時間：2022-12-07 17:11:58
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隨著經濟的全球化和信息時代的到來，世界各國企業都面臨著越來越激烈的國內和國際市場競爭。為了提高自己的競爭能力和適應能力，許多企業都在探索提高生產力和改善組織績效的有效途徑，組織結構調整、組織扁平化成為當代組織變革的卜流趨勢。但是，實踐證明:盡管上述的組織結構調整措施能夠減少本(因此提高產力)，他們并不一定能改善績效;不論是在哪一水平(組織、團隊、個人)評價績效和如何界定績效，他們只是提供了一個改善績效的機會，真正能促使組織績效提高的是組織成員行為的改變，也就是說，要建立學習型組織，形成有利于調動員工積極性、鼓勵創新、進行團隊合作的組織文化和工作氛圍。在這一背景下，研究者拓展了績效的內涵，并在總結績效評價不足的基礎上，于20世紀70年代后期提出了“績效管理”的概念。80年代后半期和90年代早期，隨著人們對人力資源管理理論和實踐研究的重視，績效管理逐漸成為一個被廣泛認可的人力資源管理過程。員工的工作績效是指那些經過考核的行為、表現及其結果，而績效管理則是依據主管與員工之間達成的協議來實施的一個動態的溝通過程。它通常被定義為系統對個組織或員工所具有的價值進行評價，并給予獎懲，以促進系統自身價值的實現。從不同的角度出發去認識和理解事物，所得到的結果也會不盡相同。在績效管理思想發展的過程中，對績效管理的認識也存在分歧，主要表現在以下三種觀點:績效管理是管理組織績效的系統:持有這種觀點的代表是英國學者羅杰斯和布瑞得魯普。這種觀點將20世紀80年代和90年代出現的許多理思想、觀念和實踐結合在一起。它的核心在于組織戰略以及通過組織結構、技術事業系統和程序來加以實施。它看起來更像是戰略或事業計劃等，而個體因素即員工雖然受到技術、結構、作業系統等變革的影響，但在此種觀點看來，卻并不是績效管理所要考慮的主要對象?？冃Ч芾硎枪芾韱T工績效的系統:這種觀點將績效管理看作組織對一個人關于其工作成績以及他的發展潛力的評估和獎懲。其代表人物艾恩斯沃斯、奎因、斯坎奈爾等通常將績效管理視為一個周期?？冃Ч芾硎枪芾斫M織和員工績效的綜合系統:這種觀點將績效管理看作管理組織和雇員績效的綜合體系，但此種觀點內部卻因強調的重點不同而并不統一。例如:考斯泰勒的模型意在加強組織績效，但其特點確實強調對員工的干預，他認為“績效管理通過將各個員工或管理者的工作與整個工作單位的宗旨連接在一起，來支持公司或組織的整體事業目標”，而另一種認識卻是“績效管理的中心目標是挖掘員工的潛力，提高他們的績效，并通過將員工的個人目標與企業戰略結合在一起來提高公司的績效”。筆者認為績效是一個豐富的概念，在不同情況下，有不同的含義。對于績效，每個人都有不同的看法，在不同的情景下也有著不同的理解。有人認為績效是完成工作的效率與效能，也有人認為績效是員工的工作結果，是對企業的目標達成具有效益，具有貢獻的部分;更有人認為，所謂績效是個人知識、技能、能力等一切綜合因素通過工作而轉化為可量化的貢獻，包括有形的和無形的兩部分。我們一般認為的績效指的是那些經過評價的工作行為、方式及其結果，在管理學上績效可分為員工績效和組織績效。員工績效是指員工在某一期間內的工作結果、工作行為和工作態度的總和。織績效是組織在某一時期內，組織任務完成的數量、質量、效率及贏利狀況。而績效管理是對績效實現過程各要素的管理，是以企業目標為導向的一種管理活動?？冃Ч芾硎峭ㄟ^對企業戰略的建立、目標分解、業績評價，并將績效成績用于企業日常的管理活動中，以激勵員工業績持續改進并最終實現組織目標以及戰略的一種正式管理活動。績效管理是一個完整的系統，這個系統涉及組織績效、流程績效和崗位績效三個層次。從組織的角度來講，它更看重的應該是組織績效，因為員工的績效構成了組織績效，某個員工個體績效的好壞有時不足以對組織績效產生嚴重的影響。因此，組織績效可以說是績效管理中的關鍵業績指標。當然，組織績效還是由員工績效構成的，所有員工績效不好，組織績效也就不可能很好。同時，組織產出是通過員工按照一定的流程生產的，為了管理流程級的績效，人們必須要保證設定的流程滿足客戶需求，流程的工作要有效，流程的目的和手段要由客戶和組織的要求來驅動。
2.1.2績效管理和績效考核的區別
前面我們對績效管理做了理論上的介紹，這里之所以將績效管理和績效考核在進行一下比較是因為實踐中兩個概念經常被混淆使用，即使字面上的意思已經劃分的很清楚了，實施起來往往會發生管理者用績效考核簡單替代績效管理的行為，認為他們是一回事，只不過叫法有些差異。這里需要做出分析，為下文中公司的行為提供理論基礎績效管理的基本內容有以下三個方面:
(1)績效管理是管理者和員工就工作目標與如何實現目標達成共識的過程。該過程是由員工和他的管理者之間達成的承諾來保證完成的，并在協議中對下面的有關問題有明確的要求和規定:期望員工完成的工作目標;員工的工作對公司實現目標的影響;員工和主管之間應如何共同努力以維持、完善和提高員工的績效;工作績效如何衡量，即績效標準是什么;指明影響績效的障礙并提前排除或尋求排的辦法。
(2)績效管理是個完整的系統。這個系統包括幾個重要的構件:目標/計劃、輔導/教練、評價/檢查、回報/反饋，僅盯住一個構件，是不能很好地發揮作用的?？兙啃Ч芾淼臉嫾餐M成了一個管理循環。
(3)正確理解績效管理?？冃Ч芾硎紫仁枪芾恚芾硭械穆毮芩己w:計劃、組織、領導、控制。因此，績效管理本身就是管理者日常管理的一部分;績效理特別強調持續不斷的溝通，績效管理是一個持續不斷的交流過程，該過程是由員卜和他的管理者之間達成的協議來保證完成的;績效管理不僅強調工作結果，而且重視達成目標的過程，績效管理是一個循環過程。在這個過程中，它不僅關注達成績效結果，更強調目標、輔導、評價和反饋-一達成結果的過程?？冃Э己耸侵缚荚u主體對照工作目標或績效標準，采用科學的考評方法，評定員工的工作任務完成情況，員工的工作職責履行程度和員工的發展情況，并且將評定結果反饋給員工的過程。績效考核是指一套正式的結構化的制度，用來衡量、評價并影響與員工工作有關的特性、行為和結果，考察員工的實際績效，了解員工可能發展的潛力，以期獲得員工與組織的共同發展。通過績效考核判別不同員工的勞動支出、努力程度和貢獻份額，有針對地支付薪酬、給予獎勵，并及時向員工反饋信息促使其調整努力方向和行為選擇組合，使他們最大限度地利用其人力資源來實現組織目標?？冃Ч芾砗涂冃Э己耸遣煌模冃Э己耸鞘潞罂己斯ぷ鞯慕Y果，而績效管理是事前計劃、事中管理和事后考核所形成的三位一體的系統，可見績效考核只是績效管理過程中的一個重要環節?？冃Ч芾砗涂冃Э己酥饕獏^別如下:
(l)績效管理是一個完整的系統，績效考核只是這個系統中的一部分;
(2)績效管理是一個全過程，注重過程的管理，而績效考核是一個階段性的總結;
(3)績效管理具有前瞻性，能幫助企業和經理前瞻性地看待問題，有效規劃企業和員工的未來發展，而績效考核是回顧過去一個階段的成果，不具備前瞻性;
(4)績效管理有著完善的計劃，監督和控制的手段和方法，而績效考核只是提取績效信息的一個手段;
(5)績效管理注重能力的培養，而績效考核則只注重成績的大小;
(6)績效管理能建立經理與員工之間的績效合作伙伴的關系，而績效考核則使經理與員工站到了對立的兩面，距離越來越遠，甚至會制造緊張的氣氛和關系。他們之間的區別是:績效管理與績效考核不可同日而語，二者無論是從基本的概上，還是從具體的實際操作上都存在著較大的差異。但是，績效管理與績效考核又是一脈相承、密切相關的?？冃Э己耸强冃Ч芾淼囊粋€不可缺的組成部分，通過績效考核可以為企業的績效管理的改善提供資料，幫助企業不斷提高績效管理的水平和有效性，使績效管理真正幫助管理者改善管理水平和有效性，幫助員工提高績效能力，幫助企業獲得理想的績效水平;同時，績效考核成功與否不僅取決于考核本身，而且很大程度上取決于與績效考核相關聯的整個績效管理過程。有效的績效考核有賴于整個績效管理活動的成功開展，而成功的績效管理也需要有有效的績效考核來支撐。
2.1.3企業進行績效管理的意義
前面已闡述提高績效的有效途徑是進行績效管理。企業要對績效進行管理，因為無論從組織的角度，還是從管理者或者員工的角度，績效管理都可以幫助我們解決很多從前難以解決的問題，并能給企業和員工帶來非常多的好處。第一，績效管理可以促進組織的發展。一個企業、一個組織都是要完成一定的工作目標。一個企業的目標要完成必須被分解到各個業務單位及每個崗位。由此可見，組織的整體目標實現是要靠員工的績效來支持的，它需要全體員工都積極向著共同的組織目標努力。對于組織而言則需要監控員工和業務單元在各個環節上的工作情況，了解各個環節上的工作產出，及時發現阻礙目標有效達成的問題并予以解決。組織需要得到最有效的人力資源，以便高效率地完成目標，為人員調配、培訓和發展提供信息，來增強組織的實力。而績效管理恰恰是解決上述問題的有效途徑。通過目標的設定與績效計劃的過程，組織的目標被有效地分解到各個業務單位或個人，通過對團隊和個人的績效標的監控以及對績效結果的評價，組織可以有效了解目標的達成情況，可以發現阻礙目標達成的原因，可以為人員的調配和培訓發展提供有效信息。因此，它是組織要的一項活動。
第二，績效管理可以提高企業的管理水平?？冃Ч芾硖峁┕芾砣藛T一個將組織標分解給員工的機會，并且使管理者能夠向員工說明自己工作的期望和工作的衡量標準，也能使管理者能夠對績效計劃的實施情況進行監控?？冃Ч芾硖岣哂媱澒芾淼挠行?，由于CW集團的管理基礎普遍差，企業的年度預算計劃不是很科學，企業經營基本處于老板控制狀態，而績效管理可部分彌補這一問題?？冃Ч芾硪材芴岣吒骷壒芾碚叩墓芾硭?，由于各級部門主管基本上都是從業務骨干中提的，他們中的大部分缺乏基本的管理知識和技能，不知道如何去管人，如何去發揮組織資源的效用。而績效管理的制度性要求強迫部門主管必須制訂工作計劃目標，必須對員工的工作做出評價，必須與下屬充分的探討工作績效，并幫助下屬提高績效。另外績效管理和企業的招聘、培訓、薪酬管理形成良勝的互動關系。
第三，績效管理可以促進員工個人成長。從需要層次理論看，員工在基本需要滿足了以后，更多的高級需有待于滿足。員工內心希望能夠了解自己的績效，希望通過有效途徑知道自己做得怎么樣;員工希望自己的工作績效能夠得到他人的認可與尊重;員工也需要了解自己有待于提高的地方，使自己的能力得到提高，技能更加完善;員工需要有一個有效的途徑將員工的績效表現反饋給員工，員工不希望只憑自己的猜南京理工大學碩士學位論文CW房地產集團績效管理側!究測來了解?？傊?，員工希望了解自己的績效表現，更多的是為了提高自己的績效，提高自己的能力。此外，除了以上三個層面的作用外，績效管理還是構建和強化企業文化的_是企業價值分配的基礎。
2.1.4績效管理與企業發展的關系
績效管理對于組織的持續發展具有重要意義，這一點早已取得共識，而將績效管理與企業發展相聯系，則是近年來績效管理的顯著特點。戰略是對未來結果的一種期望，這種期望的實現要依靠組織的所有成員、按一定的職責和績效要求、通過持續努力和發揮創造性來實現。因此，績效管理的系統已成為戰略管理控制系統中不可缺少的管理工和手段。企業目標的實施必然通過組織體系落實到每個人頭上，通過發揮組織中人的作用來實現目標。而職位說明書只羅列了每一職位的責任，他不能指出在不同歷史時期每一個職位的主要責任，如果每一個人只按職位說明書內容去行使責任，他就會找不到工作的方向，想象一下，如果一個企業所有員工都迷失了工作的方向，那是多么!怕的事情?？冃Ч芾砭拖褚桓K索把每個職位的螞炸串在一起，給每一個職位都賦予戰略任務。通過為每一員工制定有效的績效目標，可以使戰略、職位與人合為一體?？冃繕说闹朴啽仨毷亲陨隙碌?，通過績效目標的制定使公司的戰略目標層層傳遞下去?？梢?，績效管理是企業戰略落實的載體。
2.1.5基于戰略目標的績效管理
基于戰略的績效管理首先是績效管理，在實施的過程中自然也是包括績效計劃、績效輔導、績效考核、績效反饋和績效結果應用等過程。所不同的是他們和企業戰略之間的關系有所側重:一般的績效管理雖然也強調基于目標來制定目標體系，但因其落腳點是在人身上，因此，這樣的績效管理更關注一些個體或團隊的行為，弱化了對企業整體績效的把握;同時對于企業戰略目標的實現更多的現到中短期目標的達成上，對于企業的長期發展戰略卻幫助不大，再加上該項職能一般由人力資源部門負責，而中國的大部分企業并沒有賦予人力資源部門評估業經營績效的職能。而基于戰略的績效管理除了要考慮以上問題外還需從企業長期的戰略層面、經營層面來考慮如何實現目標以及衡量這些目標的指標、監控狀況，組織、流程和崗位績效在組織中的戰略定位。
2.2績效管理常用的幾種工具
前文講述了績效管理理論以及績效考核作為績效管理的一個重要環節，目前企業對于績效管理和績效考核的方法有很多，比如360度考核、團隊績效考核，以員工比較為基礎的考核等。這些方法都沒有以戰略為基礎，下面介紹三種基于企業戰略的績效管理的方法:KPI、BSC、MBO。
2.2.1關鍵業績指標法(KPI)
關鍵業績指標是通過組織某一流程的輸入端、輸出端的關鍵參數進行設置、取樣、計算、分析來衡量流程績效的一種目標式量化指標，是把企業的戰略目標分解為可運作的遠景目標的工具，是企業績效管理系統的基礎。KPI是現代企業受到普遍重視的業績考評方法。KP工可以使部門主管明確本部!‘一的主要責任，并以此為基礎，明確本部門人員的業績衡量指標，使業績考評建立在量化的基礎之上。建明確的切實可行的KPI指標體系是做好績效管理的關鍵。KPI的精髓，或者說是對績效管理的最大貢獻是指出企業業績指標的設置必須與企業的戰略掛鉤。其關鍵兩字的含義即指在某一階段一個企業戰略上要解決的主要問題。關鍵業績指標法有以下特征:首先將員工的工作與公司遠景、戰略與部門相連接，層層分解，層層支持，使每一員工的個人績效與部門績效，與公司的整體效益直接掛鉤;其次保證員工的績效與內外部客戶的價值相連接，共同為實現客戶的價值服務;再次員工績效考核指標的設計是基于公司的發展戰略與流程，而不是崗位的功能。所以，關鍵績效指標與一般績效指標相比，把個人和部門的目標與公司整個成敗聯系起來，就更具有長遠的戰略意義。由此可以看出關鍵績效指標的主要優缺點。該考核工具有如下優點:首先目標制定準確。避免了因戰略性目標本身的整體性和溝通風險造成的傳遞困難，給各級管理者以客觀的標準和角度，幫助制定基于戰略、支持戰略的各級目標;其次使各級管理者意識到自身、本部門在組織戰略實現中的位置和職責。KPI體系是屬于整個系統的，相應的部門要承擔起相應的KP工，而其承擔的KPI代表了部門對整個企業的價值。這有助于打破部門本位主義，使管理者真下著眼于整個組織看待自己。當然關鍵業績指標法的缺點是在于雖然它正確地強調了戰略地成功實施，必須有一套與戰略實施緊密相關的關鍵業績指標來保證，但卻沒有能進一步將績效目標分解到企業的基層管理及操作人員;另外關鍵業績指標法很難能提供一套完整的對操作具有具體指導意義的指標框架體系。
2.2.2平衡記分卡(BSC)
平衡記分卡是圍繞企業長遠規劃，制定與企業目標緊密聯系，體現企業成功關鍵因素的財務指標和非財務指標而組成的業績衡量系統。這個系統有助于企業實現戰南京理工大學碩卜學位論文CW房地產集團績效管理側究略目標，幫助企業去尋找成功的關鍵因素，建立綜合衡量的指標，以促使企業競爭的成功、戰略目標的實現。平衡記分卡作為一種戰略績效管理及評價的工具，主要從四個方面來衡量企業。財務角度:企業經營的直接目的和結果是為股東創造價值。盡管由于企業.錢}咯的不同，在長期或短期對于利潤的要求會有所差異。但毫無疑問，從長遠角度來看，利潤始終是企業所追求的最終目標。客戶角度:如何向客戶提供所需的產品和服務，從而滿足客戶需要，提高企業競爭力，己經成為企業能否獲得可持續發展的關鍵?？蛻艚嵌日菑馁|量、性能、服務等方面，考驗企業的表現。內部流程角度:企業是否建立起合適的組織、流程、管理機制，在這方面存在哪些優勢和不足。內部角度從以上方面著手，制定考核指標。學習和創新角度:企業的成長與員工和企業能力素質的提高息息相關，而從長遠角度來看，企業唯有不斷的學習和創新才能實現長遠的發展。平衡記分卡與KPI的區別是:KPI同樣是基于戰略的，它的根本出發點也是企業戰略目標，是在公司高層領導對企業戰略達成共識之后，通過價值樹或者魚骨分析來分解找出關鍵成功因素，再分解找出關鍵業績指標，再把關鍵業績指標按部門和崗位向下分解，是自上而下的?？梢哉fKP工很好的突出了公司發展的要點，并且實施成果導向的考核。但在部門之間的平衡作用上效果不明顯，忽視了部門間的關系和權重。而平衡記分卡以總體戰略為核心，分層次、分部分不同設置。與BSC相比，KPI的要素基本是相互獨立的，沒有體現彼此的聯系，在時間的維度上也沒有超前與滯后之分。它的分解與落實都是以即定目標為核，合的，因而不能突出部門或個人的特色及職能。比較而言，使用KPI績效考核的落實層面沒有得到戰略管理意義的深化。對應平衡記分卡中的四個方面，KPI最適用的應該是財務指標與任務指標，但對于能力指標、學習指標之類，就很難應用KPI來進行分解。企業在應用平衡一記分卡的優點是:它能使財務與非財務的指標達到平衡。在BSC中既包括了財務指標如:營業收入、利潤、投資回報等指標，又包括了非財務指標，如客戶保持率、合格品率、員工滿意度等指標。這就體現了財務與非財務的平衡。它能使結果與動因達到平衡。在BSC中，既包括了結果指標，又包括了動因指標。如客戶滿意度指標能夠促使企業大銷售，從而提高企業的利潤。在這里，利潤作為一種結果指標，則戶滿意度指標就是它的動因指標。它能使企業長期指標與短期指標之間的達到平衡。在BSC中，既包括了短期指標，如成本、利潤等，又包括了長期指標，如客戶滿意度、員工培訓次數等。這就體現了長期與短期的平衡。它能使企業外部指標與內部指標達到平衡。在BSC中，既包括了外部評價指標，又包括了內部評價指標。如客戶滿意度，反映了外部人員對本企業的評價，是外部評價指標。而合格率，員工滿意度等指標是企業內部對本企業的評價，是內部評價指標。它能使主觀評價與客觀評價達到平衡。在BSC中，既包括了客觀評價指標如:利潤、投資回報率、合格率等，又包括了主觀指標如:客戶滿意度、員工滿意度。另外各方面之間貫穿著因果關系。在一個結構合理的平衡記分中，四個方面的目標和衡量指標既保持一致又互為因果，彼此之間存在緊密的因果關系，系統地傳達企業地策略。如:利潤(財務)是因為低價供應客戶滿意(客戶)，這又是因為成本地降低(內部經營)，它的動因又是員工技術(學習與成長)。相對應，企業應用平衡記分卡會產生以下缺點是:首先，平衡記分卡使用難度比較大。沒有明確的組織戰略，高層管理者缺乏分解和溝通戰略的能力和意愿，，「，高層管理者缺乏指標創新的能力和意愿的組織不適合使用平衡一記分卡。其次，應用平衡記分卡的工作量極大。在對于戰略的深刻理解外，需要消耗大量精力和時間把它分解到部門，并找出恰當的指標。而落實到最后，指標可能多達15一20個。在考核與數據收集時，也是個不輕的負擔。再次，平衡一記分卡不適用于個人。并不是說平衡記分不能分解到個人，而是相比較成本和收益，沒有必要把它分解到個人。對于個人而言，要求績效考核易于理解，易于操作，易于管理，而平衡記分卡并不具備這些特點。
2.2.3目標管理法(MBO)
目標管理的概念是管理專家德魯克1954年在其名著《管理實踐》中最先提出的，其后它又提出了目標管理和自我控制的主張。德魯克認為，并不是有了工作刁有淚標，而是相反，有了目標才能確定每個人的工作。所以企業的使命和任務必須轉化為目標，如果一個領域沒有目標，這個領域的工作必然被忽視。因此管理者應該通過目標對下級進行管理，當組織的高層管理者確定了組織目標后，必須對其進行有效分解，轉變成各個部門以及各個人的分目標，管理者根據分目標的完成情況對下級進行考核和獎懲。所謂目標管理是一種程序或過程，它使組織中的上級和下級一起協商，根據織的使命確定一定時期內組織的總目標，由此決定上、下級的責任和分目標，并把這些目標作為組織績效考核和考核每個部門和個人績效產出對組織貢獻的標準。從戰略目標層層分解，從而建立各個層級的關鍵績效指標，這是創建關鍵績效指標體系的基本思路。如果將KPI和目標管理做一比較的話，可以得出以下結論:第一，如果每一個KPI指標都可以單獨拿出來看作是一個可操作化的具體任務的話，這個指標就可以看作是一種目標，對該目標的管理可以是目標管理;第二，目標管理中設立的目標最多不會超過5個，而每個部門或崗位的K附可第一，能會有多個，這些指標并不能單獨拿出來作為一個具體目標而操作，他們在一起反映的是一個組織經營績效各個方面的測度，它可能會反映基礎性管理數據，如合理化建議、員工任職資格達標比例等，這些指標可以說是組織運營的過程指標。所以KP工本身是根據組織發展需要而分解下來的，并不完全與工作任務對應，所以它的考核也是對眾多指標進行分配權重考核后計算總分。這樣對于某一指標，對于它進行目標管理的成分就很小。應用目標管理的優點在于:
第一，對于組織內易于度量和分解的目標會帶來良好的績效。對于那些技術仁具有可分性的工作，由于責任、任務明確目標管理常常會起到立竿見影的效果。
第二，有助于改進組織結構的職責分工。由于組織目標的成果和責任力圖劃歸一個職位或部門，容易發現授權不足與職責不清等缺陷。
第三，啟發了自覺性，調動了員工的主動性、積極性和創造性。由于強調自我控制，自我調節，將個人利益和組織利益緊密聯系起來，因而提高了士氣。
第四，相當實用且費用不高。目標的開發不需要像開發行為錨定式評定量表或行為觀察表那么花力氣。必要的信息由雇員填寫，由主管批準或進行修改就可以了。
2.對房地產銷售過程中的影響。近年來，隨著城鎮化水平的加快，房地產開發的熱度越來越高。人們的居住觀念也隨之發生了很大的變化，消費者在購房時除了考慮戶型、地段、價格等要素外，把入住后的物業管理等級、收費標準也作為衡量是否購買房子的重要指標，住房不再僅是遮風避雨的場所，而更多的追求居住環境的舒適、安全、便利。房屋作為一種特殊的商品，其售后服務已經被越來越多的購房者重視，優秀的物管服務，是物業保值增值的法寶。對開發企業來講，物業管理也是參與市場競爭的重要手段，是樓盤營銷的主要指標。物業管理的前期介入可對房屋銷售起著指導和帶動作用。在房屋銷售中，房地產開發企業也爭相打出“五星級物業服務”的口號，以此來吸引消費者的眼球?？梢姾玫奈飿I管理不但有利于房地產產品的銷售推廣，一定程度上提高銷售價格，增加房地產公司的利益。此外而且還可延長物業的使用壽命，充分發揮物業的使用價值。
3.對房地產企業品牌的影響。品牌形象的發展和維護是房地產企業的工作重點之一。一個房地產企業倘若沒有品牌意識，在激烈的市場競爭中將寸步難行，業務便得不到拓展，公司的長期良好發展也就無從談起。在房地產質量普通提高的前提下，產品的差異逐漸減小，同質化競爭越來越大，因此物業服務成為房地產企業創立品牌的重要途徑，優秀的物業管理成為許多房地產企業的核心競爭力。由此可見，良好的物業管理對房地產企業的經營中是可以起到很重要的作用，對于企業自身的良好的形象建設，品牌建立有著積極的影響。目前，優秀的房地產開發企業都自帶一支優秀的物業服務團隊。比如萬科地產旗下的萬科物業服務企業，中海地產下屬的中海物業，都是物業管理行業內的標桿代表。好的物業管理一定程度上也有利于提高房地產企業的綜合實力，提升企業的品牌形象。
4.對房地產產品價值的影響。房地產產品相比于其他商品來說，具有高值性、固定性、使用年限長等特點。作為房地產產品的消費環節，物業管理是房地產開發的延續和完善，良好的物業管理不僅可以使物業及其設備處于完好狀態和正常運行，延長其使用年限，而且可以提高物業的檔次和適應性，從而達到物業保值、增值的目的。在物業的二次交換中尤為明顯，同一地段物業服務好的產品價格要高于物業服務差的，可見物業管理對房地產產品價值的影響。
二、強調全過程物業管理，提升物業管理水平
1.貫穿房地產全過程，強化物業服務意識的培養。在房地產的設計規劃、施工監理到產品銷售、物業使用的全過程中引入物業管理，物業服務企業在服務的過程中，要時刻樹立“服務為本”的經營理念，挖掘不同階段的服務需求，制定相應的服務方法和手段，并在物業服務企業內部從上到下，建立穩定良好的企業服務理念，通過加強企業領導者思想意識的轉變、加強員工思想道德素質教育，增強企業內部全體人員的服務意識和自身素質，不斷提高物業服務企業的服務意識。
2.開發服務內容，建立完善的物業服務體系。進一步開發物業服務的內容，建立從房地產開發、流通到消費領域的物業標準化服務體系。具體內容包括房地產開發設計階段提供咨詢和建議服務，施工監理階段提供設備檢查驗收服務；房地產產品銷售過程中提供參觀指引，銷售環境的營造，企業文化的宣傳等服務；物業使用過程中提供日常物業管理服務，強化專項服務和特約服務。物業服務企業應針對不同階段的服務性質，確定服務的具體內容和重點，充分發揮服務的特色，有效提升房地產的價值，也為后期的接管服務打好基礎。
3.科學化管理、引進智能化系統。隨著網絡系統的普及及人類生活水平的提高，許多高新技術在現代建筑中的得到廣泛應用，智能化的物業管理可提高服務效率而且降低人力成本，最終降低物業管理的營運成本。在安全管理方面，建立智能化的安全防范系統，充分利用可視對講、緊急報警、電子巡邏系統、火災報警等方式，提供更全面、快捷、安全的服務；在物業服務方面,利用電子抄表、自動化停車場管理、自動化公共照明、電子通告及廣告、公共設備的自動監控等，使物業管理可以達到更有系統、更體貼、更便捷的效果；在物業管理網絡信息方面,可以進行小區綜合布線或有線電視網的改造等。
房地產開發企業出售周轉房，舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內的安置房產權款和增加面積的房產款，在“房地產銷售收入”核算范圍內。房地產開發企業出售自用的作為固定資產核算的房產不是“房地產銷售收入”的核算對象。
二、房地產銷售收入的確認原則
房地產開發企業自行開發的房地產作為可供銷售的開發產品，具有商品的一般特性，因而房地產銷售收入的確認應依據《企業會計準則——收入》進行。房地產銷售收入的確認必須滿足收入確認的四個條件：（1）企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；（2）企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；（3）與交易相關的經濟利益能夠流入企業；（4）相關的收入和成本能可靠地計量。
房地產購銷合同在開發產品竣工驗收前后均可能簽訂。按照國家有關法律、法規的規定，房地產開發企業只有按規定取得房地產預售許可證后，方可上市預售房地產。在預售中所得的價款，只能是屬于暫收款、預收效性質的價款，由于開發產品尚未竣工驗收不能確認收入。等到開發產品竣工驗收并辦理移交手續后，方可確認房地產銷售收入實現，將“預收帳款”轉為“經營收入”。
在開發產品竣工驗收后簽訂的購銷合同，由于有現房供應，在辦妥房地產移交手續后，即可確認收入。第一，與所售房地產相關的主要風險和報酬法定地轉移給購貨方。第二，房地產開發企業是以出售為主要目的而開發房地產的，出售后不擁有繼續管理權和控制權。第三，目前房地產銷售款的支付方式雖多種多樣，有一次性付款、分次付款和銀行按揭等，有擔保和保險措施，但房地產價款的流入不成問題。第四，房地產價款在簽訂合同時已經協商確定，而開發產品的成本核算資料和工程預決算資料也可以提供可靠的成本數據。
三、房地產開發企業稅法確認收入時限
（一）關于開發產品銷售收入確認問題
房地產開發企業開發、建造的以后用于出售的住宅、商業用房、以及其他建筑物、附著物、配套設施等應根據收入來源的性質和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現：
1.采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據（權利）時，確認收入的實現。
2.采取分期付款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
3.采取銀行按揭方式銷售開發產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。
4.采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：
（1）采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。
（2）采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，應按合同或協議規定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。
（3）采取包銷方式委托銷售開發產品的，應按包銷合同或協議約定的價格于付款日確認收入的實現。
包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
（4）采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。
委托方和接受委托方應按月或按季為結算期，定期結清已銷開發產品的清單。已銷開發產品清單應載明售出開發產品的名稱、地理位置、編號、數量、單價、金額、手續費等。
5.將開發產品先出租再出售的，應按以下原則確認收入的實現：
（1）將待售開發產品轉作經營性資產，先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售資產確認收入的實現。
（2）將待售開發產品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售開發產品確認收入的實現。
6.以非貨幣性資產分成形式取得收入的，應于分得開發產品時確認收入的實現。
（二）關于開發產品預售收入確認問題
房地產開發企業采取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率計算出預計營業利潤額，再并入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整。
預計營業利潤額＝預售開發產品收入×利潤率
預售收入的利潤率不得低于15％（含15％），由主管稅務機關結合本地實際情況，按公平、公正、公開的原則分類（或分項）確定。
預售開發產品完工后，企業應及時按本通知第一條規定計算已實現的銷售收入，同時按規定結轉其對應的銷售成本，計算出已實現的利潤（或虧損）額，經納稅調整后再計算出其與該項開發產品全部預計營業利潤額之間的差額，再將此差額并入當期應納稅所得額。
（三）關于開發產品視同銷售行為的收入確認問題
1.下列行為應視同銷售確認收入
（1）將開發產品用于本企業自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；
（2）將開發產品轉作經營性資產；
（3）將開發產品用作對外投資以及分配給股東或投資者；
（4）以開發產品抵償債務；
（5）以開發產品換取其他企事業單位、個人的非貨幣性資產。
2.視同銷售行為的收入確認時限
視同銷售行為應于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入的實現。
3.視同銷售行為收入確認的方法和順序
（1）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；
（2）由主管稅務機關參照同類開發產品市場公允價值確定；
（3）按成本利潤率確定，其中，開發產品的成本利潤率不得低于15％（含15％），具體由主管稅務機關確定。
房地產爛尾項目是指已經進行前期投入，后來由于受市場、政策等各種因素的影響，工程停滯，并留下大量歷史遺留問題的房地產開發項目。從項目外觀和現狀考察，可以通俗地劃分為爛尾樓和爛尾地塊。
一、房地產爛尾項目的成因
房地產爛尾項目的大量產生，有著特殊的歷史背景。當時，房地產管理制度不健全，市場不規范，監管不到位，產生了過度投機行為，導致市場泡沫。隨著泡沫破滅，政策趨嚴，資金鏈斷裂，建設項目停滯下來。目前，全國很多城市的房地產爛尾項目，基本上都產生于上世紀九十年代經濟體制轉型時期。這是房地產項目爛尾的最常見原因，所有的爛尾樓和絕大多數的爛尾地塊都屬于這種情況。
此外，也有少數爛尾地塊是由于規劃調整（例如，為了保護文物古跡、改造路網）等行政行為造成的。
二、房地產爛尾項目的困境
市場原因造成的房地產爛尾項目，面臨多種困境，各種困境疊合在一起，形成了一種絕境。其中，最主要的困境是以下三種：
（一）被拆遷戶尋求法律保護的困境。房地產爛尾項目，小者牽涉十余被拆遷戶、幾十人，大者牽涉數百被拆遷戶、幾千人眾。多數被拆遷戶經年累月處于臨遷過渡狀態，長期被拖欠拆遷補償安置本金（包括被拆遷房屋的補償費、臨遷費或者租金）、滯遷費和違約金。他們手握一紙回遷協議，即使打官司也無濟于事──開發商沒有可供執行的財產。即使偶爾有幸參與執行分配，又因合同糾紛，屬一般債權，沒有優先受償權，幾乎“血本無歸”。
（二）開發商身陷巨額債務糾紛的困境。除對被拆遷戶的債務外，開發商往往還背負銀行貸款債務，與材料供應商、承建商等之間存在這樣、那樣的債權債務糾紛，可謂官司纏身，積重難返。除了逃逸的開發商外，留下來的大多是資不抵債或者瀕臨倒閉的開發商。
（三）完全依靠市場尋求項目出路的困境。由于建設項目長期停頓，開發商的資質或者項目規劃、用地手續等許多方面都存在問題。在嚴格限制經營性用地加名、改名，以及禁止不采取公開招拍掛方式而私自轉讓經營性土地使用權等一系列宏觀調控政策的背景下，僅僅依靠市場主體的努力，僅僅發揮市場機制的作用，這些爛尾項目幾乎只剩下一條絕路。
當被拆遷戶持久不斷地進行反復、群體性、上訪，以至嚴重影響社會和諧安定之際，一些地方政府開始著手處理房地產爛尾項目。可是不久發現，在現有法律制度和政策框架下，處理房地產爛尾項目近似一道無解之題。
三、有關房地產爛尾項目的法律問題
調研房地產爛尾項目，始終無法回避這樣一些法律問題：
（一）市場和政府的界線究竟在哪兒？政府如何才能不為市場主體的市場行為“買單”？
（二）從法律角度考慮，這些項目的出路在哪里？
（三）怎樣保障眾多被拆遷戶的基本財產利益，從根本上消除危害社會穩定的隱患？
（四）如何清理爛尾項目錯綜復雜的各種關系，明確各類主體的責任？
四、思考
（一）對于房地產爛尾項目，必須實行政府干預。
除了行政行為導致房地產項目爛尾的情況外，其他爛尾情況都是市場缺陷造成的后果，諸如資本的逐利性、個體市場行為的微觀性和盲目性、拆遷人和被拆遷人獲取信息的不對稱性、開發商的不誠信行為等等。同時，作為公共產品的法律制度本身的缺憾，也加劇了被拆遷戶的弱勢群體地位，以至于被拆遷戶身為債權人卻無力自救、無法自救。其實，這正是市場不能發揮“無形之手”作用的體現。這時候，政府不應該無所作為，而應該積極發揮“有形之手”的調節作用，主動介入、干預?？紤]到這些爛尾項目產生的歷史背景，政府更應該負起責任來，有所作為。
但是，干預并不意味著政府應當為市場主體的市場行為“買單”。干預的目的，在于盡快消除爛尾項目妨礙社會與經濟正常發展的不良影響和消極作用，其中重點是最大限度地保護被拆遷戶的基本財產利益；在于彌補市場機制缺陷，恢復市場機制的功能。在實現這一目標的過程中，政府以市場監護人的身份出現，理順各種關系，幫助市場主體分清責任、落實責任，解決問題，而不應該由政府一律“買單”。不分青紅皂白，輕率主張甚至決定政府“買單”，將會給市場經濟的發育和發展帶來長遠后患。
政府干預，采取行政手段和法律手段密切配合的干預方式。只有采取行政手段，干預才有顯效；只有采取法律手段，才能分清責任，確定責任主體和責任大小。
（二）應當分類處理，并且主要應采取司法途徑，才能解決房地產爛尾項目的根本出路問題。
對于行政行為導致的房地產爛尾項目，自然應由政府負責解決有關遺留問題。對于其他爛尾項目，同樣要分別不同情況進行處理：
1．對于開發商已經取得國有土地使用權的爛尾項目，在不違反法律，不規避宏觀調控政策，并體現處理結果社會效益最大化的前提下，不排除通過盤活等市場的途徑來處理。但是，鑒于前述種種困境，主要還是應該通過司法途徑來解決。
所謂司法途徑，這里指為被拆遷戶提供法律咨詢，幫助他們提訟，訴請法院判決開發商支付拆遷補償安置本金；法院受理了同一爛尾項目一定比例的案件后，查封該項目并強制執行，優先償付被拆遷戶的拆遷補償安置本金。顯然，采取司法途徑，在很多細節問題上需要司法機關和行政機關的相互默契和密切配合。
2．對于開發商因未繳齊國有土地使用權出讓金，沒有取得國有土地使用權的爛尾項目，可以通過解除國有土地出讓合同或者采用閑置土地處置的辦法，予以收地，收回后作為儲備用地，增強政府的宏觀調控能力。當然，對這類爛尾項目，也可以結合司法途徑來處理。
司法途徑、收地以及盤活等市場途徑，都是依法而為，都屬于法律手段。
對于不涉及被拆遷戶的其他債權債務，不是處理爛尾項目的重點，宜由當事人自行通過訴訟或者其他途徑解決。
（三）創新制度，為解決房地產爛尾項目提供合法并且更有力、有效的手段支持。
如前所述，在目前的制度框架內，處理市場原因造成的房地產爛尾項目，幾乎沒有出路。為了解決長期困擾當地社會與經濟發展的房地產爛尾項目，一些地方克服了種種困難，在行政機關和司法機關的密切協作下，出臺了一些處理房地產爛尾項目的特殊政策，實踐證明行之有效。但是，長遠來看，有市場就有市場風險，即使建立了充分的預防機制，也難以完全避免房地產爛尾項目的產生。因此，創新制度，為處理房地產爛尾項目提供法律保障，才更具根本性和長遠性。
1．設立拆遷補償安置本金優先受償的法律制度。被拆遷戶用安身立命之所與拆遷人交換得一紙拆遷補償安置協議后，依照現行法律，物權就轉化為債權，而且是普通債權，沒有優先受償性。為此，可以采取兩種辦法解決：
第一，通過司法解釋，確立拆遷補償安置本金在法院執行分配順序上，優先于其他債權受償；
第二，基于物權優先于債權的民法原則，在物權法上創設一種擬制所有權，規定：“房屋被拆除，所有權人在獲得全部補償安置之前，房屋所有權視為未消滅?！边@樣，通過訴訟，在法院進行執行分配時，被拆遷戶的拆遷補償安置本金就可以順理成章地優先于一切債權受償。
2．建立針對弱勢群體的成本低廉的訴訟制度。在民事訴訟法上，把房地產爛尾項目的被拆遷戶納入弱勢群體的范疇，針對弱勢群體訴訟作出制度安排，主要是緩交訴訟費、訴訟保全費和執行費，免交財產保全擔保金等；并且規定，對于經當地政府確認的房地產爛尾項目，財產保全的范圍可以是整個項目。
（2）財務預算。財務預算應當按照企業會計準則確認收入和分攤成本。收入的確認一般根據國稅發2009年31號文件執行，即：開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。開發產品已開始投入使用。開發產品已取得了初始產權證明。三個條件中最早的時間點為結轉收入的時間。成本分攤按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發產品的計稅成本按下列公式計算確定：可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積已銷開發產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本根據各類數據匯總后編制預計資產負債表、利潤表、現金流量表。對房地產企業來說，確保資金的安全和快速流轉尤為關鍵，因此準確編制預計現金流量表顯得尤為重要。
（3）資本預算。資本預算一般包括固定資產預算與投融資預算。行政部門根據各個部門對固定資產的需要編制固定資產預算。包括購置品種類別、數量、金額、預計使用情況、時間等。投融資預算分為投資預算和融資預算。投資拓展部門負責拓展項目，對項目進行可行性研究分析供決策層參考。編制投資預算還需考慮公司整體的資金量，考慮是否投資預算脫離實際導致投資預算空洞不可行。融資預算一般根據公司預算的現金需求量編制，在編制時充分考慮到項目資金的收支情況，做到資金平衡。如發現資金有缺口需及時對外融資，重點對融資額利率資金渠道進行反映。目前國內房地產企業合法的融資渠道主要有金融機構貸款、信托融資、債券股權融資、證券市場融資、委托貸款、民間借貸等。各個部門預算完成后統一匯總到財務部合并，財務部完成合并后上報公司總經理簽字確認?？偨浝砗炞执_認后報上級主管單位預算管理委員會，預算管理委員會匯總審核質詢后如需調整下發重新調整。如無需調整上報集團董事會，經董事長簽字確認后下發正式執行。
二、房地產企業全面預算管理控制
（1）嚴格預算執行。公司下發的正式執行預算，一般不能隨意調整，如需調整采取半年度調整和緊急調整。半年度調整是根據對上半年公司經營情況進行分析和總結，然后根據實際情況對下半年預算進行調整。緊急調整是在不調整會影響到公司正常的經營活動，經過董事會特別批準才能進行調整。該調整不能重復多次進行，一定要結合實際情況按嚴格的標準進行。
（2）加強預算考核。房地產企業與傳統制造業企業有很大不同，所以在設定績效考核時有很大的難度，需要更為精確的設定。以項目整體開發預算和關鍵時間節點作為績效考核的主要依據，根據預算完成實際情況進行考核。對于各職能部門，根據預算進行分解，以平衡計分卡思路為每個部門和每個崗位設定KPI指標，作為主要的考核依據。將公司整體工作預算和實際完成情況作為KPI指標考核結果的系數，最后得分作為業績考核的結果。使房地產企業的績效考核與全面預算管理能結合在一起，使得房地產企業全面預算管理不流于形式，推動全員認真編制和執行全面預算管理。
1、房地產投資穩步上升，地域熱點顯現
發展經濟理論告訴我們，資本積累，投資增加是經濟增長的必要條件。沒有投資的穩步增長，任何國家都不可能實現從農業國向工業化和現代化的轉變。對于中國一個人口快速增長的發展中國家來說，保持一定的投資規模就尤為重要。近兩年，全球經濟增速放緩，我國經濟實現7.3%和8%的高增長率，其中投資貢獻率高達3.6%左右。在國內產業結構在調整中，房地產投資占固定資產投資的比重從1990年的5.6%，逐步上升至2001年的20.7%（表1），彌補了傳統產業投資增長率下降的遺缺，其對經濟增長的貢獻率也慢慢顯現出來。
從總量分析，在1997～2001年間，全社會投資增長率分別為8.6%，13.9%，5.1%和10.3%，房地產開發投資增長率分別為-1.2%，13.7%，13.5%和21.5%，略高于全社會固定資產投資增長率，但并沒有出現1992～1993年增長率高達117%和165%的過熱現象（圖1）。
房地產開發投資結構基本合理，2001年住宅占投資總量的比重保持在66%，
其中普通住宅占51%，別墅和經濟適用房分別占6%和9%，辦公樓為12%，商業用房為12%。
從房地產持續投資熱點的分布來看，它主要集中在以廣州、上海和北京為
主導的三大城市群（圖2），從2002年1-9月的統計數據來看，北京、上海、廣東、浙江、江蘇、山東投資增長率分別為29.%，31.4%，30%，33.4%，31.4%和40.1%?？陀^地講，這些地區房地產投資熱有其合理的因素，也有令人擔心的一面。三大地帶是中國經濟增長最快的地區，經濟的發展、居民收入的水平提高，消費升級換代，大量外資的進入和勞動力的流動都會增加對房地產的需求，但是，與其他產品一樣，房地產投資也要以需求為后盾，沒有效的需求，房地產投資就不可能持續的增長。那么，我國的房地區性投資穩步增長是否有需求的支撐？
2、銷售率空置率，地域分化明顯
近幾年，購房低息貸款、減免稅費、戶籍制度的松動是刺激居民購房的三大政策因素，2001年商品房屋和商品住宅的銷售率（當年銷售面積占當年竣工面積的比例）分別是88.4%和75%，其中商品住宅的銷售率達到歷史最高水平（圖3）。
但是，在銷售率回升的同時，空置面積也在上升，達到12000萬平方米，其中，空置期一年以上的為4000多萬平方米，占當年房屋竣工面積的13.4%，高于國際警戒線10%。對于空置率需要我們做認真的分析。首先，空置率上升無論何種原因都不是一個好現象，空置率高意味供給與需求的不匹配、占壓銀行資金多，由此會影響資源的優化配置。其次，市場上任何一種產品都需要有合理的庫存。房地產作為一種價值高的大宗商品，其合理的庫存期、庫存比率應該為多少？以住宅為例，我國房地產開發的房屋多是高層和多層，國外多是一家一戶住宅，不同樣式的住宅，其均好程度差異極大，因此，就有好賣與不好賣之分。那么，不同質的住宅空置率是否具有可比性，就值得商榷。此外，國外的空置率是以全部存量房為分母，而我國城鎮存量房有多少至今仍是一個未知數。再次，地域差別。即便是在國內，不同地區經濟實力的強弱，其對空置商品房屋的承受能力也大不相同。1998年東亞危機爆發后，海南空置商品房425萬平方米，給當地房地產業和銀行業帶來重創，留下的是滿目瘡痍的“爛尾樓”，而當時上海的空置房屋接近700萬平方米，占全國的七分之一，卻能使之化險為夷，絕處逢生。
仍以房地產投資三大熱點地區為例，1998～2001年，廣東的商品房屋銷售率為66%，69%，71%和68%，低于全國的平均水平，在銷售率走低的情況下，施工面積仍居高不下，這就不能不令人擔憂。同期，上海的銷售率為73%，90%。85%和100%。截至2002年9月，上海商品房屋銷售面積為1404萬平方米，當期竣工面積為1194萬平方米，銷售量大于竣工面積無疑有助于消化空置商品房屋。鑒于銷售率和空置率是房地產前期投資經營活動的一個結果，因此，全面的、動態地分析新開工面積、施工面積、竣工面積和拆遷面積的聯動關系，才能對銷售率和空置率的變化做出正確判斷。
3、價格基本平穩，結構變化突出
2002年1-9月份，全國一些大中城市的房屋銷售價格漲幅較快，其中，寧波南昌、杭州、青島、上海和廈門的銷售價格指數分別為119.2、109.3、108.4、108.7、107.9和104.4，漲幅超前。但是，全國總體平均價格的走勢力基本平穩，特別是與百姓相關的商品住宅價格漲幅很小，在北京等大城市還出現了小幅回落（圖4）。
可是面對走低的價格，廣大百姓卻仍找不到自己能負擔得起的住房，這就需要我們仔細分析平均價的構成，或者說住宅的結構。我們的統計分析中，只提供住房價格的平均數，卻很少提供不同價位住宅所占的比例，或每套住宅的價格。以北京為例，近幾年為配合舊城改造，增加了經濟適用房的開發建設，低價位住宅的供給增加無疑會拉低平均價格。此外，北京這兩年炒“入世”、炒奧運會，城市建設攤大餅式的急劇擴張，大量遠郊別墅、高檔住宅星羅旗布，由于遠郊土地成本低，別墅的平價為7583元/平方米，低于近郊區11605元/平方米，這樣大量城郊樓盤的推出，也有壓低整體房價的作用。
因此，總體房價的合理并不意味著住房供給結構的合理，單位價格（元/平方米）的走低并不意味著每套住宅的總價位走低。北京等城市經濟適用房單位價格雖有政府控制，但是由于每套住宅的建筑面積大、建筑標準高，造成每套住宅總價位過高，結果許多工薪階層還是買不起。加之低價位住宅的地段不近人意，靠公交車上下班的工薪階層多希望購買京城四環以內的住房，可低價位的住宅多在五環和郊外，在地鐵、公交車等多種基礎設施建設不配套的情況下，買經濟適用房多為經濟收入可觀者也就不足為奇了。
4、炒地圈地熱，成為房地產業發展的隱憂
實事求是的講，北京等大城市房價高有其合理的一面，其中“五多”——常駐人口多、老外多、外來人口多、高收入者多和集團購買多都會推動房價上揚；但是，土地市場的不規范，炒地圈地熱是造成北京等大城市房價盤升的根本原因。許多地產商借“舊城改造”之機或趕在2002年7月1日《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》實施之前忙著圈地，以增加自已的土地儲備，致使2001年北京購置土地面積增幅達到173%，在全國名列前茅（圖5）。
圈地炒地讓地產巨頭從中獲得了暴利，地價經多次轉手越抬越高，房價也就跟著上去了，這種圈地炒地熱對北京房地產業的發展可以說是貽害長遠。熟話說“沒有能長到天那么高的大樹”，房地產的價格也不可能無休止地長下去。因為任何來京創業的企業或個人都不可能無視生產與生存的成本，短期的漲價也許在可承受范圍之內，但是，當房地產價格上漲過快超過可接受的成本，那么，北京就喪失去了吸引創業企業和人才的優勢。香港土地成本高、房價高已成為其經濟發展一大制約因素，這難道不應該引起我們的警覺和深省嗎？
5、房地產信貸發展有喜也有憂
房地產是一種投入大、價值高的資產，無論其投資與消費都不離開金融的支持。從住宅消費信貸方面分析，將抵押信貸機制引入住宅市場，對于多年來習慣于追逐的“大企業”、“大項目”、“大筆貸款”的中國銀行業來說無疑是一重大突破，對于習慣了“量入為出”的廣大百姓來說更是消費觀念與行為的一次巨變。個人住房抵押信貸的迅速增長，不僅改善了銀行資產結構，提高了銀行信貸資金的“安全性、盈利性”，也促進了住宅生產與消費的良性循環。
從房地產開發信貸方面分析，我們可以看到：這幾年銀行對房地產開發企業的貸款增幅很小，致使國內貸款占企業資金來源的比重一直在22%徘徊。相比較，自籌資金和其他資金來源所占比重卻不斷上升。那么在企業自有資金不足、多年負債率高達76%的情況，自籌資金主要是依靠預售房款和銀行的流動資金貸款。而消費者購房的預付款除一部分個人儲蓄金外，相當一大部分來自銀行貸款。因此，無論資金以何種形式出現，多是從銀行的口子出去的。
那么，靠銀行信貸搞投資是否會誘發房地產泡沫、金融風險？在現代信用經濟社會，銀行借貸作為一種融資的手段，其本身并不是泡沫，能否誘發泡沫取決于資金的投向和使用效率，如果將資金投向市場需求潛力大的中、低檔普通住宅，投資的結果可以滿足社會需求，增進社會的財富。反之，盲目地炒地、炒高檔樓宇、高檔娛樂設施，表面上熱得不得了，實際上供求關系嚴重失調，泡沫就不可避免了。因此，分析房地產業是否存在泡沫，銀行信貸的規模、增長速度只是一個變量，關鍵是看資金的投向和資產的質量。
此外，銀行自身體系是否健全也是抵御房地產信貸風險的關鍵。衡量銀行體系健全的基本指標包括：資本充足率、資產質量（壞帳率）、經營管理水平、收益率和流動資產比率等。在1997東亞危機中，香港和新加坡的房地產信貸占銀行資產的30～40%，卻能在房地產價格大幅縮水時安然無恙，因為香港和新加坡銀行的資本充足率高達15～20%，不良資產率僅為3%，而韓國、菲律賓和泰國銀行的資本資產比率在6～10%，不良貸款率高達22%，因此，房地產價格的波動使這些國家的銀行陷入前所未有的災難（Collyns，2002）。在我國銀行資本金不足，不良資產率居高下的情況下，個人住房信貸和房地產企業貸款應在銀行資產中應占多大的份額才有利于優化資產結構？在我國信用制度、抵押保險制度不健全的情況，如何提高房地產信貸的質量？這些都是急待解決的問題。
二、防范房地產泡沫的舉措
上述分析表明：我國房地產市場總體形勢看好，且此輪房地產熱主要是消費需求拉動的，與1992～1993年單一的投資熱有質的區別，但是，總體形勢看好并不意味著不存在問題和隱憂。我們認為，我國房地產業潛在的風險不在總量，在結構；不在速度，在質量。因此，對于不同的房地產熱，政府的調控方式也應有所不同。根據房地產泡沫的生成機理，我們認為，防范房地產泡沫應采取如下措施：
1、從土地源頭入手，規范土地市場
土地資源短缺不僅是困擾我國房地產業發展，也是困擾城市化乃至整個國民經濟發展的一個大問題，如何利用相對貧乏的土地資源為全體國民提供一個公正、平等、富足和安定的發展與生存環境，在一定意義上講，都有賴于土地資源的優化配置。我們認為：首先，應通過立法確定城市規劃的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用結構的合理性，為城市和地區經濟長遠發展奠定基礎。其次，加快建設有形的土地市場，實現國有土地使用權交易的公正、公開、公平。今后，國有土地無論使用者是誰（政府或其他企事單位），土地出讓都應納入有形市場，避免“黑箱”操作的諸多弊端，且招標并不是簡單的價高者得標，政府可用綜合指標，包括企業的資質，以往的開發業績、土地使用方向、開發項目的市場前景等，來確定中標者的資格。這樣，政府才可以有效的調控土地供給的規模、條件、時序和位置，同時，有效地保障百姓急需的普通住宅用地供給。再次，建立土地信息系統，各城市政府應對所有待出讓的土地、現有土地使用結構、規劃、評估價格等信息公開，防止信息不對稱為一些人圈地、炒地謀取暴利便利；第四，對違規違紀者應給予嚴厲的制裁，以保障市場秩序的正常運行。
2、靈活運用利率、稅收政策，調控房地產市場
近兩年的房地產熱，在一定程度是政府宏觀調控政策刺激下形成的。在經濟緊縮時，低息、減免稅政策有利于刺激有效需求，本無可非議，但是，長期實施一種政策，或無視受益對象實施同一政策，就可能給市場一種錯誤的信號：多次降息、資金成本低會誘使許多企業、個人涉足于高風險的投資，從而導致市場資源配置的失誤。為引導企業投資與開發更符合市場的需求，政府應適時調高投資別墅、高檔公寓、高檔娛樂設施、商廈寫字樓的貸款利率，調高個人非自住房的貸款利率，使低息政策更好地向中低收入者傾斜；各城市政府還應對高檔不動產開征不動產稅，并可采取累進稅。這對于中國一個仍處在發展階段的國家來說，有利于抑制奢靡之風泛濫，而將有限和寶貴的資源用在實現城鎮和工業化上。此外，完善市場信息的供給，也是政府調控市場的重要內容。
3、完善房地產金融體制防患于未然
我國銀行業是在金融體制不健全的情況下涉足房地產信貸業務，從外部環境上講，我國的個人信用制度、抵押制度和抵押保險機制不健全，從內部機制上講，我國銀行自身存在著許多脆弱性，如資本不足、不良資產過高，資產負債管理水平低等，這些都會加大房地產信貸的風險。但是，面對金融全球化的沖擊，多次下調利率利差收益縮小的壓力，我國銀行業迫切需要尋找新的利潤增長點，新興的房地產信貸特別是個人住宅抵押信貸則成為銀行業理想的選擇。個人住房抵押貸款是一種好資產，但持有比例過高，也會增加資金成本和經營風險，這就是“雞蛋不能放在一個籃子里”的道理。在美國，人住房抵押貸款僅占商業銀行資產的18%，占抵押銀行資產的50%，銀行資金來源不同，資金的運用也會有所不同。在香港，銀行要及時動態蹤貸款的質量。因此，我國的銀行業應從基礎設施建設入手，提高自身抵御金融風險能力；金融監管部門應從制度建設入手，完善信用制度、抵押制度、抵押保險和抵押二級市場的發展，這樣才有利房地產業與金融業的共同發展。
4、努力提高企業競爭力，迎接21世紀的挑戰
21世紀全球經濟結構的大調整、中國工業化、城市化的進程加快，都為我國房地產業的發展提供了新的機遇。我們的房地產企業應該認清自己的使命與責任：我們不僅是未來城市的開發建設者，還是未來城市、地域空間設計者；我們為人們提供的不僅僅是實物資產、價值的載體，還有全新的知識技術、全新的生產與生活方式。因此，我們的房地產企業應堅持“以人為本”的理念，在投資與經營中少一點盲從，多一點理性；少一點炒作，多一點真誠，給消費者多一點實惠。認認真真的在產品的質量、功能與服務上下功夫，我們的房地產企業才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。
主要參考文獻：
二、引入運營管理
原工程管理中心改為運營管理中心，全面提升執行力企業的快速擴張和持續發展，不僅要求其本身具備較強的資源獲取能力，而且必須解決項目運作過程中工作配合及運作效率問題，企業在發展壯大的同時必須逐步走向精細化管理。運營管理就是對運營過程的計劃、組織、實施和控制，是與產品生產和服務創造密切相關的各項管理工作的總稱。房地產開發運營全過程從拿地到售罄也是一個從資源投入到實現項目產出目標的價值增值管理過程，運營管理考慮的是如何將整個過程中的活動進行計劃、組織和控制。對房地產開發活動的管理，也就是對整個活動過程進行設計、運行、評價和改進的過程。從制訂規則、建立及優化流程開始，通過系統化的流程梳理建立流程管理意識、開展流程管理并不斷的優化流程。其真正目的是讓流程管理運作更加有效，讓流程順利落地，提高整體執行力。
三、減少招標時間，縮短項目建設工期
在建立戰略合作后，工程總承包發包實行直接承包方式和合理的定價制度。傳統的招投標體制，多環節、費時間、增加投標費用和相應的成本。與之相反，直接發包就是根據雙方的戰略合作協議以及定價原則、支付原則以及結算原則，直接簽訂總承包合同。一方面縮短招投標環節，縮短房地產項目的開發周期；另一方面，將戰略合作雙方緊密地聯系在一起，使雙方都加快項目的前期準備時間、并能對項目的變化做出及時響應。因此，實行直接交易制度是戰略合作的主要特征，也是戰略合作發揮作用的交易形式。追求“雙贏”的合同造價定價制度，有效保證合作雙方的利益，確保雙方的合同造價的合理性、市場性、公平性。
四、成本控制實行全成本管理
在當前的房地產市場形勢下以及客戶對產品的品質、質量要求不斷提升的環境下，對于房地產開發企業來說,成本管理無疑是最重要的。更何況房地產項目開發是商業行為，是以利潤最大化為目標的。質量、進度目標需要緊緊地圍繞著規劃報建、設計管理、施工準備、現場施工、竣工驗收、工程決算、營銷管理來進行的。既要質量、進度，又要成本控制在預期之內，因此，全過程成本控制變得尤為重要。其主要過程和措施有以下幾個方面：
1.項目開發全成本估算及規劃
由于房地產產品的生產周期長,涉及的部門和環節較多。因此,在不同的階段都要進行相應的成本管理,這也是房地產開發項目開展全面成本管理的前提。對項目開發全過程每一個環節的成本進行估算及規劃，并形成項目開發過程中成本控制的目標。然后對每一環節的成本分解到每一項具體的工作中。同時在各個階段、各個環節成本管理時要實現反饋制,及時將信息反饋給成本控制中心,以便全面成本管理的順利進行。此項工作要求在每一項目開發前必須完成。
2.對與工程管理線條有關的設計管理、施工管理等環節的成本控制制定一系列的管理規定：
a.設計階段的成本控制是工程造價控制的重要階段
其對工程造價的影響在75％以上。成本控制人員會同工程管理人員對設計方案的結構體系、基礎造型、平面布置等從工程管理的角度以及成本控制角度進行分析，向建筑師提出建議，使設計方案不斷優化。
b.項目施工階段加強設計變更、現場簽證的監督和管理
施工階段的設計變更和現場簽證是不可避免的，但應處于一個嚴密的管理控制體系之中。設計變更及簽證管理控制體系應明確：操作流程、流程環節中的責任人、責任人的管理權限、流程環節的確認時限、否決及責任追究制度等。同時，讓施工單位明晰該操作體系，以便于協作配合，提高工作效率，為結算打好基礎。
c.加強資金計劃執行的監控
在工程前期，成本控制人員與工程管理人員密切配合，相互協調，制定施工階段的工程款支付資金計劃。該計劃必須同工程施工進度計劃相協調，這樣可使工程管理更加清晰。當月實際發生額的增減超過資金計劃一定比例時，成本控制人員和工程管理人員應及時分析、闡明原因，嚴重時，由運營中心提出成本預警和工程進度預警。
二、企業稅務風險的防范
1．提高決策管理人員稅務風險意識。充分認識稅務風險的后果，端正誠信納稅、合法納稅的觀念，絕對不能抱有僥幸心理，投機取巧、偷逃稅款。
2．從制度入手，建立健全稅務風險內控體系。通過執行風險管理的基本流程，設置涉稅風險控制點，將稅務風險管理貫穿項目開發銷售的全過程，實現對企業稅務風險的事前、事中自我防控。
3．注重對稅務會計人員素質的培養。加強稅收法律法規和政策的學習。認真學習稅務會計的職能、分類、核算方法。
4．負責稅務的會計人員要密切關注稅收政策的變動，及時注意信息的收集和比對，建立健全相關信息交流傳遞制度，對有關政策進行深入研究，正確理解。結合企業實際，正確利用稅收政策，降低納稅成本。
三、設立稅務會計，建立稅務核算體系
針對稅收管理的越發嚴格和越發精細化，要求企業的稅務會計必須從財務會計、管理會計中分離出來，使之成為企業專門從事稅務籌劃、稅金核算和納稅申報的一個會計系統。
1．建立稅務會計的獨立核算。在稅務會計與財務會計分離的前提下，企業應設置相對獨立的稅務會計部門或機構。例如可在財務部下設稅費管理科，明確對企業中所有涉稅事項、稅金計算、稅款申報與繳納等全面負責的崗位職責和權限，在人力物力上保證稅款計繳的及時性。該部門對企業經營過程中的每一筆經濟活動，要以會計準則和國家稅收法令為依據，獨立地進行稅務會計核算，計算各項應稅收入及相關稅金，從而保證企業各項稅金計算的完整性和正確性。
2．稅務會計的納稅籌劃。稅收籌劃是通過在經濟活動中的事先安排和策劃，尋找稅收法律中的稅負下限，以使企業的稅收負擔最小化，維護企業的合法權益。納稅籌劃既不是偷稅也不完全等同于避稅。通過會計核算方法的選擇進行的納稅籌劃不是做假賬，而是會計方法適當的選擇。比如，在材料價格不斷上漲的情況下，采用后進先出法可以加大當期的成本費用，成本影響利潤，進而影響所得稅的大小。
四、建立納稅自查制度，規范納稅業務
企業應當建立納稅自查制度，定期或不定期地自查稅額計算中有無漏洞和問題，不僅可以保證財會資料及涉稅數據準確完整，也可作為接受稅務稽查的前期準備。
1．日常定期自查，結合財務核算過程的實際情況，對照現行稅收法律法規，檢查有無漏報應稅收入、多列支出、虛增抵扣稅額、漏、錯報代扣(收)稅項目、錯用稅率或計算錯誤等情況。發現錯誤及時自行糾正。
2．對于稅務機關組織的各類專項納稅檢查，按照通知的時間、要求和檢點，提前組織力量展開自查。對于在自查中發現的納稅錯誤，主動改正，及時補繳稅款、滯納金，避免不必要的罰款。把專項檢查中可能出現的問題消滅在自查階段。
3．由于企業習慣按照舊有模式處理涉稅問題，依靠自身力量很難發現問題，此時不排除聘請專業的稅務師事務所給予協助，花小錢、省大錢，還可在他們的幫助下進一步規范納稅業務。
項目的招投標階段是在項目設計方案的基礎上，通過招標投標的方式，對項目的施工單位、材料供應商等單位進行選擇的過程。這一階段，開發商將通過合同的具體條款對施工單位和材料供應商提出相關要求，并在條款中明確項目的成本目標，實際利益分配等各項具體問題，招投標階段將在設計圖紙基礎上，對合同的價款進行初步確定。而施工階段，則是對設計圖紙繼續實施的階段，這一階段將會消耗大量的資金、人員、材料、機械等各種資源，也會由于各種工程變更而產生工程成本的變化，由于這一階段持續時間較長且成本控制不確定因素較多，因此施工階段的成本控制是十分復雜且有必要的。
1.2竣工與維護階段
竣工階段，房地產開發單位需要依據簽訂的合同以及工程中實際產生并予以確認的工程變更與施工單位以及材料供應商繼續工程的結算。這樣階段需要充分考慮項目的實際完成情況，工期、質量、成本的完成效果以及項目施工過程中產生的變更，支付給施工單位相應的建設酬勞。而竣工驗收后，仍然需要的就是負責對項目進行后續的維護，此階段內需要開發商為業主提供一定的技術服務支持，及時處理運行過程中出現的各種問題，并通過回訪制度考察項目實際的運行效果，通過數據的收集和分析為后期同類型的房地產開發項目提供一定的借鑒。維護階段的成本很大程度上是由前期的設計及施工質量決定的，只有前期工作完成到位，才能為后期的運營管理階段節約大量的維修成本。
2房地產開發項目成本管理問題
2.1房地產管理人員缺乏全過程控制思想
房地產開發的各個階段是相互聯系、相互影響的。只有將開發階段的每個過程都做好，才能實現整個開發過程中的成本控制最優化。然而目前很多房地產開發項目管理人員往往只注重于設計與施工階段的成本控制，而忽視了與之相關的其他各階段對成本的影響，而這些階段是相互關聯，不可分割的整體。開發前期是對項目是否可行的基本判斷，規劃設計階段是對項目成本的基本控制，施工階段通過項目成本的實施，而最終竣工與維護則是對項目成本效果的最終分析和反饋。若在開發過程中，僅僅關注于其中的某一個或某幾個階段，忽略了其他階段對總體成本控制的影響，則會大大影響實際成本管理的效果。
2.2房地產成本管理缺乏動態性
成本管理中往往缺乏動態成本管理的理念。由于開發周期長，成本涉及數量巨大，進行成本核算往往只在項目結算或期中時分階段才進行，而在開發過程中具體的成本變動也是很多的，若是忽略了成本變動的動態性，則會使得成本管理工作在后期越來越難以進行。缺乏實時動態的成本管理理念將會使成本管理工作在長期過程中由于受到多方面的影響而最終與初期的成本預算產生較大的差距，降低成本管理的效率。
2.3房地產成本管理組織體系不健全
房地產開發的流程較多經歷的時間較長，在成本管理過程中涉及到的組織管理人員很多。而現實工作中，由于項目人員眾多，各部門之間的協調工作很難高效完成，各管理組織體系和規章制度的建立都不太健全，各部門難以很好的進行時間上的搭接和工作內容上的配合，這在一定程度上也對房地產成本管理工作造成了影響。
3優化房地產項目成本管理方式
3.1制定合理的職能體系及管理模式
企業適當的組織結構是高效完成成本管理工作的保證。職能式組織模式下，項目管理是通過職能部門或職能部門間的合作完成的，這一結構適用于項目規模小，外界環境不復雜和技術特征明顯的項目；項目式結構則是根據項目設置企業的部門，形成以項目經理為中心的專業技術管理團隊，組織中呈直線領導的關系，這一結構適合于以項目生產為主的從事大型、復雜項目的企業；矩陣式結構則較為靈活，通過橫向的項目組織和縱向的職能組織相結合，根據項目的特點抽調專業人員組成團隊進行項目管理及施工。
3.2加強全過程內的成本控制
在項目建設的不同階段都應制定不同詳盡程度的投資計劃，由粗到細。投資決策階段的成本控制所占的費用僅為1%，但其收效卻是最大的，其對成本的影響達到了60~70%。因此，企業應尤其重視對于投資決策階段的成本質量綜合控制。在這一階段，開發商要積極進行市場調查和市場分析，尋求投資機會，以進行合理的投資決策分析，以進行建設成本控制，從而為整個項目的質量控制打下良好的基礎。
3.3成本管理信息系統的建立
工程項目的成本信息是十分重要的，它是工程成本管理的基礎，是開發商與各管理部門進行溝通、協調與決策的依據。在現今的各項建設工程中，各單位的成本信息多而復雜且不能及時共享，造成溝通上的滯后以致不能對成本進行快速的處理。因此及時、準確、完整地掌握和管理好工程各方面的信息，是工程成本目標實現的保障。
相比于其他行業而言，房地產動拆遷行業的成本管理更為復雜，一個項目的時間可能比較長，尤其是動遷的工作既要求細致又要求效率。因此，房地產動拆遷公司的成本具有其自身的特點，成本核算上也存在一些問題。
1、由于動拆遷工作歷時較長，加上相關財務人員水平不高等，往往不重視建設過程的成本管理，致使財務指標縮水，成本反映不真實，造成公司財務狀況及經營成本無從考核。
2、成本不進行分攤或隨意分攤。用于拆遷的商品房成本沒有根據實際用途轉出，在同一筆費用用于支付不同成本對象時，相關科目有時根本不做任何分攤。由于成本費用分攤的隨意性，造成拆遷工程成本的核算脫離企業經營的實際，無法及時提供真實完整的成本資料。
3、拆遷工程的實物工作量與財務的賬面成本結轉不一致。在購買或自建拆遷用房等項目上，沒有一套規范的操作程序，造成賬面與實物的數量嚴重不符。
4、拆遷工程成本核算的依據無法及時取得。拆遷工程如果采用外包形式，其成本的核算必須先取得施工方開具的發票。公司有時會出現不能及時取得正式發票進行成本核算的情況，導致成本核算缺乏真實性，給經營決策造成影響。
5、動遷工作中人力成本難以計量。動遷工作涉及大量的人力成本，需要時間和耐心與被動遷對象進行講解政策、說服、簽約和安置工作。工作中不確定性較大，花費的人力和其他成本難以具體計量，相關費用難以審核，這部分成本既不透明也難以控制。
二、成本控制策略及程序
房地產動拆遷公司是以資金和人才資本，整合土地資源、政策資源、設計、施工、監理等資源，來實現自身目標。因其產品具有社會屬性、技術屬性及產品生產的復雜過程屬性，造成了其產品成本控制的復雜性。對于其成本管理工作的開展，應從戰略高度給予重視，首先轉變成本觀念，設計符合公司特點的成本管理程序和指標，然后開展具體的成本控制工作。
（一）成本控制觀念的轉變
1、全員成本管理觀念的創新
很多人認為，成本管理是專設的成本管理機構及成本管理人員的職責。但事實上，他們只是公司成本控制的組織者，比如房地產動拆遷公司的拆遷工程管理部門，只靠他們單方面的努力，難以實施好成本控制。這就是說，公司成本的發生與管理層、各部門、各人員的活動密切相關，他們都應對職責范圍內的成本負有管理與控制的責任。因此，成本控制的主體應該是個全員概念。
2、成本系統管理觀念的創新
長期以來，公司進行成本管理時往往比較重視某一領域或階段成本的控制，而忽視對其他領域或階段的成本的分析與研究。公司應該樹立成本的系統管理觀念，將企業的成本管理工作視為一項系統工程，強調整體與全局，對企業成本管理的對象、內容、方法進行全方位的分析與研究。
（二）預算管理
實行預算管理是進行成本控制的有效手段。公司的管理工作始于預算的編制，結束于預算的執行分析。全面預算管理是普遍采用的現代管理模式，全面預算管理系統為公司預算的事前編制、事中控制和事后分析提供了一個平臺。
（三）成本控制程序設計
想要進行有效率的成本控制，首先必須要有明確的思路，不僅要有符合實際的考核指標，還要有有力的監督，兼顧效率與公平。對于房地產動拆遷公司而言，進行成本控制可以采取上圖程序。
根據上圖，成本控制是一項涉及公司各個部門、每個員工的系統工程，在轉變公司成本觀念后，對員工進行充分的思想動員。由公司高級管理層發起，與財務部門一起設計預算和考核指標，具體分析公司實際情況，找出控制成本的幾個關鍵點。財務部門將控制成本的指標層層分解至部門、項目、員工，形成科學有效的責任成本體制。每個員工在保障公司利益的前提下，都承擔一定的責任成本。至一個會計期限或項目結束，指標結果反饋回財務部門，進行考核與獎勵，這樣有利于發現成本控制的薄弱環節，進一步改善、加強控制的措施和方法。公司高管層在整個成本控制的過程中，要盡力給予支持，并起到關鍵的監督作用。
三、具體成本控制方法
（一）財務部門成本控制
1、嚴格執行年度經營計劃及財務預算
嚴格執行預算，將總成本控制在預算內。對于超出預算的費用要按有關規定辦理。對于即將要開始的拆遷工程項目，要求工程部門對該項目提前做出規劃設計，財務部門根據工程圖紙做出預算，并在工程過程嚴格監督。待項目完成后，財務人員要對支付款項等嚴格把關，審核成本和決算表，準確真實地反應工程成本。
2、加強資金管理
資金管理是財務管理的中心。房地產動拆遷項目屬于房地產開發的前期項目，在整個項目過程中，往往項目的前幾個階段只產生費用，在項目快結束時才產生收入。因此，為了防止資金鏈斷裂的情況發生，要求公司統籌安排，合理調度，把資金用活。
在公司資金管理中，對所有財務往來都要嚴格按規章制度辦事，要把一切發生的貨幣資金收支、物資發出和轉移，據實填制憑證，認真審核，落實個人責任范圍避免出現問題。
3、長期堅持成本控制
成本控制不是一蹴而就的工作，而是需要全公司上下齊心合力的系統工程。要求財務部門不僅做好記賬、編制報表的工作，而要主動參與到公司各階段的成本控制工作中。如，動遷工作中，財務人員可以到工作現場，了解工作進展狀況，評估工作難易程度，有利于評價風險，做好資金安排。又如，在拆遷工程中，隨時監督工程進度、物資采買等，有利于強化建筑物資的日常管理，減少成本。
（二）行政部門成本控制
公司行政部門主要負責公司日常運營的工作，不屬于公司主營業務部門，對公司業務給予支持。行政部門主要發生的費用在于管理費用，如通信費、辦公費、交通費、職工報銷等等。對于房地產動拆遷公司而言，對于管理費用也納入預算管理范疇，針對每項費用分析其因由，總量控制，個別實行定額制，將管理費用控制在一個合理范圍。
（三）動拆遷成本控制
1、動遷要有明確的時間和人員安排計劃
明確的計劃是做好工作的前提條件，這樣有利于公司進行資金安排和人員安排，不僅可以提高工作效率，也可以減少不必要的人力資源浪費。每戶被動遷對象都有固定的經辦人負責，這些經辦人不僅幫忙分析被動遷對象的實際情況，宣傳動遷政策，簽約后還幫動遷戶找過渡房看二手房。由于動遷牽扯的利益較大，因此“人盯人”戰術做到了責任到位，將動遷戶利益放在首位，可以加快動遷工作的進程。
2、拆遷補償安置成本控制
這部分成本是構成房地產動拆遷公司成本的重要組成部分，也直接關系到動遷工作的難易程度。該部分成本主要由被動遷對象房地產評估值構成，一般有政府相關政策規定，并且受當時當地的房地產的市場價制約。而實際工作中，評估對象的補償金額最難進行。因此，準確評估直接影響公司成本控制，可以從以下幾個方面入手：
1）評估之前首先應明析評估對象的產權文件
產權文件是每個評估師在進行估價時，首先必須掌握的重要資料，是正確估價的基礎。各種房地產產權文件所記載的房地產權屬內涵各不相同，但都與房地產估價息息相關。例如在動遷評估中，經常會遇到有些房屋下面的土地是劃撥性質，有些是出讓，有些房產證注明用途為住宅，而實際上有商業價值，對于這種情況在選用評估方法時應堅持“合理、合法、合情”的原則。
2）把握對等原則
在動遷工作中，動遷公司與被動遷對象處在不對等的地位中，這主要表現在經濟地位，參與拆遷的主動性，補償安置協議中所處的地位。因此，為了消除被動遷對象的抵觸情緒，進行房屋拆遷補償時，其標準應略高于(至少不低于)所在地區同類普通住房的正常市場價格水平，保障動遷工作的順利進行。
3）根據房屋種類采用有針對性的評估方法
隨著加快城鎮建設的步伐，帶來了大量的農村房屋拆遷。農村房屋所占用土地大多為農村集體土地，沒有房產證和土地證，如果以實物安置(拆一補一)，就應采用成本法對房屋裝修以及附屬物進行估價。采用貨幣補償時，往往由政府定區位地價，然后再考慮房屋重置價。
工業廠房作抵押評估時，往往采用重置成本法，其中基本重置價、城市建設配套費、投資管理費、財務費，建設工程后三通費用，這樣做通常不夠精確。例如工業廠房建設規模不大，后三通費細化為道路、場地、綠化、上下水道等，這樣做會更精確一點。
近幾年來，隨著房地產行業的不斷升溫，房地產市場空前活躍，房地產中介服務機構如雨后春筍般紛紛涌現。一方面，中介機構為房地產交易的供求雙方起到了媒介和橋梁的作用，促進了房地產交易的專業化、規范化運作；另一方面，由于我國房地產中介服務起步較晚，立法也不夠健全，房地產中介服務行為混亂無序，侵害當事人權益、欺詐消費者事件時有發生。鑒于此，迅速規范房地產中介行為、平衡當事人之間的利益，已成為我國立法必須面對的迫切問題。本文擬從規范和調整中介行為入手，探討中介違規（違法）行為的界定、責任承擔及其理論基礎等問題，并對立法提出相關建議。
一、問題的提出
有一則案例。2004年5月，經某房產經紀公司牽頭，原告黃某與被告張某簽訂了一份房屋買賣協議，約定原告將其所有的一套住房售予被告，價款121000元，被告應在立約時給付定金1500元，房款應在同年12月30日前付清。協議簽訂后，被告依約給付了定金，并與同年12月26日將20000元房款交至中介公司，后被告又分兩次將其余購房款及中介費共計103000元交至中介公司。原告遲遲未收到房款，遂找被告索要，方知房款已交至中介公司。經多次催要，中介公司僅出具欠條一份，表示暫無力償還房款，原告遂訴至法院。以上案例，只是房地產中介違規行為中再普通不過的情形。我們知道，中介機構應當忠實履行法定義務和合同的約定義務，為當事人之間民事活動的合法性和真實性做出引導。然而，中介違規屢屢發生，對類似行為應該如何規范？對中介公司挪用或侵占房款的行為，除依法追究相應刑事責任外，民事責任該如何認定，賠償范圍該如何劃分？對收取了高額見證費的律師及咨詢機構未盡到義務存在明顯過錯的，責任又該如何認定？其法律依據又何在呢？
二、確立房地產中介違規行為民事責任的法理學基礎
對于中介違規行為，相關法規主張刑事責任、行政責任、民事責任三者并舉已達成共識。在追究行政責任、刑事責任方面，可以分別依據《行政處罰法》、《刑法》等進行，然而對于如何追究民事責任、要不要設置民事責任，目前法律并無定論，實踐中也頗有爭議。筆者認為，設置民事責任是完全必要的。
（一）這是“無救濟則無權利”法律原則的體現
民事責任是違反民事義務的結果。民事責任使民事權利具有法律上之力，使權利人借以享有特定的利益。從中介服務機構和其委托人房地產開發公司或購房者的關系看，房地產公司或購房者與之簽訂了中介服務合同，中介服務機構理應盡職盡責，提供真實、完整、準確、新穎、公平的信息和技術服務。從違規行為的性質看，中介服務機構或是違反了委托合同、居間合同的約定，或是侵犯了委托人或第三人的合法權益，因此應承擔兩種責任，當然也包括兩種責任的意合，即違約責任和侵權責任。這兩種責任明顯屬于民事責任的范疇，因此設置民事責任是當事人尋求公力救濟和私力救濟的雙重需要。
（二）從民事責任與行政責任、刑事責任的關系上看，民事責任具有獨立性
在規制房地產中介違規行為的過程中，僅僅追究中介機構的行政責任和刑事責任，對于維護房地產市場秩序是不夠的。行政責任是主管機關發揮監管職能的結果。由于主管機關人力、財力、物力的限制，其發現、調查中介機構違規行為以及追究其行政責任的能力也相應受到限制。至于刑事責任，它是法律責任中最嚴厲的責任形態，但適用范圍有限，只有違規行為情節惡劣、后果非常嚴重構成犯罪時方可適用。對于房地產開發公司或消費者而言，他們最關心的并不是如何以行政或刑事手段懲戒中介機構，而是自己的損失如何得到補償，如何向法院尋求民事救濟。換言之，能夠撫平經濟創傷的，只能是民事賠償?？梢?，在房地產法領域，民事責任是行政責任、刑事責任所不可替代的。
（三）從民事責任的功能看，民事責任具有補救功能、重罰功能和管理房地產市場秩序的多重功能
(1)補救功能。補救是對受害人而言的，而民事責任恰恰具有填補損失、恢復權利的作用。
(2)懲罰功能。懲戒是對侵權人或違約人而言的，民事責任具有制裁不法行為、恢復秩序的作用。懲罰意味著法律依據社會公認的價值標準和行為準則對具體行為作出否定評價和抑制性處理，其結果就是對不法行為的矯正與對正義和秩序的恢復。懲罰功能主要通過使不法行為人承擔強制性的給付義務和其他義務來實現。
(3)管理房地產市場的功能。完善的民事責任必然很好地發揮補救和懲戒功能。補救和懲戒雙管齊下，相輔相成，共同規范中介違規行為。可見，民事責任的設置，對管理整個房地產市場也起到了不可或缺的作用。
三、對相關立法的幾點建議
要解決房地產中介違規行為帶來的諸多問題，唯一標本兼治的辦法就是加強和完善立法。建議立法應確立以下幾方面內容：
（一）嚴格市場準入制度
國外對房地產中介機構及其執業人員一般都實行嚴格的準入制度，如美國的執照制度和我國香港地區的發牌制度，都嚴格限制入市機構和人員的標準和條件。近幾年，我國雖然也實行中介機構資質及執業人員資格管理制度，但由于標準及條件規定偏寬，且監管機構把關不嚴，導致大量的低素質機構及執業人員進入市場。為此，我國要通過立法對從業機構和人員分別實行嚴格的準入標準。
（二）設立行業協會
許多發達國家和地區都建立了房地產中介行業協會，并通過行業協會制訂了執業道德規范，對中介違規行為加以規范和限制。行業協會可配合政府有關部門對不正當的中介行為進行處罰，如在本行業內部公告嚴重違規或嚴重缺乏資信的中介機構或人員名單，禁止其在一定期限內重新執業以及開除出協會等等。
（三）確立過錯歸責原則和中介機構的免責事由
