時間：2022-08-24 03:00:09
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夏:房價因循政策平穩向上
上午九時,夏透過首創•禧瑞都售樓處的玻璃窗,望著矗立在央視大樓旁這座中國韻味、西方造型的豪宅建筑。在朝陽的照耀下,他感到格外溫暖。就像擁有中國紅元素外立面的天瑞樓盤,溫暖著整個冷灰色調的CBD一樣。
新一天的工作開始了。
“在這樣繁華地段擁有一套地標豪宅,完全是一種身份、財富的象征。”禧瑞都售樓中心的客戶經理夏告訴記者。
夏看完昨晚制定的工作計劃,掌握了今天需要電話邀約的客戶信息,然后正式開始工作。每天他會約見幾個客戶,“客戶不在多,不能囫圇吞棗”,夏解釋道,“我們售樓處的宗旨,不是為了賣房而賣房,而是要讓客戶明白自己所買的房子的意義,了解其真正的價值?！?/p>
“這也是業主非常信任我們的原因?！彼⑿Φ卣f道,這座樓盤是事業成功人士的首選,業主大都是國外500強的CEO、企業的高管或中國區的總裁,以及在中國從事多年投資的國外投資行家?！八麄儗嵙π酆?看好禧瑞都的升值潛力。”
“天瑞部分一共有三棟,面積是110-170平米,總戶數在500套左右,每平米均價6.5萬。其中一棟樓已售罄,另一棟剩下十幾套,最后一棟預計在今年上半年推出?！毕慕哟袢帐孜豢蛻魰r,向其介紹樓盤的基本情況。隨后,他又帶著客戶看樣板間,他的態度依舊謙和有禮。
中午吃過午餐后,夏迅速地拿出今天的報紙,瀏覽重要的財經新聞?！颁N售人員要有專業的知識,要吃透國家出臺的政策,因為你要根據政策引導客戶?！?/p>
在接見來訪客戶時,針對房地產的前景,他談了自己的看法:“去年樓市銷售異?；鸨?不過今年應該不會再延續2009年的銷售態勢了?！彼J為,去年的潛在購房者中,基本上70%、80%的人已買到自己需要的房子,而且今年市場上可選擇的房源比去年少很多。因為存量房少,新開盤的樓也少之又少。開發商在前年或去年拿的地,一般會在今年運作,下半年很可能出現一個小的高峰期,不過不會像去年房價那樣快速上漲。
送走客戶后,差不多傍晚6時了,他跟同組的其他幾位同事聚在一起討論今天的成果和遇到的問題。散會后,夏在電腦前記錄下自己的工作情況,并安排明天的工作計劃。他時刻都要為明天做好準備。
TIPS:夏的建議:
1、看好房地產前景。需要購買第一套住房的人,該出手時就出手,該買就要買。
2、買第二套房時,因為是改善住房,在投資前,要理清自己的財產,和你的收入來源。如果有實力,第二套住房還是可以買的。
除了新房市場,記者還采訪了奮斗在二手房市場上的銷售精英――我愛我家的客戶經理賈久苓。
賈久苓:努力為客戶找理想的房源
賈久苓給人一種溫婉可親的感覺。每天她的工作主要就是與購房客戶、售房業主進行溝通,再則陪同客戶看房。她主要負責聯系網絡上的客戶,通過網絡房源信息。
“從2001年起,我就開始在我愛我家工作了?！辟Z久苓是個很有經驗的銷售經理,她了解左家莊這一帶房源的格局、周邊環境(幼兒園、學校、醫院的位置等)。“了解房子的布局至關重要,這附近一居、二居、三居房子的格局,我都非常清楚?！碑斂蛻籼嵋髸r,她會先行甄選,鎖定符合要求的房子,再推薦給客戶。這樣做的好處是,既減少看房的次數,還能提高成功率。
“目前三元橋一帶的二手房均價在2萬一到2萬三千元左右。由于靠近10號線和13號線,交通特別便利,不少客戶愿意購買這邊的房子?！辟Z久苓告訴記者。
去年賈久苓的業績很不錯。雖然今年2月份正值新年,是房地產市場的淡季,但賈久苓今年年初幾個月就做成了5、6個單子,業績還不錯。她表示,國家出臺的一些政策主要為了打壓投機,控制房價快速上漲。在看來,未來二手房價不會像前幾年那樣大起大落了,基本會朝著平穩的趨勢上行。
賈久苓始終以為客戶負責為職責,“客戶拿出一大筆錢,買房不容易。我一定會盡力幫他買到合適的房子?！辟Z久苓說起她的一個忠實客戶,兩次換的房都在她的推薦下促成的。
那是2006年的夏季,賈久苓接到了這個客戶的電話。了解到他大學畢業后剛工作兩年,雙方父母同意贊助首付后,經驗豐富的賈久苓很快就幫其找到一套一居室,客戶對房屋朝向、小區環境和周邊交通都很滿意,40萬左右的總價也在他的預算內,于是順利簽單。
去年,賈久苓再次接到了這位客戶的來電,詢問目前的房價。細心的賈久苓猜到,他一定是有了小孩,要改善住房了。她根據當前的房價及周圍的房源給客戶做了詳細的分析。事后,又根據其要求推薦了一套70萬左右的二居室。單子就這樣成交了。
“一般買二手房的人多是為了過渡,住的時間不是很長。比如此客戶,到了不同的年齡階段,會有不同的需求。房子也會根據需求更換?！?/p>
5月份的銷售業績：實收傭金950元，成交租賃客戶三家，已交二手房買賣訂金3家，在九月中旬將陸續過戶，合計訂金額是15000元傭金。其中一套買賣房屋是同王成誼合作，訂金交付到王成誼處，未統計在內，下月十號左右過戶。目前，我店和有效房源（二手房西航花園）22個，經紀人手中較準客戶8位。
從上面的銷售業績上看，我們工作做的不是很好，銷售的并不成功?？墒情L風破浪會有時，直掛云帆濟滄海。實力創造價值，激情成就未來，我相信通過這些日子的學習、實踐，經紀人都累了積了不少的經驗，只要我們共同努力去做就一定會有收獲。
6月工作計劃：
發展壯大之路
2010年11月12日，對于鏈家地產來說，是一個有著重大意義的日子，因為在9年前的這天，鏈家地產第一家店開門營業，邁出了在京城房產市場上打拼的第一步。
成立之初，由于沒有知名度，房源少、客源少，鏈家的業務開展難度很大，幾乎可以用“篳路藍縷”來形容，開業的前十幾天店面門可羅雀。直到當月月底，鏈家才迎來開業以來的第一單，這讓初期跟隨創業的員工們歡欣鼓舞，信心備增。
創業初期是艱辛的，這一點鏈家跟多數大公司很相似。直到2004年底，鏈家在北京才開出30家店，同年，鏈家高層提出了“透明交易，不吃差價，簽三方約”的操作模式，但質疑之聲隨即四起。
在外界看來，這樣的操作模式算是諸多規則中的“異類”， 當時多為吃差價的運作模式，不僅損害消費者的利益，還嚴重扭曲中介市場的正常秩序。當鏈家提出不吃差價的作為時，有人懷疑這一做法的可行性，其中不乏很多鏈家經紀人，他們因此紛紛出走。
但鏈家最終堅持了下來，最終證明了不吃差價正是這一行業發展的必然趨勢。這使鏈家贏得的消費者越來越多，業務量也大幅度增長。到2006年底，鏈家的京城店面達到310家，而2005年到2006年這段時間，正是鏈家店面擴張的關鍵時期。
2005年，面臨嚴峻的房產宏觀調控政策，眾多中小經紀公司紛紛關店倒閉，市場波動十分厲害，但鏈家卻逆勢而上不斷開店，這被行業看做是“彎道超車”，100家，200家……這樣的舉動最終讓鏈家真正邁入了房產中介行業前列，直營店面數量發生飛躍。
鏈家地產高層的眼光并未局限在京城，在外埠的開店計劃隨之高調展開。2006年12月，大連鏈家地產6店齊開，這也是鏈家邁出京城、走向全國的第一步。翌年，鏈家地產在天津開出首家店，克服了找店、招人處處碰壁的各種困難后，鏈家在天津逐漸穩穩扎根。
截止2010年，鏈家在北京的店面已超過650家店，大連的店面超過50家，天津突破20家。在北京的房地產交易額中，鏈家地產取得了25%以上的市場占有率，還多次刷新了全國單體城市月業績行業紀錄，2009年年度業績達18億， 2010年僅在前3月，就達到了3.53個億。鏈家地產在9年來的復合增長率超過了100%。
與行業波動暗戰
受制于國家對房地產不斷地調控，加之整個中介行業的口碑不斷下降，鏈家也不時被各種陰影包圍著。2010年4月出臺的《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，即“國十條”，著實讓鏈家出了一身冷汗。
“國十條”出臺當月，北京住宅成交量驟降81.7%，一些難以抵抗的地產中介紛紛死去，而活著的那些，也在受著煎熬。而此前，鏈家的日子還是相當“滋潤”的。
北京房地產交易管理網數據顯示，2010年3月，北京二手房成交均價1.4605萬元/平米，成交總量為2.7219萬套，日均成交量達878套。鏈家地產媒體推廣負責人張月說，上述成交的房子中，鏈家占了近30%。鏈家3月銷售房屋7982套，這個數量超過了第二名到第十名的總和，為此他們還打出了一則廣告：“每一分鐘成交一單”。
在一套價值200萬的房子交易中，鏈家至少能賺取4.8萬元，其中的利潤來源為：2.5%信息費、0.5%代書費、3000元貸款服務費、3000元過戶服務費、600元評估費。收費一般可打7折。
在鏈家供職的吳森回憶說，國家政策出臺之前，那時候門店的每個人都忙得不可開交，坐在店內就有做不完的業務，“每天都有買家來到店里，等著要買房，一些人甚至揣著全款?！彼煌５亟o小區業主打電話，告訴他們房子今天又漲價了，有買家全款要買，問是否有意向出售。
跟著火爆起來的是房源信息網站。安居客CEO梁偉平表示，他們在百度搜索購買了關鍵詞，吸引到了上網找房源的購房者，也吸引著鏈家這樣的中介商。僅廣告一項，鏈家每年要支付給他們200萬，刊登廣告的價格從50元到300元不等。
在鏈家成績突出榜上，西城區新街口、豐臺區麗澤、通州區果園、海淀區清河這4個地方的業績總是排在前列。鏈家將整個北京城劃分成了140個小區域，600多家店的1.3萬名經紀人蔓延或者覆蓋到了每一條街和每一個社區。
在“國十條”發出13天后，北京市政府立即了遏制房價過快上漲的“京十二條”， 房地產市場高漲的熱情，立即被打散。僅僅一個月的時間，房子從搶手貨變成了滯銷品，而鏈家的門店，也不見了以往交易狂熱的大場面。
據北京房地產交易管理網數據顯示，2010年5月1日至21日，鏈家地產成交僅1435套，退房265套，退房率18%。北京整體市場同樣不景氣，5月上半月，北京存量住宅網簽成交量為7430套，與4月上半月相比下跌了51.6%。去除經濟適用房，純二手商品房的實際下跌更加明顯，2010年上半月二手房總成交量僅為2930套，相比4月上半月的1.6萬套下跌幅度達81.7%。
面臨國家的調控政策，以廣東為例，深圳廣天地地產、冠華地產、家家順地產、恒泰置業等都已閉店整修。在北京，一些小中介公司也黯然關店。但鏈家并未做出太大的收縮動作。
鏈家副總裁林倩覺得，憑借鏈家去年收入的17億，足以使鏈家度過這段蕭條期，不景氣的場景并不會持續多久，“住房政策的調控周期總是很短，通常第四季度是政府開始醞釀下一年政策的時候，我覺得2011年兩會后，房屋月成交量有機會重新上萬套?！?/p>
林倩說，鏈家做了一次風險測算，他們得出的結果是，當成交量僅剩原有的兩成時，剛好損益平衡。危險的是，當前的市場情況，正好是原有成交量的兩成。
籌謀未來戰略
沒有人買房，一批中介在此之后難以為繼：北京信一天地產倒閉，深圳中天置業總裁蔣飛攜款潛逃，在全國有1800家門店的創輝租售關店800家，港資中介中原地產關店20%、中大恒基店面從500多家減至120家……
在鏈家試圖大干一場的前進中，麻煩其實從未間斷過。在網絡上，一位網友發帖問：“北京中原地產將要收購北京鏈家地產，有這事嗎？”后面注冊名為“鏈家地產劉紅”的人回答：據媒體報道，香港中原集團將收購北京鏈家地產所有業務，其創始人施永青和中原地產華北區域董事總經理李文杰都接受了采訪，對這次并購充滿信心，還稱并購完成后中原集團北京公司將占北京地產經紀業務89%的市場份額，并計劃兩年內將旗下鏈家品牌上市，成為內地上市的第一家房地產經紀公司。
李文杰和林倩在接受采訪時均否認了這個網絡傳聞。林倩表示，鏈家正通過推動建設房地產流通的規范機制，提升信息的匯聚和處理能力，從交易匹配和交易服務中來鏟除房產交易的一切障礙，促進中國不動產流通能力。
鏈家董事長左暉曾對媒體表示，他這輩子最痛恨的價值觀就是“小富即安”。這樣的觀念，也慢慢在他的下屬心中扎下根來。林倩是2009年底被鏈家挖過來做負責培訓、品牌工作的，職位是副總裁。這位臺灣人剛來鏈家時，正趕上公司的一次慶功宴，左暉在場宣布，其2009年二手房成交超過5.5萬套，成交金額600億元，傭金收入17億。這一年，萬科取得銷售收入634.2億元，超過美國最大的房地產企業帕爾迪（38.7億美元）成為全球住宅業銷售冠軍。
林倩之前在中介行業已經工作了近20年，但聽到自己老板的這句話時內心還是覺得震撼，而這句話給其他鏈家員工的刺激可想而知。前文中的吳森，在到鏈家的第一天，就開始學著怎么做一個鏈家的老員工：每天至少工作13個小時，睡覺前寫第二天的工作計劃，沒有節假日，更沒有娛樂時間，堅持每天打30個拜訪電話。為了不把時間浪費在去廁所上，他寧愿少喝水。
銷售12月份工作總結及1月份工作計劃【一】
經過8月份的銷售管理工作，雖然業績不是很好，但讓我也有了一點收獲，我覺得領導讓做一個總結非常有必要。目的在于吸取教訓，提高自己，以至于把工作做的更好，自己有信心也有決心把9月份的工作做的更好。
下面我對上月的工作進行簡要的總結。在這近一個半月的時間中，經過王總、孔總及銷售中心全體員工共同的努力，制定銷售各環節話術，公司產品的核心競爭優勢，公司宣傳資料，為即將到來的“瘋狂”銷售旺季打好了基礎做好了準備。
團隊建設方面，制定了詳細的銷售人員考核標準，與銷售中心運行制度，發生撞單實施辦法，eRP跟蹤客戶方法，工作流程，團隊文化等。這是我認為公司對我們全體銷售做的比較好的方面，但商務一部在其他方面在工作中我們做法還是存在很大的問題。 從銷售部門銷售業績上看，我的工作做的是不好的，基本可以說是做的十分的失敗。
客觀上的一些因素雖然存在，在工作中其他的一些做法也有很大的問題，主要表現在：
1.新客戶的開拓不夠(新增電話量太少)，業務增長小，個別業務員的工作責任心、執行力和工作計劃性不強，業務能力還有待提高。
2.銷售工作最基本的客戶訪問量太少。
一個月的時間，總體計算十個銷售人員平均一天拜訪的客戶量不到一個。從出訪記錄上看我們基本的訪問客戶工作沒有做好。
3.溝通不夠深入。
銷售人員在與客戶溝通的過程中，不能把我們公司產品的情況十分清晰的傳達給客戶，不能了解客戶的真正想法和意圖，對客戶給出的問題不能做出迅速的反應。
特別是月末逼單環節上，總是去理解客戶，給客戶找借口其實就是給自己找借口，本來我們公司過去傳統的那種狼性、那種拼勁兒不夠。
4.工作沒有一個明確的目標和詳細的計劃。
銷售人員沒有養成良好地工作習慣，銷售工作處于放任自流的狀態，從而引發銷售工作沒有一個統一的管理，工作時間沒有合理的分配，工作局面混亂等各種不良的后果。
市場分析
現在__做網站的公司雖然很多，但主要的對手也就是那幾家公司，現在我們公司的產品從產品質量，功能上都基本屬于最好的。當然百度方面就更不用說了，就我們一家。表面上各家公司之間競爭是激烈的，但實質上我們公司無論各方面都是其他公司無法相比的。我們要拿出這份底氣來。
我們現在差就差在員工本身的工作勁頭上，其他公司的銷售能在產品本身不如我們的情況下銷售業績依舊有所保障，只能說明他們的銷售是比我們強的，如果我們的銷售跟他們的一樣，我們的業績那沒話說，無敵了。什么100%增長完全沒有問題。
9月份工作計劃主要幾點
1.必須把部門建立成一支熟悉業務，而相對穩定的銷售團隊。
人才是最寶貴的資源，保證長期的銷售業績是起源于能有一批很牛的銷售。
2.建立一支具有凝聚力，有合作精神的銷售團隊是保證業績的根本。
在以后的工作中建立一個和諧，具有殺傷力的團隊作為一項主要的工作來抓。
3.完善銷售制度，建立一套明確系統的業務管理辦法。
銷售管理是我現在最頭疼的問題，銷售人員出勤，見客戶處于放任自流的狀態。完善銷售管理制度的目的是讓員工在工作中發揮自覺性，對工作要有高度的責任心。強化員工的執行力，從而提高工作效率。
4.培養他們發現問題，總結問題，不斷自我提高的習慣。
只有自己問出來的問題自己才能記得住記得牢，我平時再怎么講碰到問題了一樣解決不了。就得他們自己問，我們大家一起解決才行。
5.銷售目標。
根據下達的任務，把任務根據具體情況分解到每周，每日;以每周，每日的銷售目標分解到各個人身上，完成各個時間段的任務。并在完成任務的基礎上提高業績。
最后總結兩點就是：
1.提高執行力的標準，建立一個良好的銷售團隊
2.有一個好的工作模式與工作習慣是我們工作的關鍵。
總之一句話：全力以赴。
銷售8月份工作總結及9月份工作計劃【二】
8月份我們的任務是6萬元，實際上完成了2萬，離任務額還差4萬，由于負責門迎工作，對于客戶流量還是了解的比較多，本月新客戶不多，老客戶購買降低。
在工作中，由于本人向來性格開朗，樂觀，所以擔任門迎的時候并無不妥，有客戶說過我們這的姑娘，小伙態度都特別好，但是業務能力需要提升，我回答確實我們需要終身學習。
尤其對于中醫來說是一個復雜而且體系龐大的東西。對于我們現在而言，隔行如隔山，以前沒有從事過類似的工作，新接手也不過幾個月，很多東西從頭學起，接受是需要一個過程，所以我們也在努力積極的讓自己變得充實起來。
總結開來8月銷售方面有以下幾點
1.上月的活動一下子顧客買的都很多，老客戶只能從別的產品，渠道入手。
一般就是關聯產品開發多一些，但是推介有限，同時有的產品如___，___店種類有限，不能滿足個性化的需求。
2.新客戶開發的少，有的還處于了解階段，對于他們現在就是重點的培養對產品的信心和認知度。
3.我們的銷售技能欠缺，中醫功底薄弱，要加強學習和引導。
4.在23號邊老師來__講課的時候，那天打開銷量不錯，加之之前良好的造勢的原因，完成了3000多的銷售，總體來說我們店里現在還缺乏一個有威信的個人品牌。
但是“不找借口找方法”，這個是我們店也是我個人一直崇尚的，也許我的能力現在還不足，所以我也一直在努力，努力學習，努力工作，努力生活，讓每天都是充滿希望的。米盧說過“態度決定一切”，簡單而言，我對工作的態度就是選擇自己喜歡的，對于自己喜歡的事情付出最大的努力，在這段工作中，我不認為工作是一種負擔，所以可以每天投入那么大的熱情，這樣喜歡可以保持激情和源動力。
9月工作計劃
9月份我們將迎來一個新的促銷高點，上次由于先期__老師鋪墊的好以及及我們的努力超額完成了任務，這次希望再上一個新的臺階，所以我們每個人也都在努力做好準備。
對于這月我希望自己工作中需要提高的主要有以下幾點：
1.先做好9月4號邊老師來__進行儀器檢測和砭石使用的講解的宣傳工作和統計預期的訂購數額，這樣可以有利于更好的準備砭石，希望不要像上次那樣斷貨好幾次。
2.加強對于砭石的了解以便在有客戶咨詢的時候可以做到游刃有余。
同時重點加強學習全面綜合的理論知識和銷售技能
3.老客戶有的家里別家產品也很多，他們對于健康的需求迫切，但是有些盲目，我們可以很好的利用這點，做好我們的口碑宣傳和產品推介。
4.做好新客戶的開發吸引工作，雖然不一定就每一個都抓住銷售，起碼應該慢慢培養，成為我們的鐵桿，至少在別人問到的時候不會說出我們的不好，這樣也算是成功的一種，口碑很重要。
5.做好大客戶的維持工作，上學的時候在客戶關系里有個二八法則，對于我們還是很適用的，80%的銷售來自20%的客戶，我們80%的銷售來自20%的產品，就像是先天精氣寶，上次活動主要就是靠寶，雖然比例不是完全如此，但是大概如此。
所以我們要想辦法做好大客戶的維持同時不斷開發新客戶，在做好現有客戶的產品維持同時擴大其他產品銷售。
6.做好店長安排的工作，盡我們的最大努力希望可以再接再厲發揚我們__的武術精神，百折不撓，勇往直前。
上次做的是門迎，店長說我適合做門迎，其實我還是很希望嘗試其他工作的，而且同樣希望都可以干好，所以幾次講師不在的時候常常代講，雖然不希望永遠做別人的替補，但是起碼這是一種鍛煉，因為起碼有需要的時候你替補的上，而不是需要你的時候，你什么也干不了。
總而言之，我們希冀這次又更好的結果。并且可以得到更多客戶的認可。
銷售8月份工作總結及9月份工作計劃【三】
8月份已經結束，現將本月我店所取得的成績，所存在的問題，作簡單的總結：
我店8月份人員配備不斷增加，至現在已有經紀人三名，文員一名。門頭、電話安裝都已到位，工作順利展開。8月份的銷售業績：實收傭金950元，成交租賃客戶三家，已交二手房買賣訂金3家，在九月中旬將陸續過戶，合計訂金額是15000元傭金。其中一套買賣房屋是同__合作，訂金交付到__處，未統計在內，下月十號左右過戶。目前，我店和有效房源(二手房西航花園)22個，經紀人手中較準客戶8位。
從上面的銷售業績上看，我們工作做的不是很好，銷售的并不成功。可是長風破浪會有時，直掛云帆濟滄海。實力創造價值，激情成就未來，我相信通過這些日子的學習、實踐，經紀人都累了積了不少的經驗，只要我們共同努力去做就一定會有收獲。
9月工作計劃：
1、抓好培訓。
一切銷售業績起源于有一個好的銷售人員，建立一個具有凝聚力、合作精神銷售團隊是企業的根本，因此在九月我將抓好培訓，著眼根本，突出骨干、整體提高。
2、客戶資源全面跟蹤和開發。
對于老客戶要保持聯系，潛在客戶要重點挖掘，舍得花精力，在擁有老客戶的同時，不斷從各種渠道挖掘眾多的客戶。
3、8月我們的目標是最基本做到___元。
把任務分解到每周、每日，分解到各個銷售人員身上，每個經紀人總傭金定在5000元上。
銷售8月份工作總結及9月份工作計劃【四】
以下是我在工作方面獲得稍微突破的地方，但這類突破其實不意味著我就可以夠做好工作，在接下來的工作中我會繼續完善自己，在失敗中不斷總結經驗和吸取教訓;在和同事配合工作進程中學習他們先進的工作方法和理念;在溝通和交換進程中學會體諒他人。
現將八月份工作情況作以下匯報：
一、工作方面
1、做好基本資料的整理，及時向工廠反映客戶的情況、向工廠反映客戶的信息;
2、是做好定單跟蹤：在下定單后要確認工廠是不是排單，了解定單產品的生產進程，確定產品是不是能夠定期發貨，最后還要確定客戶是不是準時收到我司產品;
3、是貨款回籠，與客戶確認對帳清單并確認回傳，及時將開票資料寄到財務處，做好開票的事項，最后確認客戶財務收到稅票并要求及時安排;
4、維護老客戶，保持常常與老客戶聯系，了解客戶對產品需求的最新動向。
另外要向客戶推出公司最新產品，確定客戶是不是有需要。
二、工作中存在的問題
1、貨期調和能力不夠強，一些貨期比較急的貨常常不能很好地滿足客戶的需求，貨期一退再推，有些產品乃至要二十多天才能完成。
這類情況致使了部份客戶的抱怨。工作的條理性不夠，在工作中常常會出現一些錯誤;對時間的分配和利用不夠公道，使工作的效力大大地下降;不能很好地辨別工作內容的主次性，從而影響了工作的整體進程。
2、由于本身產品知識的缺少和業務水平的局限，在與客戶的溝通交換進程中不能很好地說服客戶。
這一方面我還需要繼續學習往完善本身的產品知識和進步業務水平。
對產品質量題目我覺得它是客觀存在的，假如要求工廠生產的大貨不發生質量題目，那時不現實的也是一種幼稚的想法。容忍一定限度的質量題目是每一個業務員所必須做到的，假如一味地往抱怨工廠，只會讓事情變得更加糟。假如說有甚么可以彌補質量題目，那就是我們的態度。一旦發生質量題目我們就應當及時有效地往挽回損失和客戶對我們的信任，拿出我們的誠意尋覓并承認自己的過失的地方，這才是首先要做的事情。
三、自我剖析
在心態方面，我存在兩個題目：一是急躁心理、二是責任分散。我還需要進一步往調劑和改變。
在緊張的工作中會常常產生急躁的心理狀態，我曾嘗試著往減緩這類狀態，但是效果其實不好。心理學解釋致使急躁的心理有很多因素：工作環境、本身素質、生活習慣、工作方法等等，而我以為調劑急躁的心理狀態還需要從自己的生活習慣和工作方法做起，由于工作環境是客觀的，而進步本身素質特別是心理方面的素質更不是一朝一夕的事情，現在我能掌控的就是調劑自己的工作方法和自己的生活習慣。
責任分散是為了進步工作效力的一種重要手段，但是工作分散心理卻有著它消極的一面，當一件事情的責任被多個人分擔后，沒有人以為這件事是自己的事情，長此以往便沒有人會往刻意關注這件事，在我身邊我能感遭到它是存在的。我想克服這類心理的最好方法就是培養和加強本身的團隊合作精神。時刻都要把自己擺在一個團體的位置里，由于這里沒有我只有我們。
四、9月工作計劃
1、維護老客戶：主要是定單跟蹤，確保__的大貨能夠準時出廠。
做好___秋季打樣工作。
2、做好貨款回籠，上個月我在這一方面做地不好，被人敷衍的感受實在不好受，從現在開始要多長一個心眼，俗語說：口說無憑，甚么事情都要確認才行。
3、對新客戶，一定要完全依照合同上的規范行事。
盡快地取得新客戶對我們的信任和支持。
4、堅持學習產品知識和進步本身的業務水平，事物都是在時刻變化的，我需要不斷補充新的知識來充實自己。
2014：房價調控改堵為疏
采訪中秦海翔表示，新確立的北 京市 2014 年的樓市調控政策樓市供應的政策，希望通過組合拳平抑房價?！?在談及“自住型”商品房如何影 響房價時，秦海翔表示：“由于北京 市政府改變了土地競買的規則，現在 剛剛向住宅市場傳導，到了 2014 年 下半年普通買房人將更深刻直接地體 會到樓市價格和供應上的變化?！?住型’商品房政策是穩定房價的重要 手段，也是住房機制的探索，該政策，與以往有了較大變化，將從單純限價轉變 為加大樓市供給。簡單一句話，就是 房價調控將要改堵為疏。他進一步指 出，2014 年北京市政府對樓市的調控 手段將在保持房價穩定的基礎上，逐步把商品房納入限價序列管理，形成分層次、分類型的長效調控機制。而 住建委出臺“自住型”商品房政策就 體現了這個原則。“實際上，以往北 京市房價調控重點都在如何限制價格上升，出臺了限購、出臺了保障房政策，希望能用硬的辦法控制樓市價格上漲。但是現在看效果不好，2014年 市政府打算換個思路，通過加大平價 商品房的供給來控制樓市價格漲幅， 就是要在對樓市的‘疏導’上下功夫， 也就有了‘自住型’商品房的出臺?！?秦海翔向記者這樣介紹。
“通過‘自住型’商品房建設和 大量入市，以及推動企事業單位自建 保障房，集中解決部分‘剛需’住房 問題，這有利于房價的平穩調控，也 有利于樓市的發展。這是 2014 年北 京市房價調控最大亮點?！鼻睾Ｏ璞?示，“這只是加大對樓市供應量的一 個嘗試，未來北京市將出臺更多加大樓市供應的政策，希望通過組合拳平 抑房價。”
在談及“自住型”商品房如何影 響房價時，秦海翔表示：“由于北京 市政府改變了土地競買的規則，現在 剛剛向住宅市場傳導，到了 2014 年 下半年普通買房人將更深刻直接地體 會到樓市價格和供應上的變化。‘自住型’商品房政策是穩定房價的重要 手段，也是住房機制的探索，該政策在執行過程中還可能出現一些細節問題，希望相關部門和公眾能多理解、多支持，并不斷促進政策完善，逐步解決購房問題。”
七萬套：“自住型”商品房開閘放水
2013年 11 月 12 日，首批7 個北京市“自住型”商品房項目規劃設計方案在北京市規劃展覽館對外開放，當日民眾熱情高漲，共有 5000 余人進場參觀。通過北京市政府審批的首批項目分布在北京市包括朝陽、海淀在內的四個區縣，規劃套型面積均為 90 平方米以下，能夠提供 1.6 萬余套“自住型”商品房。2013 年 12 月 14 日，恒大豆各莊“自住型”商品房項目“御景灣” 結束了網上申請登記，根據數據顯示，成功申請的購房人達 14.8 萬人。
針對現在“自住型”商品房的火爆，北京市住建委發言人秦海翔表示： “現在計劃到 2014 年 12 月向市民提供‘自住型’商品房共 7 萬套，目前已經協調國土局于 2013 年年底之前完成了不低于 2 萬套‘自住型’商品房用地的供應?！倍浾咄ㄟ^查閱資料也證實了這一點，根據數據測算，已經超額完成了 2013 年配建 2 萬套的工作計劃。
秦海翔進一步向記者介紹， 2014 年市政府將加大“自住型”商品住宅供給力度，2014 年將會提供 5 萬套“自住型”商品房，這意味著北京市 2014 年將要把 50% 以上的住宅用地用來建設“自住型”商品房。預計到 2014 年下半年，能夠向市場提供“自住型” 商品房不少于 7 萬套，使得商品房市 場平價房供應大大增加，有利于房價維持穩定。
寬進嚴出：“自住型”商品房讓人歡喜讓人憂
“目前為止，市政府考慮到老百姓的要求，這次‘自住型’商品房政策制定購買的標準就是‘寬進、嚴出’，將門檻放到和限購政策一樣，但要對后期二手房轉讓進行事實上的約束?！?市住建委發言人秦海翔表示，“現在 ‘自住型’商品房的價格比周邊房價低 30%，但我們不希望這個政策成為一部分人牟利的工具。因此住建委在 ‘自住型’商品房未來轉讓上將會出臺限制政策，除了現在說的補繳 30% 價差款以外，可能還會利用房產稅等手段進行調節，力爭使真正需要房子的‘剛需’消費者成為‘自住型’商品房的購買主力，盡量杜絕投機獲利行為。”
一、項目銷售情況：
2020年*****銷售情況大致分為兩個階段
（一）*****南區
截止2020年12月31日****南區總銷售額****元，銷售車庫*套，剩余*套（除去股東分配）；銷售沿街商鋪*套，剩余*套（除去股東分配），共計回款額***元，剩余銷售額**萬元。
小結：南區住宅全部銷售完畢，目前僅剩部分車庫、沿街未銷售完。
（二）***北區
自2020年12月21日北區一期開盤，截止2020年12月31日，****南區銷售總額*****元，銷售住宅*套，住宅剩余*套，剩余總比例*%，儲藏室已售*個，剩余*個，剩余總比例*%，車位已售*個，剩余*個，剩余總比例*%。共計回款額*元，剩余銷售額約*億*萬元。
二、2020年售樓部工作內容：
2020年主要工作是籌備北區項目，同時兼顧南區剩余房源銷售工作。北區從前期項目奠基儀式到項目規劃，戶型設計，圖紙審批，辦理預售，從廣告投放宣傳蓄客，售樓處裝修到開盤銷售，我作為銷售部經理全程參與，這一路艱辛與成長，感受頗多，我見證了北區項目的從無到有，同時對北區產生的深厚的情感。下面就19年各項工作情況及問題做詳細分析：
（一）北區項目前期準備工作
2020年1月13日，在北區項目現場舉辦盛大的奠基儀式活動，預示著北區項目全面啟動；
2020年3月，參與項目規劃設計，圖紙審查討論；
2020年5月，證件手續辦理完畢，北區項目順利開工；
2020年11月底至12月中旬，辦理完成號樓及地下車庫預售許可證；
（二）宣傳蓄客期
1、合理的廣告投放
宣傳廣告以線下戶外硬廣和線上媒體廣告為主，經過多處實地勘察視覺效果，價格對比，目前戶外廣告投放渠道有縣內、鄉鎮戶外廣告牌、鄉鎮條幅、平安大街路口停車棚廣告位；線上媒體廣告主要以微信平臺朋友圈和公眾號為主，督促售樓處員工每日更新創意售樓廣告發至朋友圈，公眾號每月更新項目工程進度微信，和項目宣傳微信。同時少量投放傳統紙媒廣告（報廣、郵政專刊、單頁）等。三管齊下為北區項目開盤蓄客打下良好基礎。
2、新營銷中心開放
2020年7月開始，著手準備新營銷中心裝修事宜，挑選新營銷中心設計方案，多次往返于設計公司參與區域沙盤設計與制作討論；
2020年8月，營銷中心開工裝修；
2020年12月1日，以營銷中心開放為契機開展北區一期認籌活動，兩天認籌組客戶，達到活動預期；
（三）開盤銷售期
2020年12月17日，通知認籌客戶補款選房，試探客戶心理價格預期，根據補款情況及時調整開盤價格策略，促進進一步順利開盤。
2020年12月21日，北區一期舉行開盤儀式。開盤當天成功簽約套，基本達到預期效果。
總結：
三、團隊管理方面
（一）在人員管理上，每天下班后組織售樓員坐在一起回顧今日工作，每日一小結，每周一大結，大家暢所欲言，分析未成交客戶，討論工作中遇到的問題，分享成交經驗。組織員工演講大賽，鍛煉員工的語言表達能力；組織員工聚餐，增進團隊之間情感得到了員工的認可。
（二）完善管理制度恪盡職守
2020年初完善制定新的各項管理制度，并嚴格執行。更改書面簽到、簽退形式，完全杜絕遲到員工遲到早退行為。合理性安排置業顧問休班時間，每天最多休班一名置業顧問，通過近一年的時間調整，整個銷售團隊從個人精神面貌到工作積極性、自覺性都有很大的提高。
五、個人工作總結反思
自從13年開始來到售樓處，六年來在王總的帶領與幫助下，加之同事之間的鼎力協助，自己立足本職工作，恪盡職守，兢兢業業。19年對我來說收獲頻多，讓我學習到了除了銷售以外的工作經驗，從若恒公司拿地、立項、規劃設計、圖紙審批、開槽、證件辦理至項目開盤，讓我對房地產開發學習了更多實踐經驗。接下來對我個人的工作進行總結：
1、個人思想比較固執，缺少學習經驗，很難突破新的銷售思路。
2、銷售人員管理工作不夠嚴謹，一味最求促成心理，銷售說辭不夠圓滑，尤其找優惠的客戶，給領導工作制造不必要的麻煩。
3、挖掘項目亮點，組織培訓，提升銷售人員業務能力。
六、2021年工作計劃
1、加強銷售隊伍的目標管理
*服務流程標準化 *日常工作表格化 *檢查工作規律化 *銷售指標細分化 *銷售技巧專業化
*晨會、晚會制度化。使銷售工作系統化和正規化，做到掌握銷售上的一切相關事務。
2、制定全年任務、季度任務、月可行的銷售計劃分級管理，每周擬定銷售目標,針對目標提出銷售措施,由經理組織增加周末活動。通過活動宣傳促進消化未售房源，促進成交。
3、完成北區一期項目所有未房源80%。
4、提升銷售人員整體素質及服務質量，北區品質提升的同時，打造全新的銷售團隊。
5、增加客戶拓展渠道，二手房中介、線上渠道、渠道帶客等，成交率基于來訪量，沒有來訪何談成交。
6、挖掘項目亮點，整理項目自身優勢擴大宣傳面，同時利用政府相關有利政策進行包裝宣傳，例如小區東側桃園大道景觀綠化帶，可適當投資或配合有利項目宣傳工作。
7、活動策劃，培養或外聘專業策劃人員，讓每場活動都能具有針對性、可行性、有效性、低成本、高效益。
2020年已經過去了，2021年所面臨的競爭更為激烈，嚴抓管理，加強團隊建設，統一思想，扎實走好每一步才是王道，銷售部要更加努力，緊跟公司步伐，與各部門的互相配合，迎接挑戰，創造輝煌。
人才培養方案比較研究
前言：
全國高職院校有百余家院校開設了房地產經營與估價專業。這和日益興盛的房地產行業有密不可分的關系，房地產行業興起需要大量的房地產專業人才，房地產估價與經營專業從誕生之日就成為熱門專業，畢業生供不應求。作為高職院校房地產經營與估價專業最重要的環節――人才培養方案對于本專業建設起到一個綱領性的作用。
學制、學分方面
五所院校在學制上基本一致。如浙江某高職院校、廣東
某高職院校、湖北某高職院校都選擇了三年大專學制，這是最常見的情況。而我校和遼寧某高職院校都不約而同的選擇了彈性特殊學制。我?；緦W制為三年，彈性學制為二年至五年。而遼寧某高職院校規定實行三學年的基本學制，并實行彈性學制。修業期滿，經考試合格準予畢業；在符合有關規定的條件下，可延長在校學習期限，但不得超過兩年延長期。這意味著我校最早可以兩年畢業，最晚可以到五年。再看課程門數，大多數學校選擇了30門左右的課程，基本符合高職學生的實際，除去實習外，這些課程要在2年左右時間完成，而且這些課程覆蓋了從事房地產業的基本課程。如房地產開發、建筑工程技術、房地產策劃、房地產營銷、房地產財務管理、房地產估價、房地產法規等。課時一般在2000左右，體現了設置的科學性，而且保證了重要學科的課時。
(二)就業方向
只有適合社會相關崗位需要的人才，才是我們培養的合格人才。通過對五所院校人才培養方案的比較，發現房地產估價與經營專業的畢業生大體可以從事以下崗位：1)房地產開發企業營銷部的營銷策劃、組織和商品房的銷售及交易手續業務等崗位；2)房地產經紀公司商品房和二手房居間服務等崗位；3)房地產估價機構的綜合評估崗位。4)物業管理企業工程部的房屋建筑和附屬設備設施的養護與維修管理、安全部、環境部和客服部等相關業務管理崗位。其中前三個是本專業畢業生就業的基本崗位。物業管理行業屬于拓展的崗位。還有些原來不是本專業的就業崗位，近年來比較熱門的職業。這些職業接受本專業的畢業生，擴展了本專業學生的就業范圍。在人才培養方案中也有所體現，如政府房地產管理部門的房地產權屬登記、行業管理等業務工作；拍賣、典當等行業的不動產拍賣、典當等業務崗位、工程概預算、裝飾裝修崗位、房地產測量員。有的高職院校把就業崗位分為核心崗位：房地產策劃、房地產估價、房地產經紀；邊緣崗位：房地產測繪、房地產檔案管理、物業管理。這種劃分更具有科學性，本專業的學生日后會從事什么主要崗位和輔助崗位一目了然。
(三)職業崗位能力要求
對于學生的崗位能力要求，五所院校的人才培養方案都規定的很細，符合房地產相關崗位的要求。如廣東某高職院校的培養學生具備進行房地產簡單測繪的能力；能比較熟練地識讀中小型建筑物的土建、水電、裝飾施工圖能力；具有對簡單建筑工程及房地產項目進行工程估價、編制概預算初級能力；具有一定的計算機操作和應用能力，運用計算機進行房地產估價及經營、開發、管理工作；具有基本房地產財務管理能力；有基本溝通、協調、合作能力；具有房地產項目策劃、開發、營銷能力；具備房地產經紀的基本素質和基本能力；具備房地產、土地評估的基本素質和基本能力；具有物業管理方面的基本能力。
遼寧某高職院校要求學生具備：(1)房地產開發項目管理能力：具有開發項目可行性論證；開發流程設計；房地產投資收益及風險分析；項目招投標；施工組織設計；進度、安全、質量控制；工程造價管理、工程預算編制技術；建筑識圖、建筑構造識別、房屋建筑材料識別、房屋裝飾材料和工藝識別等技能。
(2)房地產營銷能力：具有房地產市場調查與分析、房地產營銷策劃及推廣、商品房銷售、交割、接待禮儀等技能。
(3)物業管理能力：具有物業管理項目接管驗收、物業初期管理、物業部門規范管理、基本與專項業務管理、冬季供暖管理、物業管理糾紛處理等技能。
(4)房地產中介服務能力：具有房地產估價技能；房地產經紀(居問)、房地產信貸、房地產保險、房地產法律政策咨詢、房地產信息(收集、處理)咨詢等技能。
湖北某高職院校要求學生具有：(1)具有較強的市場調查研究、市場分析、組織管理能力；(2)具有房地產開發前期、營銷、物業管理策劃能力；(3)具有房地產銷售、簽約等能力；(4)具有現場勘察、業務洽談等處理事務的能力；(5)具有撰寫土地估價報告、房地產估價報告、可行性研究報告的能力；(6)具有初步的中小企業管理能力。
浙江某高職院校將職業能力分為專業基本能力和分方向專業能力。前者包括：
(1)建筑制圖與識圖能力；
(2)房地產市場調研能力；
(3)土地的評價與獲取能力；
(4)開發項目策劃能力；(5)開發項目概念設計能力；(6)建筑工程技術基本能力；(7)安裝工程技術基本能力；(8)房地產工程管理能力；(9)樓盤銷售服務能力；
(10)物業管理能力。
后者包括：(1)房地產開發策劃專業能力
1)房地產市場分析能力；
2)房地產形象策劃能力；
3)房地產銷售策劃能力。
(2)房地產估價經紀專業能力
1)房產銷售能力；
2)房產居間業務能力；
3)房產權屬登記能力；
我校培養學生：專業技術能力
(1)具有房地產投資開發、房地產經營與管理等方面的知識，掌握房地產開發企業運作及管理等方面的知識；
(2)掌握房地產估價、土地評估的知識和方法；
(3)掌握房地產經紀人和房地產咨詢等知識；
(4)掌握房地產營銷及策劃、房屋銷售的相關知識。
3、社會能力與方法能力
(1)創新與創業的能力
(2)敬業與團隊合作能力
(3)競爭與組織能力
(4)社會適應能力
(5)工作組織能力和協調能力
現將上述情況分別報告如下：
一、各生產、銷售、物業服務部門完成年度主要工作情況：
1、××銷售部全年共計銷售××商品房建筑面積約2萬平方米?！痢龄N售部全年共計銷售××商品房建筑面積約4萬平方米。我公司去年全年共計售出商品房建筑面積約6萬平方米?！痢梁汀痢龄N售部還積極組織內外銷售人員，完成了大量外宣工作，有效提高了公司形象、知名度和銷售效果。
2、××工程部：全年共計完成建筑面積7.9萬平方米。經過一年的建設，××如期實現200*年年底全面竣工、業主回樓?！痢凉こ滩浚喝旯灿嬐瓿山ㄖ娣e6.4萬平方米，××200*年年底實現一期23棟樓主體工程全部結頂。以上，我公司去年全年共計完成建筑面積14.3萬平方米?！痢梁汀痢凉こ滩窟€完成了相應的工程管理和質量管理工作，××工程部榮獲省建設廳頒發“省級建設科技示范先進單位”，××樓盤被評定為“省級優質結構主體小區”和“省級建設節能專項示范工程”；××工程被評定為“省級首家節能65%試點小區”。郭##被授予省級“節能工作先進個人”稱號。
3、##物業服務公司去年全年物管費收繳率完成87%以上。##物業公司各服務站，在加強為業主服務，提高各服務小區人居環境質量上，緊密圍繞公司領導提出的“小區綠草如蔭、有樹、有草、有水；小區內干凈衛生、無字紙；小區內安全、舒適、不丟車輛”的三項基本管理目標，做到了花大力氣，下大功夫。##世紀新城被市政府授予“市優秀小區稱號”，明日新城被授予“市優秀物業管理小區”稱號。
4、經紀公司全年完成二手房中介和××商品房、××商品房代售工作。
二、其他部門完成任務情況
1、策劃部：該部配合××銷售部和××銷售部銷售工作完成了在《××日報》、《汴梁晚報》、《東方今報》組織報導和廣告80余篇宣傳任務；完成《##生活》第8、9、10期編輯出版任務；與《××日報》、《汴梁晚報》等媒體協作完成“##杯愛××100個理由”、“##之夜”、“炮團聯誼”等外宣活動四十余次，有力宣傳了公司對外形象，推介了公司新產品，提高了公司銷售效果。
2、財務部：該部去年全年為××工程和××工程建設及時撥付工程款，回收各種款項。完成了納稅申報和各種財務、報表，被省工商行評定為2006年2a級信用單位，為公司完成全年工程建設計劃進行了有力的財務支持，并實現全年無差錯，確保了資金運作的安全。
3、人力資源部：人力資源部在人手少、任務重的情況下，克服重重困難，去年全年共代表公司參加省、市人才招聘會6場。共招聘員工56名，其中行管人員10名，技術人員8名，銷售人員20名，物業保安、保潔人員27名，確保了各部門工作的正常運行。
4、開發部：該部在宋效孔經理的直接主持參與下，不畏困難，勇于創新，認真編寫了在××市房地產業界頗有影響的《房地產開發報建工作程序》，為報建工作的有序高效開展奠定了基礎，受到××市房地產業界的一致贊揚。同時，該部按董事會要求，克服了重重困難，及時完成了“××”、“××”從征地到領取商品房予（銷）售許可證等各項報批申辦工作。為我公司房地產開發和商品房銷售的合法性做出了貢獻。
5、辦公室：辦公室是在董事會直接領導下，從事公司各部門行政管理、法律事務、后勤保障和對外聯絡、協調的重要機構。辦公室去年全年共主持總經理辦公會并編寫《會議紀要》27期，編寫督察工作簡報48期，回樓簡報17期。審核公司各種合同500余份，接待并處理各種法律、行政事務數十起；對保障公司的合法權益，維護公司聲譽，協調公司各部門工作，維持公司正常運作秩序，正確處理與業主和其他部門糾紛，做出了顯著貢獻。在全體員工共同努力下，一個“比、學、趕、幫”的風氣正在形成。
200*年，經全體員工民主評議，評先領導小組和董事會批準，共產生先進員工19名，他們是：售樓狀元1名；優秀員工5名；優秀部門2名；成績突出團隊1名；優秀經理2名；先進員工11名。他們在各自不同的崗位上，為公司的發展做出了優異的貢獻。在這里，我代表公司董事會和全體員工，向他們表示誠摯的祝賀，并向他們的辛勤勞動表示衷心的感謝！
三、200*年的主要經驗與教訓：
1、在銷售方面的主要經驗與教訓是：
①一個銷售活動策劃好后，往往急于兌現，造成實行早，宣傳晚，效果差，形成宣傳滯后于促銷局面。今后應注意銷售策劃不要輕易出臺，出臺后一要加大促銷宣傳力度，二要適當延長兌現時間，動員一切力量充分發揮外宣作用。
②加強對銷售和策劃人員業務知識技能技巧培訓工作。不僅要使每個銷售和策劃人員懂推銷技術、技能和技巧，而且應當懂相關產品工程技術常識和相關糾紛處理法律常識，以應對今后銷售業務中可能出現的各種問題。
③要更加重視客戶服務部和宏客會在擴大銷售方面的作用。我們公司關于客戶服務部和宏客會的政策是正確的，只是工作力度還不夠。今后兩個銷售部和物業公司要認真抓好老客戶帶新客戶的宣傳組織工作，實現新老客戶兩條銷售渠道并舉。而這樣做的關鍵，是客戶服務部和物業公司要真正搞好對老客戶的服務。
2、工程技術方面：
①“××”商品房在竣工交付使用后，常見的幾大質量通病發生率雖然比過去大大降低，但仍多多少少存在。工程技術總監秦海汐已就此問題向董事會專門撰寫了《房屋質量及防范措施》等報告，客觀、扼要的說明了上述質量通病發生的原因及防治辦法。我認為寫的很好，但重在狠抓落實。
②要進一步加強工程質量管理，建立、建全工程質量管理制度與質量管理監督體系，做到責任明確，分工具體，獎罰分明。關于工程質量存在的問題，必須重點研究，重點把關，近期要出臺更為有效的質量管理措施，限期上報。
③我公司在200*年五月，編制了《住宅工程質量通病防治實施細則（草案）》，經一年多的實踐，效果很好。建議結合××和××具體實踐，重新審定后升級為我公司本企業技術標準。今后在與設計單位、建筑單位和質量監理單位簽訂設計合同、建設合同和監理合同時，與國家技術標準明確規定同時執行。
3、行政管理方面：在行政管理方面，公司仍然存在人浮于事，效率不高的弊病。200*年，要求辦公室和人力資源部繼續加強對員工的業務培訓工作，努力迅速的提高員工素質，以應對房地產行業更加激烈的競爭。同時要加強公司管理制度的完善與修訂。繼續為提高公司工作效率，加強后勤保障，多作貢獻。四、參加社會公益活動方面我公司全體員工，在積極完成全年生產計劃保證自身健康發展的同時，沒有忘記現今社會仍存在迫切需要救助的困難群體。本年度公司向××市希望工程辦公室捐款10萬元，使接受“##獎學基金”的貧困學生人數達到300余人次。特別是2006年年初，河南大學召開“百名貧困大學生受助##獎學金”大會，社會效果很好。
200*年我公司出資40余萬元全面整修了××市國際sos兒童村前至18路公交車站12米寬市政道路及兩旁環境。徹底改變了該條道路及周遍環境臟、亂、差面貌，受到社會、##世紀新城業主及蘋果園小區居民普遍贊揚。最近，我公司又出資近8千元，為××市##希望小學無償捐助課桌、椅一百套，改變了該校教學設備老化，影響學生學習問題，受到了全校師生好評。今年，當我公司員工郭宏波之妻不幸罹患癌癥，員工郭中華不幸罹患白血病時，消息傳來，全體員工立即在工會、辦公室組織下，伸出無私救援之手，兩次發起無償捐款，共籌資約1萬元，同時公司啟動互助保障基金，不僅解決了他們的經濟困難，而且充分體現了我公司員工大公無私、樂于助人的高尚品質，大大提高了公司集體的凝聚力，以實際行動使廣大員工深信，我們這個團隊是可以信賴，可以依靠的。
五、200*年工作計劃
1、××要力爭全部售完。
2、××一期要按計劃于2007年6月30日全部交工并售完。
3、××二期主體工程（剩余42棟樓，建筑面積81894平方米）全部完工。
4、九鼎風園開始建設并銷售；
5、加強在員工中企業文化建設，開展“創新##”活動；
6、加強團隊建設和各部門的管理，要從團隊凝聚力著手，考核的方法應以團隊最差的員工能力為標準；加強團隊間的交流、互助活動；
7、加強客戶服務中心工作的建設。2007年面臨著華庭、頌園大批回樓。不僅要做好客戶投訴的前臺工作，還要變被動為主動，發揮宏客會的優勢。主動作一些走訪、慰問、聯歡等互聯工作，真正做到為客戶服務；
個人存款時點：截至四季度末，我行個人存款余額**元，較年初增加**億元，其中一般個人存款**億元，較年初增加**億元。
個人存款日均：截至四季度末，個人存款日均余額**億元，較年初減少**億元，其中一般個人存款日均余額**億元，較年初增加**億元。
管理資產：截至四季度末，我行AUM余額**億元，較年初增加**億元，AUM增速**%。
（二）資產業務經營情況
截至四季度末，我行零售信貸余額**億元，較年初減少**億元。個人信貸客戶數**戶，較年初新增**戶。
（三）零售客戶經營情況
1.各層級客戶增長情況
截至2015年12月，我行AUM月日均5-50萬客戶數**戶，當年新增**戶；AUM月日均50-600萬客戶數**戶，當年新增**戶；AUM月日均600萬以上客戶數為**戶，當年新增**戶。
2.零售達標客戶增值情況
截至2015年12月，我行5-50萬層級交叉銷售達標客戶共計**戶，較年初新增**戶，增長率為**%；50-600萬層級交叉銷售達標客戶共計**戶，較年初新增**戶，增長率為**%。600萬以上層級交叉銷售達標客戶共計**戶，較年初新增**戶，增長率為**%。
（四）產品銷售情況
截至四季度末，我行全口徑理財銷量**億元，實現中收**萬元。其中銀行理財**億元，實現中收**萬元；基金銷量**億元，實現中收**萬元；保險銷量**億元，實現中收**萬元，實物貴金屬銷量**億元，實現中收**萬。
二、2016年二季度工作計劃與安排
（一）貫徹落實總行“***”綜合營銷活動
根據總行2016年一季度“***”綜合營銷活動要求，結合我行情況，分行已統一組織屬地化營銷活動。分行將以提升客戶管理資產為核心指標，帶動負債、資產、中收、客戶等主要指標的提升，通過開展負債業務營銷競賽、中間業務收入營銷競賽、零售達標客戶營銷競賽和個人貸款營銷競賽進一步提升網點產能，同時通過對分層、分群、分渠道客戶提供“產品+權益+活動+品牌”的組合方式做好旺季營銷的客戶經營，實現2016年各項經營指標的“開門紅”。
（二）網點轉型方面
1.過程結果雙管控，有效提升交叉銷售
第一，開展“***”開門紅活動，通過為各支行配備活動禮品和物料支持，專項拓展新客戶，提升存量客戶，開展交叉銷售工作。第二，梳理主題式產能拉動三大抓手（即潛力客戶激活、金卡客戶提升、降級客戶挽回），多方面設計營銷策略，利用過程管控有效提升指標。第三，為有效提升交叉銷售達標客戶，為支行和管戶人設定交叉銷售率低標任務，要求達到相應目標。低標任務的設定，很大程度上扭轉了支行管戶人行動不積極的現狀，目標客戶數增量和增長率也得到了較為明顯的提升。第四，在分行范圍內全力推動潛力睡眠戶的激活和客戶生命周期管理工作，助力交叉銷售達標客戶的新增。
2.推動廳堂系統項目，助力完善客戶管理
通過對支行進行多輪次的現場與非現場培訓、檢查、考試、使用情況通報、系統使用提示等方式，督導和幫助支行人員熟練掌握系統各項功能，充分利用零售CRM系統和廳堂PAD進行精準化營銷。
3.強化片區開發，細化過程管控
執行片區開發2015年操作指引，進一步增強對支行片區開發活動的過程性指導與活動后評估，同時，分行將片區開發活動與支行零售分管行長的崗位考核進行掛鉤，增強片區開發活動的重要性與支行的重視程度，使片區開發的獲客作用得到充分發揮。
（三）財富管理與私人銀行方面
1.抓獲取、促提升，持續做好客戶經營
（1）繼續加強與消費金融部、小企業金融部的合作，針對房抵貸客戶、個人經營貸客戶開展專項營銷活動，在放款前期即介入營銷，抓住首次開戶的營銷契機，獲取更多高凈值客戶。
（2）持續開展降級客戶“掘金行動”，2016年我們將繼續協助支行針對降級客戶開展提升工作，結合旺季營銷競賽等營銷活動，推動支行和專業隊伍持續開展營銷跟進，力爭做好客戶的提升和資金回流。
2.繼續強化重點復雜型產品的銷售
（1）緊跟總行理財產品工作思路，深入推進名單制管理，對接總行，爭取稀缺理財，協同支行，開展一對一定向產品銷售，切實將優勢資源向重點客戶傾斜，扎實推進私人銀行客戶的提升和交叉銷售工作。
（2）深入開展重點復雜型產品的銷售工作，順應市場熱點，滿足客戶多元化需求，開拓財私客戶代銷產品類型和規模，積極推進項目融資類信托、二級市場結構化產品以及提供安全墊的主動管理產品，重點關注“保留存、促拉新”，進一步擴大我行高端產品銷售在總行的份額，并通過產品抓手提升私人銀行客戶數，帶動全行的儲蓄和管資增長。
3.落實客戶經營過程管理
對于已達標的私行客戶必須歸戶到財富顧問，協同支行貴賓理財經理進行“一加一”維護；結合維護要求，在貴賓系統中落實KYC問卷填寫和客戶聯絡日志，實現私行客戶經營的可持續化。
4.用好CRM系統，加強數據庫營銷支持
利用系統對私行客戶堅持“名單制管理”，通過后臺數據分析，協助支行開展日?？蛻艚洜I。定期下發邊緣目標客戶和降級客戶名單、理財產品到賬客戶信息，協助支行針對目標客戶開展精準營銷。
5.推進保管箱存量經營，全面提高盈利水平
（1）重點做好存量經營，改變經營理念，將保管箱從以往配套增值服務的思路轉變為產品經營的思路。
（2）加大宣傳力度，大力拓寬獲取渠道。對內、對外開展營銷推廣活動，做到“輿論有聲音，廳堂有營銷，客戶有觸動”；重點開展貴金屬、收藏品客戶的 “圈子營銷”活動。
（四）產品銷售方面
2016年一季度經營指標以全面完成總分行任務為目標，其中，產品類指標力爭進行產品結構調整，堅持“擇時重推+擇品優推”的理念，充分利用總分行“開門紅”方案達到獲取客戶增加中收盈利的戰略目的。一季度目標為實現分行既定中收任務的100%。
根據安排，我行一季度圍繞理財產品做常態穩健營銷推動，利用總行專屬產品及明星產品做重點推進，保險產品和貴金屬兩項目在“開門紅”期間配合各項活動方案重點營銷，基金強化隨行就市，關注售后服務。明確“理財產品獲客，復雜類產品優客”的職能，實現客戶獲取和產能盈利兩個目標。在一季度開始將為網點提供日、周、旬、月的指標完成情況，并通過重點產品作為突破點，督導各支行完成全年既定任務。同時，持續以“周三保險日”等重點活動為抓手，繼續以“貴金屬一季度重點產品”為營銷對象，同時，積極響應總對總營銷方案，獲得更多總行資源，力爭在2016年底實現指標的全面完成。
（五）消費金融方面
1.抓好消費貸業務營銷
2015年依托全國性大型開發商的樓盤按揭項目，我行消費貸規模從6月份開始放量增長，2016年房屋按揭仍然是業務重點，緊跟重點開發商的重點項目，響應總行的業務指導方向，實現樓盤按揭業務的放量增長。對于對接給支行的項目，要做好分支行的對接和合作，分行立足于加強和開發商的溝通與維護，支行立足于單筆貸款的營銷及客戶經營，努力實現一季度發放***億元規模，消費業務實現***億元的新增。
車貸業務穩步推動，重點品牌重點營銷。從中高端貼息合作品牌，如：路虎捷豹、寶馬、沃爾沃、克萊斯勒、謳歌等，逐步向中端品牌發展。選出不良率較低的品牌進行合作，獲取更多優質客戶。聯合支行與經銷商一起搞營銷或客戶回饋活動，增強我行與經銷商的合作緊密度。定期開展分期經理車貸分期業務勞動競賽，提高分期經理為我行推薦客戶的積極性。
3. 加強客戶經營力度
2015年上半年，經過方案的調整，客戶經營水平在系統內排名第一。2016年一季度我行要求支行層面繼續堅持貸前五項產品營銷，貸后七項產品的要求不放松。分行層面將積極配合支行客戶經理的營銷工作，發現問題，及時協助解決。
4.加強平臺及渠道的搭建。
從2015年消費金融業務的發展來看，我行受益于渠道及平臺的搭建。2016年我行將繼續加強一手房及車貸渠道營銷，同時立足于擔保公司、二手房中介、大型家居賣場、裝修公司等渠道的經營，以開拓新的業務模式，實現產品的創新，收益的提升。
（六）小企業金融方面
1.積極開展渠道搭建
面對當前復雜多變的經濟形勢，以及經濟發展速度放緩、省內多個行業業績下滑的現狀，我行將繼續做好細分行業和市場的研究，積極搭建分行層面的營銷合作平臺，以標準抵押貸和微小POS貸為營銷重點，打通這兩個產品的批量開發渠道，為經營單位小企業業務發展提供幫助。
2.推動“信貸工廠”模式落地
在行內繼續協助支行理順、優化風險審批、信貸放款等方面的流程和手續，推動“信貸工廠”的業務模式在分行早日落地，助力支行順利開展小企業業務。
3.加強客戶經營
根據制定的零售信貸客戶綜合經營方案，繼續加強對客戶的深度挖潛。通過費用配置與放款審核，要求客戶經理務必做到充分利用我行信貸資源，通過資產業務拉動負債和中收的提高。分行將按月對新發放客戶經營情況、零售達標客戶增長情況、儲蓄拉動情況進行通報，努力推動個人經營貸款客戶對我行綜合貢獻度的提升。
4.積極推動不良貸款化解
針對2015年度的逾期及不良情況，2016年將繼續與法保部合力加大對問題資產跟蹤處置力度，通過催收、清收、重組等風險化解措施，盡全力完成總行下達的不良管控目標。
（八）出國金融方面
1.強化出國金融獲客功能，搭建屬地化獲客渠道
（1）規范廳堂營銷機制，提升出國金融客戶轉化率
規范廳堂營銷機制，有意識地挖掘來我行辦理出國金融業務的客戶的需求，通過四卡合一、兩卡合一整合服務模式，以及簽證一條龍服務、美國落地服務、境外租車優惠、境外保障產品、外匯理財產品等鉤子產品吸引在我行辦理簽證業務的客戶成為我行客戶，提高出國金融業務的獲客渠道作用。
（2）多渠道合作，拓展獲客渠道
分支行共同積極尋求留學、培訓、游學、合作辦學、旅游機構等合作，宣傳我行美使館業務優勢和出國金融專屬產品，實現客戶獲取。為烘托2016年一季度旺季營銷氛圍，調動支行營銷積極性，分行預計組織支行共舉辦十場中介合作活動，對獲客效果好、產能高的支行，分行給予禮品支持。
2.加大出國金融產品宣傳
分行圍繞“要出國，找**”的宣傳語，充分利用我行現有宣傳渠道進行全行統一的廣告宣傳策劃與投放。利用總行統一設計的宣傳物料和平面、廣播、電視廣告，在我行網點、網站、微信等自有渠道和廣播、報紙等媒體投放，加大出國金融產品宣傳，擴大我行出國金融產品在山西省內的份額，提升業務品牌知名度和美譽度，通過對差異化專業出國金融服務的宣傳推廣，形成屬地化品牌效應和相較于同業的獨特優勢。
（九）電子銀行業務方面
1.做大客戶規模，提升活躍客戶數量
互聯網金融時代，必須緊跟市場發展節奏，把握機遇。依托非現場授權批量開戶，我行在2015年獲取了大量手機銀行新增客戶；今年，總行新上線的電子賬戶功能，為挖掘潛在客戶提供了有利武器；同時，借助無卡存款、電子渠道保險代銷等新功能的上線，我行手機銀行內容不斷豐富，帶給用戶的體驗不斷提升。分行將加大對一線人員的培訓，確保一線人員都能熟練掌握新功能，為客戶提供更精準的營銷，實現移動客戶高速增長的同時客戶活躍度保持提升。
2.持續開展有效的營銷活動
一季度，繼續開展“天降話費，信手拿來”、理財夜市“穩健寶”、“手機銀行推薦有禮”、“手機銀行交易有禮”等營銷活動，推動云營銷平臺的使用及推廣。
住房市場化改革極大地釋放了城市居民改善住房條件的需求，極大地刺激了與住房建設相關聯的產業發展，是中國經濟持續高速增長的重要動力源泉。住房市場化改革帶來的必然結果是住房價格的市場化。但是，在土地資源國家壟斷和分稅制的財政體制下，住房市場供給由于土地的限制而嚴重短缺，而城市化所帶來的住房需求卻不斷高漲，因此住房市場價格必定通過快速上漲來平衡市場供需。每當房價上漲過快時，政府就要對房地產市場進行調控，但調控效果往往并不理想。因此，有必要對歷次房地產調控政策進行歸納和總結。
一、住房用地從協議出讓到“招拍掛”的轉變
1998年房改之初，我國各城市國有土地均是通過行政劃撥或協議出讓的方式實現土地使用權的轉讓。1999年年初，國土資源部《關于進一步推行招標拍賣出讓國有土地使用權的通知》，要求各市、縣制定招標、拍賣出讓國有土地使用權的工作計劃、目標任務和保證措施，盡快實現土地出讓以協議為主向以招標、拍賣為主的轉變。2001年5月，國務院又發出《關于加強國有土地資產管理的通知》，督促各地要大力推行土地使用權招標、拍賣。這兩個通知只是對地方政府提出要求，但并不要求強制執行，因此實際上各城市在土地出讓中仍然是以協議出讓為主。這幾年當中，雖然隨著住房需求的高漲，住房價格有所上漲，但由于土地供給比較充分，住房價格上漲幅度比較有限。
2002年4月，國土資源部了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，規定各類經營性用地，從2002年7月1日起必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。這個規定出臺以后，雖然在實際操作過程中，仍有一些經營性土地的使用權是協議出讓的，但許多大城市都開始實行了“招拍掛”制度。實踐證明，實施了“招拍掛”的土地往往地價較高，其周邊地區的房價也開始快速上漲。
為進一步落實土地“招拍掛”制度，2003年4月監察部和國土資源部聯合出臺《關于開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作方案》，決定在全國開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察。2004年3月底，國土資源部、監察部聯合下發了《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》，規定8月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協議方式出讓經營性土地使用權，所有經營性土地使用權必須以公開的招標拍賣掛牌出讓方式進行。這就是所謂的“8?31”大限。
自此以后，中國各城市基本都實現了土地使用權通過“招拍掛”進行轉讓。土地使用權通過招拍掛的形式轉讓雖然有效遏制住了土地轉讓環節的尋租現象，但在客觀上使得土地出讓的速度減緩，住房用地供應總量相對不足，從而助推房價進一步上漲。
二、房地產調控政策基調反復變化
1998年房改以來，我國房地產調控政策的主基調從鼓勵發展到緊縮限制再到促進發展最后到嚴厲調控，經歷了四個反復變化的過程。
（一）改革、完善并促進房地產業發展階段（1998-2002年）
1998年房改初期，國務院出臺了擴張性的貨幣政策包括多次下調存貸款利率，特別是購房抵押貸款利率，政府減免購房相關的稅費等多項措施促進房地產業向市場化方向發展。2000年，國務院正式批準房地產企業上市融資，房地產業得到資本市場的資金支持。這些政策和改革措施為房地產開發投資提供了大量的流動性支持，為房地產市場的繁榮發展注入了一劑“強心劑”，使房地產市場很快走出低谷，并迅速成為國民經濟的支柱產業。
（二）“管嚴土地，看緊信貸”的連續調控階段（2003-2007年）
自2003年開始，中國政府實施了以“管嚴土地，看緊信貸”為主基調的宏觀調控措施。
2003年6月，中國人民銀行《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》使得一批不符合規范的房地產項目停工、停建，一些不符合通知要求的中小開發商被迫退出房地產行業。2004年的“8?31大限”使得住房用地均通過“招拍掛”實現出讓，在客觀上使得住房用地供給相對大幅減少。2005年3月，國務院辦公廳下發《關于切實穩定住房價格的通知》，針對房價上漲過快的現象提出八點要求，首次提出穩定房價是地方政府應該承擔的責任，并對如何穩定房價提出了指導性的意見。2006年5月，國務院提出促進房地產健康發展的六條措施，強調要切實調整住房供應結構，進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用。緊接著，在套型面積、戶型比例、首付款等方面均作出了量化規定，尤其是規定了“90/70”政策。2006年7月，又出臺了限制外資購房和強制性征收二手房轉讓個人所得稅的政策。2007年8月，國務院召開全國住房工作會議，提出要“加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”。
自2003年到2007年的五年以來的宏觀調控中，中國人民銀行屢次上調存款準備金率和商業銀行貸款基準利率。存款準備金率從6%一直上調到2007年底的15%，總共上調15次；商業銀行貸款基準利率從5.31%一直上調到2007年底的7.47%，總共上調9次。
（三）放松信貸鼓勵發展階段（2008-2009年）
2007年10月以后，中國珠三角地區的深圳、廣州等城市房價出現了局部的價跌量減的現象。與此同時，美國爆發了次貸危機，并逐步演變為全球性的金融危機。受此影響，全國各地房價在2008年紛紛開始下跌，宏觀經濟增速也開始步入下滑通道。為了使中國經濟走出國際金融危機的陰霾，也為了避免房地產這個重點支柱性產業出現深幅調整，政府又開始出臺一些促進房地產業發展的政策措施。
2008年10月，中國人民銀行出臺文件，將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調整為20%。11月，國務院決定調整宏觀經濟政策，實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，并明確要加大保障性住房建設規模，降低住房交易稅費，支持居民購房。具體支持政策包括：對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。2009年5月，國務院《關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》，將保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例下調為20%，其他房地產開發項目的最低資本金比例為下調為30%。這是對房地產企業信貸政策的一次較大幅度的放松。
在這些促進房地產業發展的刺激政策下，2009年房價出現報復性上漲態勢。國家統計局數據顯示，全國各大城市房價漲幅在2009年均呈現大幅攀升態勢，到12月，全國70大中城市房價同比上漲7.8%，漲幅創一年來新高。
（四）嚴厲限購加大調控階段（2010-）
在房價上漲幅度超出政策制定者預期后，中央政府開始出臺一系列限制房地產發展的政策調控措施。
2010年年初出臺的“國11條”就明確要求二套房首付款比例不得低于40%。國土資源部也屢次出臺政策要求嚴查土地出讓和建設中的違法違規問題。到4月15日，國務院出臺“新國十條”，要求實行更為嚴格的差別化住房信貸政策，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高。之后，全國各大城市都相繼出臺了地方版的調控細則。但是這次調控效果并不顯著，房價仍然有繼續上漲勢頭。2010年9月底開始，多部委再次聯合出臺政策重拳出擊，開啟了年內第二次調控。2011年年初，國務院又出臺“新國八條”，要求貸款購買第二套住房的家庭首付款比例不低于60%，個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按銷售收入全額征稅；對執行“限購令”的城市進一步擴大范圍、強化執行等等。
三、房地產宏觀調控政策效果不顯著的原因分析
（一）政策調控目標不夠明確
中國房地產歷次調控政策對于調控目標都沒有加以明確界定，如“促進房地產業健康發展”、“采取堅決的措施，遏制房價的過快上漲，促進民生改善和經濟發展”等等。究竟怎樣是健康發展，過快上漲究竟是什么概念，漲幅多大才算是過快上漲，上漲是指同比還是環比等等都不明確。在政策調控目標不夠明確的情況下，商品房市場并沒有獲得一個明確的政策預期。因此，調控政策是否持續，還會持續多久等就會成為當前市場各方猜測和質疑的對象。公眾對于房價下跌沒有一個一致的預期，因而往往使得調控政策目標落空。
（二）住房用地招拍掛加大了住房供需缺口
隨著城市化進程的深入發展，更多的農村居民將變為事實上的城鎮居民，住房市場化改革使這些人的居住需求極大地釋放出來。這就要求有大量的住房及住房用地能夠提供出來。但是住房用地公開招拍掛使得土地出讓的速度大大減緩，造成了短期內嚴重的住房供不應求，因此房價必然會大幅上漲來平衡供需關系。這是決定中國大中城市房價快速上漲的根本原因。政府調控政策如果不從根本上改變這種住房供需關系，就不會使房價保持在比較穩定的水平。
并不是說土地招拍掛方式不好，應該說土地招拍掛是現有土地制度下使土地資源得到充分利用的最好方式。但是應該看到，在土地國有的基本制度下，在“分稅制”的財政體制之下，地方政府為自身利益最大化必然通過減少土地供應量來抬高地價進而拉升房價。
（三）限制需求的調控政策在長期中是無效的
住房需求是人類的基本需求之一。人們生活水平提高了，改善居住條件，擴大居住面積的需求也是適當的。大幅提高二套房貸款首付、利率以及禁止三套房購買的嚴控需求調控政策，只能在短期內壓制部分需求，如果政府不能著眼于長遠提高住房供給量，這些政策最終在長期中將是無效的。
四、房地產調控政策建議
（一）調控政策應該更加注重土地供給制度建設
現有的調控政策基調不斷改變，有時需要促進發展，有時又需要限制發展，打亂了正常的市場秩序，且效果并不顯著。其實，政府調控政策應該更加注重在土地供給制度上下功夫。
房價過快上漲的根源在于土地供應市場的壟斷以及地方政府“土地財政”的利益關系。因此，要從源頭上遏制過快上漲的房價，除了進一步完善土地招拍掛的出讓方式以外，更重要的是要切斷地方政府在商品房市場中的利益鏈條，改革土地供給制度。
（二）今后調控的重點應該是放在擴大商品房有效供給上
中國房地產業發展十幾年以來，商品房市場的供求關系沒有發生根本性的改變，供不應求仍然是主要矛盾。住房的有效供給不足主要可以通過三個方面加以解決：一是各地政府加大土地供應量；二是促進房地產企業減少囤地行為，加快土地開發進度；三是加快現有存量空置住房的流轉使其轉化為有效供給。
參考文獻：
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XX縣政府起草完成《縣人民政府關于請求批準〈縣城市總體規劃修改（2012—2030）〉的請示》，并連同規劃文本上報至市規劃局，由市規劃局轉報市人民政府，待市人民政府批準后，即可實施《縣城市總體規劃修改（2012—2030）》。
二、城鎮綜合提升工作
2015年完成了環城北路、二環北路東延線、達丙路南延段市政道路建設；完成?；萋繁倍巍⒛隙螙|側人行道磚鋪設工程；完成?；萋放c右甸路交叉口道路、寶豐路、會堂路等多條道路路面修復工作；同時配合質監站完成南門河、文昌河污水管網建設工程；完成3.6公里新增雨污管網建設工程。文昌路東延線、環城東路（二環北路—形象佳陽小區）、客運站北側道路等多條市政道路建設工程正有序推進，預計來年3月底可全面完工投入使用。目前，城鎮面積達23.2平方公里（其中縣城建成區面積約達9.3平方公里），城鎮人口約13.6萬人，城鎮化率約達38.4%。城市污水處理率達86.5%，生活垃圾處理率達96.7%。
三、規劃編制工作
依據《縣城市總體規劃修改（2012—2030）》，年內啟動了《縣道路網專業規劃》、《縣右甸片區控制性詳細規劃》、《縣城綠地系統規劃》等各專項規劃編制的前期工作，同時配合13鄉鎮啟動編制了47個易地扶貧搬遷安置區規劃，目前已完成田園鎮德老本、翁堵鎮明山水庫、漭水鎮壩尾、寨子、許家寨、雞飛鎮雞飛村等安置區規劃編制及評審工作，其他安置區規劃編制穩步推進。
四、規劃管理和規劃驗收工作。
嚴格管控規劃成果，牢固樹立“規劃是法規”的理念，強化各類建設規劃審批，嚴控綠地率、容積率、建筑密度等指標，注重建筑風格、配套設施、景觀營造等審查，確保規劃成果得到落實。嚴格按照總規、道路網專業規劃等控制城市紅線、綠線、黃線，共完成放線工作80余次，較好的將規劃落實到實處。認真遵照辦事流程和有關規定，核發“兩證一書”，年內共核發“一書兩證”194份，其中《建設項目選址意見書》32份，《建設用地規劃許可證》37份，《建設工程規劃許可證》125份。收取城市基礎設施配套費53.2萬元。完成?；廴A庭、隆祥花園一期、中醫院、茶韻公園等13個建設項目規劃驗收，共核發《規劃驗收合格通知書》13份，確保各建設項目嚴格執行規劃，較好的維護了規劃權威性和嚴肅性。
五、開展“四規合一”規劃編制工作。
根據《云南省人民政府關于科學開展“四規合一”試點工作的指導意見》（云政發〔2015〕18號）文件要求，將在全省有條件的縣市區開展國民經濟和社會發展總體規劃、城鄉規劃、土地利用總體規劃、生態環境保護規劃“四規合一”試點工作。為實現我縣“一個規劃、一張藍圖”，同時為縣委、政府科學決策、高效行政提供重要參考，為各類專項規劃編制提供重要支撐的目標，年內已開展“四規合一”前期工作，同時將積極向上級部門爭取，力爭將我縣納入“四規合一”試點縣，進一步推動我縣特色城鎮化建設。
六、地下管線普查工作。
為解決縣城道路反復開挖、各種管線錯綜復雜，進一步提升縣城品質和城市形象，2015年11月20日經縣人民政府批準通過競爭性談判方式邀請了三家作業單位參加競爭性談判，綜合資質、實力及二次報價等條件最終確定廣州南方數碼科技股份有限公司為縣地下管線普查作業單位，并與12月1日進駐開始普查工作，截止目前以完成興寧街、文昌路、右甸路等道路65公里的管線物探及數據整理工作，整個項目應于2016年1月31日前完成。地下管線普查工作的完成將為縣城規劃、建設及管理提供有效依據。
七、其他工作。
配合“十三五”編制辦進一步梳理“十三五”建設項目和各項發展指標預計，做到既有前瞻性，又符合發展實際。配合做好國家級園林城市和省級文明縣城申報各項工作，積極準確提供各項所需材料和圖紙等文件。根據領導工作安排，我股室相關人員配合完XX縣城宅基地審批工作，依據城市規劃，共完成宅基地審查420宗；完成隆祥花園二期建設規劃、大酒店規劃方案、棚改安置區建設等規劃審查；完XX縣城水體景觀改造、南片區安置區規劃、昌一中西側掛牌土地規劃、恩紅道路西側掛牌土地規劃等方案編制工作；配合我局各股室完成其他工作。
總結這一年來的工作，首先要謝謝各位領導和各位同事的支持和幫助，讓我們在融入單位這個大家庭中成長和進步。我們知道，在工作中還存在很多的不足，還有待進一步的改進，如今新的一年又將開始，我們股室會將更加努力做好規劃建設管理工作，發揮自己的特長，不斷的鞭策自己，以勤奮務實、開拓進取的工作態度，為城鄉建設與發展貢獻自己的微薄之力。
住建局城市規劃建設管理股年度工作總結（2）2015年以來，縣住房和城鄉建設局房管股在局黨組和局機關的正確領導下，認真學習黨的各項方針政策和業務知識，團結一致，以深化房地產業改革，促進房地產市場持續健康發展為重點，切實做好各項工作，取得良好的社會效益，得到社會的好評?，F將2015年的工作情況總結如下。
一、本年度工作進展情況
（一）加強房地產交易與權屬登記規范化管理。建立了房產管理信息化系統，逐步規范房地產權屬登記系統，聘請專業技術人員進行培訓，工作人員已熟練掌握系統各項技術程序。新建商品房購銷合同備案及房地產產權登記系統已在使用中。截止2015年12月30日，共辦理房屋權屬登記485宗189183.02平方米，其中：初始登記265宗74625平方米；二手房交易72宗12240平方米；收取房屋所有權登記費共計267436.58元。商品購銷合同登記備案733宗108300.2平方米、注銷合同備案104宗，辦理房屋抵押登記件數1112件、抵押建筑面積555010.84平方米、抵押金額83657.85萬元、債權數額134200.35萬元。歷年房產檔案的信息錄入及檔案入庫已經全部完成，錄入總件數14985件、證書數14672本、總建筑面積5341658.049平方米，2015年7月13日—17日縣檔案局對所錄入的房產檔案進行了驗收。
（二）持續健康發展房地產市場。一是進一步完善了商品房預警機制，加強商品房預（銷）售管理和登記備案制度，落實動態巡查監管機制，不斷提高市場銷售透明度。2015年共辦理了14家預售許可證，預售面積235511.98平方米。二是協同有關部門認真開展房地產市場秩序規范服務工作，進一步凈化房地產市場，做好房地產開發企業的各項服務工作。共對縣內7處、0.52萬平方米的房屋進行了安全鑒定
（三）加強小區物業監管。不斷對物業小區管理工作進行檢查和指導，培育和引導物業管理市場規范發展，積極協調業主與物業管理公司之間的矛盾糾紛，進一步促進物業管理走向規范化。同時，以“省級文明縣城”驗收為載體，積極開展小區環境整治活動，抽調專人進行督查，優化小區環境，共建文明和諧的居住小區。截止目前，我縣共有6家物業管理公司。
（四）全力推進農村危房改造工作。2015年上級下達我縣農村危房改造任務數為151戶(勐統鎮62戶、卡斯鎮89戶)，均為拆除重建。下達補助資金169.88萬元，其中中央補助資金113.25萬元、省級補助資金56.63萬元。
（五）強化效能建設，房管形象逐步提升
嚴明的機關效能是轉變工作作風、提高工作效率、提升機關形象的重要保障。今年，我們從完善制度、規范程序、嚴格考核入手，強化了科室效能建設，提升了房管形象，不斷規范內部管理，在工作中推行政務公開制、首問負責制、限時辦結制、責任追究制、特事特辦制、雙向溝通制六項制度。同時將工作目標予以量化，年終實行嚴格的百分制考核。
二、下步工作計劃
緊緊圍繞工作任務，履行房管股職能，提高工作標準，促進各項全面協調持續發展。
1.繼續規范房地產交易與權屬登記管理工作，完善個人住房信息系統。處理好房屋權屬登記歷史遺留問題，加強權屬登記管理，維護產權人的合法權益，繼續完善房個人住房信息系統建設。同時，進一步簡化辦事環節，提高辦事效率和服務質量，塑造服務品牌，嚴格執行首問責任制、一次性告知制、限時辦結制、過錯責任追究等制度，營造“優質高效、公開公正、清正廉潔”的服務環境。
2、進一步規范房地產市場秩序，搞好對房地產開發企業的監管工作。扎實開展全縣房地產開發企業資質暨市場監督檢查，做好商品房登記備案及預售許可工作，進一步規范房地產開發經營行為，加大宣傳力度，提高企業競爭力，提高樓盤品位，提升城市檔次。
3、進一步加強住宅小區的物業監管工作。指導房地產開發企業做好物業管理工作，努力提高我縣物業管理水平，開展物業服務企業監督檢查工作，促進我縣物業管理服務上臺階。
4、隨著房地產業開發建設的增加，入住小區數量的增多，小區物業管理規范化標準化勢在必行，建議成立物業管理股，專職負責各個住宅小區物業管理相關業務
5、加強黨風廉政建設。全面落實黨風廉政和風險防范工作，推行黨風廉政建設責任制，提高股室黨員干部拒腐防變能力，堅決糾正損害群眾利益的不正之風，切實解決群眾反映強烈的熱點、難點問題。強化對股室黨員干部的思想政治教育，確保不發生違法違紀行為。
7、做好房地產投資統計，確保投資任務完成；完成好上級領導交給的臨時任務。
抗震防震人防股2015年度工作總結
一年以來抗震防震人防股主要做了以下工作：
（一）認真學習《中華人民共和國人民防空法》和《建筑抗震設計規范》新規范，參加了國家人防信息化培訓班，提高了股室人員的政治理論和業務素質。
（二）加強對警報設備的日常維護管理，對八臺警報器進行了定期巡查，警報設備運行正常。做好9.18警報試鳴工作，音響覆蓋率達100%。
(三)根據《云南省人民政府、云南省軍區關于增加省級人民防空重點城市的通知》（云政發〔2015〕9號）文件精神，我縣以定為省級人民防空重點城市，為進一步做好我縣結合民用建筑修建防空地下室的建設管理工作，依法推進人防建設和經濟建設、城市建設融合式科學發展，根據《中華人民共和國人民防空法》、《云南省實施〈中華人民共和國人民防空法〉辦法》、《人民防空工程建設管理規定》和《云南省物價局、云南省財政廳、云南省人民防空辦公室關于調整我省防空地下室易地建設收費有關問題的通知》（云價綜合〔2014〕42號）等有關文件精神，結合我縣實際，編制完成了《XX縣防空地下室建設管理辦法》初稿。
(四)積極自動服務好重大項目的人防工程審批工作。完成了天和醫院新建項目和云南省2013-2017年城市棚戶區改造項目（四期）-保山XX縣片區東、西地塊修建防空地下室的審批。
