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中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）03-0-02
為規范房地產開發項目經濟評價工作，建設部頒布了《房地產開發項目經濟評價方法》。為配合“評價方法”的實施，建設部標準定額研究所編制《房地產開發項目經濟評價案例》。案例均包含了房地產開發項目經濟評價必須的基本要素“房地產開發項目可行性研究報告案例，主要介紹了房地產開發前期可行性研究和項目評估方面的內容，編者從投資項目可行性研究及評估的角度指明該案例。本文結合上述案例素材，就房地產項目可行性研究報告編制要點及其評估方法作簡要的分析、探討。
一、房地產項目可行性研究報告的編制要點
(一)平衡計算項目的物資投入、產出
生產性項目可研報告的編制，要針對項目正常生產過程所需的各要素進行初步平衡計算，其中主要包含生產原材料、輔助材料、水、電、氣、產出產品及廢料等。遵循質量守恒定律，保證輸入系統物料總和等于輸出物料及物料損失量總和，保證其相互平衡。以質量守恒定律為指導，項目可研報告中進行詳細的物料衡算，能夠有效保證項目可研報告的整體質量，詳細反映出項目投入與產出物數量，進而有效確定原材料、輔助材料成本，計算產品及副產品的銷售總量及收入，確保項目財務評價的準確性。如果物料衡算存在問題，一般有以下四種情況：投入物計算錯誤、產出物計算錯誤、投入物及產出物數量偏多或偏少。物料衡算不準確對項目成本費用計算及銷售收入測算都有較大影響，不能有效的反映項目實際情況，導致財務評價缺乏準確性，影響整體項目決策。與之相類似，項目公用工程應以能量守恒定律為指導進行用量計算，進而為項目方案選擇、設備選型、燃料動力費用從測算、項目投資等提供有效依據。
(二)保證建設投資、內容、工程量的統一、對應
投資項目可行性研究報告與項目規劃、發展研究及課題存在一定聯系，也存在本質上的不同，投資項目是具有明確起止點的一次性投資活動，具有明確的投資目標。投資項目可行性研究報告要求在一定時限內，有效的提出框架式工程建設方案，并要求其中所包含的工程建設內容、工程量及工程投資相互關聯，相互統一。在實際操作過程中，以下問題仍需要注意及改正。首先，實際工程方案設計與可研報告不符，嚴重超出可研報告研究范圍。這種做法缺乏可行性，不能有效提出工程量，工程建設方案無法落實；其次，項目可研報告明確了項目單項工程費用，但在實際工程建設方案中，工程內容及工程量不明確；第三，可研報告中雖然明確了工程內容，但工程量不夠明確，無法有判斷投資可信性。
(三)在資產保全原則的基礎上進行投資估算
投資估算是指在有效研究并基本確定項目開發所涵蓋的各項信息、數據、資料以及方案后，進行項目投入總資金估算，包含項目建設資金及流動資金。其中，項目建筑工程費、安裝工程費、設備及工器具購置費、項目建設其他費用、建設期利息、基本及漲價預留費等構成項目建設投資總費用。項目投資估算要遵循資產保全原則，原則中規定，項目開發過程中，用于項目建設的資金要素及費用都應形成資產，根據不同形態可分為有形資產及無形資產。因此，建設投資中資金要素及費用應包含：項目原有固定資產，應將其轉化為現值計入項目投資中；購置及自有的土地使用權；購置及自有的無形資產，要作價后計入總投資；設備購置費用及附屬費；項目投產前的技術開發費用；國家及行業規定收取的相關費用；工程建設包含的臨時設施費、維護費及大型設備遷移費。
(四)在建設方案中明確項目的工程量
項目公用工程建設方案是一項在生產過程中如何有效供水、供電、供氣（汽）排水、制冷的供給方案，方案中應對物質來源、用量及供應方案進行明確闡述，并以此為依據，有效計算公用工程分項工程的工程量。項目方案應全面詳盡，不能只側重工藝的比較、選擇及論述，還應對公用工程方案進行全面的比較和論述，明確項目工程量，優化項目方案。同時，還應全面分析論述公用工程建設方案，有效明確工程量，不能一語而過，全面保證項目可行。
二、房地產項目評價中的市場調研
房地產項目開發是以市場供給為導向，以盈利為目的的投資活動，市場調研分析和市場、產品定位都對房地項目開發具有決定性影響。因此要全面開展市場調研，對市場進行有效預測，并以此為基礎，全面評價項目租售價格、對象、營銷方案及策略等，保證項目順利進行。
1.房地產開發項目宏觀市場分析。要求對國家及整體社會經濟情況及主要增長領域進行全面分析，發現并確認當前吸引力較強的投資類型及投資方向，判斷當前處于經濟周期或房地產周期的哪個階段，分析區域經濟概括，預測國家及地區短期就業趨勢。確認區域內支柱產業及其產品。了解區域整體規劃，并對項目周邊土地及周圍交通狀況進行詳細了解，做好競爭分析。同時還要對房地產政策及未來發展趨勢進行短期預測，分析未來產業、市場及價格變化，對未來開發形勢及行業總體發展進行預測。
2.房地產開發項目區域市場分析。主要針對銷售市場進行分析，分析市場現狀并進行短期預測，對房屋存量及供給進行詳細了解，分析區域內就業情況、人口綜述、家庭規模及結構、收入情況，預測區域內市場需求類型。還要進行消費情況調查，了解住房需求情況及區域消費能力，判斷區域住房需求總量及住宅消費趨勢，確認區域對流行住宅、品牌住宅、公寓住宅等類型的接受及需求情況。
3.房地產開發項目目標市場分析。主要是針對規劃住宅的需求分析，通過全面的競爭分析，進行市場細分，有效估算市場總吸納量及吸納速度，判斷擬開發項目未來市場份額，明確項目產品競爭優勢。主要包含對項目區位、交通、配套設施、價格、房型結構、消費者心里、生活品質要求等。
4.市場的選擇與定位。房地產開發項目市場分析是在掌握市場信息基礎上進行的，只要包含房地產市場需求信息、供應信息及交易信息等。房地產市場選擇也成為市場定位，通過全面的市場分析，進而確定項目產品市場。對于市場的定位，應分析區域競爭及市場需求，從消費者需求的角度出發，考慮市場未來發展趨勢，對目標市場進行有效預測，指導項目開發。房地產開發項目定位要充分考慮市場及消費需求，避免盲目開發，而對于市場價格的定位則需要有效分析市場及目標市場價格及變動規律，結合項目自身條件及社會經濟環境確定項目產品價格，考慮區域發展潛力及階段購房趨勢，合理制定。對此，項目的營銷方案、策略為：挖掘項目“賣點”，提升產品競爭力。分析項目構成因素及未來發展潛力，走品牌發展的道路，突出項目規劃創意的優越性。如項目戶型合理、配套施舍完善、生態環境優越等。
三、房地產項目評價的內容、方法
(一)制定設計評價指標
房地產開發項目設計評價指標要考慮多方面因素，實現各影響因素相互統一，提升并完善項目使用功能。項目設計關系到到建筑、結構、防火、節能等相關專業，專業性強，設計較為復雜。建筑方案要保證兼顧項目整體構思、創意、平面設計及立面等因素。以產品定位為基礎，開展建筑設計工作，不斷完善產品使用功能，在提升項目質量及科技含量的前提下，實現戶型設計、住宅空間設計及住宅套型模式的優化、統一。
(二)對項目整體規劃的評價
在充分考慮項目建設條件及控制性規劃要求后，分析項目可使用土地面積、容積率、建筑密度、綠地率、車庫、停車位、配套設施、交通條件等，以市場定位為基礎，全面進行項目規劃。
(三)項目的財務分析
房地產開發項目的評述要從財務評價及綜合評價進行考慮。財務評價是在現行財稅制度及價格體系的基礎上，準確計算房地產項目財務收入及住處情況，通過合理分析項目財務盈利能力、清償能力及資金狀況，有效分析房地產項目財務可行性，并進行風險預測，是項目評述的主要內容。綜合評價則是從區域及社會經濟的角度出發，通過對社會經濟效益及費用的計算，分析房地產開發項目對社會經濟是否有積極的促進作用，進而有效判斷項目的可行性。
(四)制定合理、系統的財務評價指標
財務評價是在國家現行的財稅制度及價格體系基礎上進行的，對項目直接發生的財務效益及費用進行分析、計算，進行財務報表編制，有效計算項目評價指標，并以此為基礎，對項目盈利能力、清償能力及外匯平衡等財務狀況進行全面考察，準確判斷房地產開發項目財務可行性。房地產開發項目綜合經濟數據及評價指標包含對項目的設計規模、經濟數據、財務評價指標。設計規模只要針對項目占地面積、建筑面積等；經濟數據主要是指項目的總投資額、產品投資、資金籌措及各項稅費等；財務評價指標包含項目利潤率、利稅率及收益率等相關指標。
綜上所述，房地產項目的開發運作，若要在長時間的建設周期內有效規避風險、隱患，就必須進一步提高前期可行性研究報告編制的效率、質量，并通過科學、合理、全面的評估，及時發現問題、改進方案，保證后續業務流程的穩定運轉。
參考文獻：
[1]宋春紅,蘇敬勤.論房地產開發項目可行性研究[J].基建優化,2006(01).
項目背景
項目概況
項目名稱
項目建設單位概況
項目地塊位置及周邊現狀
項目規劃控制要點
項目發展概況
可行性研究報告編制依據
可行性研究結論及建議
第二部分：市場研究
宏觀環境分析
全國房地產行業發展分析
本市房地產市場分析
本市房地產市場現狀
本市房地產市場發展趨勢
板塊市場分析
區域住宅市場成長狀況
區域內供應產品特征
區域市場目標客層研究
項目擬定位方案
可類比項目市場調查
項目SWOT分析
項目定位方案
第三部分：項目開發方案
項目地塊特性與價值分析
規劃設計分析
產品設計建議
項目實施進度
營銷方案
機構設置
合作方式及條件
第四部分：投資估算與融資方案
投資估算
投資估算相關說明
分項成本估算
總成本估算
單位成本
銷售收入估算
稅務分析
項目資金預測
現金流量表
自有資金的核算
融資方案
項目融資主體
項目資金來源
融資方案分析
投資使用計劃
借款償還計劃
第五部分：財務評價
財務評價基礎數據與參數選取
財務評價(方案1)
財務盈利能力分析
靜態獲利分析
動態獲利分析
償債能力分析
綜合指標表
財務評價(方案2)
財務評價結論
第六部分：不確定性分析
盈虧平衡分析
敏感性分析
變動因素一成本變動
變動因素二售價變動
變動因素一容積率變動
風險分析
風險因素的識別和評估
風險防范對策
第七部分：綜合評價
社會評價(定性)
環境評價(影響及對策)
公司資源匹配分析
第八部分：研究結論與建議
結論
建議
1)項目概況。
項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發項目的自然、經濟、水文地質等基本條件，項目的規模、功能和主要技術經濟指標等。
2)市場分析和需求預測。
在深入調查和充分掌握各類資料的基礎上，對擬開發項目的市場需求及市場供給狀況應進行科學分析、客觀預測，包括開發成本、市場售價、銷售對象及開發周期、銷售期等。
3)規劃方案的優選。
在對可供選擇的規劃方案進行比較分析的基礎上，優選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對其進行詳細描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區、市政基礎設施分布、項目的主要技術參數和技術經濟指標、控制性規劃技術指標等。
4)開發進度安排。
對開發進步進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進行。大型開發項目，其建設期長、投資額大，一般需要進行分期開發，這就需要對各期開發的內容同時作出統籌安排。
5)項目投資估算。
項目投資估算即對開發項目所涉及的成本費用進行分析估計。房地產開發項目涉及的成本費用主要有土地費用、期間費用及各種稅費等，估算的精度要求布告，但應充分注意各項費用在不同建設期的變化情況，力爭與未來事實相符。
6)資金的籌集方案和籌資成本估算。
根據項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。房地產項目投資額巨大，開發商必須在投資前作好資金的安排，并通過不用方式籌措資金，保證項目的正常運行。
7)財務評價。
財務評價是依據國家現行財稅制度、現行價格和有關法規，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務狀況進行分析，借以考察項目財務可行性的一種方法，其內容包括項目的銷售收入和成本預測，預計損益表、資產負債表、財務現金流量表的編制，債務償還表、資金來源與運用表的編制，財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現值、財務內部收益率、投資回收期、債務償還期、資產負債率等。
8)風險分析。
風險分析是可行性研究的一項重要內容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內容。風險分析通過對影響投資效果的社會、經濟、環境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質和程度，為控制項目運作過程中的關鍵因素提供依據，也為投資者了解項目的風險大小及來源提供參考。
9)國民經濟評價。
國民經濟評價是按照資源合理配置的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現率等經濟參數，分析計算項目對國民經濟的凈貢獻，并評價項目的經濟合理性。它是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據之一。因此，在房地產項目開發過程中，要綜合考慮項目對社區、城市環境、資源有效配置的影響，進行項目的國民經濟評價。國民經濟評價包括社會、經濟和環境效益評價。
目 錄
第一章 前言
一、報告編制目的
二、報告編制依據
三、項目概況
第二章 項目開發經營環境分析
一、2000年國內經濟及房地產市場回眸
二、XX市房地產市場分析
三、有利投資經濟形勢成因分析
第三章 項目周邊物業市場調查分析
一、投資地塊的地理環境
二、XX地區區域分析
三、項目周邊主要物業分析
四、XX鄉消費者調查分析
第四章 項目開發經營優勢點與機會點分析
一、房地產投資項目開發經營機會形成模式
二、項目開發經營優勢點
三、項目開發經營機會點
第五章 項目定位
一、目標市場定位
二、產品定位
第六章 項目規劃、建筑設計建議
一、項目總體規劃建議
二、住宅建筑設計建議
三、小區配套設施建議
四、環境藝術設計建議
第七章 項目開發經營策略及投資估算
一、項目開發經營策略
二、項目投資估算
三、項目實施進度安排
四、項目投資與籌資計劃
第八章 項目開發經營狀況分析
一、項目銷售計劃
二、項目銷售收入估算
三、項目經營成本估算
四、項目利潤估算
五、項目現金流量、財務凈現值及財務內部收益率
第九章 項目開發經營風險分析
一、項目盈虧平衡分析
二、項目敏感性分析
三、項目開發經營主要風險及對策分析
第十章 結論與建議
第十一章 結束語
第十二章 附錄及主要參考文獻
第一章 前 言
一、報告編制目的
1、在對項目開發經營環境進行詳細分析的基礎上，結合項目所處的區位環境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。
2、對項目的可行性與開發經營策劃提出初步意見，并對項目的規劃設計、建筑方案設計、環境藝術設計提出相應的建議。
3、結合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發經營的可行方式。
4、對項目進行投資分析和風險分析。
5、對項目決策及其實施的優化提出建議。
二、報告編制依據
1、XX市規劃局規劃方案；
2、億房網站
3、國家建設部及XX市頒布的與房地產相關法律與政策；
4、XX市2000房地產年鑒；
5、現場勘察和實地調研所得資料。
6、XX市新洪泰中介公司提供的資料
三、項目概況 根據調查分析及以上資料，項目產品定位為中等檔次的住宅新區。建筑形式采用組合式：多層60%，小高層40%,并初步確定項目主要技術指標如下：
①總用地面積：8.37公頃，合125.59畝。
②容積率：1.4 其中：多層住宅：6.72萬M2
小高層住宅及別墅：4.48萬M2
公建面積：0.5萬M2
④建筑密度：22.5%
⑤綠化率：40%
（以上數據是依據周邊物業的指標參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進一步優化）
第二章 項目開發經營環境分析
一、2000年國內經濟及房地產市場回眸
投資機會孕育于經營環境之中，作為基礎性、先導性的房地產業更是如此。因此，對宏觀經濟、社會與政策環境的把握是每一個開發決策者所關注的首要問題。
2000年根據經濟發展的要求，我國堅持擴大內需的方針，繼續實行積極的財政政策和穩健的貨幣政策，大力推進經濟結構調整，加強農業基礎，加大國有企業改革和脫困的力度，實施西部大開發戰略，采取多種措施擴大出口，這些重大措施的實施，使得我國國民經濟保持了較快的發展勢頭，呈現出積極變化。投資，消費和出口增長加快，社會需求進一步回升，結構調整穩步推進，基礎設施建設得到加強，經濟體制改革取得新的進展，企業效益和財政收入大幅增加，經濟運行質量進一步提高。（《新華文摘》2001’5） 全國房地產開發及銷售情況表
2000年實際 比上年同期+% 商品房新開工面積（萬平方米） 28295 30.6
商品房竣工面積（萬平方米） 23027.9 16.4 商品房銷售額（億元） 3571.0 30.1
其中：銷售給個人（億元） 2840.3 51.9
占總銷售額的比重（%） 79.5 -- 2． 消費主題發生變化，銷售總量逐年上升。2000年，個人購買商品住宅1.32億平方米，占商品住宅銷售面積的87.51% ，比上年提高7.9個百分點。 4． 二級市場日趨活躍，租賃市場漸成氣候。現已形成新建商品房增量市場、二手房交易市場和房屋租賃市場三分天下的局面，帶來了房地產市場的繁榮。
5． 需求狀況發生變化，市場供求呈現多樣。從各城市反映的情況看，隨著個人買房的興起，面積不大，設計合理，功能齊全的中套型住房（90平方米左右）總體好銷，環境，綠化，配套，物業管理的好壞越來越為購房者重視，住宅產品的創新加快，品牌意識得到加強，品牌樓盤受到青睞。（《中國房地產信息》2001’5 Real Estate Information of China 謝家瑾）
以上資料表明，國家宏觀經濟形勢是良好的，房地產市場也在穩步發展，加之相關政策法規的出臺，進行住宅投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。
二、XX市房地產市場分析
1． 2000年房地產市場 （1）個人購買率進一步增加。商品房個人購買率是反映地區房地產市場購買力水平的重要指標，2000年第四季度商品房銷售額為8億元，其中個人購買為6.91億元，個人購買率為86.43%。從圖中可以看出：2000年XX市商品房個人購買率是持續上升，至第四季度已經達到86.43%的水平，個人購買率的不斷上升，也從一個側面表明房地產市場發育良好，房地產消費已經啟動并且持續增長，為房地產市場的持續快速發展提供了條件。
（2）房地產投資進一步加大，投資結構更趨合理。2000年第四季度房地產投資總額為35.79億元，在上季度的基礎上進一步增長， 從左圖看出：2000年各季度XX市房地產投資增長非常迅速，增幅很大，表明房地產業新的增長周期已經到來，同時也可以看出房地產需求對投資強有力的拉動作用。
價格 指數
一季度 1941.8 1000
二季度 1963 1010.9
三季度 2003.93 1031.9
四季度 2021.66 1041.03 各季度XX市住宅加權平均價格水平與價格指數變化如下圖所示:
通過下圖可以看出，第四季度住宅價格繼續上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價格基數相對較低，導致三季度住宅價格增幅較大，第四季度在三季度住宅價格基數相對較高的基礎上難以繼續保持較大的增幅，但總的趨勢是住宅價格保持攀升。
2．市場特點分析
2.1宏觀市場特點： 2．空置商品房消化能力加強。2000年XX房地產市場的銷售情況趨暖，市場容量擴大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。1999年XX市空置商品房為150萬平方米，2000年新增9萬平方米，到2000年底還剩115萬平方米，因此在2000年共消化了44萬平方米。 4． 房地產二、三級市場聯動效應初步顯現。2000年XX市房地產市場結構趨于合理，存量房交易明顯放大，二手房市場活躍程度較高。根據房地產發達地區的經驗，二手房市場的活躍會直接刺激住宅一級市場的發展，存量房買賣的增加并不意味著增量房市場的萎縮，而是帶動增量房市場的增長。廣州、深圳存量房交易大大超過了增量房的交易，而XX市現在存量房的交易確小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉動住宅一級市場的操作空間很大。2000年XX市增量房市場交易30010起，交易的建筑面積達244萬平方米，而存量房市場交易達到27130起，建筑面積為478.62萬平方米。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動了XX房地產市場的梯級消費需求。
住房一級市場（增量房） 住房二級市場（存量房） 住宅總量 建筑面積 244平方米 478.62萬平方米 722.62萬平方米 6．住房抵押對房地產市場起到舉足輕重的作用。2000年房地產抵押總戶數為21647起，比1999年增長122.8%，說明抵押的戶數增多，個人購房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。同時銀行加快了放款速度和放款條件，為市場資金融通起到非常重要的作用。1999年底成立了XX市住房擔保公司，2000年全年辦理擔保業務300起，發放貸款4000萬元，其中50%為購買新建商品房的貸款，50%為住房抵押融資。 8、 房交會為活躍房地產市場提供了重要的舞臺。2000年XX市各區聯動舉辦“房交會”，進一步了活躍住房市場。6月和11月舉辦了兩次全市規模的大型房交會，同時各城區不失時機地舉辦了區級房交會，既促進了增量房市場的發展，而且也活躍了存量房的交易。據統計，2000年全市的房交會，共銷售商品房5662套，成交面積86.31萬平方米，成交金額13億元；二手房成交1681起，成交面積15萬平方米，成交金額1.3億元；辦理權證1876起；辦理抵押、按揭245起。
2． 2微觀市場特點 2．從樓盤結構和戶型來看，磚混結構的樓盤已逐步退出歷史的舞臺，目前市場上的結構主要是框架結構。戶型設計方面，隨著市民生活質量的提高，三室兩廳兩衛的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場主力地位，受市場的青睞。而面積大都在90-120平方米之間。
3．從樓盤的層高看，小高層樓盤的銷售開始啟動，改變了多層樓盤占主導地位的格局。這主要是由于小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時跟高層建筑比較又有通風采光好，戶型結構好，有效使用面積多等優勢，因此成為2000年銷售的一個新變化。
4．從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好于往年，主要是技術方面的突破帶來的結果，不少樓盤的頂樓銷售都采取了送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價格也略低一些，對客戶有一定的吸引力，銷售也比較順利。例如：統建千禧園，從2000年11月開始銷售，頂樓已經全部銷售完畢。
5．從價格上看，2000元/平方米左右的商品房是最能被市場接受，也是市民購買商品房時認為最為合理的價位，而經濟適用房100%的被市場接受，現在我市經濟適用房的平均價位在1300-1400元/平方米之間。
6．從樓盤設計上看，2000年開盤銷售的樓盤設計風格各異，以滿足市場日益張揚的個性化需求，2000年整個市場中有歐式風格，古典風格、中西合璧的風格等多種特點，可謂百花齊放。不僅體現了我市發展商市場意識的進步，而且也說明了建筑設計單位水平的提高。 8．從樓盤配套設施來看， 2000年不少發展商的樓盤都配有遠程抄表、三網合一、紅外監控、便民店、會所、健身房等設施，注重以業主的需求為中心，提供全方位的配套服務。例如百步亭花園，不僅遠程抄表、三網合一、紅外監控、便民店、會所、健身房等基本配套一一健全，引進了XX名校育才小學附屬一分校，把教育嫁接到小區內部，利用育才雄厚的師資力量，幫助業主解決了子女的就學和受教育問題。 10．從樓盤銷售宣傳上看，市場雖處于買方市場，但消費者還未到達理性化的地步，賣方的有效引導對買方的購買決策會起到很重要的作用。例如藍灣俊園項目，運用了多種宣傳手段，在江城刮起了一陣藍灣旋風，使得一大批有購房意向的消費者最終都成為了藍灣的業主。
11、 從品牌上看，城開、統建、富強、康居、百步亭等企業的樓盤以“購買安心、質量放心、居住舒心”的特點，成為市民購房的首選。
2000年XX房地產市場總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些區域中存在著住宅商品性價比不合理等一些問題，部分發展商在開發樓盤過程中還存在著較多片面追求高利潤的短期行為，如選材不精、建筑質量不合格，亂收物業管理費等。
3．3分類物業特點
據《武房指數》統計，2000年四個季度，XX市房地產價格持續增長，住宅、寫字樓價格指數情況如下：
從以上數據可以看出，2000年住宅增長較快，寫字樓的增長較為平緩?？偟膩碚f，我市商品住宅的開發、銷售都取得了較大的發展，銷售價格、銷售量一年中均有較大增長，寫字樓市場也逐漸走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢喜人。通過上圖進行簡單的回歸分析可知，在2001年的一季度，住宅、寫字樓及綜合物業指數的趨勢仍將上升。
住宅 1．普通商品房銷售情況穩中有升，少數項目售價略有下調，但仍然是市場內聚集人氣的熱點；
2．經濟適用房，走勢良好，產銷兩旺，是市場的搶手品種，價格比1999年上漲3.1%；我市經濟適用房均價在1300元-1400元/平方米之間；
3．別墅、高檔公寓市場有回暖趨勢，在都市花園、麗島花園的帶動下都有反彈的跡象，價格較1999年上漲5.6%，成為新的市場亮點。
寫字樓 1．建設大道上自青年路，下至香港路一帶是XX市高檔寫字樓最密集的地方。匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國貿大廈、信合大廈、瑞通廣場等眾多的高檔寫字樓。該地段真正是我市“寸土寸金”的黃金地段，平均售價在7580元/平方米 ，平均月租價為60元/平方米，平均入住率為60%左右。
2．解放大道至武勝路這一地段也是我市中高擋寫字樓較密集的地段，XX廣場、泰合廣場、中原大廈、化工大廈、良友大廈。平均售價為5036元/平方米，平均月租金為33.8元/平方米，入住率為55%，退居次席。 4．中南路至武珞路沿線。中商廣場、發展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿廣場，該地段平均售價為4091元/平方米，平均月租價為35.9元/平方米，入住率達70%。
5．寶豐路、漢陽地區。平均售價為3810元/平方米，平均月租價為30元/平方米，平均入住率為80%左右。
加入WTO后隨著外商外資企業的進入，會消化一部分的空置寫字樓，因此我市的寫字樓市場會有一定的改觀，但寫字樓市場的整體走強還要靠我市宏觀國民經濟的拉動。
商業服務用房
2000年已經遏制了下滑趨勢，開始反彈走強。主要得益于2000年市政府所進行的一系列改造建設工程如：江漢路改造為步行街，洪山廣場、魯巷廣場、首義廣場的設立等等，這些都為百貨銷售服務業帶來了巨大的商機，也為商業服務用房的發展提供了機會。我市2000年新開大型商場2家——莊勝崇光和魯巷購物廣場，百年老店中心百貨重新市場定位，重新改變形象，武商三家店連為一體形成商業城，這些都刺激了商家對商業服務用房的需求，促使商業服務用房價格回漲。2000年漢正街也提出了二次創業，大夾街商城500個商鋪全部發售完畢。但由于還有部分地區的商業用房沒有配套支持，沒有形成規模，空置現象還是比較嚴重，經濟效益不好，價格很低，比如徐東路上的商鋪。
從以上資料可以看出，XX市房地產市場環境是良好的，各類物業正朝著有利的方向發展，尤其是住宅投資，將得到進一步發展。
3．2001年及未來XX市房地產市場展望2000年湖北省房地產價格從低迷狀態中走出，呈現出逐季上揚的態勢。因此2001年也是XX市房地產發展的重要一年。 2．2001年，XX市房改的總體目標是全面推行住房分配貨幣化，提高住房社會化、商品化程度，建立適應社會主義市場經濟的城鎮住房新制度，落實住房補貼分配，釋放購買力。
3．繼續加強經濟適用住房的建設，并在2001年XX市將建立起經濟適用房的審核機制。經濟適用房的總量在與商品房協調發展的基礎上實現三個控制：一是銷售對象的審核控制；二是完善價格審核控制，三是面積標準的控制。
4．2001年，XX市市級和各區級房地產有形市場即將全面建成并實現互相連通。將提供規范交易場所，提供大量市場信息，提供快速的交易服務，對促進市場流通將有重要的推動作用。
5．建立高效的房地產行政管理體系，積極推進房地產交易與權屬管理一體化，落實《簡化房地產交易與房屋權屬登記程序的指導意見》，切實解決目前房地產交易與權屬登記中審批環節多、提供要件繁雜、辦件時間過長等問題。推行一個窗口收件，一個窗口發證，簡化程序，降低收費，為促進房地產交易起積極的推動作用。
6．規范物業管理，明確物業管理收費的定價原則、定價方式和價格構成，規范物業管理收費并加強監管。同時修訂和完善原有的政策法規，對物業管理發展和市場行為進行有效規范，力爭形成一個系統完整的物業管理政策法規體系。
7．積極推進XX市國民經濟和社會信息化進程，啟動房地產信息化、網絡化的建設，扶持一批像“億房網”一樣的高科技企業，建立、完善和規范房地產信息咨詢服務體系，大力發展房地產業的電子商務。
另據專家預測，2001年房地產價格的大趨勢是上升，但上升幅度不強，呈“軟升“狀態。
支持軟升的主要有以下因素，首先是多項房地產扶持政策聯動將拉動房價上揚，2001年這些能影響房市的政策主要有：住房分配體制改革，住房供應體制的重大調整，二手房交易市場的進一步開放，住房金融培育和加快發展，加強住宅產業化，提高住宅建設整體質量等，這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉化為有效需求。
另外銀行的多次降息也有利于居民增加對住房的投資，住宅消費的可能性和市場將會擴大，加上有關金融政策措施的實施，也會對房地產起推動作用，如2000年國家加大住房公積金的歸集力度，重點發展住宅組合貸款業務，延長按揭期限，完善住房貸款保障等，都對促進市場消化，提高市場價格起到積極作用。（《長江日報》2000’9）
(三)有利投資經濟形勢成因分析
（一） 國家宏觀經濟的影響 （二） XX市經濟發展勢頭良好 （三）全國整體房地產市場發育發展情況良好 11月，空置面積分類指數值為98.18點，明顯低于去年同期104.82點的水平。 今年前11個月，商品房空置面積的增長速度為11.8%，當月凈增空置面積169萬平方米。 在銷售持續升溫的推動下，商品房銷售價格穩中趨升。截至11月，全國商品房平均銷售價格為每平方米2091元，同比增長2.2%，是下半年以來的最高增幅。其中，商品住宅銷售價格為每平方米1962元，比前10個月增加47元。 今年，房地產開發投資明顯快于同期基本建設和更新改造投資增長速度。今年前11個月，全國完成房地產開發投資3744.3億元，同比增長24.11%，增幅比去年同期提高3.7個百分點，房地產開發投資占固定資產投資比重達20.6%。 受房地產開發與銷售快速增長的影響，土地開發面積明顯高于去年同期。前11個月，全國累計土地開發面積5337萬平方米，同比增長36.9%。
（三） 積金歸集、商業銀行住房貸款的有力支持
據統計，今年全市公積金歸集額為5億元，超過政府4.5億的目標，公積金使用4.86億元，截止今年，公積金歷年累計歸集額為22億元。另外，商業銀行住房貸款的程序簡化、貸款額度的加大及貸款年限的延長都為啟動房地產市場個人消費創造了條件。
在充分的資料基礎上，綜合上述房地產投資環境分析和經濟形式成因分析，可得出結論：國家宏觀經濟形式是可喜的，與房地產有關的政策和法規有利于房地產市場的進一步發展和活躍，因此可以說XX花園項目在投資機會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科學根據的。
第三章 項目周邊物業市場調查分析
項目調查是可行性研究工作的基礎，是在地域選擇后進行的多項生活指標的調查。本次調查分析主要是針對擬投資地塊的地理環境，XX地區區域房地產市場，地區既有的生活消費條件，XX地區住宅消費者等幾個方面的調查，為項目的可行性分析和研究提供充實的研討依據。
該項目位于XX區XX鄉，現在先對XX區房地產市場作簡要的概述。下圖表是XX區2000年的房地產價格和指數：
一、 國內環境：中國房地產還有20年以上的好景
2004年12月3日 上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會無論是在規模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產企業及相關行業代表參加本屆展會，從側面反映開發企業普遍對未來房地產市場預期向好，一致認同住交會主辦方所預言“中國房地產還有20年以上的好景” 。
“中國房地產業已經成為國民經濟的重要支柱產業。在2003年中國GDP增長的9.3個百分點中，有1.8個百分點是由房地產業直接貢獻的。
中國房地產業直接帶動了57個相關產業的產出增加，沒有一個其它行業有如此廣泛的行業推動力。
1998年以來，中國房地產開發投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長。
2003年中國住宅投資占GDP比例超過了美國，已經達到了5.7%。而在美國，房地產業作為國家經濟的三大支柱產業（汽車、醫藥、房地產）之一，已持續了50多年。
2020年，中國的城鎮人口將達到10.2億人，年均增長4%，城鎮住宅存量面積將達到330億平方米，比2004年將凈增198.5億平方米，年平均需凈增12.4億平方米?！?/p>
二、荊州房地產市場：整體良性發展與現階段迅速升溫
1、湖北省宏觀政策的指導
2004年6月，為了促進房地產業的持續快速健康發展，根據《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，結合我省實際，湖北省政府出臺《省政府關于促進房地產業持續健康發展的意見》，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產市場健康發展。
2、政府出臺房改政策，取消福利分房
自2000年年底荊州政府取消福利分房制度，個人購房數量驟增。同時，隨著居民收入水平不斷提高以及消費者觀念的轉變，消費者對商品房的需求也持續呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發展。
3、人口城鎮化，擴大了市場消費需求。
荊州是一個文化古城，有著悠久的歷史，自古以來就是連貫南北的交通要塞和物資集散地，隨著近年來城市基礎設施建設的逐步完善，吸引了許多外地人來荊州投資經商。另外戶籍制度的改革，使農村人口城鎮化，城鎮人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費市場增添了新的主力軍。
4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費能力逐步增強。
2003年荊州市城鎮居民人均可支配收入7093元，上年增長7.4%。人均消費支出5400元，增長3.3%；2003年全市農民人均純收入2502元，增長3.9%。(摘自：《荊州縱橫》之《2003年荊州市經濟運行特點、問題及對策》)
2004年荊州市完成生產總值430億元左右，同比增長8．5％，城鎮居民人均可支配收入7600元，比上年增長7．2％；農民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長20．0％，增長速度創九年來最好水平，增長速度居全省第一位，增加絕對額居全省第二位。（摘自：荊州市人民政府新聞發言人辦公室《2004年經濟發展情況新聞稿》）
以上數據反映了企業和個人的投資與消費仍蘊藏著較大的增長潛力。
近年來，相當一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優其屋”發展。電腦、移動電話、摩托車等消費的快速增長帶動了城市消費品市場的活躍，汽車、住房消費的增加預示著新一輪消費結構升級已為期不遠。
5、同類物業的市場情況
荊州花園、順馳太陽城、翰林苑、觀邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產品的市場說明任務，人們對高檔住宅已廣為認同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎上，本類產品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。
三、荊州房地產消費市場的新機遇：舊城改造與銀行按揭
1、舊城改造，造成了需求量的增加
鑒于原荊州城內人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力， 2003年，政府出臺“為古城減壓，城內只許拆房，不許建房”的新規劃，開始對城墻及城內古跡、古建筑加以保護。同時下令城內十二萬人外遷六萬，短期目標是三年遷出三萬人。這給城外的房地開發提供了良好的市場環境。
2、銀行按揭政策的出臺，讓大量經濟實力不是很強的家庭也步入了購房者的行業，增加了市場的需求量。在銀行按揭政策，這些消費者通常僅需支付相當于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產的居住權。這就大大增加了消費人群數量，有效刺激了房地產市場。
第二章 項目概況
一、建設地址
新風小區二期工程——城南春天項目（以下簡稱“本項目”）位于荊州城南經濟技術開發區，建設中的大學城的中心。北臨城南片區交通主動脈——高規格景觀路南環路，目前南環路拓寬工程已順利結束；西面的屈原南路，是連接南環路與市中心的紐帶，其拓建工程已經動工，預計2005年底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進入市中心的狀況，在相當大程度上增強本項目的地理優勢。
二、項目規模
“新風小區”項目規劃總用地面積為 61730.85平方米 ，總建筑面積 100300平方米 ，總居住人口2639人。其中，已開發的一期工程用地面積 9666.61平方米 ，建筑面積 22000平方米 。
本項目“城南春天”為“新風小區”二期待建工程，目前已列入荊州市2004年度房地產開發計劃。用地面積 52064.24平方米 ，總建筑面積 82000平方米 ，其中含住宅建筑面積 70803平方米 ，商業用房面積 9659平方米 ，公建面積 1538平方米 ?？偺讛禐?36套，入住人口約2000人。
三、總體規劃設計理念
1、充分利用本地塊的地理優越性及周邊的自然資源，注意人文和環境的可持續性發展，創造既能享受現代都市文明，又能享受生態自然的居住環境；
2、適應大學城、開發區高知人士需求，創造切合二十一世紀生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環境；
3、在延續一期建筑風格的基礎上積極創新，利用科學的環境規劃方法，為荊州市的住宅小區發展創造良好的典范。
四、總體規劃構思
本項目參照浙江、深圳等沿海發達地區房地產業精萃，吸取各地域房地產業界的優點，接合本地區實際情況，邀請國內知名景觀設計單位、規劃大師傾力打造，對建筑外立面、戶型設計、樓宇間距、休閑會所、中心廣場等合理規劃，精心設計。小區內配套設計齊全，規劃建設 5000平方米 中央綠地廣場、約 1000 平方米 時尚休閑會所、 400米 特色商業街、大型地下停車場、社區醫療保健站、健，以及健身房等娛樂休閑設施。
1、規劃結構
小區以城市主干道、小區廣場、小區干道、小區道路為網絡。整個小區地形成矩形狀，以南環路上設入口廣場，其余路設次入口，小區中心設區內廣場，小區主干道串聯若干個小區廣場作為主交通網絡。
2、建筑單體設計
1 項目可行性研究的重要性
項目可行性研究的重要性主要包括以下幾方面：
1.1 房地產項目可行性研究要求預期明確
項目可行性研究主要包括對行業資料的分析匯總、對社會經濟環境的研究和對未來房地產市場供需的預期，從而對房地產投資的收益進行正確估算。
1.2 房地產項目可行性研究必須客觀嚴謹
“實事求是”是貫穿房地產項目可行性研究始終的最基本要求，也是最明確的要求，在尊重事實數據的基礎上，尊重社會規律和經濟規律的前提下，對房地產開發項目投資收益進行科學的預估和評判。
1.3 房地產項目可行性研究的可靠性特征
房地產項目可行性研究要求區別對待具體的案例并給予具有針對性的、明確的、可實現的執行方案，以求達到投資利用率最高、成本回收和利潤收入最大化的根本目的。
1.4 房地產項目可行性研究的科學性特征
房地產項目可行性研究要求運用先進的計算技術和科技方案，按照房地產項目和社會經濟發展的基本規律，對每個房地產項目的市場預期和盈利情況進行準確的計算預估，并以此為房地產項目能否開展的重要評判依據。
2 房地產項目可行性研究的步驟和注意事項
（1）資料策劃準備階段，房地產項目可行性研究要求一定數量的專門人員來進行設計和組織。要明確房地產項目可行性研究團隊，討論房地產項目運行的可行性研究方案，并劃撥這個決策團隊需要的設計經費。
（2）房地產項目可行性研究的資料整理階段，房地產項目可行性研究要求整理匯總與要開發土地有關的客觀地理環境條件、社會經濟條件和政策標準法規。資料搜集必須要做到全面、準確、科學、相關、嚴謹。
（3）房地產項目可行性研究方案的預期和討論階段，這個階段是要在前期工作都準備完成，基本掌握完整的房地產項目可行性研究資料基礎上才可以開展，需要綜合考慮地理水文資料、政策法規、開發商投資能力等情況，最后制定出初步的房地產項目可行性開發方案草稿。
（4）對房地產項目可行性研究方案進行論證，運用先進的數學分析方法，結合財務情況、自然環境、社會國情等選擇可以保證各方利益盡可能最大化的方案。
（5）匯總房地產項目可行性研究方案并形成報告，房地產項目可行性研究報告必須內容完整，切覆蓋房地產項目可行性研究的整個周期，內容要詳實。按照報告篇幅的大小可將報告分為如下幾種：房地產項目投資可能研究報告、房地產項目概述可行性研究報告和房地產項目全面可行性研究報告。這三種報告的核心內容基本一致，都需要保證真實、客觀，科學。準確，但是隨著報告的精細程度不同，一般情況下應包含房地產項目的財務可行性分析和項目重要性、必要性分析。
在房地產開發項目可行性的研究中也有一些普遍問題的存在，由于可行性研究過程中涉及到許多的數據與調研結果，所以一些共性問題經常出現且不容易被提起重視。
（1）調研不全面、不深入、論據不充分，在房地產開發項目可行性研究報告書中，某些企業貪圖方便，未作全面調研，對負責項目的地理水文環境、環境氣候、名勝古跡、法規政策等平鋪直敘，不求深入。技術論述部分不清晰，主次不分，讓人看后看不出該文的核心內容所在。有些立場不公正，為了迎合領導或業主的需求，對建設方推薦方案優點講得多，缺點講得少，甚至不講，故意陪襯方案。
（2）立場不中立。僅作表面文章，比如工程質量、投資估算、拆遷面積等數據表格。有的科研單位畏懼承擔風險，盲目遵照業主要求，不拿事實數據說話，不進行投資概算，基本起不到比對多個方案選優的目的。
（3）經濟指標不客觀，經濟、財務評價是每個房地產開發項目可行性研究報告的核心內容，是決策階段項目擇優排序的主要數據依據。正因為這樣，一些負責經濟評價可行性的人員為了達到業主期望的房地產開發項目投資收益，人為的對財務凈現值、投資收益率和項目回收期等數據進行調整，有的甚至修改調研數據，偏離客觀事實。使研究結論發生偏離。
（4）房地產開發項目可行性研究數量問題、投資概算偏差大會造成房地產開發項目可行性研究數據不準確、費用概算偏差大的原因主要是有些科研單位現場勘查不認真，個別技術人員責任心問題，技術不扎實，導致獲得的工程數據不準確，使得房地產開發項目可行性研究結果出現很大的偏移。
針對當前項目可行性研究存在的主要問題文章給出如下幾點解決方法：
（1）可行性研究工作的理論與實踐結合?？尚行匝芯抗ぷ魇且箝L期耐心細致的市場調研和數據整理計算工作，這些工作都要求工作人員能夠做到微觀經濟效益核算與宏觀經濟效益核算相結合，動態數據分析與靜態數據分析相結合，定量分析與定性分析相結合。
（2）建立精確科學的指標評價系統。房地產開發項目評價系統是可行性報告的重要組成部分，它主要包括評價規劃、市場前瞻、設計草案、經濟效益預期等。
（3）政策引導規范房地產項目可行性研究。培育相當數量的專業房地產可行性研究人員，推進房地產項目可行性分析行業的進一步發展。
一、我國房地產開發項目可行性研究發展狀況
自1983年國家計委頒發“關于建設項目進行可行性研究的管理試行辦法”將可行性研究納入基本建設程序以來，可行性研究便成為投資項目前期不可缺少的環節。為此，國家相應建立了投資領域的行政審批制度，其中可行性研究報告成為項目報批的不可缺少的重要文件之一。對于企業不使用政府性資金建設的項目，一律不再實行審批制，而是區別不同情況實行核準制和備案制。對于企業投資建設項目需要政府核準的項目，由企業根據國家有關規定編制項目申請報告，報送項目核準機關，項目核準機關依法從維護社會公共利益角度進行核準。對于企業投資需核準的項目范圍，國家制定和頒布了《政府核準的投資項目目錄》。對于核準以外的投資項目無論規模大小，均改為備案制。對于政府投資的項目，以及使用政府性資金或申請享受減免稅優惠政策的企業項目，繼續實行審批制，企業仍須按有關規定報批項目可行性研究報告。對于使用企業資金投資的一般性房地產開發項目由于歸屬于備案制的范疇，因此投資前對擬開發的房地產項目做不做可行性研究，完全由企業自己說了算，政府不再加以行政干涉。
二、我國房地產開發項目可行性研究存在問題
（一）理論指導上存在缺陷：房地產開發可行性研究還沒有一套完整的、系統的、可操作的評價指標體系，現有的指標僅僅是經濟評價指標，在《房地產開發項目經濟評價方法》頒布前，參照的是《建設項目經濟評價方法與參數》中的經濟評價指標。由于房地產開發項目有著許多與一般工業建設項目不同的特點，無法直接套用《建設項目經濟評價方法與參數》，編制人員只能根據理解，有選擇地計算評價指標，而這些評價指標對房地產決策的參考和指導作用不明顯，這是相當一段時間可行性流于形式、質量低下的一個重要原因。
（二）結構性矛盾源于體制與制度的不完善
1、體制弊端造成管理秩序混亂，成為房地產開發畸形發展的根源之一
2、法制不健全導致房地產開發行為不規范
（三）審批制度缺乏科學性：由于土地制度的不完善和審批制度的不科學性，造成開發商違規拿地，開發商與政府及有關權力部門的腐敗人員相互勾結，各取所需，在工程的施工過程中，偷工減料，建造了許多“豆腐渣”工程，這都是因為沒有進行嚴格可行性研究審批的結果。
三、 搞好項目可行性研究的改進措施
1、建立科學的指標評價體系。項目指標評價體系是可行性分析的重要組成部分，包括規劃評價、設計方案評價、市場定位評價、經濟評價等。規劃評價指標主要有可使用土地面積、建筑密度、容積率、綠地率、停車泊位、市政配套、公用設施配套、交通等；設計方案評價指標有性能比、產業化、采光、通訊、環境質量、格調、品位、與周圍環境的協調、使用功能；市場定位評價指標有租售價格、租售率、租售對象、物業管理費等。經濟評價指標分兩方面，其一是財務評價有財務收支、分析項目的財務盈利能力、償債能力及資金平衡狀況，判斷項目的財務可行性和風險預測等；其二綜合評價，從區域社會經濟發展的角度分析和計算房產項目對區域經濟的效益和費用，考察項目對社會經濟的貢獻，判斷項目的社會經濟合理性。
1 房地產開發項目可行性研究現狀
房地產開發是一項綜合性經濟活動，投資額大，建設周期長，涉及面廣。要想使項目達到預期的經濟效果，首先必須做好可行性研究工作，才能使項目的許多重大經濟技術原則和基礎資料得到切實的解決和落實，提出合理的結論，使開發商的決策建立在科學而不是經驗或感覺的基礎上。因此房地產開發項目可行性研究越來越受到開發商的重視，許多大型集團開發商還專門設置部門和崗位來開展此項工作，同時也規定了明確的可行性研究流程和規范的可行性研究報告模版。但隨著我國房地產行業的周期變化和行業競爭的加劇，對房地產開發項目可行性研究的要求也越來越高，房地產開發項目可行性研究中的問題也開始突現。
2 房地產開發項目可行性研究存在的問題
2.1 可行性研究估算與實際差別較大。主要體現在可行性研究估算的成本、收入和項目總體進度等與項目實際情況差別較大。雖然普遍認可詳細可行性研究階段投資估算的精確度為±10%，但房地產開發項目實際實施過程中常常與可行性研究估算中差額超過10%，而且普遍情況是實際成本超過估算成本，實際收入低于估算收入，實際進度慢于估算進度。因此許多項目在可行性研究階段利潤可觀，而實際項目結算時利潤較少，甚至出現項目虧損。
2.2 對土地遺留問題風險提示不夠，應對措施不力。目前項目可行性研究中大家主要關心項目經濟測算，對土地有關問題重視不夠，風險提示不夠，沒有提前的應對措施。主要表現有：土地權屬調研不清，一些開發商取得土地后才發現土地存在抵押、土地征地和一級開發尚未結案、土地權屬存在糾紛、土地出讓程序不規范等問題；交地時間延期，主要原因是“毛地出讓”，地上物拆遷進度比預計進度慢，導致政府或者一級開發商不能按期移交土地；周邊市政配套沒有按照出讓文件約定進行完善，一些土地出讓文件中約定交地條件為“六通一平”或者“七通一平”，但實際交地時達不到出讓文件中約定的交地條件，主要是電力、道路等達不到出讓文件中約定的交地條件。
2.3 可行性研究報告本身出現錯誤。主要包括報告中項目名稱前后不一致，正文和摘要內容不一致，頁碼出錯，主要原因是技術人員常常是在原有報告上修改完成新的項目可行性研究報告；可行性研究中工期計劃不支持銷售計劃，主要原因是項目工程計劃常常由開發商的工程部門完成，而銷售計劃常常由銷售部門完成，兩個部門交流不夠就會出現類似問題；車位比例與產品定位不符，有些可行性研究報告產品定位為高檔住宅，而測算中車位比例嚴重不夠，同樣原因是因為此兩項工作亦是由開發商中不同部門完成的。
3 房地產開發項目可行性研究改進建議
針對當前房地產開發項目可行性研究中普遍存在的問題，為了提高房地產開發項目可行性研究工作水平，建議從以下方面加以改進：
3.1 提高可行性研究工作人員的綜合素質。房地產可行性研究是一項綜合性工作，需要從業人員有較高的綜合素質，要提高房地產開發項目可行性研究工作水平，提高從業人員素質是基礎。一方面可行性研究工作人員應該加強自身的綜合知識學習，主要包括投資、營銷、成本、規劃、工程等方面知識的學習；另一方面，房地產開發項目可行性研究是一個需要各技術部門提供技術支持甚至聯合參與的工作，作為開發商中具體負責房地產開發項目可行性研究技術工作的人員，在與各部門聯合工作過程中應該注重向其他部門專業人員的請教和學習，以提高自己的綜合素質。
3.2 建立可行性研究相關數據庫。當前國內房地產市場透明度還不高，可行性研究人員往往難以收集到完整和準確的市場信息。信息的缺失或誤差，可能給可行性分析帶來巨大誤差。在這種情況下，我們更需要加強對信息的收集、整理工作，通過去粗取精，去偽存真的過程，將市場上分散的信息整理為可用的數據，建立可行性研究數據庫。另外，開發項目較多的企業，還需要加強成本等數據的匯總工作，建立自己企業的成本數據庫，為進一步提高可行性研究中成本估算的精確度打下良好基礎。
3.3 營銷、設計、工程等專業工作在可行性研究階段前置。可行性研究估算與實際差別較大與許多技術工作沒前置有關。在可行性研究階段部分營銷工作前置，有利于確定項目的產品定位，確保項目土地取得后產品定位不做大的調整，這樣就能保證實際實施中收入與可行性研究預計中差別控制在一定范圍內；設計工作前置，同樣也能保證可行性研究依據的項目技術經濟指標在實際實施過程中不出現大的調整，這樣就能保證實際成本與可行性研究估算差距不大；工程技術部門也需要參與項目可行性研究，做好項目土地地質條件和施工環境的研究，確?？尚行匝芯恳罁姆桨改茼樞驅嵤Ｄ壳皣鴥群芏嘀_發商在各專業工作前置方面做得比較好，一些開發商在拿地前項目整體定位和規劃方案就已確定，雖然投入了一些成本，但是如果順利取得土地，就能保證按照可行性研究預定的目標順利實施，同樣因為規劃方案已確定，減少了拿地后項目定位和方案設計占用的時間，能保證項目在較短時間內快速啟動，盡快實現項目銷售，減少財務費用，提高項目利潤。
3.4 認真做好項目土地盡職調查工作。第一做項目可行性研究之前專業人員一定要從所在地國土部門主要是國土部門中負責權屬的科室調研了解項目土地權屬情況（二三線城市尤其要重視此項工作），調研重點是了解土地是否存在抵押、土地征地和一級開發結案情況、土地權屬是否存在糾紛、土地出讓程序是否規范等； 第二要做好項目土地地上物調研工作，重點是要做好地上建筑物和構筑物的調研，地上建筑物方面重點關注有無居民住宅，了解地上物數量和拆遷難度，總體目標是要相對準確地判斷出來項目凈地交付時間，并對可能存在的風險做出充分提示并提出相應的應對措施；第三，要重點關注項目的大市政配套情況，要對照項目土地出讓文件里對大市政配套情況的描述逐條予以落實，土地現場勘察時要對大市政條件給予特別關注，可以采用“數井蓋”、問周邊單位等方法，條件許可的情況還要去各市政提供單位進行了解確認。
3.5 要組織召開好各部門可行性研究聯合工作協調會。在可行性研究開展的過程注重好與各部門溝通協調，在項目定位初稿完成后和設計方案完成后召開兩次各部門可行性研究聯合工作協調會，各部門就項目定位和設計方案進行討論，提出調整意見，最終分別確定項目定位和規劃方案。通過平時協調和會議討論等形式，確保項目定位準確和規劃方案最優，同時能保證各專業成果之間協調和一致。
3.6 要做好項目可行性研究的審查工作。項目可行性研究報告文字量大，測算工作量多，難免不出現錯誤。因此，要做好項目可行性研究報告的審查工作。最好采用專業人員互審和部門負責人終審制度。專業人員之間互相審查，能大大減少項目可行性研究的技術錯誤；而部門負責人終審，確保項目可行性研究報告整體思路可控。
3、外資房地產開發公司的設立，申請批準項目建議書、辦理企業名稱登記、送審合資或合作合同、章程、申領外商投資企業批準證書、辦理企業登記
4、房地產開發公司設立階段的相關稅費，企業法人開業登記費、企業法人變更登記費、企業法人年度檢驗費、補、換、領證照費
5、第二步房地產開發項目的立項和可行性研究，房地產開發項目的立項和可行性研究階段的法律程序，選定項目，簽定合作意向書、初步確定開發方案、申報規劃要點、申報、審批項目建議書、編制項目可行性研究報告、申報、審批項目可行性研究報告
6、房地產開發項目立項和可行性研究階段的相關稅費，可行性研究費、建設工程規劃許可證執照費
【中圖分類號】 TU721 【文獻標識碼】 A 【文章編號】 1727-5123（2013）05-015-02
可行性研究是分析、計算和評價投資項目的技術方案、開發方案、經營方案的經濟效果，研究項目的必要性和可行性，進行開發方案選擇與投資方案決策的科學分析方法。
1 可行性研究目標
項目可行性研究是項目生命周期的重要環節，是投資決策的基礎和重要依據，因此可行性研究應以滿足項目科學決策、指導項目實施、規避重大失誤與風險為目標。為此，需要調查研究與項目有關的法律政策和相關資料、數據，對項目的技術、經濟、工程、環境等進行充分論證和分析，從而提出項目是否值得投資、如何進行投資的結論和意見。
項目可行性研究的根本意義在于揭示和規避風險預測投資收益，降低機會成本。當一個企業只面對一個項目時，項日可行性研究如前所述、主要是回答諸如該項目政策、市場是否允許上，企業怎么創造條件上，收益前景如何，風險在什么地方及有多大等問題。但對現實中的企業而言，經常遇到的是同時面對兩個或多個項目，需要集中有限的資源（資金、人力等），選擇上其中的某一個或幾個項目，這時可行性研究的任務除對單個項目進行可行性研究外，還需對不同項目進行橫向投入產出比較，從中選擇機會成本最低、風險最小、投資收益最大的項目。無論是單個項目還是一組項目，對項目可行性研究而言，其根本作用體現在兩個方面：⑴闡述風險所在及風險程度，以提供給決策者在決定該項目是否上馬和一旦項目上馬后怎么規避風險時參考，幫助企業領導避免重大決策失誤，從而避免給企業發展造成重大損失；⑵在確保風險可控的前提下，提出項目運作的基本思路，為企業獲取最大投資收益提出合理化建議。這兩點也是項目可行性研究的最終意義所在。
2 可行性研究的主要步驟
建設項目可行性研究活動是一項系統工程，必須按照一定程序進行。
2.1 籌劃?；I劃是可行性研究開始前的準備工作，也是關鍵環節。包括：提出項目開發設想；委托研究單位，或組建研究機；籌集研究經費；承擔研究課題的部門則要摸清項目研究的意圖，項目提出的背景；研究項目的界限、范圍、內容和要求；收集該研究課題的主要依據材料；制定研究計劃。隨著建設市場專業分工的越來越細化，建設投資商可將投資項目的可行性研究活動委托咨詢公司、建設投資項目研究機構等來承擔。
2.2 調研。調查研究是建設投資項目可行性研究開始后第一步要做的工作，也是基礎工作。只有調查研究所收集的資料全面、及時、準確，才能使所做出的可行性研究報告翔實可信。調查研究主要從兩個方面進行：⑴業內資料的調查研究，即收集各種有關資料，包括：有關房地產投資的方針政策、委托單位設想說；各種有關資源報告；有關城市規劃；有關地理、氣象、交通、經濟發展、售價及房地產市場需求等技術經濟資料；⑵現場實地的調查研究，即開發區域的實地自然、經濟、技術方面的調查和市場研究。
2.3 優化及選擇方案。優化及選擇開發方案是可行性研究的主要步驟。房地產開發項目的開發方案主要是項目的規劃及開發進度的安排。為了便于進行優化和選擇，一般應同時提出多種方案，再進行方案評選，僅由承擔可行性研究的部門或規劃部門獨家提出規劃方案的做法，談不上方案的選擇及優化，是不可取的做法。許多投資開發項目，這一步驟是采取方案征集或方案投標的方式進行，同時有多個專業單位或專業人員進行規劃設計，評選小組再組織方案的評選，通過對方案的技術、經濟、環境面的比較，從而選擇最優方案。
2.4 詳細研究。由于房地產投資項目的盈虧關系到企業的成敗，因而對優選方案的決策必須慎重對待，要進行詳細研究。詳細研究階段是對方案優選階段的驗證和繼續。在這一階段，要再應用多種技術經濟方法，對優選出的方案進行財務分析、經濟效益分析、社會效益分析和環境效益分析；由于房地產市場的不確定因素較多，還要對投資方案進行敏感性分析，表明在成本、價格、工期等不確定因素發生變化時，對項目經濟效益產生的影響。
2.5 編制報告書。在對項目進行全面、詳細分析之后，便可編制可行性研究報告?？尚行匝芯繄蟾媸峭顿Y項目可行性研究成果的最終體現，對該項目投資決策成功與否關系極大。房地產綜合開發項目可行性研究報告書必須附有一些主要的原始資料，如開發規劃平面圖、經濟效益計算書、開發成本計算表等。在報告書中還要提出項目開發的資金籌措方案，即對開發資金來源、籌措方式及償還方式、資金籌措成本及風險進行分析；對項目投資的經濟效益、社會效益及環境效益作出全面評價。經有關部門審批的可行性研究報告，可作為房地產開發項目編制設計任務書和投資決策的依據，作為籌劃開發建設資金的依據，作為與有關部門簽訂合同的依據，作為編制初步設計和項目建設準備工作的依據。
3 可行性研究的作用
3.1 可行性研究是編制項目初步設計的依據。初步設計是根據可行性研究對所要建設的項目規劃出實際性的建設藍圖，即較詳盡的規劃出此項目的規模、產品方案、總體布置、工藝流程、設備選型、勞動定員、三廢治理、建設工期、投資概算、技術經濟指標等內容。并為下一步實施項目設計提出具體操作方案。
3.2 可行性研究是項目建設單位擬定采用新技術、新設備研制供需采購計劃的依據?？尚行匝芯恐袑M建項目采用新技術、新設備已進行了可行性分析和論證認為可行的，項目建設單位可依據可行性研究擬定的新技術引進和采購新設備的計劃。
3.3 可行性研究是進行初步設計和工程建設管理工作中的重要環節。可行性研究不僅對擬議中的項目進行系統分析和全面論證，判斷項目是否可行，值得投資，要進行反復比較，尋求最佳建設方案，避免項目方案的多變造成的人力、物力、財力的巨大浪費和時間的延誤。這就需要嚴格項目建議書，可研報告的審批制度，確?？裳袌蟾娴馁|量和足夠的深度。假如在設計初期不能提出高質量的、切合實際的設計任務書，不能將建設意圖用標準的技術術語表達出來，自然也就無法有效地控制設計全過程。如果使工程的初步設計起不到控制工程輪廓及主要功能的作用，或在只有一個粗略的方案下便草率地進入施工圖設計，設計項目管理與施工肯定會出問題。
4 項目可行性研究工作中常見的問題
4.1 可行性研究的深度不夠，質量不高，不能滿足決策需要。國際上通常的做法是可行性研究應達到能確定方案的程度，而目前我國卻做不到。可行性研究報告篇幅長、水份多、實質性內容少，趨同于項目建議書。
4.2 不注重對敏感性和風險因素的分析。有許多報告對投資項目的敏感性分析不足，或是找不出敏感性因素，對其他風險因素的分析缺失，使一些項目在決策上馬后出現的風險或風險因素發生變化而導致效益大幅下降，個別可行性研究結論甚至與論證過程不一致。
4.3 投資單位對可行性研究報告評估工作存在“走過場”或只重視技術方案的評估而忽視經濟效益分析評價的現象，往往使項目評估起不到對可行性研究結論真正“把關”的作用。
4.4 可行性研究報告的編制缺乏獨立性、公正性和客觀性。一些受委托單位或咨詢機構往往站在自身利益的角度，投審批者所好，掩蓋矛盾和風險，為“可行”而研究，報喜不報憂，缺乏公正性和客觀性。
4.5 不重視多方案的論證和比較，可行性方案單一，沒有挑選余地。有時雖有幾個方案，但也是帶有傾向性地側重論證某一方案，對其他方案研究不深，分析對比簡單，常常一帶而過，使決策者無法進行最佳選擇和比較。
5 解決可行性研究工作問題的對策
5.1 加快專業化及市場培育工作。加快專業化及市場培育工作，推進行業規?；c專業化，是提高可行性研究水平，確保其精度、深度、控制誤差的根本保證。當前市場逐漸走向規范和成熟，日益激烈的市場競爭成為企業重視，加強可行性研究的外在動力。
5.2 加強項目可行性研究工作的制度建設。從深化投資體制改革、健全和完善投資項目管理制度入手，嚴格執行投資責任制和項目管理責任制，強化投資主體的自我約束機制。按國家的相關法規要求規范投資行為，不斷增強投資者的市場意識和風險認識，增強其對投資效果負責的自覺性，把可行性研究擺到重要位置，建立和完善可行性研究的工作制度和評估決策制度，排除干擾、嚴格按章辦事。
5.3 建立可行性研究數據庫。當前國內房地產市場透明度還不高，可行性研究人員往往難以收集到完整和準確的市場信息（在香港"測量師在分析時"可以從香港土地注冊處相當于內地國土房管局，查閱最近成交個案和以往物業的有關資料）。 信息的缺失或誤差，可能給可行性分析帶來巨大誤差。在這種情況下，可行性分析人員更需要加強對信息的收集，整理工作。通過去粗取精"去偽存真的過程"將市場上分散的信息整理為可用的數據，建立可行性研究數據庫。另外，有條件的企業還可加強項目后評價工作。通過分析比較，提取有用的信息，進一步提高可行性研究的實用性。
正是因為工程建設中存在預期的各種各樣的風險，而這些風險有是可以通過可行性研究分析之后能夠遇見的，所以，應該重視可行性研究在工程建設中的重要作用，通過科學的研究方法，把預期風險化為最小，促進整個項目實施的順利進行。
參考文獻
可行性研究報告是針對擬開發的新項目、新技術分析其必要性、可能性、客觀條件與未來前景的片面報告。可行性研究報告用途較廣，無論在自然科學還是社會科學領域，都會被廣泛使用。例如.房地產開發公司要開發一個樓盤不是盲目的，要經過一個前期的調查研究階段，把這個調查研究的過程記錄下來，從這個調查研究的結果中分析項目是否可以進行，就是項目的可行性研究論證，把這個過程及結論用書面形式表達出來.就是可行性研究報告.近代科學技術的進步和管理理論與實踐的發展，使得一整套可控的科學工作的方法日漸成熟和完善，并且被廣泛應用于科學管理的各個方面，同時這也促進了可行性研究報告朝著更加科學和系統的方向邁進。某些大型或者特大型項目的建設.都被要求在實施前進行充分的調查、研究和論證，盡a減少由于人為因索帶來的!大失誤.我國國家計委早在1983年就頒布了《關子建設項目進行可行性研究的試行管理辦法》.其中規定“利用外資的項目、技術引進和設備進口項目、大型工業交通項目(包括l大技術改造項目)，都應進行可行性研究。其他建設項目有條件時.也應進行可行性研究”。對于一個企業來說.各種大型項目的開展和實施，也要進行可行性論證，編制可行性研究報告。
(二〕可行性研究報告的特點
1.預側性
通過直接或者間接的調查研究.收集充分的信息和數據資料，并借用數學、管理學、經濟學、心理學等學科的方法，分析和預測可能存在的各種因果關系，從而推演可能的結果，并對項目實施或發展的趨勢作出相應的預側。案例中的各種調查數據和圖衷就是最充分的資料.各種分析預側都是建立在這些數據之上的。
2.論證性
論證是一個推演的過程，科學技術的項目需要耗費巨大的資金，在實施之前。我們會對預側到的可能結果進行相似或相同環境的局部實驗，粉粉是否符合我們的預側。當然，某些項目的實施較難實現局部的實證(房地產開發項目.商業區域規劃項目等)，那么就有必要進行實事求是的調查，認真細致的分析，科學合理的推導，并且要注愈聽取專家和一般民眾的憊見和建議，力求將失誤或誤差減少到最低程度。
3.綜合性
可行性研究報告的編制需要很多學科的知識，既需要自然科學，又需要社會科學;既有時間上的歷時性.又有空間上的交盈性;既要有理論的支持，更需要實踐的證明。在得出預側的結論之前，將所有的信息和資料進行有效的提煉、升華和概括，是一個工程潔大的綜合性過程。
(三)可行性研究報告的種類
可行性研究報告的種類，基本是按照經濟活動的對象來區分的，大致可以分為以下幾種。
1.科技類
科技類的可行性研究報告，主耍涉及目前科技前沿領城部分項目的可行性研究，例如，通訊行業, it行業、航空航天領坡等，我們比較熟悉的如登月工程可行性研究.就是一個科技類系統工程的可行性研究.
2.生產類
