擬展開的企業固定資產項目往往忽視了項目可行性的研究，反而在前期的準備工作中分外看重該項目是否能夠得到有關部門的審批。之所以會出現這種現象，主要原因在于政府對于企業固定資產投資項目開展的要求十分嚴格，導致了企業在項目前期的準備階段，會加班加點制作項目可行性分析報告，這種速成的項目分析報告，不論對項目可能產生的問題是否分析到位，其對于市場定位、市場分析都不可能獲得大數據的支撐。
（二）項目規劃嚴重不符合實際情況項目規劃是企業固定資產投資項目中最為關鍵的一環。從當下企業對于項目的實施管理情況來看，有些企業往往忽略了項目規劃這方面的工作，很多情況下這些企業只是做一個簡單的項目規劃或者根本就沒有項目規劃，對項目進行施工，這直接導致了項目規劃與實際情況脫節。除此之外，有些企業經常將項目規劃的工作直接交由設計單位來完成，問題在于設計單位對于企業的具體情況往往不是很了解，出具的項目規劃書與企業的實際發展情況很難實現有效銜接。這樣，不但會造成人力財力上的耗費，而且也可能會滋生一些腐敗問題。實踐中，已經出現了有些設計單位為了在項目中謀利擅自進行超標設計，這不但影響項目的成敗，而且對項目的安全也會產生一定的影響。
（三）項目管控不符合標準為了增強企業固定資產投資項目在實踐中可控性，防止違法違規行為，政府針對企業固定資產投資項目從制度層面進行了多項規范要求。包括對投資項目的招投標管理、財務管理及工程管理，也包括對投資項目審批、驗收等方面的管理制度。通過這些頂層制度設計來保證投資項目的順利運營。然而問題在于，在企業固定資產投資項目的實踐中，很多企業為更快地推進項目進程，在具體開展投資項目的過程中，并沒有嚴格按照國家關于投資項目標準的要求執行，由此導致非常嚴重的一個問題就是由于項目整體建設水平尚沒有達到國家相關標準的要求，整個投資項目的建設情況存在潛在的風險。
三、企業固定資產投資項目管理優化措施
（一）建立合理的項目評估體系項目評估體系對于項目可行性分析報告而言非常重要，要保證項目可行性分析報告的準確性和可實施性，企業在前期準備工作階段就要做好項目的科學統籌工作，要對項目認真進行策劃和調查，這是項目得以順利開展的一個基本前提。在項目評估體系的構建上，要做好以下三個方面的工作：首先，做好項目分類工作。企業要對項目前期的調查與策劃工作進行細致的分類，對于每一類工作都應該安排相應的工作人員來承擔，明確分工。其次，參與項目調研的每一個工作人員應樹立牢固的責任意識，企業建立明確的責任機制，健全合理的責任追究制度。在調動相關工作人員積極性的同時，做好責任管控這一關鍵環節。最后，要規范工作模式，將相應的工作內容進行規范。投資項目模式的構建可以利用數據庫來輔助，這其中最重要的就是確保數據庫的真實性，因此要不斷地對數據庫進行更新，確保項目決策依據的準確性。
（二）建立統一的項目規范標準由于企業固定資產項目的投資可能會涉及到企業各個部門人員，各個投資項目的順利開展實際上依賴于企業各個部門的合力協作。基于此，企業固定項目的管理工作就不應該局限于某個部門或者某個責任人員，項目管理工作必須從全局的角度進行統籌，要對參與項目建設的所有部門、所有人員進行統一的管理，督促各個部門之間協力配合保證項目順利開展。此外，為保證各個部門之間的有效協作，防止各個部門在項目開展過程中出現爭執或者責任推諉的現象，企業應當為項目開展建立一個完善的項目規范標準，要求所有參與項目開展的部門、人員要嚴格按照項目規范標準開展工作，避免各個部門之間因標準不同而可能引起的一系列問題，提高項目工作質量和效率。
當一個項目啟動后，就要確定一個項目是否可行。作為一個項目經理時常必須回答諸如此類的問題“預期的收益合理嗎？”、“設想的成本符合實際嗎？”。評價可行性的目的是確定所要開發的項目是否有合理的成功機會?？尚行苑治鼍褪且_定所有可能導致失敗的風險。項目組評估最初的假設，識別危及項目成功的風險，并且制定恰當的計劃來規避或者使風險減少到最小。
作為一家從事軟件開發的A公司，通過承接各種各樣的信息項目來獲取資金，從而實現自己的企業戰略目標，因此選擇有價值的項目對公司的發展所起的作用十分重大。對于一個項目是否值得做并且自己是否能夠把它做好是在項目選擇之初。A公司的項目經理和項目分析人員必須慎重考慮的問題。作為項目的承建方A公司的項目組通過可行性分析來確定是否選擇該項目。
本文以A公司2006年實施的一個《XX企業WEB GIS》項目為例，通過介紹在選擇該項目時所進行得可行性分析方法，闡述了可行性分析在項目選擇中的重要性。
XX企業是一個主要從事地質礦產勘查開發的大型國有企業，他們在幾十年的發展中積累了一大批的地理信息矢量（*.shp格式）數據和各種重要的三圍影像數據（geotiff格式）。并且XX企業的礦山分布在省內比較偏遠的縣（市），不可能依靠一個局域網來管理和分享這些數據。因此他們希望建立一套用于WEB的基于Internet的數據瀏覽機制，項目的總經費控制在200萬人民幣以內。剛開始XX企業打算委托省內一家比較知名的軟件公司甲公司進行項目的開發，但是該公司認為200萬元的開發費用太少，不可能完成該項目，主要原因有：*.shp格式的矢量數據的編輯環境一般是arcinfo（一套國外的GIS軟件），arcinfo的購買價格在國內一般是100萬人民幣;影像數據的處理費用在50萬左右;WEB服務器的購買和部署大概需要30萬左右;最后只剩下20萬可用作人員的工資福利;進行WEBGIS數據存在較大的風險，國內這方面成功案例不多。
這樣算下來，即使公司不要利潤也不容易使項目成功，一旦項目失敗，公司的聲譽還會受到影響，因此甲公司沒有承接該項目。由于A公司一直都與XX企業有著良好的合作關系，A公司也成功的實施過幾個小型的GIS項目，XX企業的主管領導希望A公司能夠合作開發此項目，即使項目失敗，A公司承擔的責任也較小。由于A公司的影響也比較大，很可能會影響A公司與XX企業的其他項目的合作。
因此A公司的總經理決定成立一個項目小組進行項目可行性分析，依靠可行性分析報告來確定是否選擇該項目。作為A公司的一名技術骨干，我有幸參加了該項目小組，并且被任命為項目經理，主要負責前期的項目可行性分析及系統分析（如果項目可行）等工作。
本文主要從經濟可行性、技術可行性、法律可行性、環境可行性等方面進行項目可行性分析，最終從幾個候選方面中選擇了一個最可行的方案，生成了《項目可行性研究報告》，該項目得以順利實施，并且產生了比較可觀的經濟社會效益。
首先，我們來考慮經濟可行性。
項目小組在調查了《XX企業WEB GIS》項目的實際需求以后認為，該項目需要一套WEB服務器程序用于向用戶矢量和影響數據，至少需要3臺服務器，套有單獨許可證的能夠編輯處理*.shp格式的應用軟件，以及一套能夠存儲空間數據的數據庫軟件。如果購買那些市面上的商業軟件，則200萬的購買費用遠遠不夠用，而且維護費用很高。
難道我們的項目從經濟上來說是不可行的嗎？其實不然。在我們周圍早已產生了一大批門類齊全的開源軟件，不需要購買商業軟件和許可就可以自由的使用這些軟件，并且還有詳細地使用說明和源代碼。我們項目小組通過仔細的研究這些開源軟件來構建我們的WEB服務器和空間數據庫以及數據編輯平臺。而我們只需要極少的人員和維護費用。我們粗略的估計這些費用的花費在20萬左右（不包括購買3臺服務器的費用，大約15萬元左右）。
接著，我們來考慮技術可行性。
通過上面的分析我們主要考慮開源軟件的使用問題。需要的WEB服務器程序方面，我們計劃采用功能強大的GeoServer服務器，GeoServer能夠支持*.shp等多種格式的矢量數據和Geotiff格式的影像數據的，而且操作簡單，是仿Google earth方式操作界面，深受廣大用戶喜愛。后臺數據庫采用開源的postgresql空間數據庫，而且GeoServer與postgresql之間的連接十分友好，幾乎是無縫集成。數據編輯平臺采用開源的UDDIC平臺，它能夠編輯*.shp格式的數據文件。用戶客戶端采用IE瀏覽器瀏覽數據，方便部署和使用。
同時，我們聘請有著豐富的開源webgis部署經驗的趙工和精通java平臺開發的李工作為我們的技術顧問（這些開源軟件都是基于java平臺的）。在他們的幫助和全體項目小組人員的努力下，我們試著建立一個webgis平臺，成功的將一批數據，并且使用IE瀏覽器瀏覽十分流暢，基本滿足了我們的技術要求。
