時間：2022-04-24 17:05:42
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【關鍵詞】商業銀行 個人貸款 檔案
商業銀行個人貸款業務流程各個崗位均會形成個人貸款檔案資料，由于個人貸款業務量大，因此其檔案整理、歸檔工作量頗為繁重，因貸款催收、貸款檢查、內外部審計等借閱及歸還檔案業務量大。那么，如何做好個貸檔案工作？依筆者工作經驗，有以下兩點經驗值得借鑒：精細化管理進行檔案源頭控制；影像電子化提升檔案管理質量和效率。下面詳細探討一下：
一、精細化管理
商業銀行個人貸款精細管理的要點如下：按個人類貸款業務品種分類，進行標準化的貸款材料規范，各個崗位以及環節整理材料的規范。這些規范要細化到材料排什么順序，用什么樣的紙張，如何粘貼等。下面以個人住房貸款為例，從個人貸款檔案的形成說明一下。
個人貸款主流程為五部分：貸款受理、貸前調查、貸款審批、貸款發放（含落實抵押）、貸后管理。對于個人住房貸款，在主流程之前還有一項工作就是審查合作住房樓盤項目。
在審查合作住房樓盤項目時形成住房樓盤項目檔案，個貸從業人員對個人住房貸款樓盤項目審查包括對開發商資信的審查和項目本身的審查。開發商資信的審查，企業資信等級以及信用程度（含人行企業信用報告以及開發商主要負責人個人信用報告記錄）；企業法人營業執照；稅務登記證明；經審計過的會計報表等等。項目審查資料主要是指審查是否“五證齊全”，“五證”是指：國有土地使用權證，建設用地規劃許可證，建設工程規劃許可證，建筑工程施工許可證，預售商品房許可證。個貸從業人員通過上述的調查及審查，撰寫出調查報告，銀行管理部門做出對于樓盤準入的審批意見（含該項目個人住房貸款的規模、額度等）。由此，我們可以看出，該步驟形成的樓盤項目檔案包括：企業法人營業執照等（企業身份證），信用報告，“五證”以及調查報告、準入審批文件等。該部分的檔案管理，按照上述的要點制訂一套相應的管理規范，規定檔案的內容以及資料排列的順序。該檔案的保管期限與該項目下個人住房貸款最長貸款期限相同，也可以將之列為永久性檔案。
貸款受理形成的檔案及規范化管理，按整理順序排列如下：檔案紙張要求A4紙大小。先是個人住房貸款申請表（標準格式）；借款人及其配偶身份證、戶口簿及婚姻狀況證明復印件，要求A4紙大小，借款人身份證正反復印在A4紙上，該頁作為主頁，其他的作為附頁，依次順序為借款人戶口簿戶主復印件，借款人戶口簿本人頁復印件，配偶身份證復印件，配偶戶口簿復印件，結婚證（離婚證）復印件或單身證明，共同借款人身份證明復印件，借款人收入證明資料，共同借款人收入證明資料，信用報告，房地產權證復印件（含商品房買賣合同），首付款證明材料等。未規范檔案標準要求時，有的客戶經理在一頁A4紙上粘十幾張小紙片（客戶及配偶身份證、戶口簿等復印件），粘的小紙片容易掉，在資料流轉過程中丟失，因此，個貸檔案源頭控制一個重要的要求就是能不粘的不粘。
貸款調查形成的檔案及規范化管理，按整理順序順序排列如下：面談記錄，由銀行個人貸款管理部門和個貸檔案管理崗位一同制訂面談記錄規范，記錄紙張A4大小，提什么問題？整張記錄單設計如同問答卷；調查報告等。
貸款調查通過之后，就到了審批環節，審批人依據上述的材料對該筆貸款風險進行專業判斷，從而給出“通過”或“否定”兩種審批意見，該階段形成的檔案主要是審批表。各商業銀行一般都是電子化審批，審批表都有固定格式，不再詳細探討了。
審批通過之后的貸款，就需要和客戶簽訂貸款合同，以及準備辦理抵押登記（備案）申請資料。在貸款發放（含落實抵押環節）階段，形成的檔案資料按整理順序要求如下：貸款合同，抵押合同，房屋他項權證復印件（含抵押備案證明），委托扣款存折（或卡）復印件，放款會計憑證等。其中，房屋他項權證原件由檔案崗的重要權證管理崗進行專門管理。
貸后管理形成的檔案，排序如下：個人貸款檢查表，補充合同（客戶提前還款、縮短貸款期限等），催收記錄等等。
通過上文的探討，要想做好個人貸款檔案工作，就必須嚴格要求檔案資料整理順序以及規范。試想，客戶經理將未按規范整理的材料報給審批人審批，審批人要從這一堆材料里找，哪些是申請表，哪些是客戶身份證明資料，哪些是收入證明資料，耗時費力，而且有可能找不到。實際上，嚴格規范還可以趕到提升辦貸效率的效果。
二、影像電子化提升檔案管理質量和效率
商業銀行個人貸款檔案工作除了檔案的整理、歸檔工作之外，還有大量的借閱管理工作，貸款催收、貸款檢查、內外部審計等都需要檔案管理人員配合。而將紙質的個貸檔案，進行影像電子化，可以有效的減少借閱等相關工作量；利用條碼技術等檔案可以進行密集存放，節約空間。
舉個例子：日常催收中，對于電話號碼無效的拖欠客戶，貸后管理人員，往往要查閱檔案紙質件，在紙質件中，翻看個人貸款申請表、貸款合同、買賣合同、抵押合同用于查找拖欠客戶是否其他的聯系方式（未錄入系統中）；翻看個人收入證明，查看并記錄其單位電話；翻看戶口簿，查看并記錄戶口所在地信息以便上門催收。這個過程需要提交借閱申請單，檔案崗人工查找出檔案并借閱，歸還并放回原處。而有了影像電子化系統之后，檔案管理系統賦予其查看權限，催收人員就可以調閱電子檔案，省時省力。
體量和數量茶園都居首位
這次存量房調查報告，針對的是重慶主城區商品住宅，即已取得預售許可證但還未售出的商品住宅。
數據顯示，茶園-鹿角片區的存量房總量，約為115.8萬平方米，存量套數為11083套，兩個數據都排第一。
體量排名第二的是龍洲灣區域，存量房總面積約90.3萬平方米，合計9472套。不過，龍洲灣的存量房套數，卻比大學城(不含西永片區)要少20套，后者的88.5萬方體量雖少于龍洲灣，但在數量上卻為9492套，僅次于茶園片區。
該機構人士表示，茶園存量大主要原因是開發節點都到了，所以推出量較大。開發商肯定都會想辦法進行一些價格上的優惠，所以在茶園買房子選擇面會比較大。
存量房多，不代表賣不走
但存量房多并不代表賣不動。金科集團副總裁蔣思海告訴記者，重慶的樓市一直是很健康的，階段性的市場波動，只是給開發商提出了市場考驗而已。龍湖重慶公司品牌總監羅政也說，按照重慶樓市的賣房速度，每個星期賣3000多套到4000多套，都是正常的市場反應。而根據各大機構的數據統計，上周重慶樓市共計賣房3718套，屬于業內人士認定的正常水準范疇。
現在重慶房企能夠給予市民的優惠已經較多，而且在金融貸款方面，已經出臺了諸如公積金貸款利率下調等措施。市民的觀望情緒其實可以稍微減弱一點。整個3月份到4月份房交會旺季，可供選擇房源較多，市民可多進行比較。市房協相關人士告訴記者。
沙區八成新房被本區人買走
這次該數據機構調查的20個重慶主城主要區域中，存量房體量排名前四的，分別是茶園、龍洲灣、大學城、華巖新城，均是新興區域。而存量體量排名靠后的區域，以沙坪壩中心、觀音橋中心、李家沱等老城區為主。
**園**庭，**閣開盤期間的現場跟進。
**村2、6底層商鋪銷售期間的現場跟進。
***花園開盤的現場跟進。
2、收集其他樓盤的宣傳資料和報紙廣告，掌握競爭樓盤的動向，了解其他樓盤的促銷手段和銷售措施。
收集了七月份至今各樓盤的報紙廣告并整理分類。
3、學習和觀摩其他樓盤的促銷活動，吸取別人成功的經驗，以便為將來搞好公司的促銷策劃活動多做貢獻。
參觀了**廣場，**花城，**新城的開盤促銷以及房展會的各樓盤促銷。
4、與策劃公司對接，對其提交的策劃方案根據實際情況提出修改意見供領導參考，同時把銷售部的意見與策劃公司溝通，力圖將宣傳推廣工作做得更加切合公司的銷售部署，更加實際，更加有效。
5、參加公司的各種促銷活動，組織銷售人員在促銷現場開展宣傳工作，協調和溝通銷售部和策劃公司的分工合作。
參加了九月份的“房展會”，“****看房專線車”，**節期間的“投資貿易洽談會”的展覽等促銷活動。
6、根據實際情況，對重要問題多想辦法，多出主意，盡最大能力提出相應的建議和方案給領導參考，做好營銷人員的參謀策劃工作。
7、參加每周銷售部主管例會，將周銷售情況整理好，發送給領導，讓領導及時了解銷售現場的動態。
從七月份進入公司開始，每周匯總各點周銷售情況上報領導
8、指導各銷售點做好每個月的互訪報告和每季度的市場調查報告，讓各點人員都熟悉公司其他各點的相關情況，了解市場上競爭對手的情況和動向。收集整理各點交來的互訪報告和市調報告，以備領導查閱。
9、學習銷售部綜合點人員應該了解的基本的房地產銷售知識和工作程序，工作方法。
日
期：___________
xx年4月銷售員試用期轉正工作總結
作為一名銷售新人，剛加入房產銷售部的時候什么都不懂，現在想起來還有些好笑，通過這段時期的磨練，現在已經能夠負責很多工作的實施。
這些工作主要包括：
1、深入銷售第一線，在銷售現場了解客戶的特點和需求，掌握客戶的心理動態，找出客戶最關心的問題。
xx園xx庭，xx閣開盤期間的現場跟進。
xx村2、6底層商鋪銷售期間的現場跟進。
xx花園ii-9,iv-3,iv-4開盤的現場跟進。
2、收集其他樓盤的宣傳資料和報紙廣告，掌握競爭樓盤的動向，了解其他樓盤的促銷手段和銷售措施。
收集了七月份至今各樓盤的報紙廣告并整理分類。
3、學習和觀摩其他樓盤的促銷活動，吸取別人成功的經驗，以便為將來搞好公司的促銷策劃活動多做貢獻。參觀了xx廣場，xx花城，xx新城的開盤促銷以及房展會的各樓盤促銷。
4、與策劃公司對接，對其提交的策劃方案根據實際情況提出修改意見供領導參考，同時把銷售部的意見與策劃公司溝通，力圖將宣傳推廣工作做得更加切合公司的銷售部署，更加實際，更加有效。
5、參加公司的各種促銷活動，組織銷售人員在促銷現場開展宣傳工作，協調和溝通銷售部和策劃公司的分工合作。
參加了
九月份的“房展會”，“xx園國慶看房專線車”，xx節期間的“投資貿易洽談會”的展覽等促銷活動。
6、根據實際情況，對重要問題多想辦法，多出主意，盡最大能力提出相應的建議和方案給領導參考，做好營銷人員的參謀策劃工作。
7、參加每周銷售部主管例會，將周銷售工作總結整理好，發送給領導，讓領導及時了解銷售現場的動態。
從七月份進入公司開始，每周匯總各點周銷售情況上報領導
8、指導各銷售點做好每個月的互訪報告和每季度的市場調查報告，讓各點人員都熟悉公司其他各點的相關情況，了解市場上競爭對手的情況和動向。收集整理各點交來的互訪報告和市調報告，以備領導查閱。
9、學習銷售部綜合點人員應該了解的基本的房地產銷售知識和工作程序，工作方法。
協助其他同事接待辦理產權證的客戶等。
10、處理銷售部有關營銷策劃方面的事務等。
1、深入銷售第一線，在銷售現場了解客戶的特點和需求，掌握客戶的心理動態，找出客戶最關心的問題。
XX園XX庭，XX閣開盤期間的現場跟進。
XX村2、6底層商鋪銷售期間的現場跟進。
XXX花園II-9,IV-3,IV-4開盤的現場跟進。
2、收集其他樓盤的宣傳資料和報紙廣告，掌握競爭樓盤的動向，了解其他樓盤的促銷手段和銷售措施。
收集了七月份至今各樓盤的報紙廣告并整理分類。
3、學習和觀摩其他樓盤的促銷活動，吸取別人成功的經驗，以便為將來搞好公司的促銷策劃活動多做貢獻。
參觀了XX廣場，XX花城，XX新城的開盤促銷以及房展會的各樓盤促銷。
4、與策劃公司對接，對其提交的策劃方案根據實際情況提出修改意見供領導參考，同時把銷售部的意見與策劃公司溝通，力圖將宣傳推廣工作做得更加切合公司的銷售部署，更加實際，更加有效。
5、參加公司的各種促銷活動，組織銷售人員在促銷現場開展宣傳工作，協調和溝通銷售部和策劃公司的分工合作。
參加了九月份的“房展會”，“XX園國慶看房專線車”，XX節期間的“投資貿易洽談會”的展覽等促銷活動。
6、根據實際情況，對重要問題多想辦法，多出主意，盡最大能力提出相應的建議和方案給領導參考，做好營銷人員的參謀策劃工作。
7、參加每周銷售部主管例會，將周銷售情況整理好，發送給領導，讓領導及時了解銷售現場的動態。
從七月份進入公司開始，每周匯總各點周銷售情況上報領導
8、指導各銷售點做好每個月的互訪報告和每季度的市場調查報告，讓各點人員都熟悉公司其他各點的相關情況，了解市場上競爭對手的情況和動向。收集整理各點交來的互訪報告和市調報告，以備領導查閱。
9、學習銷售部綜合點人員應該了解的基本的房地產銷售知識和工作程序，工作方法。
引言：隨著房地產業蓬勃發展，對城市住宅小區園林景觀設計水平也要求越來越高。園林景觀設計已不再是簡單的一個中心綠地加上宅前綠化，單純滿足綠地率就可以了，而是要將人文景觀與自然景觀更好的結合在一起。在設計方面，還追求個性化，突出設計靈魂。
一、住宅小區環境景觀設計存在的問題
我國目前對小區景觀環境設計已取得了很大成績，但目前小區景觀設計依然存在著很大的問題。
1.1小區綠化模式和植物種類單一
有一些小區綠化模式比較單一：基本上是大片草坪點綴少量喬、灌木的綠化方式。從種植模式上很難看到其地域特點；再者，植物種類也比較單調，大多囿于常用的幾類品種。如此的綠化模式造成小區植物結構層次單一，絕大部分為喬草兩層或灌草兩層，難以形成有效的喬灌草復式綠化結構，失去了物種的多樣性。造成這種情形的原因之一是承包商的急功近利。僅僅為了達到所要求的綠地率和節省資金，未在小區景觀設計和綠化施工管理上有更大的投入。
1.2綠地率不高
沒有形成組團效應現象，雖然對小區的綠地率有規范標準和要求，但在城市中心區特別是老城區，受開發面積的限制，沒有布置綠化或只是零星點綴在小區的各處，不能形成相應的組團效應，景觀效果大打折扣。
1.3草坪鋪設和種植比例過大
在住宅區的綠化上，目前有一種過分追求大面積草坪的傾向。單一大規模進行草坪鋪設并不科學、也是不經濟的。因為在草坪生長旺盛的季節，每3天要進行一次澆水，15天左右要對草坪進行修剪，由此產生的的養護管理費用是一般喬、灌、草組合綠地的3至5倍。
1.4園林景觀小品體量小，缺乏藝術性
戶外活動是住宅小區生活的重要組成部分，戶外活動的場所也是小區環境的重要組成空間。園林景觀小品作為它的主要載體，在景觀設計中普遍存在配套設施布置不全、設計不合理、缺乏藝術性等弊端。小品是設計的亮點，應結合小區的景觀設計綜合考慮，在設計上應注重人文內涵，創造充滿自然情趣的生活游憩和欣賞空間，同時滿足小孩嬉戲，老人活動以及居民體育健身等功能。營造出令人賞心悅目、人與自然和諧共生的良好生態環境。
2、景觀的藝術觀賞性和文化性不能很好體現
首先是不重視多方向觀賞效果，多數園林景觀與建筑外立面相諧調，注重其室外觀賞效果。對于住戶來講，在室內欣賞室外的風景的感受也非常重要，但是在調研的很多小區內室內觀賞效果非常不讓人滿意，主要是鳥瞰效果、色彩搭配、植物組合布局等方面。許多是草草處理景觀和道路、停車位的關系，導致混亂一片，視效果較差的景觀，規劃師和園林景觀設計師需要合理布局綠地、合理解決好停車功能、活動集散功能，同時同林景觀設計師和建筑師合理解決景觀觀賞角度、觀賞層次，使作出的景觀設計才能達到園林上良好的俯視效果和立體效果。
其次是有些小區園林景觀設計濫用園林雕塑小品，園林雕塑小品的使用在住宅小區園林景觀中很普遍，在景觀設計中，合理的設置一些雕塑小品，往往能起到點綴和組織空間，烘托主題、意境的作用。有一些住宅小區內泛濫園林小品，或者設置過于密集，沒有主次節奏；或者與環境格調不相融合，造成了人們心理上的割裂感。
3、“虎頭蛇尾”的設計誤區
住宅區的景觀設計對銷售有很大的影響，一些開發商在一期時，會把園林做得很好，但隨著銷售的好轉，二期，三期會減少投資，園林景觀越做越差，形成了“虎頭蛇尾”的設計誤區，其實這種設計思路是不正確的，因為樓盤的景觀沒有注重整體性和連貫性，至使一二期之間的設計斷層，導致樓盤整體景觀質量下降，或呈現出一種“狗尾續貂”的效果。
這種對后期園林景觀的不重視，是得不償失的。園林景觀不僅僅是小區的形象，更是對住戶的一種承諾，因為住戶會這么認為，后期的房價高了，而園林景觀下降了，這是一種對住戶不夠負責的表現。開發商應有大局觀念，不能圖眼前利益而忽視了后期的景觀設計，其實，在二、三期工程建設中，繼續繼承一期的設計風格，保證園林景觀效果，對開發商來說，不僅可以得到住戶的信任，更有利于提高社區的知名度與公司品牌的打造。例如廣州推出的“時代廊橋”樓盤，該樓盤在園林設計上就從整體把握了設計的風格及連貫性，強調東南亞風情，除了首層全部架空4-6米，令樓盤更為通風外，還選用了可降溫的大面積水景，在水中修建了11座形狀各異的帶頂廊橋，為業主營造了一種放松舒適，又別有風情的“家”的感覺，使得該樓盤從開始銷售就呈現出火爆的賣場，全面房屋很快就銷售一空。這不僅僅是銷售，是信任，更是品牌。
二、城市住宅小區園林景觀設計的一些建議與方案
通過上面所分析設計誤區或不足之處，以下將根據實際情況，針對其住宅小區園林景觀設計和建設的特點，在設計流程和設計方法方面提出以下應對方案。
1、實現功能價值
園林景觀的設計往往會出現重形式而忽略內容的情況，一個合理科學的園林景觀設計，首先就應當充分考慮到功能的需求，應該在設計中很好的體現以人為本的思想，創造符合現代住宅形式，適合不同人群行為及心理需要的住宅小區休閑活動場所和交往空間。
首先，要在設計前制定空間使用調查報告，根據前面的分析研究，作出詳細的居民空間使用情況調查報告，調查報告應當包括以上研究中所提到的主要內容，主要是社會和行為心理需求而產生使用要求；還有當地居民生活的環境，包括歷史文化、風俗習慣、氣候等因素。通過這樣的調查報告，再結合設計的小區的人口密度、居民數、面積、容積率等，安排設計空間的內容和這些內容應當把握的數據。
其次，小區園林景觀的總體平面布局應合理，雖然在園林景觀設計中沒有像規劃設計那樣有許多控制參數，但容量的控制依然至關重要。比如，根據每個小區個體的特點，整體上把握開敞與私密空間的比例，每個空間中軟硬質景觀的比例，這樣才能促成功能的合理。此外，需實現不同規模的景觀空間的合理分布，避免空間尺度過大或過小而帶來的諸多問題（過大無法形成有精神的場所，并且在藝術和功能上無法控制，造成浪費；過小無法駐留，缺乏意義。保證各空間的獨立性及連貫性，避免相互干擾以及避免空間的滯澀。另外，還要保證使用者的健康，比如對外界噪音、污染等不利環境的隔離，設計合理的健身運動場地。
2、提升觀賞價值
在滿足住宅小區的功能需求的基礎上，園林景觀就需要在文化與藝術的美學的層面上進行創造，這個創造的過程應當是貫穿于整個設計的，并且一直處于主導的地位。因為園林景觀最終是為人的使用和欣賞而服務的，如果住宅小區的景觀缺乏觀賞價值，得不到認同感，那么園林景觀也就失去了活力和動力，無法吸引人們向往。對于如何的提升園林景觀的觀賞價值，需要從整體和細節上全方面著手去考慮。
首先，要創造多層次的美感體驗；美是人類居住生活永恒不變的主題，人在景觀中的審美體驗是多層次的。在多層次美感體驗中最為首要的考慮因素就是視覺體驗。住宅小區中的不同位置，比如室內或室外，高處或低處，視覺感受都是不同的，除了要考慮室外處于環境中的審美角度外，還要考慮在樓上外望的效果。
其次，要注重景觀單體的藝術化處理；景觀單體是實現景觀效果的基本元素，因此細節上處理就顯得尤為重要。景觀單體由于其涉及范圍廣，具有一定復雜性，在如何達到與整體環境風格統一又不失個性上，是需要慎重考慮的。景觀單體在設計上首先應當貫穿著環境所具有的品性，與環境協調統一，如天津萬科水晶城中的入口雕塑，通過以傳統材質為主表達空間歸屬感和空間意義，又結合現代的樣式暗示高品味的住區生活。
3、要保證生態平衡和保護環境
作為人們生活主要場所的住宅小區，對于環境的要求就更高，保證住宅小區生態效益的均好，內部物質流動的良性是至關重要的。住宅小區中的生態設計要考慮不同地域特點的通風、采光、生物多樣性等問題，住宅小區園林景觀設計必須適應場所的自然條件，將場所中的陽光、地形、水、風、土壤、植被等自然因素結合在設計之中，從而維護場所的生態，并盡可能地將場地的材料循環使用，最大限度發揮材料的潛力，減少生產、加工、運輸而消耗的能源，保留當地的地域性特點。通過這些手段維護居住者身體健康、保持生物多樣性、保護環境的綠色生態美，實現住宅小區自然系統和諧共生、持續協調發展的局面。
三、結束語
住宅小區作為人們在工作之外接觸最多的場所，其景觀系統的規劃和設計就顯得尤為重要。通過景觀設計的一些手法，在小區建筑群所形成的虛空間中合理地把握綠化系統、道路系統、戶外空間結構等方面，不僅實現對住宅小區建筑與景觀的視覺延續，也對城市的生態人文環境起到健康的作用。
同時，我們也應該意識到：住宅小區景觀系統作為城市生態大系統的子系統，應該本著尊重自然的態度，從實際地形地貌出發，進行有效的規劃設計，使得城市中的住宅小區既能體現城市的同一性又能各具特色，實現住宅小區的多樣性，滿足住宅區的功能要求，創造環境優美，能夠完善城市居民住宅及城市生態系統，提高城市住宅區環境的質量。建造一流的綠色居住環境，從而為豐富城市風貌，推動城市景觀系統進程起到積極的作用。
參考文獻：
[初步接洽階段]
1、項目資源條件整合及判斷
負責部門：策劃部、部、研究部
報告名稱：《**項目策劃大綱》
中心內容：
宏觀資料：市場整體、片區趨勢、基本行情。
地段資料：規劃要點、坐標。
周邊資料：交通、配套、樓盤的規劃、設計、包裝、銷售。
發展商資料：背景、關系、資金、技術等的實力情況。
判斷內容：優勢、難點、突破口、把握度。
2、多方案初步規劃、設計或調整建議
負責部門：策劃部
報告名稱：《會議紀要匯總》
《**項目概念設計提示》
或《項目調整建議》
中心內容：草圖、立意、說明、交流記錄
[前期策劃階段]
3、地塊內在條件整合及價值分析
負責部門：策劃部、投資部
報告名稱：《**項目土地價值與分析報告》
中心內容：適合的規則布局和建筑類型及其投入和產出價值比較
4、資源綜合及定位
負責部門：策劃部
報告名稱：《**項目綜合定位報告》
中心內容：上述各內容匯總，初步定位或創意
5、依據定位針對性的市場調查
負責部門：策劃部、研究部
報告名稱：《**項目市場調查報告》
中心內容：客戶群、消費觀念、價格水平、推廣渠道和方式、市場缺口等，或根據創意尋找市場依據
6、經濟可行性分析
負責部門：投資部、策劃部
報告名稱：《**項目經濟可行性分析報告》
中心內容：靜態的綜合成本（地價、造價、管理、財務、資金、推廣、銷售、稅金）收益率與銷售價格的分析。
7、初步營銷框架
負責部門：策劃部
報告名稱：《**項目初步營銷報告》
中心內容：推廣主題、通道、銷售策略及產品設計立意和要求相互關系
8、規劃、設計方案及跟蹤
負責部門：策劃部
報告名稱：《**項目初步營銷報告》《**項目建筑概念設計》《**項目環藝概念設計》或《**項目設計修改意見》《**項目設計要點》
中心內容：草圖，設計創意、任務書、設計交底、指導
[營銷策劃階段]
9、營銷整體規劃
負責部門：策劃部、部
報告名稱：《**項目營銷整體規劃》
中心內容：VI，推廣的主題。方式、渠道、策略、步驟，包裝的類型、風格和銷售的入市時機、節奏、付款、策略、附加促銷手段，如裝修套餐等與施工進度相結合的創意及其相互協調關系部署。
10、經濟敏感分性
負責部門：投資部
報告名稱：《**項目經濟敏感性分析報告》
中心內容：造價、進度、售價、回報率間的變量關系圖表。
11、價格策略執行計劃
負責部門：投資部、部
報告名稱：《**項目價格策略報告》
中心內容：依據經濟敏感性分析結合對市場走勢的判斷，進行價格的高低、提升、折率的編排和修整。
12、物業準備工作計劃
負責部門：投資部
報告名稱：《**項目的物業模型》
中心內容：配合營銷推廣而設立的新型物業管理概念和"標準"物業管理模式的融合。
13、銷售準備工作計劃
負責部門：部、策劃部
報告名稱：《**項目前期工作計劃表》
中心內容：文件、合同、票證、禮品、用品等催辦、設計和制作計劃安排及費用預算
14、項目包裝執行計劃
負責部門：策劃部
報告名稱：《**項目包裝概念設計》
中心內容：VI設計、導視系統、銷售中心、樓書、展板、模型、示范單位（裝修套餐）等的設計和制作計劃安排及費用預算。
15、廣告宣傳炒作計劃
負責部門：策劃部、部
報告名稱：《**項目新聞炒作提綱和廣告計劃》
中心內容：戶外廣告、報刊廣告、新聞炒作、網上廣告和炒作的計劃安排及費用預算。
16、銷售活動規劃及策劃
負責部門：策劃部、部
報告名稱：《**項目公關活動計劃報告》∑《**項目**活動報告策劃書》
中心內容：開工、開盤、封頂、竣式、入伙等的儀式，新聞會，展銷會的其他公關活動的計劃安排及費用預算。
17、裝修套餐
負責部門：策劃部、部
報告名稱：《裝修套餐服務計劃報告》
中心內容：售后裝修和裝修按揭服務。
[銷售實施階段]
18、銷售培訓
負責部門：部、策劃部、投資部
教材名稱：《銷售基礎知識》《**項目銷售相關內容》
中心內容：建筑知識、樓盤背景、項目優勝、對手比較、付款方式、法律手續、銷售技巧等方面的系統培訓。
19、執行修正
負責部門：部、策劃部
往來文件：《**項目銷售情況總結》《**項目策劃執行修正安案》
中心內容：根據銷售狀況和市場動向的反饋，適時調營整營銷計劃。
20、置業錦囊
負責部門：策劃部投資部
一、前言
住房空置情況是各國政府、房地產企業和居民都非常關注的問題，它與竣工量、銷售量、售價、租金等，構成衡量市場表現的主要指標。研究城市住房空置率對于規范并加強當地房地產業管理，防止房地產經濟泡沫的產生，促進房地產業健康可持續發展，具有深刻的理論和現實意義。
“目前中國樓市的首要問題是空置率太高，空置面積達10億平方米?！苯眨瑖H貨幣基金組織（IMF）副總裁朱民在IMF2015春季年會期間表示。隨后，IMF駐中國代表在4月28日的研究報告中再度提及，“中國住房供應過剩遍及全國，在較小城市和中國東北部尤其明顯?！?/p>
因此研究住房的空置率有重要意義，本文通過手機長沙市梅溪湖片區的住宅的情況進行分析，分析空置的原因，找出特點，并予以討論。
二、計算模型與采集方案
（一）樣本選取
調查對象為該片區內已經竣工且竣工時間不超過五年的居民住宅（包括別墅）。樣本的空間位置盡量分布均勻，樣本包括繁華地段與非繁華地段的住宅小區。
（二）調查方法
物業公司問卷調查。本次調查由于時間、精力以及其他方面條件的限制，采取典型抽樣調查的方法進行，即在城區內符合調查條件的住宅小區，發調查問卷至各小區物業公司。
營銷中心問卷調查。在符合調查條件的樓盤售樓營銷中心通過現場訪問工作人員獲得部分相關數據。
購房者隨機訪談。在符合調查條件住宅小區的購房者中隨機進行訪談調查，調查內容包括工作地點，購房目的，未入住原因等。
（三）空置住宅界定方法
本次調查是針對已達交房條件但無人入住使用的住宅進行統計，由于調查條件的限制與住房情況的復雜性，導致空置房的準確界定存在難度，本調查報告暫將以下住宅認定為空置住宅：1、小區已交房樓棟中至今未售出的住宅。2、小區已交房樓棟中已售出但未辦理收房手續的住宅。3、小區已交房樓棟中已辦理收房手續但未入住使用的住宅。（未入住使用主要以累積用電量未超過300度為判定標準）。
其公式為：住宅空置率=（未售住宅套數+未收房住宅套數+收房未入住住宅套數）/住宅總套數*100%
本文將住房結構分為小戶型、中戶型、大戶型、別墅四個類別，其中小戶型指建筑面積不足90O的普通住宅，中戶型指建筑面積為90-144O的普通住宅，大戶型指建筑面積超過144O的普通住宅，別墅為獨立的莊園式居所。
三、實證采集與分析
選取調研的長沙市梅溪湖片區房地產市場的空置量數據進行分析，詳見圖1。
圖1長沙市梅溪湖片區空置房數據
梅溪湖片區住房空置率平均水平為5263%，遠遠大于全國平均水平。其中，空置率最高的為旭輝御府，為100%，最低為麓景裕園1062%。梅溪湖片區住房空置率相對于全國平均水平非常高，經過訪談調查和現場考察，我們發現，大多數樓盤的售出比例都比較高，平均售出比例近80%，但是很多人購買住宅后還沒有入住，導致空置住房較多。
梅溪湖片區住房空置率相對于全國平均水平非常高，經過訪談調查和現場考察，我們發現，大多數樓盤的售出比例都比較高，平均售出比例近80%，但是很多人購買住宅后還沒有入住，導致空置住房較多。
通過分析得出，導致梅溪湖入住率較高的原因有以下幾點：
1、竣工時間不久。樓盤大多在近兩年才開始開發，竣工或交房時間不久，一些戶主還在裝修或籌備裝修款，沒有入住，如，旭輝御府、金茂悅。
2、周邊配套不成熟。梅溪湖附近交通不方便，周邊設施不齊全，如購物區、銀行、醫院等都很少，地鐵還沒建好，生活很不方便。
3、購買學區房尚未入住。梅溪湖附近正在建設長郡中學分校，導致很多人購買學區房自用或出租，而學校還未建成，因此入住率不高。如，我們在調研和泓?梅溪四季樓盤時，不斷有家長來營銷中心看房并詢問有關學區房的相關事宜，很明顯，名校學區房已經成為梅溪湖片區一些樓盤的一大賣點。
4、購房作投資用。梅溪湖片區中一些樓盤距離長沙汽車西站較近，很多人投資購買相關樓盤，等待日后升值。如，我們在調研達美D6區時，連保安大叔都認為，很多人甚至一下子買下了一層樓，這也是導致達美D6區售房比例高，而空置率也較高的原因。
對不同戶型進行比較，分析不同戶型對空置率的影響，結果如圖2所示。
圖2不同戶型空置房對比
按照結構分類后，得出小戶型和中戶型的空置率均高于梅溪湖平均空置率，分別為696%和6122%，大戶型空置率較低，為3366%。
通過分析可得，小戶型樓盤空置率最高的原因可能是由于小戶型結構更難滿足購房者的居住需求。大戶型樓盤空置率相對較低，可能是因為大戶型投資成本較高，短期難收益，因此購買大戶型的戶主更多的選擇自住。且大戶型開發的樓盤并不是很多。另外，售樓人員更傾向于想購房者推薦大戶型的樓盤，以增加其收益，因此導致大戶型空置率較低，而小戶型空置率最高。
四、結論
空置率是反映房地產的供需矛盾的主要指標之一，利用這個指標研究房地產市場的供給和需求狀況，必須要正確地把握空置率的內涵和外延，以及具體計算方法。由于房地產市場存在一定的失靈，市場自身對供求關系的調節不夠靈敏，所以必須通過政府開發商以及金融機構等多方面的調節，配合市場機制，才能有效調節房地產市場供求關系，使二者在規模和結構上能夠相匹配，提高住房資源利用效率，推動我國房地產市場的健康發展。（作者單位：湘潭大學商學院）
參考文獻：
[二奶氣質]
語出網友桃小染本推文，是一則對話：“我：二十五的衣服穿出了二百五的氣質；桃媽：二折的衣服穿出了二奶的氣質”……桃師此對話妙趣在于“逗”上：逗趣的逗，逗樂的逗，逗著玩兒的逗。
[被窩工程]
又稱“被窩子工程”，來自媒體有關“關心農民工性生活”的主題報道。這一報道在幾乎所有農民工主題報道中多為省卻義項……如你所知，這一省卻原本至為關鍵。此語首言者為廣東省計生委主任張楓。張認為，3000萬在粵農民工性事理應被納入政府關注視野。張強調，黨委在“菜籃子工程“之外，還應該重視一下“被窩子工程”。稍許延展這個相對私密話題的三居室，將其擴張為一幢公寓，可發現所謂“被窩工程”事實上適用于所有已婚未婚已嫁恨嫁男女。照直說，“被窩工程”質量關乎到每一個人的方方面面，不可小視。
[新四害]
語出流行段子。這則段子所描述的新時代四大害是：豐田車的底盤，開發商的樓盤，股市的大盤，前男友的硬盤。
[拍賣]
來自譯言網的一則新詞。原消息報道說：一位“網名為Unigirl的新西蘭19歲女大學生不久前在ineed.co.nz網站上拍賣自己的。在拍賣廣告中，她化名“小蘭”，拍賣理由據稱是“為了完成學業”。該廣告頒布后，在很短時間內即有3萬多人瀏覽，并有1200人出價，最終價恪鎖定在兩萬英鎊。同樣的廣告在一年前也曾有過――廣告主是一名20多歲的美國大學生。該大學生說，她刊載“拍賣”廣告是為了完成碩士學業，最終，該拍賣以25萬英鎊成交……每次看這類獵奇新聞似的八卦我一點不奇怪，一點不生氣。我的想法是，它們一定有它們的理由，而其中最重要的理由就是，它可以幫助另外一些人堅守自己的――無論身體還是精神。
[不幸傳染癥]
指某種情緒的傳染，此詞條所謂主題即“不幸”。在―則有關中國人婚戀狀況調查報告的數據統計中，有關婚姻家庭部分的一則數據顯示，剩男剩女的“?！?，除際遇之限外，與其身心狀態密切相關。該調查報告顯示，有相當比例的剩男剩女染有“試錯經歷稀有”“輕易放棄”“代戀替代癥”“不幸傳染癥“等癥狀。當未婚者整日與未婚者為伍，當受挫者整日與受挫者接錯，“不幸”的傳染在所難免。
[宅男福音，剩女噩耗]
中圖分類號：F293.35 文獻標識碼： A
一、前言
房地產投資項目大致包括三個階段：項目開發前期階段，項目工程施工階段及市場推廣營銷階段。每一階段都存在不同的風險，而且風險具有連續性。因此在房地產投資項目開發前期階段進行風險預測非常重要。
二、 房地產投資項目前期具體風險
1.自然風險
自然風險是指由于自然本身發生異常變化或人們對自然力失去控制給投資者帶來損失的可能性。如地震、滑坡、火災等災害因素給投資者會帶來風險。這些災害因素往往又被稱為不可抗拒的因素，其一旦發生，就會對房地產業造成巨大破壞，從而對投資者帶來很大的損失。
2.合同風險
在合同法上，廣義的合同風險是指各種非正常的損失，它既包括可歸責于合同其中一方或雙方的原因所導致的損失，又包括不可歸責于合同雙方當事人的原因所導致的損失。在房地產行業中，合同風險是指房地產投資者會因合同不完整、不完善或條款規定存在問題而可能承擔的損失。
3.融資風險
融資風險是指籌資活動中由于籌資的規劃而引起的收益變動的風險。融資風險要受經營風險和財務風險的雙重影響。其中經營性風險是指由于經營上的不善或失誤所造成的實際經營結果與期望值背離的可能性。產生經營性風險主要三種情況：①由于投資者對交易所涉及的法律條文及相關條例等不了解而造成投資失??；②由于市場信息不公開透明，投資者得不到準確充分的市場信息而經營決策失誤；③因決策水平低而未能在最有利的市場時機將手中的產品賣出，使得經營成果低于期望值。財務風險是指由于房地產投資主體財務狀況惡化而使房地產投資者面臨著不能按期甚至無法收回其投資報酬的可能性。產生財務風險的主要原因有：①購房者未能在規定的期限內支付購房款；②投資者實施負債經營，這種方式增大了投資的不確定性和收不抵支的可能性。
4.市場競爭風險
市場競爭風險是指由于房地產市場上同類樓盤供給過多，市場營銷競爭激烈，最終給投資者帶來的營銷成本的提高或樓盤滯銷的風險。市場風險的出現主要是由于投資者對市場調查分析不足而引起對市場把握能力的不足的。其中，市場競爭能力的主要風險是銷售風險。
2.4購買力風險
購買力風險是指由于通貨膨脹使物價總水平的上升而使得人們的購買力下降。在這種情況下，人們對房地產商品的消費需求會降低。這就導致房地產投資者的出售收入減少，從而使房地產投資者遭受一定的損失。
3 .房地產投資項目前期風險識別方法
（1）生產流程分析法
生產流程分析法又稱流程圖法。生產流程又稱加工流程或工藝流程，是指在生產工藝中，從原料投入到成品產出，通過一定的設備按順序連續地進行加工的過程。該種方法強調根據不同的流程，對每一階段和環節，逐個進行調查分析，找出風險存在的原因。這種方法的結構化程度較高，所以對對于識別房地產投資項目前期風險非常有用。
（2）專家調查法
專家調查法，又稱德爾斐法，是指征集專家們意見以判斷決策的一種系統分析方法。這種方法比較簡單、節省費用，能集中各方面專家對同一問題的意見。它適用于研究未知因素多、主要靠主觀判斷和粗略估計來確定的問題，故適用于分析房地產投資項目前期風險問題。使用時遵循的步驟:①組織專門小組,確定主持人。②所提問題要明確具體,數量不宜過多，并提供相應的必要的背景材料。③所選的專家要有廣泛的代表性，要熟悉業務，要有較強的判斷能力和洞察能力。人數一般以10～50人為宜。④輪番征詢意見。通常要有三輪：第一輪是提出問題，要求專家們在規定的時間內把調查表格填完寄回；第二輪是修改問題，讓專家了解其他見解后，再一次征求他本人的意見；第三輪是最后判定，加以整理專家們最后重新考慮的意見。⑤整理調查結果，提出調查報告。一般采用中位數法統計處理征詢所得的專家的意見，把處于中位數的專家意見作為調查結論，寫成調查報告。
（3）頭腦風暴法
頭腦風暴法又可分為直接頭腦風暴法和質疑頭腦風暴法。直接頭腦風暴法是在專家群體盡可能激發創造性，產生盡可能多的方案；質疑頭腦風暴法則是對前者提出的方案逐一質疑，分析其現實的可行性。采用頭腦風暴法組織群體決策時，要集中有關專家召開專題會議，主持者明確地向所有參與者闡明問題，說明規則，盡力創造在融洽自由的氣氛。一般用這種方法可以回答下列問題：如果投資這個項目可能會遇到什么樣的風險？此風險的原因是什么？此風險的特征是什么？此風險的危害后果是什么？
（4）文獻調查法
房地產投資者在投資經營過程中需要了解市場行情、經濟發展情況等信息。這些信息可以通過文獻調查法獲取。文獻調查法就是指通過尋找文獻搜集有關市場信息的調查方法，它是一種間接的市場調查方法。所有的市場調查都始于收集現有文獻資料，只有當現存文獻資料不能提供足夠的依據時，才考慮實地調查等其他方法。文獻調查法需要建立嚴密的調查計劃，并對將要利用的文獻進行真實性的檢查，這樣才能保證調查的可靠性。
(5)盈虧平衡分析法
盈虧平衡分析法，又稱本量利分析法或保本點分析，是根據產品的業務量、成本、利潤之間的相互制約關系的綜合分析，用來控制成本，預測利潤，判斷經營狀況的一種數學分析方法。盈虧平衡分析法的計算公式為：盈虧平衡點(銷售量)=固定成本/每計量單位的貢獻差數。盈虧平衡分析可以對項目的風險情況及項目對各個因素不確定性的承受能力進行科學地判斷,為投資決策提供依據。
(6)蒙特卡洛模擬法
蒙特卡洛模擬法，又稱統計模擬法或隨機抽樣技術，是一種通過設定隨機過程，反復生成時間序列，計算參數估計量和統計量，進而研究其分布特征的方法。隨著模擬次數的增多，其預計精度也逐漸增高。蒙特卡洛模擬法是用電子計算機來實現統計模擬和抽樣的，因此只是在近些年才得到廣泛推廣。蒙特卡洛模擬法在數學的原理上對房地產投資項目中存在的模糊性問題和風險進行評價分析以解決問題。
四、結語
房地產是我國經濟的支柱行業，關系著一國的經濟命脈。房地產投資項目的風險不可避免，但可以通過前期項目風險識別方法將風險降低到最小程度，為后續階段的工作打好基礎。
養老壓力引商機
人口年齡結構的失調其實早在幾年前就已發生。業內人士說，他曾看到一份調查報告顯示：早在2005年，首府60歲以上的老人已達246萬，5個人中就有一個是老人，家庭規?？s小到每戶2.7人，已有100萬老人成為“空巢老人”?？粘怖先吮壤?0.65％，預計到2025年老年人口高峰時期，將至少有80％以上的老人和子女“分居”。
上面這組數據可以這樣解讀：首府承擔的養老壓力巨大。因此，不少首府老年人熱衷于到烏魯木齊周邊地區如昌吉、五家渠等地州尋找合適的養老居所，其中風景優美的景區和鄉村成為他們的首選。近日，筆者到五家渠參加某樓盤的開盤現場，當天就有300多名烏魯木齊人購買了五家渠的樓盤，大部分消費者表示該新房用于退休后的養老房。
其實，這幾年，不少開發商已經開始投資興建，將昌吉、五家渠等風景優美、休閑旅游勝地作為養老基地，如蒂森房產開發的君悅海棠樓盤、華源房產新開發的貝鳥語城、貝鳥逸軒等均以生態養生著稱，非常適合養老。
“養老地產”運行模式
中國已經進入老齡化社會，這是房企看好養老地產的主要原因。首府不少房產也看出其中的商機，也紛紛開始布局養老地產項目。據了解，近日，不少新樓盤都主打生態養生的招牌，如藍天?森林花苑是打造城南80萬平方米的養生大宅、四季康城打造100萬平米濱海養生城邦、桃源?九點陽光打造生態活力城邦等，這些新樓盤均符合“養老地產”模式。
目前，在全國各地掀起的養老地產大致有三種模式：一是純銷售模式。不少開發商打著養老地產的旗號，而實際在賣住宅。這種模式的優點在于資金回籠迅速，模式復制成本低，有利于迅速提高公司品牌形象與規模；二是“銷售加持有”模式，一方面可以回籠資金，另一方面可以利用政策獲取后期運營的持續收入；三是會員制的“綜合地產型”模式，其贏利主要依靠會員制收益以及綜合服務收益。
養老地產模式的催熱，并非偶然。一些觀察人士認為，目前首府50％的城市化率仍舊很低，距離國內其他城市65％以上的城市化率仍有距離，地產業仍舊將在未來10到15年時間里快速發展，但黃金十年將演變為白銀十年。未來十年，地產商無法輕易從中獲得暴利，不確定因素和風險都在逐步加大。
專家建議：不宜盲目玩概念
目前不少房企紛紛聲稱布局養老地產，然而“養老地產”概念曖昧不明，盈利模式模糊不清，讓人對當前流行卻又紛亂的養老地產市場不免產生擔憂。
