時間：2023-02-04 11:01:28
序論：速發表網結合其深厚的文秘經驗，特別為您篩選了11篇小區物業管理總結范文。如果您需要更多原創資料，歡迎隨時與我們的客服老師聯系，希望您能從中汲取靈感和知識！
“三創”增效活動是一個費領導之心、凝職工之智、聚群眾之力的工作，必須精心組織、精心安排，才能使這項工作有條不紊，達到預期的效果。自接到文件之日起，我站立刻行動起來，成立了增效活動領導小組。由朱書記任組長，兩位副站長為組員，全面負責增效活動的組織領導工作，下設增效活動考評組，成員由各三級單位行政領導、站業務組負責人等組成。認真分析了我站增效工作面臨的無大型機器設備、無大批量材料用料、無大宗可節約項目的“三無”困難形勢，確立了以降本為目的的增效工作思路，把增效的突破口鎖定在管理方法和節能措施的創新上。各單位也成立了世界秘書網版權所有,相應的增效活動領導小組，物業隊以控本增效為目標，先后組織成立了節能降耗領導小組、技術革新活動小組，制訂了節能降耗考核辦法，完善活動有目標、實施有細則、工作有內容、獎懲有依據的“四有”工作機制。
二、廣泛宣傳，營造“三創”增效活動氛圍
4月初，我站緊緊圍繞“（加快有效發展，構建和諧油田”主題教育活動，組織廣大職工開展了“我為節約做什么，我為增效怎么做”的大討論。通過討論，使廣大干部職工明確我們面臨的成本缺口現狀，增強了節約意識。各單位利用生產會、職工大會、班組會、黑板報、廠網絡、隊務公開等多種形式和載體，深入廣泛宣傳了增效活動的目的、意義、重點及目標，引導職工樹立創新意識，在節能降耗、小改小革、修舊利廢等方面出思路、想辦法，全站職工變壓力為動力，紛紛結合本崗位提出控本增效措施，營造“人人講增效，處處講節約”的良好活動氛圍。
三、因隊制宜，加大管理方法創新力度
我站是一個于吃、住、教、醫、管五位一體的綜合服務型單位，承擔著我廠三個小區的物業管理和食品衛生監督管理、醫療衛生、幼兒教育和對外接待等工作。下屬四個基層單位工作各有側重、各具特色。因此，在“三創”活動中，各隊因隊制宜，結合自身實際，積極探索，試圖通過創新管理方法以達到增效的目的。幼兒園創新了教學管理模式，今年來，以編制《溫馨家園》手冊為載體，積極探索家園互動教學管理新模式。老師們精心設計、撰寫、編輯了《溫馨家園》手冊，通過設置“教學內容”“幼兒活動”“好家長要求”“教育文摘”等頗有特色的欄目，使《手冊》更具有科學性、教育性、知識性、親情性。目前，該手冊共出了4期。家園互動教學管理模式的有益探索，開辟世界秘書網版權所有,了家園聯系的新渠道，增強了幼兒教育的合力，提高了社會效益。衛生所以人為本，積極探索構建和諧醫療的“三好”管理模式，即：通過協調好人與人之間的合作關系，營造衛生所內部和諧的工作氛圍；通過調整好就醫流程設計，構建快捷、舒適、和諧的醫療環境；通過處理好醫患矛盾，構建以人為本、和諧尊重的親情關系。物業隊則著重在水電管理上下功夫，統籌安排，科學調度，創造性地提出了分片分時管理法。一方面加強對各單位水電消耗量的抄錄分析，做到抄表的同時即找出消耗量上升下降的原因，以便及時查找漏點，采取整改措施，一方面對各小區各個時段水電使用情況進行摸底調查，盡量調整大功率設備啟動時間，避開用水用電高峰。對金北小區的辦公場所采取白天送夜間停的方法，對無人居住的住宅單元直接關停水電線路，最大限度地減少水電浪費。預計通過水電分片分時管理，年就可節約10萬多元。管理方式方法的創新，為“三創”增效活動的長期持續有效地開展提供了充足的后勁。
四、立足崗位，尋找節能增效的新亮點
具體工作如下：
一、加強管理，持續改進
1、完善配套設施
自業主入住之后，完美時空園區逐步暴露出施工質量問題及計不盡人意之處，2006年項目領導工程及人員協調進行各方處理，彌補不足，使配套設備設施趨于完善，贏得業主信賴，如增設自行車場、a棟安裝空調定時器、檢測消防設施線路、檢修供電系統，調整配電開關負荷等。
2、突發事件處理
針對園區的實際情況，完美時空物業部制定并完善各項應急預案，對突發事件做到事前有預案，事中有程序，事后有總結的預案流程，以便在突發事件時能夠從容應對，消除安全隱患。
3、節能管理
針對園區能源公攤量大，業主交費難，項目部研究制定樓內公共區域及地下停車場，采取多項改進節能措施，不斷挖掘節能潛力。如制定大廳燈開啟時間由保安值班人員按規定時間開啟等。
4、檔案管理
檔案管理是在物業管理當中的一項重要工作，項目部中工作專人對檔案管理，在形式上，留下了管理者的筆跡和簽名；在內容上，記錄著物業、業主和管理過程的真實面貌。各部門檔案已按期，細致的整理完成，并建立了物業業主的數據庫，相關信息輸入，查詢便捷、快速、詳細，并不斷更新，保持數據的完整及可靠性。
5、培訓管理
根據完美時空實際情況，物業部年初制定了詳細的培訓方案，力爭做到業務水平專業化、全面化。如制定物業保安的應知應會、客服人員應知應會，通過工程、客服、保安知識的交叉培訓，使員工物業知識全面化。
6、安全防范管理
6.1消防管理：
火災是物業安全管理的最大“敵人”，一旦發生火災，業主人身和財物都會受到嚴重威脅。為此，我們以安保部為中心以項目經理為組長，組建園區義務消防組織，實施嚴格的消防監督管理并將消防責任分解到各戶，向其講解消防知識。在2006年11月9日舉行了完美時空園區消防演習，提高物業部員工及業主的消防安全儀式及消防防火知識。
6.2治安管理：
為了保障園區業主的安全，完美時空安保部對保安隊伍實行嚴格培訓，貫徹“六防”措施，實行群防、群檢、群治，以確保萬無一失。針對特別區域實施重點布控，如在自行車場盜竊高發區實行嚴密布防，成功抓獲盜竊者3人，為業主挽回直接經濟損失數千元，受到業主贊譽。由于完美時空園區安全管理的出色，因此被海淀區評為綜合治安優秀園區。
7、環境管理
7.1監督、管理園區綠化、綠植公司，對園區綠化、綠植實行合理搭配，突出特點，達到自然、和諧、放松的效果。同時，祛除疾病，成功抑制了美國白蛾在園區的蔓延。
7.2對園區垃圾實行分類，利國利民。節約、回收資源，受到了市、區兩級領導及園區業主的贊譽。
7.3為了使園區大廈整體清潔，提升園區環境品質，物業部在本年度對大廈外墻面進行了兩次清潔，在清潔過程中派專人跟進、監督，嚴把質量關，通過干凈、整潔的大廈外觀，優化園區環境。
8、客戶服務
8.1針對收費難項目部成立了“貼心管家小組”專人負責、更好的為業主提供貼心服務，每周針對收費情況開會分析總結工作經驗，不但使服務品質有所提升，而且成功化解了收費危機。從“貼心管家小組”成立前的每月收費80萬元到小組成立后每月140萬元的收費飛躍，基本完成了公司的收費指標，減輕了公司的支出壓力。
8.2大廈內制作了不銹鋼企業名牌，大廈外制作樓牌號，方便了園區來訪客戶，同時也大大提升了園區大廈品質。
8.3成立項目部宣傳小組，制作宣傳欄，向園區業主公示實創上地物業公司及完美時空物業部的工作情況，并及時向業主提供相關信息。如天氣預報、租房信息、生活小常識等。
8.4對毗鄰業主間的矛盾進行協調，以消除彼此抱怨情緒，建立鄰里和諧。如：a棟三層××電信機房電磁干擾a403電腦閃屏問題。經過物業部領導與電信多次協調，最終得到了圓滿解決。e棟三層富邁數據公司人員多，影響同層其他公司人員用衛生間，物業部通過改造衛生間，增加蹲位和大量細致的溝通工作，最終將矛盾化解。
8.5在接待業主投訴中，針對投訴內容進行分類，由相應部門處理，爭取在最短時間內解決并對處理結果對業主進行回訪。
8.6主動、積極地與業主進行溝通，宣傳物業部的工作及公司的服務理念，創造機會及條件營造良好的氛圍，引導并控制輿論導向。
二、優質服務、贏得贊賞
1、由于物業管理服務的提升，贏得了業主的信賴，本年度完美時空物業部共協助業主完成接待工作上百次，其中人大代表團兩次、全國領導三次、知名企業合作峰會6次，良好的專業素質贏得了來訪單位及業主的高度贊賞。
2、今年夏天a402完美××公司，有一配電箱的總開關頻繁跳閘，嚴重影響了業主的正常辦公，物業工程部及時組織技術力量幫助該公司進行了徹底排查，最終發現掉閘原因是由于負荷過于集中，三相用電負荷嚴重不平衡，造成單項超負荷掉閘，為了保證業主的正常工作不受影響，工程技術人員避開正常工作時間段，在午夜加班加點解決該項問題，工程人員解業主之憂、想業主之想的工作贏得了業主的贊揚。
3、供暖制冷工作是園區的重要工作的一部分，為了部影響業主的供暖保證設備的正常運行，工程部每年在制冷與供暖的間歇期都對設備進行檢修，更換易損部件，本年度由于a棟8層ibm公司的延時制冷給完美時空物業部換季檢修工作帶來了巨大不便，ibm延時制冷結束后留給工程檢修的時間只有7天（每年檢修時間為兩個月）如何在短時間內完成檢修工作成了技術難點，經過工程技術人員的反復論證，決定進行分段檢修，最終完成了檢修工作，ibm保障了園區的正常供暖使園區業主無一投訴。
4、垃圾分類工作達標是北京市政府申辦2008奧運會對世界承諾項目之一，本年初，按照北京市及上地街道辦事處的要求，完美時空物業部專門成立了垃圾分類領導小組，制定了相關制度及流程，配置了相關設施，相關負責人細致、系統的對參與員工進行培訓講解，使垃圾分類工作最終高質量有序進行，受到了市領導、區領導的好評。由于垃圾分類工作的出色，對北京市政府擬列為垃圾分類優秀園區。
5、拾金不昧是中華民族的傳統美德，但是在今天金錢高于一切的社會環境里，此項美德已被大多數人所遺忘，完美時空物業部通過對員工進行思想政治教育，使拾金不昧的美德在完美時空重放光芒，本年度共拾到銀行卡30張，另有多起拾遺物品事件。值得一提的是，a603財務人員的不慎，將公司的稅務登記證、支票一些重要票據灑落園區被物業部員工拾到，物業部領導知道該物品的重要性，馬上派財務及客服負責人聯系該公司負責人，該公司負責人正因物品的丟失而焦急萬分，手捧失而復得并可能造成重大經濟損失的物品，該公司負責人激動得不知道說什么才好。
6、人大選舉工作是黨和國家民主精神得體現，是一項光榮的政治任務，完美時空物業部經過廣泛的溝通、細致的工作，最終圓滿完成了這一任務。
三、文化宣傳、構建和諧
1、2006年初完美時空物業部就將本年度設定為完美時空文化年，2006年1月10日完美時空物業部與園區業主協作成功舉辦了“完美時空之夜”新春聯誼會，通過此項活動加深了物業與業主之間的感情。值此辭舊迎新之際物業部正在籌備新春舞會，本著友好、協作、和諧、共贏的宗旨，讓完美時空物業部與業主之間化解矛盾、建立友誼、團結協作、共取雙贏。
2、為了更好的宣傳企業形象，豐富園區業主的文化生活，完美時空物業部成立了宣傳小組，把大廈公告欄作為物業部對外的宣傳窗口。通過嚴密的編導、合理的布局，讓業主了解到物業工作的瑣碎、艱辛，日常生活的提示讓業主感覺到物業服務的溫馨。有針對性及專業性強的文章及圖片展示，贏得業主對物業工作的理解及支持，引導園區業主參與園區建設。
2006年完美時空物業部在以項目經理為核心的帶領指引下，服務品質有提升，管理方法有創新，文化宣傳有成就的基礎上，圓滿完成了公司的既定目標，達到了逾期的效果。然而在項目團隊面前存在的有些困難還需公司總部給予關注支援，以便使項目管理更加完善，創造企業品牌。
1、中水問題：自完美時空物業部接管園區以來，中水問題一直是困擾物業部與業主溝通的最大障礙，同時也是費用收取困難的直接原因，尤其是2006年最近一個季度，中水事故頻繁，給園區業主帶來不便，給物業部的服務造成重大負面影響。雖然物業部經過多方努力，暫時解決了供水，但從長遠看治標還未治本。希望通過公司與開發企業的高層會晤，盡快、妥善解決中水問題。
一、實行社區直管的初衷
隨著時間的推移，**小區已投入使用了近7年，因為物業費的逐年收繳困難，與我市大多數小區一樣，該小區物業公司于20xx年下半年除保留了供暖一項外開始棄管。棄管后，小區內的衛生環境急轉直下，垃圾遍地，衛生清運不能日產日清，小區道路大部分破損，路燈多數損壞，上下水管線多數已老化，嚴重影響了小區內居民的正常生活，造成小區居民多次到有關部門上訪，尤其是實行城市管理五項職能下移后，園林、綠化、物業等五項職能全部移交到了街道，街道并不專業部門，實現標準化城市管理沒有專業設備、專業管理人員及管理經驗，使街道及社區的壓力很大，在這種情況下，使我們不得不多渠道的探索該小區的管理模式。
二、社區接收的過程
在小區居民多次到有關關部門反映未果后，居民們找到了街道及社區，街道從大局出發，主動與**物業進行了溝通，并于20xx年末，從社區中抽調了人員代替**物業公司工作人員收繳小區物業費，共收繳物業費18萬。20xx年初，該小區徹底棄管，當時我市正在推行城市管理五項職能下移試點工作，所以社區吸取了兄弟單位的經驗，主動承擔起了衛生清掃任務。街道及社區做了大量的工作，并與**物業公司進行了多次溝通，試圖與**物業達成協議徹底接收**小區物業，但都沒有成功，截止今年7月份該小區的衛生保潔一直由我街道的40－50人員負責，以維持基本的物業管理。今年8月份，在經過多次與**公司磋商后，最后達成共識，**公司每年支付給街道一定費用，由社區成立物業服務公司負責對**小區進行物業管理。
三、接收后開展的主要工作
（一）成立專門隊伍，擴大管理范圍
改變了以前由社區代管衛生清掃的局面，經過與**公司協商，達成由社區成立社區服務公司專門負責物業管理，因社區成立了物業服務公司，工作量明顯增大。由社區主任兼任物業公司經理，由街道下派一名男工作人員到物業公司任副經理，并增調了2名城管協勤加強小區內的城市管理力量。進一步明確了社區服務公司的職能，管理范圍除保潔、保綠外，增加了園林維護等基礎設施維護及保安功能。為了配合電子門對出入車輛及人員的管理，我們設立了門衛4人，24小時輪流值班，計劃在投入正式使用后再調配保安4人。
（二）完善硬件基礎設施
1、安裝電子門。**小區南北共有兩出口，因為歷史原因小區沒有安裝大門，相對不封閉，每天很多車輛在小區中穿行，影響了小區居民的生活，造成小區內道路破損嚴重，所以街道多方籌資3萬多元安裝了電子門兩個，現已投入使用；
2、安裝視頻監控。為了配合電子門的使用及加強小區內的保安，我們安裝了視頻監控系統，共計劃安裝電子眼8個，南北兩個門口處各2個，小區內4個，現在安裝工作正在進行；
3、購置綠籬機、剪草機。因小區內的綠籬及樹墻多年來無人清理，需要修剪，我街投資近萬元購置了綠籬機、剪草機各一部，已經修剪樹墻3000余延長米；
4、更新小區路燈。小區內的路燈多數已經損壞，有的外殼破損，有的內部燈泡不亮，有的干脆連電纜一起丟失。經過實地檢查，我們投入7000余元安裝了燈泡500個，外殼300個，電纜400延長米；
5、修建小區中心休閑廣場。**小區內現有小型公園一個，因年久失修已雜草叢生，我街計劃將之改造成休閑廣場，鋪設方磚1500平方米，現正在策劃中；
6、集中消殺病蟲害。進入7月以來，小區內的樹木及草坪先后遭遇多次蟲害，街道購買蟲藥20箱，先后消殺4次，現小區的綠化情況良好。
四、取得的效果
1、居民對小區管理認同感明顯增強。實行新的物業管理模式后，小區的面貌發生了巨大的變化，小區內的居民有目共睹，對小區的管理模式及物業公司的工作都很認同。
2、小區環境得到明顯改觀。小區的衛生清掃清運做了的白天全天候保潔，物業管理公司每天有專人負責對衛生清掃工作的檢查，使小區的衛生環境較以前有的明顯改觀，小區內的房價也普遍提高。
一、普查目的
通過專項普查，全面掌握全市各區物業管理機構建設情況和住宅物業管理發展現狀，摸清住宅小區物業管理中房屋及其共用設施設備的基本情況，進一步了解住宅小區物業管理中存在的問題，研究制定相關政策，為今后加強物業分類指導，提高物業管理水平，實現物業全覆蓋，建立長效管理機制提供重要依據。
二、普查范圍
年12月1日前我市城區竣工驗收合格交付業主使用的住宅小區（樓）。
三、普查內容
（一）各區物業管理機構建設情況：包括區、街道辦事處、社區居委會三級物業管理機構的設置、職能及其人員到位、管理落實、經費保障等情況。
（二）住宅小區及房屋基本情況、附屬設施及設備情況：包括項目規模、建成年代、房屋類型、房屋結構、物業用房、會所、體育（籃球、羽毛球等）場地、健身場地、車庫以及監控設備等情況。
（三）住宅小區（樓）實行何種物業管理（物業企業專業化管理、企事業單位后勤式管理、業主自主管理、轄區居民委員會管理、其它管理等）。沒有物業管理的住宅小區（樓）的基本情況，沒有物業管理的原因等。
（四）專業化物業管理基本情況：包括物業公司基本情況、物業項目服務人員等情況。
（五）自行管理物業基本情況。
（六）業主、業主大會及業主委員會基本情況：包括業主入住情況、業主大會召開情況、業主委員會成立及成員組成等情況。
（七）物業服務費用及收繳情況：包括物業服務費、車位費等各類物業管理服務費用收費標準以及影響物業費收繳的主要問題等情況。
四、普查方法
此次專項普查工作按照項目屬地化管理的原則，實行各區負責制，自下而上，層層把關，逐級上報，考評驗收。
五、時間安排
普查工作的登記時間確定為年6月1日。從年6月1日正式啟動至年8月31日結束，共分五個階段進行：
（一）準備階段（6月15日前）。市和區兩級政府分別成立住宅小區物業管理普查工作領導小組，市住宅小區物業管理普查工作領導小組辦公室制定物業普查方案、考評驗收細則、印制普查表格、布置普查工作并組織市區普查人員進行培訓，同時負責組織成立市住宅小區物業管理普查考評驗收組。
（二）普查階段（6月16日至7月15日）。有物業管理的小區，由該小區的物業經理根據小區檔案中的相關資料，并核實有關情況后填寫基本情況調查表，區物業辦人員深入小區進行指導幫助。沒有物業管理的小區（樓），由該轄區物業辦根據小區（樓）檔案中的相關資料，并核實有關情況后填寫基本情況調查表。
（三）考評驗收階段（7月16日至7月31日）。各區政府組織人員深入物業項目，對照表格填寫內容要求逐項進行審核后，將調查結果進行微機錄入。期間市住宅小區物業管理普查工作領導小組辦公室將組織考評驗收組對各區普查項目進行抽查驗收，抽查率不低于30％。
（四）匯總上報階段（8月1日至8月10日）。各區物業普查辦公室根據普查結果，按照統一要求進行匯總、分析，撰寫本區普查情況報告，上報市物業普查辦公室。
（五）匯總分析階段（8月11日至8月31日）。市住宅小區物業管理普查工作領導小組辦公室對各區上報的普查數據進行審核、匯總、分析，寫出普查報告，并對普查工作的完成情況進行總結，為下步我市抓好物業管理工作提出意見和建議。
六、工作要求
此次專項普查工作涉及范圍廣、時間緊、任務重、要求標準高，關系到廣大人民群眾的切身利益，關系到和諧社會的構建。各區政府要采取切實有效的措施，集中力量在規定時間內完成普查工作。
（一）加強領導，精心組織
市政府成立市住宅小區物業管理普查工作領導小組，領導小組下設辦公室，辦公地點設在市住房城鄉建設局，具體負責普查工作的組織協調、考評驗收和匯總等工作。各區也要成立相應的機構，并將機構人員情況于6月12日前上報市住宅小區物業管理普查工作領導小組辦公室，負責組織轄區內住宅項目的普查實施、考評驗收和匯總上報等工作。
（二）落實責任，保證質量
各區政府要根據全市統一要求和部署并結合轄區內物業管理項目數量制定普查進度安排并認真抓好落實。各項目負責人要如實填寫基礎表格，確保數據真實準確，物業企業負責人要嚴格把關。物業辦要通過聽取介紹、查閱資料、現場查看、走訪業主以及開發建設單位等方法進行審核、驗收，確保物業管理普查工作真實有效。
并逐漸成為了一個家喻戶曉的行業。物業管理不僅關系著居民的正常生活，更關系著我國國民經濟的發展壯大。因此，國家自九十年代以來，不斷加強相關
方面的立法和完善工作。
一、我國物業管理立法現狀
八十年代以來，我國先后頒布了《城市新建住宅小區管理辦法》、《城市異產毗連房屋管理規定》等法律法規。我國的物業管理現狀隨物業管理方面的法律法規的不斷健全和完善而呈現欣欣向榮之勢。
二、銅仁市是本次調查的必然選擇
銅仁地處中國貴州東南門戶，各個區縣經濟發展速度各不相同。在改革開放的推動下,銅仁已經取得了長足發展，經濟實力不斷提高。銅仁的社會發展現狀在一定程度上，能較準確地反映出銅仁地區物業管理的發展狀況。因此，在決定擬制此次社會調查活動并制作了調查所需相關資料后，我選擇了銅仁市作為了本次寒假社會調查報告的實踐基地。本次社會調查活動問卷調查范圍主要以銅仁市物業管理現狀為題，采用抽樣調查方式進行上門問卷填寫.
在各位同學與廣大市民的幫助和配合下，經過近20天的努力，我終于完成了本次實踐調查任務的主要工作（問卷填寫）。在完成問卷工作后，我現對問卷進行總結和歸納，終于得出了銅仁市居民小區物業管理現狀的一些簡單的信息。
三、居民住宅小區物業管理現狀及問題分析
（一）物業管理主體方面的缺陷
1、物業覆蓋率低，從業人員比例少，物業企業規模小，但發展較快。目前，銅仁市基本上在每個區縣都相繼建立起新興的居民住宅小區，但是，在銅仁主城區分布較廣泛，而各區縣發展較慢僅僅在設施完備的新建居民小區才建立起物業管理服務，且為數不多。
2、專業性物業管理企業比例較大，但是仍需要相當部分的專業性企業。物業管理公司大都是專業性的，但實踐中也存在很多非專業性企業。
3、小區業主大會的召開或定期召開現狀令人擔憂，業主缺乏對自己參加業主大會、行使相關權利的合理認識。
4、尚有相當比例的小區沒有按照法律規定成立和召開業主委員會，有些公民缺乏權利意識。在召開業主大會后，法律法規規定，必須組成和召開業主委員會。
（二）物業管理合同及其違約責任追究
物業管理合同是業主集體與物業管理公司簽定的關于經營特定小區物業管理服務的協議。因此，它是物管公司與業主之間發生法律關系的前提。
在簽定了物業管理服務合同之后，涉及的問題就是該合同的履行。
首先，在合同履行方面，從調查來看，銅仁市的居民住宅小區物管合同的履行情況問題相當嚴重。
其次，對于物業管理服務收費方面，缺乏較統一性。
再次，在小區發生僅僅安全等物業管理合同約定的情況后，物業管理公司有義務及時排除妨礙，消除危險。
最后，對居民小區內公共設施出租的決定權等方面；
(三)、居民對物業管理服務的評價
在本次調查問卷結束后，被調查者提出了一些總結和評價：見下表：
（小區安全、綠化、衛生等管理評價）：
總結評價
很好 好 一般 不好
比例 15.2% 42.4 39.4% 23%
(對所在小區物業管理服務方面的總體評價）：
總結評價 優秀 良好 及格 不及格
比例 15.2% 42.4% 27.3% 15.1%
(四)對發展和完善居民小區物業管理方面的建議
上述調查分析，發現了普遍存在的重慶市物業管理方面的現實問題，但是必須認識到上述認識的局限性。我試從上述問題出發，提出自己關于發展和完善居民住宅小區物業管理方面的建議。
1、積極促進物業管理市場性。實現對專業性物業管理公司的宏觀調控，極力解決目前存在的物業覆蓋率低，從業人員比例少，物業企業規模小的問題。放開政府管制之手，大力將市場引進物業管理行業。
2、完善法律程序，實現物業管理定價的法律化。正確解決物業服務收費水平低、收費率低，代收代繳墊支多，個別管理部門亂收費，導致企業虧損嚴重等問題。合理規制物業管理服務費用的繳納和比例。避免在實際中亂收費和收費不到位等問題。
3、加強有關物業管理方面的法律法規的法制宣傳，提高小區業主法律和權利意識。
中圖分類號：F279.2 文獻標識碼：A
一、前言
現今我國經濟的快速發展，同時城市化進程的不斷加大，城市住宅的需求量也在不斷的加大，同時城市住宅小區的物業管理也逐漸成為社會所聚焦的焦點。住宅小區物業管理現今存在服務水平低，收費難等難題，這嚴重影響了物業管理的水平，降低了物業管理人員管理物業的積極性。為了解決這些問題，提出關于住宅小區物業管理顧客滿意度的探討。
二、住宅小區顧客滿意度探討
1、住宅小區顧客滿意度的作用
顧客滿意度（CSI）是制約經濟運行諸多因素中最終的決定權，作為一種差異函數，是指顧客購買商品或服務的事后感知和事前期望的一種比較。顧客滿意理論是以物業公司為切入點，調查研究顧客對物業管理的滿意程度，為物業公司的物業管理提供參考的，符合物業管理的發展的客觀規律，也是現今國際上廣泛采用的一種新型的經濟指標。
住宅小區顧客滿意度的作用主要表現在兩個方面。首先是從法律法規上規范物業行為，有利于貫徹實施《中華人民共和國物權法》和《物業管理條例》;其次，通過確立顧客滿意度的生存與發展理念，可以提高業主維權意思，也可以促進物業管理人員管理水平的提高，促使物業管理行業健康有序發展。
2、住宅小區顧客滿意度的指標體系的構建
在住宅小區顧客滿意度的指標體系構建中，要明確幾個基本的變量：首先是前提變量為顧客對質量的感知和顧客期望，然后為顧客對價值的感知，以及顧客滿意度，顧客忠誠和顧客抱怨。從心理學來講，滿意是人在某事某刻對特定事物產生的一種主觀感受。滿意度與期望呈反比例關系，而與感知呈正比例關系。
住宅小區物業管理評價指標體系的構建有一定的背景知識，并需要特定的投訴資料，同時結合專家學者的意見，構建如圖1所示的住宅小區物業管理顧客滿意指數模型。
住宅小區物業管理體系的構建需要一定的體系構建原則。其構建原則主要有以下四個方面：設計角度應從顧客出發，即通過顧客來確定測評體系指標，并通過準備把握顧客需求，確定最為需要的測評指標;可測量的測評指標;可控制的測評指標，這主要表現在顧客滿意度隨顧客及其條件的不同產生新的期望，進而印象顧客滿意度的不同;可比較性的測評指標;以及動態可調節性的測評指標。
指標權值的確定。這是因為物業管理顧客滿意度的評價指標是不同的，因而評價所得結果也未必相同，因而需要進行加權，求平均值。加權平均關鍵因素是確定顧客滿意度各項指標的加權平均值，一般采用1-9標度法進行加權的確定。
在綜合上述所有問題之后，才真正完成住宅小區顧客滿意度的指數評價體系的構建。
3、住宅小區顧客滿意度的評價的實施
住宅小區顧客滿意度測評實施需要三個步驟：首先是確定指標并進行量化;其次進行問卷調查;最后對調查數據進行匯總，然后整理分析，結合評價方法，最后得出結論。下面具體介紹三個步驟。
首先確定指標并量化。顧客滿意度是個模糊的指標，通常人們對服務滿意度的無法給出準備的評價。為了解決這個問題，一般采用等級標度法進行表達，最通用的是李克特量表。這一指標是對顧客滿意度分為5級態度，分別為“5，4，3，2，1”，并分別對應“很滿意，滿意，一般，不滿意，很不滿意”或者是“1，2，3，4，5”分別對應“很滿意，滿意，一般，不滿意，很不滿意”。被訪問者只需要在相應的位置進行自己態度的勾選就可以。
再次是進行問卷調查。我們知道數據是對于顧客滿意度的測評的基礎。因而在進行數據選擇時，數據一定要具有代表性，能真實再現顧客的真正意愿。調查問卷的問題選擇要具有代表性，問題形式也多種多樣，例如可采用封閉型、開放型或者是對比型，或者是多種方式進行綜合。當然，調查的結果必須可量化處理，可以方便的轉化為顧客滿意度所對應的分值或者刻度。
最后對調查數據進行匯總，然后整理分析，結合評價方法，最后得出結論。具體說就是，收集問卷之后，應統計每項問題的頻數，及其頻率，并以直方圖形式真實再現。在沒有統計軟件的情況下，可以采用Excel表格中的柱形圖或其他圖示表示。另外，還要設置測評指標對總體評價的影響度。如果設定總體滿意評價為不大于80，非滿意評價則小于80，可以分析單項測評指標的頻數和頻率對總體評價有何影響。
三、總結
關于住宅小區物業管理顧客滿意度的探討，對于解決現今的物業管理存在服務水平低，收費難等難題非常有效，也是值得推薦和引用的方法。顧客滿意理論是現今國際上普遍采納的一種新型的經濟指標。這是以物業公司為切入點，調查研究顧客對物業管理的滿意程度，為物業公司的物業管理提供參考，幫助改善物業管理公司物業管理水平以及物業管理人員的積極性。因而它作為一種科學可行的途徑，對于提高員工觀念，規范物業管理行業，預測分析業主的需求，提高服務水平具有重要幫助。
參考文獻：
[1]王青蘭.如何進行物業管理的滿意度測評[J].中國建設信息，2003.
1.引言
隨著市場經濟的發展和人們生活水平的提高，人們對物業小區的服務和管理也要求很高，諸如對小區的維修維護，甚至對各項投訴都要求小區管理者做的好，做的完善。這樣要求小區管理者對物業管理進行宏觀的和微觀的細致管理，其中最好的辦法是用計算機操作的小區物業管理系統來實現對小區物業的管理，這就為設計小區物業管理系統提供了市場需要。
2.物業管理結構
2.1 物業管理系統流程
2.2 數據庫結構設計
對于用戶來說，關心的問題是系統給他們提供的信息，包括對業主信息的管理、樓棟信息等及其他費用的交納信息的管理。
對于管理員來說，關心的是如何管理系統，如何對系統用戶的審核、管理用戶信息、遷出信息等進行管理。不同的用戶權限不同，這里分為三個等級，系統用戶可以管理和修改個人信息，但不能查看系統日志也沒有權限添加、修改和刪除其他用戶信息等相關操作。系統管理員管理系統主界面上信息，可以添加和修改其他用戶的信息，但不能刪除用戶信息和管理系統日志和對其他用戶權限的管理。
2.3 數據庫邏輯結構設計
根據實體數據類型，也就是數據庫的邏輯結構，數據庫的邏輯結構設計會影響到數據庫的性能，為了優化數據庫性能，需要對數據庫中的表進行規范化。一般來說，邏輯數據庫設計滿足第三范式的表結構容易維護且基本滿足實際應用的要求。所以，實際應用中一般都按照第三范式的標準進行規范化，從而保證了數據庫的一致性和完整性，以盡可能地降低數據冗余。
3.系統實現
在該頁面有五個按鈕：基本管理、物業管理、費用管理、搜索管理和系統管理。點擊就可進入相應的界面進行操作。
物業管理包括八個模塊：維修管理模塊的功能可以實現對需要維修的財產信息進行添加、修改和刪除；公共管理模塊的功能實現對公共維修信息的登記；車位管理模塊的功能可以實現車位信息的添加、修改和刪除；車位使用模塊的功能實現了業主車位使用信息的登記；投訴管理模塊的功能可以實現業主投訴信息的添加、修改和刪除；業主投訴模塊的功能實現了業主對小區的投訴信息的登記管理；水電氣費查詢和物管費用查詢這兩個模塊分別實現對水電氣費的查詢和物管費用的查詢。如圖3所示。
4.總結
小區物業管理系統設計與實現已順利完成。由于當今的物業管理部門還不能有一個很統一的模式化，所以本系統僅考慮到一般小區所需要的物業管理的基本和主要的幾項功能，一個完好的小區物業管理系統還需要更多更復雜的功能要求。
參考文獻
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2013 . 21. 040
[中圖分類號] F293.33 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2013）21- 0071- 02
近年來，隨著網絡通訊技術的發展和人們對居住條件要求的提高，高效、多功能、人性化的智能化住宅小區越來越多地出現在現實生活中，已成為未來房地產住宅市場發展的大趨勢。住宅小區的智能化需要通過相應的物業管理來實現。只有通過智能化小區的管理，才能真正實現物業管理的價值，提升小區物業管理的形象，才能為小區居民提供全方位的服務，進而居民才能感受到小區的智能化，也才能感受生活的便利、安全、舒適與豐富多彩。本文在分析智能化住宅小區物業管理的特征基礎上，探討我國智能化住宅小區物業管理中存在的問題，并提出改進建議。
1 智能化住宅小區物業管理的特征
與普通住宅小區物業管理相比，智能型住宅小區物業管理具有明顯不同的特點。
1.1 物業智能化程度高
與傳統住宅小區在其建筑、設備設施等硬件方面缺乏智能性相比，現代智能化住宅小區給物業智能化的管理創造了條件，不無論在計算機的使用上，還是在管理的智能化上，都比普通住宅小區范圍要寬、程度要高得多。特別是智能住宅小區物業管理系統，告別了人工收費，手工記賬等傳統方式，可以安全、快捷地保存數據信息，工作效率更高。
1.2 物業管理效率更高、內容更多
智能化住宅小區內建有內部局域網絡，并實現與外部互聯網的連接，實現對本小區的日常管理和控制，并實現與其他各個小區之間的信息交流與互換，有助于學習先進的管理方式，完善小區管理環境，增加物業管理企業自身競爭力并為小區內的業主提供更好的服務。通過智能化的物業管理，繳費管理、停車管理及一些專項與特約綜合經營的服務都將更為高效、便捷，能有效提升對業主的物業服務水平，更大程度地提升業主對小區的滿意度和歸屬感。
1.3 對管理人員素質要求更高
物業管理智能化包括物業管理企業的辦公自動化和業務管理自動化。因此，智能化住宅小區物業管理人員不但要了解自己的服務內容，也必須在技能結構方面熟悉和掌握計算機的基本知識和網絡知識，熟練運用計算機對小區內部所有突發性和日常性情況進行相應的應急處理和各種日常操作，包括文檔處理和網絡操作等。
2 智能化住宅小區物業管理存在的問題
目前，大多數智能化住宅小區普遍存在著“重建設、輕管理”的傾向，造成小區交付后，智能化系統無法正常使用，某些功能閑置。另外由于缺乏有效的管理經驗，小區交付使用后，在系統的使用和維護上也存在問題。調查顯示，不少已建成的“智能化”住宅有70%以上運行不正常，住宅小區智能化系統在物業管理中所發揮的作用僅占20%。以智能化門禁系統和停車管理系統為例，業主對室內安防智能化門禁系統及智能化停車管理系統的投訴率居高不下。
2.1 管理理念認識誤區
早期智能化住宅小區的物業管理都是照搬智能大廈的管理模式，過于強調電視監控、電子巡更、車輛出入樓宇對講等園區智能管理。住宅小區的物業智能化最應該體現在生活的智能上，而非硬件設施。特別是管理層對質量管理投入意愿較為薄弱，質量管理經費投入不足，只重硬件投入，輕視軟件建設，沒有考慮到智能化設施在現實生活中的實用性和后期管理。
2.2 大量設備的日常維護耗費過高
目前中國的建筑能耗約為歐洲的3倍，建筑能耗占全部能耗的30%～40%，并且所帶來的污染也很大。智能建筑的設施管理日趨高性能化、自動化、信息化及城市化聯網管理，在其壽命周期中運行與管理的費用約占壽命周期成本總費用的85%。在硬件設施管理方面，也存在多表遠程計量存在差異，系統配置與控制室建設不合理問題。
2.3 人員優化問題
高水平的物業管理，不僅要靠法規、資金、設備、服務手段等，更要靠掌握現代化物業管理知識的人。智能小區擁有大量的電子設備、高新技術設備，但是從業人員素質參差不齊，質量意識欠缺，拿物業管理費低當擋箭牌，不愿多渠道尋求服務質量的提升，普遍存在服務行為被動、服務質量不高的現象。
2.4 隱私安全問題
由于智能住宅小區實行網絡化管理，已從傳統意義上的信息孤島進化為公共運營網絡中的一部分，從而與外界的聯系更為緊密。隨著計算機技術的不斷發展，網絡技術的不斷更新，出現了大量的電腦黑客，物業公司必須防止電腦黑客侵入小區的管理系統盜取業主的隱私。國家和地方政府雖出臺了相關的法律法規，但仍有盲點和空白，亟待完善。
3 提升智能化住宅物業管理水平的對策
住宅小區的智能化建設是大勢所趨，而物業管理水平的高低直接影響到智能住宅的智能化效果。所以提高智能住宅的物業管理水平非常重要。
3.1 強化行業理念的推廣
消除對物業管理智能化的認識誤區，使整個行業和每個從業人員都有一個全面、成熟、理性的認識。通過理論總結和對偏差的糾正，最終形成較完善的理論體系。物業企業可以通過送知識進高校、與本行業專家研討等形式來宣傳物業智能化理念，還可以通過完善公司的財務管理以及內部治理結構，提升物業企業的管理水平。
3.2 加強專業化人才建設和內部管理
目前，我國具備智能化住宅管理相關專業學科知識的物業管理人才缺乏，因而，必須培養一支智能人才隊伍。一方面要在高等院校建立或開設培養智能物業管理專業人才的專業，并按不同人才層次進行有重點的培養來提高實際應用能力和操作水平；另一方面通過實施“繼續教育”，加強員工內部業務培訓。同時，還要加強內部管理能力。重視員工素質、凝聚力、個人及團隊合作的效率及成果，人均投入產出指標、單位面積投入產出指標、客戶滿意提升指標。通過激發員工熱情，提升能力，創造超一流服務?？缧袠I學習優秀企業、組織的管理經驗，加以整合利用。
3.3 實施智能住宅的全程管理
物業管理雖然是智能住宅開發經營的最后環節，但要做到最優化的物業管理，不能等到智能化系統開始運行時才去介入、到經營管理時才去注意質量。因此，智能化住宅小區物業管理應在全面質量管理的思想指導下進行全程管理。
（1） 規劃設計階段的物業管理。目前，許多住宅小區在規劃設計時對物業管理工作缺乏統籌考慮，基本的公共服務設施不到位，導致物業管理工作難以開展，業主不滿意。有的智能化小區，規劃時智能系統并不配套或者由于其他原因造成系統不能發揮正常工作。因此，物業公司參與規劃設計是非常重要的。在參與的過程中應全面細致地提出保障后期物業管理得以順利實施的各種要求，以及管理實踐中發現的規劃設計環節可能存在的問題或缺陷，并以咨詢報告的形式提交給開發商，要求規劃設計單位加以注意。
（2） 項目施工階段的物業管理。近年來工程建設中施工企業偷工減料導致工程質量差而發生重大工程事故的狀況屢屢出現。物業管理公司介入項目施工階段的管理對提高工程質量有著重要的作用，同時也是做好管理工作的基礎，即從后期管理角度出發把好前期質量關，掌握物業的全部情況，確保物業的優良品質。
（3） 項目竣工驗收階段的物業管理。物業公司在參與驗收過程中，必須發揮應有的作用，“走馬觀花”將會給日后的管理工作帶來困難，也將影響業主的利益。驗收時，在大的方面，要注意智能化管理系統是否正常運行，給排水系統是否暢通，供電供氣系統是否正常，屋面墻面是否滲漏等；細微之處如所用材料的性能、電路接地是否安全合理，預留孔道是否齊全等也要關注。目的是及早發現問題，及時解決問題，為日后的管理工作打好基礎。
主要參考文獻
[1] 杜成仁. 智能家居的發展趨勢[J]. 智能建筑與城市信息，2011（7）.
[2]王媛. 蘭州百合園小區物業管理問題研究[D]. 蘭州：蘭州大學，2010.
（一）被服務人員。
在進行天然氣費、水電費、管理費收繳工作時，小區業主一定會對自家的消費情況進行查詢，那么傳統的做法就是來到物業辦公室，委托物管公司職工翻閱和查看紙質檔案，幾個月之前的消費記錄時常會遺失。所以，業主都迫切期待和要求可以更加便捷地查詢到自己相應的消費信息。
（二）服務人員。
物業管理公司的服務人員經常要通過傳統的方式，手工查詢業主的相關消費信息，若要查詢較長時間以前的記錄就非常麻煩，紙質記錄的管理也相當混亂。所以，物業管理工作人員也迫切渴望使用更便捷的工作方法，提高工作效率，降低工作強度，管理、查詢相關信息更加簡易、方便、快速。通過對被服務人員和服務人員需求的分析得知，業主需要得到更優質的服務，物業工作人員渴望提高工作效率、降低勞動強度，物管公司期待縮減管理成本，實地走訪調查小區物業管理工作后，研發設計了一款優秀的物業管理系統，將C／S模式和B／S模式有效結合是這個系統采用的主要方式，進而促使物業管理工作更加高效、規范和現代，切實迎合了小區的實際需要。
二、小區物業管理系統的可行性分析
項目開發是否可行和必要是小區物業管理信息系統可行性研究的主要內容。研究物管信息系統的，要緊緊圍繞技術、經濟和管理三個重要方面。
（一）技術的可行性。就是客觀評價技術的風險系數。以問題的復雜性以及開發者的技術實力等多個角度為出發點和落腳點，系統開發受到時間、費用等條件的局限，對這種局限下研發成功的可能性進行研究和判斷。
（二）配置適用性，即配置者完成新項目的方法和調配資源的前提。創新從前老套的經營路線，重建調配體系，提出比較合理與實用的調配方式。
（三）資金承載性，從資金層面考慮體系創建“適宜”與否。首先，在資金投入的方向必須計算創建過程中的支出與以后體系保持正常運營的開銷。小區物業自己不存在調配數據系統，因此不管在儀器方向的支出，軟件方向的支出還是其他方向員工的各種工作開銷來計算，所消耗的資金數目都比較大。但如果在收益角度上來看，首先應該是最直白的資金回報，選用酒店數據配置系統能夠提高靈活資金的周轉速度，發展先前的運轉速率，降低經濟的支出，降低員工所消耗的資金：其次，隱藏在背后的資金回報，能夠給消費者供給更方便、更高效和更優質的各種需求或產品，開創小區物業積極為業主提供最優質服務的風氣，提高小區物業的綜合實力。
三、系統功能設計
依照供需關系，系統的組成是幾種模塊：業務部調配、運營部調配、生產部調配、資金部調配、安全部調配和中樞系統資源調配。系統采用Apache+PHP+MySQL的組合來開發，借助編程語言PHP與結構化數據庫MySQL來實現小區物業系統的研發。系統功能如下：
（一）業務部調配
其組成為小區數據輸入、大樓數據輸入、房屋數據輸入、業務部系統信息配置和業務部業務表格輸出五個部分。最重要的功能是輸入業主住房相關的詳細信息，能夠填錄、管理、清理或變更地點、層數、住戶的詳細數據，達到在物業公司轄內的所有小區樓房完成系統調配；在這樣的基礎上，還能夠完成統一信息限定及表格資料輸出。
（二）運營部調配
其主要的組成為用戶相關數據輸入、用戶數據檢索、人口數目記錄、住戶租賃記錄、住戶租賃檢索、小區服務不足記錄、小區人力資源調配、運營部系統信息配置和運營部表格資料的輸出十個部分。能夠錄入與檢索住戶的詳細資料，其中有姓名、生日、工作等；可以錄入房屋租賃與服務不足的信息，收集業主對物業公司運轉中的建議，迅速完成物業公司的職責，只有立刻做出令業主滿意的合理處理以及主動提出建議性的解決方式，才能盡力給予業主一個合理的結果。
（三）生產部調配
其主要的組成部分有裝修人員信息錄入、裝修數據錄入、檢修數據錄入、裝修違章數據錄入、小區公共器械數據錄入和表格資料輸出配置等部分。登記裝修、維修等涉及違章的詳細數據，還能夠查詢小區的一切資源概況，有利于物業公司各種資源的合理調配。
（四）資金部調配
它的主要組成分別為用戶生活資源資金的支出、完成費用收取通知、供熱資金配置、房屋資料儲存、發放實時資費收據、業主繳費數據檢索、過期繳費數據檢索、資金部系統信息配置和資金部表格資料輸出這些組成部分。將所包含在公共資費管理內的資費類型完成系統的資費配置（其中包含煤氣費、電費、水費與供暖的資費），可以完成繳費與繳費歷史的檢索，繳費通知表格的錄入，收費的記錄、統計的基礎上把與之相關的收費數據提交，讓收費數據系統完成系統化的統計。
（五）安全部配置
安全部配置由安保人員倒班配置與安保人員班次檢索兩部分組成。主要功能為規劃安保人員的班次與時間。能夠將保安的各種工作納入到系統的調配當中，維護業主的和諧美好的生活環境。
（六）系統設置
系統設置主要涉及系統相關信息和用戶相關信息。系統相關信息主要闡述系統的功能和版本，用戶管理主要負責對用戶進行注冊、信息修改和用戶刪除，特點是設置用戶的分級權限。
關鍵詞：
小區；電梯；物業；管理
現代社會電梯被廣泛地應用于商場、住宅、辦公等的各個領域。尤其在現今高層住宅小區中，電梯更是極為重要的組成部分。做好對于小區電梯物業管理，提高小區電梯運行的安全性是小區電梯物業管理的重要發展方向。尤其是近些年來，電梯在運行的過程中各種安全事故頻發，更是為小區電梯物業管理敲響了警鐘。在小區電梯物業管理的過程中應當在總結分析小區電梯物業管理過程中所存在問題的基礎上采取相應的措施加強對于小區電梯物業管理，確保小區電梯安全、穩定地運行。
1.小區電梯物業管理對于確保小區電梯安全運行的重要意義
在現今的商品住宅小區中，高層建筑比比皆是，因此做好對于小區電梯物業管理對于確保小區電梯安全、穩定運行有著極為重要的意義。現今在商品房的開發過程中，電梯的產權在商品住宅的銷售過程中逐漸由開發商轉移至樓宇內的每位業主手中。根據國家相關法律法規中的規定，在小區電梯監管的過程中可以將小區電梯物業作為電梯的使用監管單位，其主要職責是受到小區住戶的委托來做好對于小區電梯的物業管理，確保小區電梯的正常、安全地運行。在小區電梯物業管理的過程中如電梯無法正常、安全地運行將會對小區住戶的出行安全和出行的便捷造成極大的影響。在小區電梯物業管理的過程中，應當注意做好對于小區電梯的各項管理工作，小區電梯物業管理應當積極組織專業的電梯維修人員對小區電梯的運行情況、日常檢查、應急救援等加強監督管理，以確保小區電梯的正常運行。在小區電梯物業管理的過程中其核心就是要為小區住戶提供一個良好的居住體驗，而小區電梯的安全、穩定的運行是小區住戶出行的核心保障。因此在小區電梯物業管理的過程中應當從小區電梯運行的技術層面和服務層面入手，通過在小區電梯物業管理過程中進行專業化、人性化的管理使得小區電梯物業管理進入一個嶄新的階段。
2.現階段小區電梯物業管理中所存在問題分析
相較于國家對于小區電梯物業管理所提出的要求，現今存在與小區電梯物業管理中的問題要更為復雜，造成這些問題的原因是多方面的，其不僅僅涉及到小區電梯物業管理本身，同時更涉及到其他一些復雜的情況。下文將會對小區電梯物業管理中所存在問題進行分析：（1）小區電梯物業管理對于電梯管理的定位存在誤區?，F今我國小區物業管理實行的是綜合性的多層次性的管理模式。在這一管理模式下，小區的管理呈現出綜合性的特點。而在小區電梯物業管理的過程中，相較于一般性的管理，小區電梯管理是一項綜合性、技術性要求較高的電氣設備。由于缺乏相應的專業技術手段和小區電梯設備的維修資質，因此在小區電梯物業管理的過程中多采用的是聘請具有專業維修資質的電梯公司來做好對于小區電梯的日常維保及故障處理。而在這一情況下，很多的小區物業在管理過程中認為只要電梯維修公司定期對小區電梯進行維保與故障排除就盡到了自己的管理責任。而這一想法是有很大的管理誤區的，其是對小區電梯物業管理職責的一種誤解，同時也是對小區電梯物業管理的重要性認識不足的一種體現。做好對于小區電梯物業管理必須要對小區電梯的重要性及特殊性引起足夠的重視，小區電梯作為特種設備，其在使用的過程中存在著一定的風險性，為了將這一風險降至最低，在小區電梯物業管理的過程中首要任務就是要從小區電梯的使用和管理入手將這一風險率和事故發生率降至最低。而現今很多的小區電梯物業管理公司對其并未引起足夠的重視，在小區電梯物業管理的過程中除了投入日常維修保養費用外，在小區電梯使用管理中投入的人力、物力極少。眾所周知，在小區電梯物業管理的過程中，做好對于電梯的日常維修保養只是確保小區電梯安全使用的眾多安全保障措施之一，根據國家的相關規定，對于電梯應當每15日、季度、半年、全年進行維修保養。小區電梯在使用的過程中是一個動態的過程，其在運行的過程中出現故障的規律具有一定的偶然性，在小區電梯物業管理的過程中如物業管理人員未能履行國家對于電梯每日檢查的相關規定，及時地發現小區電梯運行中的各種故障，將極有可能導致小區電梯安全事故的發生?？陀^地說，小區電梯維修保養單位對電梯僅僅提供必要的技術支持服務，而小區電梯的正常運行管理職責則大部分落在了小區物業的身上。因此，在小區電梯物業管理的過程中應當改變以往的舊觀念、舊思路，加大對于小區電梯日常管理投入，確保小區電梯正常運行。（2）小區電梯物業管理對于前期的接入意識欠缺。在小區電梯的安裝過程中很多的房地產開發企業都采取的是“交鑰匙”工程，其對于電梯的安裝質量缺乏有效的監督。從而致使小區電梯在安裝的過程中所存在的一些安全隱患無法得到及時有效的整改。而這些問題的存在會對小區電梯運行的安全性造成極大的安全隱患。因此在小區電梯物業管理中應當加強對于前期的介入，與房地產開發商一起共同做好對于小區電梯的安全管理。（3）在電梯維修企業的選擇上存在誤區。在小區電梯物業管理的過程中對于保養公司的選擇需要考慮維修成本以及維修質量兩個重要的問題，而兩者之間存在著不可調和的矛盾。在現今的維修、保養模式中如何選擇一個保養價格適中、維修質量可靠的公司是物業管理中需要考慮的核心問題之一。
3.做好小區電梯物業管理的幾點建議
3.1做好對于小區電梯維修保養公司的選擇
在小區電梯物業管理的過程中應當充分結合小區物業公司的經濟實力，在充分考慮自己所管理電梯的使用狀況、故障類型以及發生故障的時間間隔的基礎上做好對于小區電梯維修公司的選擇。
3.2做好對于小區電梯管理的前期介入
小區電梯物業提前介入是電梯安全運行的重要保障之一，同時也是小區電梯物業管理工作延續開展的重要保證。因此在小區電梯物業管理中應當提前介入小區電梯的施工管理。做好對于小區電梯品牌及電梯安裝質量的把控，確保電梯安裝的硬件質量。通過提前介入能夠提前熟悉小區所安裝的電梯，減少電梯的故障發生率。
3.3加強對于小區電梯的日常管理
做好對于小區電梯的日常管理是小區電梯物業管理的重要職責之一。在小區電梯日常管理中應當積極做好對于小區電梯運行狀況的記錄以及制定合理的小區電梯維檢計劃。并在日常維修保養的過程中注意為業主提供較為人性化的電梯物業服務。
4.結語
小區電梯物業管理是小區管理中的重要一環。本文在分析小區電梯物業管理中所存的管理誤區的基礎上對如何做好小區電梯物業管理提出了幾點建議，以確保小區電梯物業管理的質量，從而為住戶提供一個良好的居住環境。
參考文獻
[1]黃永發.物業小區電梯運行管理面臨的問題及解決措施.中國電梯，2012（14）：34-36.
（2019年10月16日）
按照縣委統一部署，對照《“不忘初心、牢記使命”主題教育調查研究工作方案》要求，結合我縣實際，為進一步了解和掌握全縣物業管理情況，本人深入全縣各物業小區，通過與有關部門、公共服務企業、街道、社區、物業服務企業負責人和部分居民代表進行了座談交流，并現場察看了金地花園、紫亭小區、牧民小區、和碩佳園等4個住宅小區物業管理情況進行了調研。現將調研情況報告如下：
一、全縣物業管理工作的基本現狀
近年來，縣住建局和房管中心認真貫徹執行《甘肅省物業管理條例》，逐步建立起以縣級為總攬、社區為重點、小區為基礎的物業管理新機制，物業管理工作逐步走向規范?？h城住宅小區物業管理從無到有，實行物業管理的區域不斷擴大，物業管理效應初步顯現，取得一定成效，為維護肅北社會穩定發揮了積極作用。
（一）住宅小區基本情況。目前肅北縣已建成和在建房屋共138棟4291套（包括保障性住房、小康樓、城關村、鹽管局、東山村棚戶區）。其中封閉式小區六個，分別是金地花園11棟360套、紫亭花園12棟556套、牧民小區7棟380套、巴音小區6棟209套、和碩佳園4棟241套、博倫小區10棟260套；新建雙創大廈1棟72套，巴音朝倫2棟144套；散居樓58棟（2069套）。
（二）物業管理基本情況。全縣在運行共有物業企業2家，即肅北縣祥和物業服務公司和酒泉鑫隆物業公司。肅北縣祥和物業服務公司成立于2017年4月，物業公司現有職工16人，包括經理、會計、出納、收費員及辦公室管理人員，小區公共秩序維護員、保潔員及門衛。目前該公司與金地花園業主委員會簽訂合同、進行物業服務；對牧民小區、紫亭小區已進行服務，但還未與業主委員會簽訂合同。酒泉鑫隆物業公司是肅北縣和碩佳園開發商管理前期物業服務公司。散居樓58棟（2069套）無專門物業管理機構，由社區管理、環衛處進行垃圾拉運。
二、物業管理工作存在的主要問題及原因分析
在縣委縣政府、相關部門單位、基層組織和物業服務企業的共同努力下，全縣物業管理事業有了較快的發展，但由于我縣物業管理工作起步較晚，整體上看，基礎條件差，管理水平低，利益訴求多，與城市發展和人民群眾對美好生活的向往相比，還有一定的差距。主要表現在以下幾方面：
一是政府對物業管理工作重視不夠。由于我縣物業起步較晚，之前各小區物業管理基本處于無序狀態。多年來，縣、鎮政府均沒有專門研究和出臺加強我縣物業管理工作的具體政策及對物業答理作缺乏有力有效的組織領導、工作指導和制度保障，主管部門也存在對物業管理工作研究不深、工作力度不大、方法單一等問題。加之主管部門力量有限，履行監管職責等方面不夠到位。目前我縣的物業管理工作主要依靠房管中心進行行業直管，部門之間沒形成監管合力，物業管理涉及到鄉鎮、社區、公安、國土、規劃、執法、供熱、供水、供電、供氣等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起，缺乏一個強力部門有效的協調各方，缺乏物業管理矛盾協調機制和應急防御機制。同時鄉鎮、社區還沒有發揮應有的作用。在物業管理中應組織協調業主大會成立，調解業主、業主委員會與物業服務企業間的糾紛，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系，但目前鎮及社區都以人手少、工作忙等為由不愿承擔物業管理相關職能。
二是物業服務企業的服務水平和業主的交費意識不高，導致物業費交納率較低。全縣范圍內住宅小區物業費交費比例超過70%，而老舊小區物業費交費比例較低，一般只能達到30%到50%。導致這種現象的主要原因有兩個，一是物業服務的質量和水平不高。目前我縣的物業服務企業提供的都是保潔、綠化、安保等常規，而且服務質量不高，服務水平得不到業主的認可。二是業主的交費意識還需要提高。居住在金地花園、紫亭小區等老舊小區的部分業主，在實施物業管理之前不需要交納物業費，在進行綜合改造實施物業管理之后，仍然認為應當免費享受物業服務等公共服務，因此不愿意交納物業費。最終形成物業服務水平低、業主不滿意、業主不交費的惡性循環。
三是車位有效供給不足，停車管理矛盾突出。從群眾反映情況看，車位緊張及停車秩序混亂，是當前物業管理十分突出的問題。以前建成的老舊小區及散居樓,很少配建停車設施，規劃配建的車位較少，僅有的少量車庫，而近幾年建設小區，雖然調高了規劃車位比，各項管理措施也比較到位，但隨著我縣私家車的不斷增多，短缺矛盾仍然十分突出。在每戶人家一輛車甚至是第二輛汽車已經開始大量進入市民家庭的時代，已經不能滿足廣大業主的停車需求。
四是物業管理模式落后，缺乏市場競爭機制。我縣由于地處偏僻，人口稀少，物業市場低迷，物業市場還沒有真正引入市場競爭機制，物業企業并不是通過招投標進入物業市場的，企業抱著向政府等、靠、要的態度，造成了物業企業缺乏競爭意識和責任意識。部分開發商把自建小區的物業服務變成了經營行為，加之我縣住宅小區大多規模較小，服務項目少，服務費標準低，收繳率低造，造成企業管理成本高，形成虧損，公平的市場競爭機制、良性循環機制無法建立。 加之有資質的物業管理企業少，服務質量不高，物業費收支不公開不透明，物業服務企業運轉困難。部分物業企業擺不正自己的位置，認為自己是管理者而對業主頤指氣使，缺乏主動服務、積極服務意識，從而滋生了眾多的矛盾。
五是居民對物業管理意識淡薄。物業管理是業委會與企業通過合同約定提供服務的市場行為。多數居民對物業管理不了解、不理解，不知道物業企業只是按合同條款為業主提供約定服務，不是交了費，所有的事務企業都要管。部分業主，視物業服務為公益性事業，對有償服務還很不適應，“要服務、少付錢或不付錢”現象嚴重。同時從調研情況看鄉鎮、社區、物管人員、業主委員會成員以及業主代表，普遍對物業管理法規不知或知之甚少，各級宣傳普及物業管理法規不積極、不主動，普法宣傳也沒有涉及物業管理的內容。
六是業主委員會組建比例低，居民自治基礎薄弱，沒有充分發揮應有的作用。目前我市共成立業主委員會1個，僅占住宅小區物業服務項目的20%。業主委員會運行不夠規范，個別規模小區業主大會召集難，沒人參會、業務委員會選舉難，沒人愿意干，業主委員會作用發揮難等問題。不能夠嚴格按照《甘肅省物業管理條例》規定履行職責，業委會組建比例低，不能依法履職、依法維權，是目前制約物業管理水平提升的短板。而且我縣71%的居民樓屬于散居樓群，散居樓群適宜居民自治。由于長期形成依賴政府的思維定式，住戶在物管自治方面參與意識淡薄、缺乏主動性。
七是公共維修設施基金的收繳問題突出。肅北縣早期建設的集資房以及各機關和企事業單位家屬樓因建成時間較早，大多數沒有交納住宅維修資金，住宅專項維修資金收繳困難。主要集中在以前已辦理房地產權證的業主，根本沒有辦法讓其繳納住宅專項維修資金，這就造成了一幢樓或一個小區只有部分業主歸集了住宅專項維修資金。目前許多住宅小區的共用部位,公用設施設備急需維修養護和改造，而這些小區沒有專項維修基金,根本無力進行舊小區改造。
八是小區和散居樓群內違法建設屢禁不止，占用公共綠地現象時有發生。住宅小區內私搭亂建和占用公共空間種菜現象是個老大難問題，并且屢禁不止、屢屢反彈，這種現象在2000年到2013年建成的小區比較普遍，尤其是教育路的散居樓群更為嚴重。近幾年相關部門開展了多輪占綠種菜問題整治行動，效果較為明顯；但私搭亂建頂風而上，而且一旦形成，違法建設認定、拆除等程序復雜、涉及部門多、處置時間長，重新恢復難度極大。
三、意見和建議
物業管理與千家萬戶的利益息息相關，是一項涉及到各級各有關部門的系統工程，物業管理行業的健康發展需要全社會的共同關心和支持。為此，提出以下幾點建議：
（一）健全完善物業管理體制機制。完善和規范物業管理行政管理體系，屬地鄉鎮、社區應設立物業管理工作機構，配備專職人員，加強鄉鎮、社區的物業管理隊伍組織建設。根據“條塊結合、屬地管理”的原則進一步明確部門、鄉鎮、社區的職責分工將管理重心下移，充分發揮鄉鎮、社區對轄區日常物業管理活動的監管作用。將物業管理納入社區建設統一管理，積極探索行政主管部門、開發商、物業企業、業主共同參與、相互監督的物業專項維修資金的歸集、保存與使用的新型工作方法確保專項維修基金的足額歸集和合理使用。
（二）加強業主委員會組織建設，充分發揮業主委員會的作用。業主委員會是做好物業管理的基礎之一，要學習借鑒外地成功經驗和做法，結合我縣實際，嚴格按照相關的法律法規規定，適時召開業主大會，加強業主委員會建設。倡導業主委員會成員與居民委員會成員交叉任職，鼓勵業主中的黨代表、人大代表、政協委員、機關事業單位人員積極參與業主委員會。積極開展業主委員會組建和運行方面的業務培訓，提高業主委員會成員的思想素質和專業水平。進一步理順居委會、業主委員會、物業服務企業之間的關系，推進溝通合作，提升社區物業管理水平。
（三）增加車位有效供給，規范小區停車管理。超前規劃，科學合理確定新建住宅小區車位配建標準，嚴格落實住宅小區建設規劃審批時車位的比例。充分挖掘老舊住宅小區的停車潛力，結合小區環境綜合整治，通過調整綠化空間、優化小區布局、拆除違法建設等方式，增加車位。加強管理，依法糾正改變車庫和車位使用功能的行為。對小區內占用消防通道停車、占用他人車位停車、亂停車和惡意堵塞進出通道等行為，由物業服務企業進行勸阻引導，規范業主有序停車。
（四）要積極推進舊住宅小區的物業管理。由縣政府投入資金，逐步改造老舊小區，并相應組織相關職能部門，調動各方積極性，針對舊住宅小區物業規模小，較為分散，尤其小區樓房陳舊、基礎設施差物業管理難以起步的情況，采取多種途徑、多種形式，完善物業管理條件改善舊住宅小區的居住環境?？芍窒刃袑τ袟l件的小區進行新型管理工作機制的試點，通過總結經驗逐步建立健全適應我縣實際情況的舊住宅小區物業管理模式，最終促其走上規范化管理軌道。
（五）要強化物業管理指導監督。鄉鎮、社區要主動介入，認真分析研究當前小區召開業主大會、成立業主委員會、引入物業管理公司和業主委員會履行職責方面存在的困難和問題。加大組織、協調、指導、幫助的力度，促進業主大會召開和業主委員會的建立并有效開展工作。要加強對業主委員會的法律指導與日常監管。
（六）加大政府對物業企業的政策扶持力度。對物業服務企業的營業稅免收，所得稅減半征收；給企業給予適當資金、人員、設施設備的補助和幫扶；鼓勵有實力的社會實體興辦物業公司，對老舊分散樓群進行物業服務管理，在政策上給予扶持和優惠；建立物業服務酬金制度，推進業主自治進程。
（七）提高物業服務質量和水平。加大宣傳力度，通過邀請物管權威人士、法律顧問進行宣講解說，發放宣傳材料、電視、廣播等新聞媒體，大力宣傳物業管理的相關政策、文件，形成強有力的輿論氛圍，提高居民的物管意識，提高業主交納物業費的自覺性。相關部門要加強對物業服務企業的監管，督促提升物業服務質量和水平。構建和諧的物業服務企業和業主關系，提高業主交費的主動性；建立對惡意拖欠物業費案件快速審判的綠色通道，對一些惡意拖欠物業費的行為，依法快速處理。
