時間：2022-07-31 12:16:06
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中圖分類號： F293.33 文獻標識碼： A 文章編號：
1、前言
商業地產的快速發展，使其問題也不斷暴漏，商業地產的研究探討成為學術界研究的重點。本文通過對商業地產運營模式的不足進行分析，對其運作模式的改善提出一些建議。
2、商業地產的內涵
商業地產的涵義分為廣義和狹義兩種。從廣義上看來，商業地產包括各種非居住性以及非生產性物業，如會議中心、公寓、辦公樓和商業服務業所對應的各種經營場所等。從狹義上看來，商業地產指那些被商業服務業用來經營的各種物業形式，如休閑、娛樂、零售、健身、餐飲設施，其對應的經營模式、融資模式、開發模式和其對應的用途、功能等都和辦公樓、公寓、住宅等地產形式有所區別。目前，商業地產囊括了豐富的內容和形式，而對其研究的較為普遍的是狹義意義下的商業地產，特別是零售方面的商業地產。本文所研究的內容皆以狹義上的涵義為基準。商業地產是一種綜合性行業，兼有投資、商業以及地產三重特征，既和單純的商業或者投資有所區別，也和住宅房地產有所區別。商業地產和住宅地產有別之處在于商業地產對后期相應的管理以及經營更加關注，并且開發潛力大，周期長，對資金要求往往更高。當前，商業地產迅速而大量的涌現于全國各個城市，據統計，全國各個城市紛紛都有對應的商業街，僅步行商業街就多達兩百條以上。房地產開發逐漸轉向商業地產為大勢所趨，而且商業地產可以給企業帶去更好的效益。
3、運營模式中的不足
經濟整體不夠景氣，這種情況打擊投資者的熱情也可能將小投資者或者投資集團對應的投資推向他處; 此外，經濟危機限制了個人消費，減緩了零售業發展步伐，甚至可能因為經營虧本而隱退市場，這些都給商業地產招商造成了影響，甚至削弱了商業地產的收益。對我國而言，商業地產自身的金融資金欠缺，融資渠道較為單一情況阻礙了商業地產自身的資金運轉，同時，金融政策由原來的寬松逐漸到收緊的過程也加大了商業地產對應的系統風險。所有這些元素共同導致當今商業地產的運營模式不穩定。
運營模式自身的不穩定性會相應的造成一定的負面影響。第一，阻礙了城市發揮其自身的功能。運營模式具有的不穩定性會對建筑體統一運營以及統一管理造成干擾，會有損商業地產對應的區域的總效用。此外，投資者并不樂觀的預期也會對商業地產對應場地的建設以及開發規模帶來影響，限制了城市發揮其功能。第二，給商業地產走向成熟帶來了阻礙。我國商業地產逐漸由銷售轉向了自持，而介于當今復雜的政策形勢，為了減少資金風險，又轉為銷售模式。這些情況對商業地產行業以及企業都十分不利，專業的運營商亦步履維艱，很難實現可持續發展。第三，阻礙了城市長期發展。很多商業地產因為沒有統一管理、統一經營、統一招商而使行業發展不夠景氣，重復建筑同時也致使空間無法均衡發展，這些都有損城市長足發展。
4、商業房地產統一運營管理的模式構建
商業房地產統一運行管理的模式，需要在項目定位的基礎上，從商業理念設計、構建運行組織結構的角度，并結合各個利益主體的需求，制定運行管理的策略，除此之外，還需要從招商、企劃營銷、客戶服務與現場管理、物業管理等方面，提高統一管理的針對性。
4.1 項目的定位。
商業房地產統一運行管理的項目定位，需要綜合項目的優勢、劣勢。以臨沂市東關古城商業街的商業房地產的定位為例，該項目位于臨沂市商業中心區，地理位置好，是臨沂古城的舊址所在，商業價值非常高，適用于銷售和租賃，可以為商家創造主力店品牌的優勢，而劣勢方面該古城商業步行街產權出售較為分散，不利于招商管理和品質提升。通過以上優劣勢的分析，可以將項目定位為古城風貌步行街，為城市歷史文化核心區，對外展示的窗口。
客戶群體主要是文化品牌商家、商圈內居民、部分旅游者，經營定位則是以展示臨沂城市的歷史文化、風土人情、集休閑娛樂為一體，通過成立專業商業管理企業，以打造臨沂古城商業街的品牌知名度和美譽度。
4.2 運行的策略。
首先從商業理念設計方面，尋找新的開發模式突破口，打破以往建筑和環境的格局，從客戶的需求出發，將區域文化的精髓挖掘出來，嘗試商業、旅游、文化等的融合，從而探究新的戰略目標。其次是管理組織架構的構建，為了形成前臺運行和后臺運營的管理模式，會在前臺設置運行部和管理部，前者負責招商、企劃營銷、客戶服務、現場等的統一管理，后者主要針對物業的統一管理，后臺則設置了品質部和行政部，分別負責品質和行政事務的統一管理。再次是兼顧各方主體的利益，其中包括消費者、經營者和投資者，以為消費者提供高品質商品和服務為目的，從經營者的角度進行統一企劃營銷，提升項目的知名度和人氣，增強投資者的信心。
4.3 前后臺運行管理。
從商業地產企業的管理組織架構分析可以看出，其統一運行管理可以從前臺統一運營和后臺統一運營兩個角度進行管理：
4.3.1前臺統一運營管理。
首先是招商統一管理，根據市場的引導機制，與業務和商家進行積極溝通，以掌握全面信息，同時建立提前預警機制，然后均衡各方的利益，而在招商流程方面，需要分析商鋪銷售經營的狀況，以季度為時間單位進行市場調研，分析項目的業態和品牌組合，編制出合理的招商方案。其次是企劃營銷的統一管理，根據項目的發展需求，建立GIS識別系統，一方面提高項目知名度和經營業績，另一方面提高廣告的效果，在統一管理方面，需要以文化營銷作為主線，在深入社區營銷的基礎上，結合休閑娛樂、健康養生等社區方式，精心設計項目營銷的理念，并營造濃厚的商業氛圍。再次是客戶服務和現場的統一管理，客戶服務方面需要接待咨詢各類保修、申請等，同時處理各種投訴和對投資者、經營者、消費者的滿意度進行調查，而溝通方面最常見的是座談會、致電、上門、服務熱線等。最后是物業的統一管理，在裝修、衛生、保安、消防等方面，針對商家和消費者提出的要求，建立高標準的統一管理模式，以提高商家和消費者對項目的滿意度。
4.3.2 后臺統一運行管理。
首先是品質的統一管理，從視覺、行為、理念等的可識別化方面，對品牌進行整合，導入ISO9000質量、ISO14000環境、OASOS18000職業健康等國家標準體系，并與工商部門、稅務部門、司法部門、公安部門等合作，提高品牌的權威性。其次是相關事務的統一管理，與各個政府主管部門建立良好合作關系，爭取更多的優惠政策，優化項目的運營環境，全面提高項目的運營效率和服務質量。最后是根據政策和市場的變化，譬如國家商業地產宏觀調整政策和消費者的投訴意愿等，對項目的管理流程、環節、內容等進行統一的調整，在不違背經濟發展規律的前提下，提高項目發展的可持續性。
5、發展建議
5.1注重商業地產對應的城市景觀。
商業地產對應的產品其表現出來的是各種構筑物、街道空間、廣場、建筑物等，其色彩、形式、外觀的多樣性比那些單一建筑如住宅、酒店、寫字樓等都多，所以，開發商不但要滿足其在商業上的價值，也應當注重城市景觀，使社會價值以及經濟價值高度統一。
5.2 開發復合型模式，滿足各種需求。
復合型商業地產主要表現在三個方面，一是各種商業業態相互混合，如商業街以及購物中心; 二是商業與運動、娛樂、文化、休閑等服務實施相互混合，如教育實施、銀行、購物場所、郵電、健身場所等; 三是動態的娛樂、文化、服務對應的設施和靜態的酒店、辦公、居住設施相互混合。
5.3 改造舊城，復興老商業街區。
老商業街區作為有著豐富文化底蘊的歷史建筑，給其注入時代精華，恢復其原有的活力，打造城市特有的魅力十足的名片。應當遵循保護性開發思想，此種開發有其限度，但是并不會有損其商業價值，而且有利于挖掘旅游資源。復興不但要更新建筑以及設備等，更需要整治其對應的綜合環境，如綠化、街道空間、建筑外觀以及廣場空間等。
6、結束語
綜上所述，商業地產的運營要從全局出發，保證具有良好的持續經營目標，這就要求其在項目定位的基礎之上，考慮各方主體利益需求，制定相應的管理策略，提高項目管理的成功率。
中圖分類號：F426 文獻標識碼：A 文章編號：1009-2374（2014）10-0149-03
商業地產的營業模式決定了商業地產要從微觀上應用與零售餐飲和娛樂以及休閑健身等有別于住宅房地產的收益方式。從經營規模上也區別于普通的居民住宅、公寓和普通的寫字樓。商業房地產是一個綜合的房地產運作形式，要從投資和開發上區別于傳統的地產開發項目。商業地產按照實際的功能可以分為商業廣場、商業區、大型商鋪區、綜合性購物中心、休閑廣場、專業步行街等多種形式。
1 商業地產的運營管理
應該在最大程度上提高房地產的租賃收益以及品質的價值，將現代房地產理念加入傳統的經營項目當中。統一地將這些元素結合到一個信息平臺上，不能單純地只進行運行管理房地產項目，從而逐漸從“商業管理”發展成為“物業管理”，從而逐漸增強核心競爭統一化標準運營模式是商業地產發展的關鍵，在運行管理上的統一最主要的就是開發商和入駐店鋪的合理合作，在同一個主體概念下進行統一步驟的經營管理工作。把傳統的經營管理細分為廣告宣傳、市場營銷和商戶運營售后安保三方面管理的方式，同時促進維修好消防設備以及燈具的管理。雖然商業物業是一個綜合性非常強的復合商業物業，但是它的運營管理模式可以以一個店鋪的模式形成統一的感覺。這些同意的精英模式包含了四個方向的內容，有統一規劃、統一營銷、統一售后服務管理、統一品質監管和物業服務。為以后的統一招商奠定了基礎。這項工作是這個商業地產是否能成功的成為城市商業圈中心的重要執行措施。所以執行人員一定要做好前期的準備工作。所以，準確的商業規劃是商業項目成功的運營基礎。
2 商業地產運營與收益的常用模式
2.1 只售不租，出讓產權
通過采取只出售而不出租的方式以最快的速度出讓自身的產權，這種經營模式可以快速地收回自己的投資，很多房地產開發商都在日常經營過程中降低了自己的置業門檻，這樣就在很大程度上解決了賣場面積難以出售的問題。很多商業地產都使用出售后租出的形式同時以高回報租金為回饋，除此之外還做出若干年之后回購的承諾，這就營造出來很多概念。房地產商以商鋪潛在的升值空間吸引部分居民進行投資。產權類商業地產商鋪也成為了近些年的趨勢，房地產開發商也是以一個物業為整體進行整體開發的。通過對類型的商鋪的科學規劃和分類，這樣既可以在不同的市場都取得一定的利潤，又可以保障小業主的除了每年必須繳納的店鋪費用外還能每年獲得一定的收益。從而為發展商和商鋪店家形成長期的租賃合同。對于這種大型的商家以租賃為主要銷售模式，并且得到了廣大商家的認可，并且也被投資者所接受。
2.2 只租不售
而單純地出租而不銷售的好處就是房地產的產權一直在開發商手中，開發商可以將產權進行抵押貸款，待產業增值后再繼續出售，這樣做也會將整個地產都納入資產運作的范圍內，這樣既達到了開放商對于商家的控制，也便于管理，執行自己商業地產的經營風格。
2.3 又租又售，部分租，部分賣
將銷售和出租結合的形式具有非常好的收效，這種模式可以進行以租代售，還可以不租不售，將產權作為投資資本進行再開發，還可以同商家進行聯營，以物業為入股股本參與整個地產的運營當中，也可以合作經營。除此之外，還可以通過物業和其他工作單位成立商業經營公司，專門為經營商業物業，同時以租賃的方式從業主手中取得商業物業的使用權，同時還能獲得產權的租賃收入和合伙經營搜如以及物業增值多方面的收益。目前，隨著商家和房地產商的強強聯合，逐漸形成了一種萬達模式，這種模式也被如今萬達房地產應用到了極致，并且利用商業地產的形式讓沃爾瑪、歐倍德等國際大企業進駐萬達房地產，并且建立和良好的合作關系。而萬達集團通過租金的形式獲得了比較穩定的現金流，而商家則是節省了很多選址時間和降低了風險，很大程度上減少了新店建設上的巨額資本原始
投入。
3 商業地產運作中存在的風險
商業地產和住宅地產區別在于商業地產的資金周轉較慢，需要整個環節都不能有差錯，才能形成一個完成的商業模式，也能保證這個商業環節上的開發商、投資者、經營者、物業都能得到自己應有的利潤。主要的經營環節包括了開發、銷售、招商、經營和管理幾個工作環節，這幾個工作環節中每一個都有著非常緊密的聯系，而且在法律意義上也存在著和普通房地產的區別，同時商業地產的風險也是比普通房地產大，通常會有以下幾個風險：
3.1 宏觀調控的風險
因為現在如今房地產的開發非常的火熱，帶動了整個房價的不合理高漲，國家層面已經多次出手調控，例如上海市就已經針對這種情況進行詳細的法規規范，同時要明確商場的產權以及分割轉讓的明細標準，并且規定商鋪必須在有產權證的時候才能夠開發、使用和轉讓。這個同志就是通過行政手段的方式對開發商的行為進行了具體的規范。
3.2 行業規劃失誤的風險
行業規劃具體指的是對某一個地區的產業、地區以及人口等方面內容的安排或者計劃，這種規劃屬于法律法規范疇內的，具有一定的強制性，如果出現宏觀上的規劃失誤可能會造成商鋪的貶值。同時，相關的企業也應該在當地開發商業地產的時候應該熟悉當地的政策法律法規，避免觸犯法律或者犯方向性的錯誤。一項成功的商業地產開發活動很大程度上是以來市場調查等商業活動，但是在法律的角度上來了解城市發展的政策傾向也會起到很大的作用。
3.3 租金價差帶來的風險
開發商在賣出商鋪之后，消費者和小業主們委托開發商經營該商鋪，而開發商則是將整個商業地產交給大型商業地產進行統一經營，這樣就會在一定程度上降低租金，注重保障小企業主的合法利益，保障他們的收益率，對于每年產生的一些差額，要進行多退少補，不能克扣差額款。如果要回避開放時候產生的風險，就要聘請相關的法律律師，在前期規劃階段就要規避法律風險，并且按照市場的需求和規律來辦事，不能脫離市場。如果只是單純提高價格和回報率。因為商業地產有較高金額的租賃和增值稅。對于普通的投資者可能不清楚，會因為合同而產生就飛需要注意在前期詳細解釋。這也需要開發商在進行銷售的過程中做好正確的引導，同時要做到承諾的售后服務，以此提高商業信譽，維護企業品牌。
3.4 大型商鋪因為投入高而產生的經營風險
如果幾個大型的上家在長期的承租期間內因為自身的經營管理不善而無法繼續經營而無力支付預先約定的房租，這就會導致開發商無法支付固定的收益給業主，因此開發商在進行出租的過程中不能只從租金的角度來挑選商家，而是綜合性地根據商鋪的行業前景、資質一級履約能力進行全方面的考量，盡量選取一些具有較強實力和較高資質的客戶，以此保證其履約能力。這部分風險最主要的解決辦法就是要在招商工作上多進行綜合性考量，很多開發商在進行招商的過程中知識單純地追求入駐率，經常忽視商家整體的精神風貌和影響商業信譽和形象，也會因此造成商業布局的不合理、不科學，而且因此導致商家經營困難造成退租。這種情況會在很大程度上延長招商時間，導致了更為嚴重的后果。
3.5 售后包租過程中可能存在的風險
通過公平的法律法規確定購房者和開放商之間的相關利益和義務。也確定購房者和租房者的利益需求。而目前存在著一部分開發商采用委托經營管理的合同方式保障投資收益，以此保證投資收益。業主除了和開發商簽訂購房合同之外，開發商或者提供的管理公司還要和購房者簽訂一份委托管理合同，開發商要特別注重委托經營的合同，因為這種委托合同將是保障未來收益的最主要的法律文書。
3.6 產權分散所帶來的風險
開發商也要公平公正的分配整個商業地產的商業布局，保證在產權上不要和經營者產生糾紛和矛盾。針對這一問題開發商可以在進行分割的過程中成立業主委員會，通過業主委員會對商場未來經營管理進行總體性的規劃管理，具體運作層面要確定每個利益訴求的權限，這樣簽合同之前確定產權能最大限度的避免后期發生
糾紛。
3.7 物業管理中存在的風險
在商業物業當中單獨成立的物業委員會的困難很大，而且管理內容相當冗雜，涉及了多種費用的收取管理和分攤，商業地產的管理費可能因為經營不善，而在后期增加多余的管理費，讓很多消費者和開發商產生了糾紛，這是物業的管理水平問題就體現了出來。而且很多不同形態的物業也都面臨著不同的收費標準和服務標準，這就增加了發生物業糾紛的概率。
4 結語
綜上所述，商業地產的已經在我國開始有了很大程度的發展，不僅是已經進入的房地產開發商還是新參加的開發商，都是處于探索階段。商業地產是一個高回報和高風險的投資領域，但是從整體上來講行業的前景十分廣闊，不僅有政策上的支持，而且存在著很大的市場空間。作為商業地產開發商，要緊密地和政府以及相關部門合作，開發出具有市場競爭力的產品，在進行項目開發之前要做好可操作性研究和規劃設計， 商業地產的經營周期很長，在進行經營的過程中要整合好各個方面的力量，同時要整合整條產業鏈，才能實現良好的運行，取得預期的效益。
參考文獻
[1] 夏聯喜.商業地產新兵入門[M].中國建筑工業出版社，2011.
一、我國商業地產發展分析
1.商業地產發展現狀
截至2014年年末，我國商業地產建筑面積約為2.4億平方米，共有約4000個商業購物中心。預計在2015年，我國商業地產新增量將再創歷史新高，約新增480個商業購物中心。但是，從我國商業地產的開發來看，更多的集中在二線城市，且由于商業地產的激烈競爭，需要面臨較高的空置率風險。
目前，我國諸多商業地產企業越來越重視商業地產運營管理，逐漸向運營理念轉變，即通過整合運營管理自身商業地產，打造大型綜合商業平臺。
2.商業地產發展趨勢
商業地產在面臨運營變革的同時，亟待將新科技引入商業地產的運營，打造商業地產新發力點?，F階段，科技、互聯網、創新已經遍及國內商業地產領域，成為商業地產企業重點關注的熱點問題。商業地產實行“互聯網+”發展趨勢，已經成為商業地產未來發展趨勢之一。預計，互聯網和商業地產耦合后，商業地產實現智能化運營，商業地產內的所有實體商業將在互聯網平臺成立線上運營，商業地產的客戶不僅僅在商業地產正常營業時間了解相關信息，還可以在其余時間通過互聯網平臺掌握商業地產的最新動態信息。此外，互聯網的引入，還可以增加商業地產和客戶的交互體驗，在客戶消費現場應用微定位技術，產生和客戶的交互場景。同時，商業地產商家還可以利用新技術，動態傳送商業信息，刺激客戶消費行為。
二、新形勢下商業地產運營創新分析
1.互聯網和商業地產的強耦合
商業地產和互聯網經濟各具特色，二者相互補充、相互兼容，具有較強的耦合性?，F階段，我國諸多商業地產的龍頭企業紛紛建設電子商務平臺，積極引進信息技術，高效配置商業地產配套措施，如大數據、自動收銀、移動互聯、智能貨架、WIFI、線上APP、電子標簽、自動打包等互聯網工具，將商業地產的未來運營發展聚焦“互聯網+”，推動商業地產新常態發展。筆者以商業地產和互聯網的強耦合為研究視角，對商業地產運營創新思路進行研究，希望可以為商業地產企業創造更高價值，為客戶帶來更多消費滿足。
2.互聯網形勢下商業地產運營創新思路
在商業地產的傳統運營模式中，企業更關注產品的營銷，關注企業盈利水平。但是，在新形勢下，商業地產運營則聚焦于“互聯網+”，企業在運營中融入了“互聯網思維”，增加客戶的互動體驗。商業地產作為向客戶提供服務的終端，因此商業地產競爭取勝的關鍵就在于向客戶提供服務的效率和客戶享受服務的交互體驗強度。
商業地產傳統運營模式下，商家雖然有市場、產品，但是卻很難和客戶直接接觸，仍存在一定的消費距離。但是，在互聯網新形勢下，商業地產運營可以實行“互聯網+”運營模式，直接和客戶接觸，縮短和客戶的距離，以互聯網平臺實現和客戶線上零距離接觸，以用戶思維向客戶提供服務，增強客戶在商業地產的消費體驗和情感歸屬?！盎ヂ摼W+”商業地產運營模式，是互聯網時代帶來的商業地產運營模式革命，可以直接接觸客戶，快速響應客戶反饋建議，提高客戶滿意度，增加客戶忠誠度，做到對客戶吸引、留住、黏住的運營效果。
“互聯網+”商業地產運營創新的首要要求是理念創新，即商業地產互聯網運營提供用戶體驗服務，向客戶提供的不僅僅是互聯網概念服務，更應該是從理念出發的商業地產互聯網化的服務氛圍塑造，即強耦合互聯網和傳統模式的兩種文化下，實現商業地產“線上+線下”的蓄客、轉化、導流、用戶體驗的完美運營模式。
“互聯網+”商業地產運營創新不僅僅是互聯網技術的應用，亦或互聯網模式的應用，是將互聯網滲入商業地產的運營，從運營基礎做到互聯網概念，即實現商業地產“人人營銷+實時營銷+處處營銷”。
“互聯網+”商業地產運營創新模式的基礎應該是互聯網模式平臺，在互聯網平臺基礎上，延續商業地產傳統模式的收益，如銷售蓄水、土地溢價、租金蓄水等效益，此外還應基于互聯網運營模式，推廣商業地產，在客戶的認可支持下，刺激客戶消費行為，做好“線上+線下”齊進營銷。
此外，商業地產是一個具有較強資本變現能力的行業，在傳統運營模式下，往往采取資產置換、IPO、投行、整售、股權交易、散售等渠道解決資金問題；在“互聯網+”商業地產運營模式下，可以利用P2P、眾籌等互聯網金融工具，更快更便捷的融資。
總之，現階段我國商業地產競爭激烈，諸多商業地產企業為應對新形勢對傳統商業地產運營沖突，保持市場競爭優勢，紛紛在各自運營發展現狀基礎上，逐漸摸索研究結合“互聯網”創新運營模式，聚焦互聯網對商業地產運營模式的影響，實行“互聯網+”商業地產運營創新模式，從建設“線上+線下”運營平臺、實行“人人+實時+處處”營銷方式、利用多元化資本渠道等方面闡述運營模式創新思路，順應商業地產互聯網化發展趨勢，為商業地產未來運營發展指明方向。
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Predicament and Solutions of the Commercial Real Estate Development and Operation in E-Commerce Times
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我國商業地產的開發資金壓力巨大，因此，商業地產在建成之后，大部分會進行出售。開發商以產權商鋪的形式解決商業地產的投資資金問題。但是這種方式通過分散產權、資金迅速回籠的方式，使得商業地產開發商能夠及時回款并獲得大量利潤，地產經營管理公司獲得物業的運營權。但是這種模式造成商業地產產權分散，造成商業地產運營管理的科學性和整體效益難以實現，甚至影響商業物業的發展前景。我國沒有發達的資本市場和健全的金融體系，導致資金的外部循環機制未形成，商業地產資產保值增值目標難以實現。我國行業地產在投融資管理中由于戰略投資者的缺乏，造成商業地產開發商兼顧投資人的職能，造成資金運轉的壓力。而商業地產資產證券化等金融創新工具得不到有效的運用，企業在投資商業地產中直接融資的比例較低，嚴重影響商業地產運作效率的提升。
2、商業投資模式比較低端落后
商業地產開發商由于各自的資質和項目規模以及類型的差異，造成對資金的需求程度不同。商業地產的開發商應該充分地結合自身特點和項目情況進行科學的投融資。商業地產的投融資應該貫穿于企業開發、經營、管理的全程。但是目前我國商業地產在開發的過程中采用落后的資產運營模式，在商業地產竣工后通過出售等方式進行資金回籠，這種模式相對低端，造成商業地產開發的籌資困難，造成融資渠道的狹窄。商業地產投資模式的落后對商業地產資產運營和管理造成嚴重的后果，造成商業地產管理者的經營能力的下降和資產運營效率的低下。嚴重影響投資者和商鋪散戶的商業利益的實現。
3、開發商商業地產開發和資產管理經驗的缺乏
商業地產的開發和經營模式不同于傳統的房地產開發。我國許多房地產企業經過不斷的發展，對地產開發已經積累相當經驗，但是，許多開發商在進行商業地產的開發過程中，對商業地產資產管理和運營模式缺乏經驗，導致商業地產的銷售以及項目運營存在混亂。商業地產的開發缺乏具有商業地產開發和運營經驗的專業人才，導致開發商對商業地產項目的資產管理缺乏專業的掌控能力，嚴重影響商業地產的運營效益。商業地產對商業規劃、商業招商、商業運營等經驗的不足，導致商業地產的資產運營和管理的效率低下，以及商業地產保值、增值目標存在困難。
4、商業地產的開發利潤高于商業經營利潤
商業地產的開發是一個高利潤行業，根據相關統計數據顯示，房地產行業的利潤率達到了20%以上，許多地方的商業地產的利潤甚至超過100%，商業地產的價格要遠高于普通房地產行業的價格，因此，許多商業地產的開發商熱衷于商業地產的開發。但是，由于商業地產的開發利潤較高，造成許多開發商急于將商鋪銷售出去并利用資金進行下一個商業地產項目的開發，這造成商業地產開發商過分的重視商業地產的開發，而忽視了商業地產資產的管理和運營。商業地產開發成為開發商獲取利潤的主要來源，導致開發商重視地產開發的短線操作，而不重視資產的長期運營和管理。
二、加強商業地產資產管理的重要性
1、給商業地產資產管理帶來租金收入
商業地產的租金范圍的確立是商業地產資產管理的關鍵環節。通過運用科學的測算方法，確定商業資產的租金水平及其變動，通過加強對商業地產的資產管理，能夠科學地掌握商業地產資產運營管理，獲得租金收入。
2、能夠促進商業地產的保值增值
商業地產通過有效的資產運營管理，其資產價值也會隨著經營過程中的租金價格的變化產生變化。商業地產的資產價值的上升可以為地產開發商帶來巨大的效益。有助于提高商業地產開發商的形象，改善商業地產開發商的融資能力，資產升值之后，開發商可以處置升值資產獲得更好的經濟收益。
3、促進商業地產整體效益的提升
商業地產的資產管理有效運行，能夠促進商業地產租金的提升，實現資產的價值的升值，提高商業地產的人氣、品牌效益，有助于帶動商業地產配套項目的繁榮。如果商業地產開發同時進行房地產項目開發，商業地產資產的科學管理能夠帶動房地產價格的提升。通過商業地產和房地產項目的相互促進和帶動，形成良性循環，促進商業地產開發和資產運營管理的整體效益實現。
三、加強商業地產資產管理的對策建議
1、改善商業地產的運作和管理
商業地產開發商應該轉變商業地產的運作和管理模式，從傳統的商業地產開發向商業地產投資的模式轉變。改善商業地產的運作和管理，實現商業地產的資產管理效率的提升和商業地產的保值增值。首先，商業地產應該加強資產運作的計劃性，通過科學的選址、充分的項目評估和市場、客群分析，充分了解商業地產開發的競爭環境等因素。其次，商業地產的運作應該具有綜合性，完善商業地產開發的系統、配套功能。通過對商業資源的整合，完善商業地產的商業功能、娛樂功能、休閑功能、文化功能等，提高商業地產區域性競爭實力。再次，提高商業地產運營管理的統一性。商業地產的開發商應該加強同入駐店鋪的協助，圍繞統一主題開展商業地產經營管理工作，促進商業地產整體運營管理的協調性。只有通過對商業地產運作管理進行統一的設計規劃，才能提升商業地產運營管理的專業性和協調性，實現商業物業的整體經營管理，促進商業地產的資產管理和資產升值目標的實現。
2、創新商業地產投融資機制
商業地產必須創新商業投融資機制，只有通過解決商業地產經營和開發過程中的資金問題，通過建立和完善健康合理的投融資機制，才能夠有效地保證商業地產的開發和經營所需資金，提高對商業地產資產管理的效率。商業地產開發可以采取信托、商業物業證券化和海外基金等形式，創新融資渠道和融資方式，緩解商業地產開發商的資金壓力。商業地產的投融資機制創新，應該借鑒發達國家先進經驗，引進國內外的風險投資進入商業地產開發領域，從而實現我國商業地產的開發水平和整體實力的提升。保證商業地產的產權不被分割和轉移，促進商業地產的統一經營管理，從而實現商業地產整體資產管理能力的提高，促進商業地產通過科學的資產管理，實現商業地產資產保值、增值。
3、大力開發混合型的商業地產
商業地產在開發的過程中，應該加大對商業地產功能的提升，促進混合型的商業地產的發展，保證商業地產的開發能夠充分的滿足市場需求。在商業地產的開發中，通過對不同的商業形態進行組合，實現商業地產開發集合商業、休閑、文化、娛樂、運動以及公共服務等設施于一體，促進商業地產的各個功能集合的整體效能的發揮。通過對商業進行科學的設計功能設施，實現科學的功能分區，通過對動態的商業娛樂設施和靜態的居住、辦公、酒店設施進行混合，實現動靜分區，促進商業地產的開發形成完整的城市生活鏈，形成大型的商業綜合體，有助于商業地產的資產整體效益的實現，保證商業地產資產的保值增值，促進商業地產資產管理效益的實現。
4、加強商業地產項目的后續運營
商業地產的經營管理對商業地產而言是命脈和根本。商業地產的開發要實現資產的保值增值，必須加強對商業地產項目的后續經營。商業地產與傳統的房地產項目不同。商業地產是開發商、商業經營者和小業主三者利益的共同體。因此，加強商業地產項目的后續經營，能夠促進商業地產的運營管理效率的提升。對商業地產而言，應該從招商管理、營銷管理、物業管理和服務監督等四個方面加強對商業地產的運營管理。通過對商業地產統一協調的管理和運營，促進商業地產資產管理價值的實現，保證商業地產成功運作并持續保值增值，提升商業地產整體物業的形象水平，促進投資者和經營者的利益最大化。
中圖分類號：F293.33 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）012-0-01
一、引言
目前商業地產呈現出規劃布點不合理、盲目開發建設、項目定位與市場需求脫節等現象，在商業運營方面也與國外管理上存在較大差距，并引發破壞環境、堵塞交通、噪音擾民等諸多系列問題。
二、概念及特點
商業地產通常是指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。商業地產除具有房地產共性外，其自身特點有以下幾點：一是商業綜合收益性強，商業地產收益主要是通過長期成功運營獲取持續現金流，并享有其自身商業價值提升后帶來的綜合收益；二是項目風險高，商業地產投資巨大，回收周期較長，且通常需要3至5年的市場培育期，在此期間，政策面和市場的波動、調整給項目的成敗帶來極大的挑戰；三是經營模式多樣性，鑒于商業地產運營涵蓋大部分服務產業類別，其根據各業態規劃布局采用“只租不售”、“僅售”及“租售結合”等多種經營模式；四是運營管理能力需求高，商業地產的核心是運營管理，其成敗不僅決定了項目前期規劃的落位，同時也是商業地產收益的重要保障；五是拉動勞動力就業、創造持續稅源。
三、發展現狀及問題
2002年，中國房地產業提出“商業地產”概念以來，從其投資額、交付面積及銷售額等方面來看，商業地產增長速度迅猛，展示出旺盛的生命力。據相關統計數據顯示，2016年我國開業的大型商業項目近500個，總體量逾4000萬平方米。2017年我國預計開業大型商業項目數量更是高達近千個，2020年我國預計總量將達10000個。而另一方面，商業地產投資額巨大，一般投資均在十億以上，且回收周期通常在8到10年，投資風險可見一斑。商業地產所面臨的問題有以下幾點：
1.地方整體規劃、商業不盡合理
地方政府沒有能將大型商業網點布局有效與城市規劃進行統籌考慮，并在土地出讓中強制規劃商業配套比例，是城市核心區域商業項目扎堆上、同質化嚴重，其他區域商業配套缺乏的根本癥結之一。
2.開發商缺乏開發運營經驗
我國商業地產總量逐年攀升，而體現商業地產價值最重要的兩項指標租金和空置率卻差強人意，部分省會城市空置率竟超過二成，北京優質商圈的商鋪空置率也逾一成。
3.開發運營專業人才緊缺
早期商業項目開發運營團隊多由香港人主持操盤。之后，萬達商業的跨越式發展得到各界的認可，而從萬達“高薪跳槽”的員工卻未必能在外扛起大旗，真正好的運營管理人才可謂鳳毛麟角，高薪難求。
4.項目融資機制受制約
商業地產投資額大、回收周期長，但成功的項目回報率高、收益期久。目前除銀行貸款外，其他金融產品成本通常很高，與商業地產特性不相匹配。
四、思路及對策
1.做好項目規劃與定位工作
首先，因商業項目與市場需求關系密切，前期規劃布局設計尤其重要，地方政府應嚴把商業地產項目上馬的審批工作，對城市商業網點進行合理有效規劃，保障各類商業項目在數量和結構上的協調，避免盲目開發、惡性競爭；其次，開發商在項目動工前，要深入調研項目輻射區域經濟發展水平及市場需求等內容，界定好項目功能定位、業態配比，并確定招商對象、業態布局及經營模式等問題。
2.聘用專業人才建立專業團隊
商業地產運營管理人才是要熟知房地產開發知識和商業地產運營管理知識的復合型人才，其應把商I理論與房地產理論進行有機結合，建立商業地產的理論體系，并能在實戰中不斷摸索、完善，對各項目因地制宜進行策略調整；商業地產專業團隊是財務、人力資源、招商、營銷、IT、物業管理等各類專業人才以商業項目運營成功為目標匯聚一起的專業群體，專業團隊的建設是商業地產健康發展不可或缺的重要因素。
3.加強商業地產項目的運營能力
商業地產與住宅地產項目不同之處在于，住宅項目是開發商與業主發生的關系，而商業項目是開發商和商業經營者與消費者相結合的關系。商業地產要實現資產的保值增值，必須加強對商業地產項目的后續經營。商業地產運營方應做好項目的統一規劃、統一招商管理、統一監督，并協助商業經營者統一主題開展項目經營管理工作，促進商業運營管理的協調性，提升商業經營者創收效益能力，提高項目單位面積的賺錢效應，最大限度提升商業地產價值，實現多方共贏。
4.完善商業地產融資機制
商業項目運營與地產開發脫節的關鍵在于融資問題，政府應建立和完善商業地產項目的有效投融資機制，保障商業地產項目開發和經營所需資金的來源。
五、結語
近年，商業地產的競爭非常激烈，供應量也非常大，從開發商角度來說，目前的商業太多了。但所謂的過剩只是相對的，即便是在飽和的商圈內，只要業態搭配合理，運營團隊管理能力優秀，就一定有生存空間；而反之，即便是在不飽和的商圈，如果缺乏統一規劃運營，那也勢必會被市場淘汰。
參考文獻：
中圖分類號：F2
文獻標識碼：A
文章編號：1672-3198（2012）04-0003-02
1 商業地產的定義
商業地產全稱是“商業房地產”。關于商業地產的定義，中國商業地產聯盟指出商業地產的概念有廣義、俠義之分。廣義的商業地產是指各種非生產性、非居住性物業，包括寫字樓、公寓、會議中心以及商業服務業經營場所等。俠義的商業地產概念是指用于商業服務業經營用途的物業形式，包括零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑設施等。
崔勝和認為：“商業地產同時具有商業和地產的雙重屬性”。而呂書斌認為:“商業地產是一個具有地產、商業與投資三重特性的綜合性行業，它兼有地產、商業和金融三方面的特性，既區別于單純的投資和商業，又有別于傳統意義上的房地產行業?！睉撜f，地產和商業是兩個基礎屬性，分別表示了硬件基礎和其所承載的功能，而投資則是一種衍生屬性，是由于商業地產所具有的一些特點使其成為了一種主流的投資標的。
近幾年來，商業地產成為房地產行業投資的熱點，但是商業地產是一個高利潤、高風險的行業，一方面是商業地產本身帶來的巨額利潤，另一方面是商業地產的巨大風險開始顯現，一大批商業地產項目成為死鋪，給投資者帶來巨大的損失。主要原因是由于商業地產在我國還是一個新生事物，行業開發運營的理論還未形成，項目運作不規范，許多開發商只看重短期利益，缺乏商業地產開發成熟的經營理念和模式。因此，急待探索和研究適合我國國情的商業地產開發經營模式，促進我國商業地產健康、穩定的發展。
2 我國商業地產主要經營模式的特點
隨著開發商對商業地產經營模式的重視，目前推向市場的許多商業地產項目也有很多模式，國內常見的模式基本有三種經營模式：純銷售模式、租售結合模式、只租不售模式。
2.1 純銷售模式
純銷售模式主要指在項目建成后，開發商通過直接全部出售給投資者及經營者，來回籠資金，開發商一般不涉及到后期的經營與開發管理。這種模式，一般對開發商的能力素質要求比較低，準入門檻也低，這樣開發商的資金財務壓力大大減輕，又可以快速回籠資金，并無需承擔后期開發運營的風險。這對資金不是很雄厚的開發商來說是個很好的選擇。
但是，這種模式有其致命的缺點。第一，對于投資者及經營者，產權出售，使一個完整的商業設施的所有權及經營權被分割，其整體的投資價值受到影響，不利于后期的開發。第二，投資者各自為政，自身調節能力不足，經營混亂，后期經營出現困境，最后導致投資者及經營者投資都受損。第三，這種快建快售的模式，對于整個項目難以有大的價值升值空間，不利于開發商持續發展。
因為，受到自由資金和融資渠道的限制，以及開發商自身經營模式的因素影響，此類模式在現階段仍是我國中小開發商的重要選擇。這類模式一般開發一些專業性較強的商業街或者專業批發市場。
2.2 租售結合模式
租售結合模式一般分為兩種：訂單模式和售后返租模式。
2.2.1 訂單模式
訂單模式就是指開發商在開發商業地產之前，與知名商業企業結成戰略聯盟，房地產商在受讓土地后，規劃前，充分考慮項目商圈的市場需求，并和與其想適應的一家或若干家商業企業確定合作關系，在開發過程中，讓這些企業參與相關的規劃工作，最終使整個開發經營在投資估算、商圈分析、市場定位、業態組合、經營收益與風險控制等多方面更合理、更科學。
在國內，萬達集團首創“訂單模式”一直為業內所稱道，萬達集團與眾多國際國內一流的主力店商家簽訂聯合發展協議，共同選址、約定信息共享等雙方的權利與義務。
訂單模式相比較其他模式有其自有的優勢；第一，強強聯合，通過各種品牌組合，整合開發商家與商家的資源，產生經營優勢，降低了市場研判失誤的風險，增加了投資者的投資信心。這種組合可以減少資源的浪費，使房地產企業資源效用最大化。第二，開發前已經確定了商場入住商戶，避免了因為項目竣工后，后期規劃的原因出現改造現象。第三，發更具有科學性、全局性，使資金使用更近充分合理。
但是，訂單模式也存在其劣勢。
首先，商圈所在區域經濟發展的變化，業態的變化及設施的改變都會導致原先地產商與商業企業的規劃出現調整，相應的原設計的業態組合將會出現變化。
再者，聯盟伙伴之間的不可預測性的變化，由于其經營狀況的不可預測性，在其合作過程中，聯盟伙伴很可能會退出合作或無法履約，導致關系改變。
第三，未來主力店與非主力店之間的矛盾，主力店和非主力店與開發商之間的矛盾，例如租金，規劃的要求，商場的布局等矛盾都有可能使整體利益受到影響。
2.2.2 售后返租模式
售后返租，是指房地產開發商為了促進銷售，銷售產權式商鋪時，與買家約定，在出售后一定年限內，由買家把經營權交出由房地產商行使，開發商承諾每年給與一定的固定租金給買家。通常將大的商鋪物業分割成小塊，單價較低，回報往往比較誘人。這種經營模式在上世紀六七十年代出現于美國，后流行于日本、香港等國家和地區。該模式在上述一些國家和地區的成功經驗表明，如果房地產市場發育比較成熟、開發商的社會信譽度高，也會實現開發商與業主雙贏的局面。
這種模式的優勢在于：第一，能夠快速回籠資金，企業可在這種模式下，迅速回籠資金，獲得利潤。開發商將商鋪分割出售，利用返租來吸引中小商戶，從而能夠快速套現，緩解自己的資金壓力。第二，投資回報預期比較高，這種返租模式能夠使投資者在包租期內獲得穩定的投資回報，而且風險非常小。另外，由于這種商鋪已被產權分割的較小，每個單元的商鋪價格不是很高，投資門檻低，吸引了更多的投資者投資。第三，由于經營者自負盈虧，無論經營者是誰，都要負擔租金回報的責任。因此經營者必須細心經營，才能夠發展下去，或者更大的利潤。
這種模式也有其風險：一是承租經營風險。商場如戰場，如果承租經營商在承租期未滿之前，因經營不善或其它原因，難以為繼或者提前撤租，便難以向發展商如期支付租金，發展商是不可能長期倒貼租金給投資者的。二是發展商的信譽風險。發展商在采用售后返租方式銷售完成某項目后，必將繼續進行另外項目的開發，如若因投資失敗或者經營不善，導致發展商出現嚴重危機，將直接危及發展商與投資者原來所簽合約的履行，特別是返租期滿后能否原價回購變數多多。
2.3 只租不售模式
只租不售模式，即在物業建成后形成獨立產權，通過招商合作，以租金作為主要收入來源的運營模式，有利于統一的經營與管理。只租不售經營模式就是指商業地產開發商在項目建成之后，通過出租經營，增加商業的物業附加值，通過租金及地價的提高，來獲得利潤。這種只租不售模式是商業地產發展到較為成熟階段的必然產物，在歐美國家采用較多，是國際商業地產的主流經營模式。
這種模式主要優點在于:首先，其產權關系明確，簡單，合作容易，有利于吸引政府及大眾的關注，獲得極大的顧客群；再者，推廣品牌的費用比較低，而國內外大型商業公司的進駐，帶來其先進的商業地產經驗，從而能投快速提升自身的價值，而其穩定的租金收入也為開發商提供了足夠的資金回流，增強其融資能力；第三，專業的管理團隊能夠熟練制定商業的總體規劃、資源的整合利用，進行統一的招商管理，大大提高了商業地產成功的可能性。
而這種模式的運營有其必要的條件：第一，必須有雄厚的資金做支撐。因為，商業地產的成熟需要幾年的培育期，在此期間，開發商沒有大量的自有資金是難以采用只租不售的方式進行開發的。通過短期的銀行貸款資金進行長期的商業地產開發，將會帶來巨大的財務風險。第二，開發商要具有專業的商業運營管理經驗和專業的商業人才隊伍。這種模式從前期的規劃到后期的經營管理，這都需要專業的經營運營公司來運營。
3 我國商業地產運營過程中的問題
3.1 商業地產前期開發定位模糊，運營模式不足。
一個成功的商業地產項目，首先要在定位有個明確的目標。而廣大開發商還是單純的按照住宅項目進行開發，導致在商業運營模式選擇上不能符合所開發的項目。
商業地產包含的產品類型種類繁多。從大型的購物中心到百貨店、便利店以及各種臨街商鋪等。其商業業態和產品型式的差異，決定了開發理念和開發模式的差異。
3.2 商業地產融資渠道不足
我國商業地產融資渠道比較單一，主要就是依靠銀行貸款。而住宅的開發周期一般在3-5年，而完整的商業地產項目則需要5-8年，投資回收期在7-10年。而且，我國商業地產對銀行信貸依賴水平在70%-80%左右，商業地產自籌資金只占到位資金的30%-50%左右。這樣開發商的資金鏈比較長，需要的貸款也比較高，對開發商的融資能力是個嚴峻的考驗。
3.3 商業地產運營的專業人才和團隊不足
商業地產的高額回報率，吸引開發商從住宅開發商或其他行業轉變而來，沒有專業的商業地產知識和專業人才團隊，對于項目的開發一般是根據以往住宅開發的經驗和國外、國內典型成功運作項目的經驗來運作。商業房地產的復雜性事實上要求了其開發、建設、經營、管理應當是由各類專業性的組織共同協作來完成。專業人才和團隊的缺失致使在商業地產開發的過程中出現了短線操作模式和許多浪費、不合理情況的發生。
4 我國商業地產未來發展的對策
4.1 開發商加快提高其商業地產開發運營的能力
商業地產不同于一般的住宅房地產，住宅地產主要是消費品，而商業地產主要是投資品。商業地產的類型非常多，這就要求開發商具有綜合利用各種運營模式的能力，不再單一的按照開發住宅房地產的思路進行運營。所以開發商應該拓寬思路，學習國外的商業地產先進理念，加快提高商業地產開發運營能力，確保商業地產項目能夠成功。
4.2 拓寬融資渠道，建立完善的資金鏈
商業地產投資資金需求大，開發周期長，成為了開發商發展障礙的重要因素。目前，許多國內開發商均選擇了自籌資金（銀行貸款）和銷售回款來解決資金不足的問題。但也因此導致商業地產開發過程中的許多問題。隨著我國金融市場體系的不斷完善，而外資的引入，可極大的改善地產公司資金短缺的問題。同時，自身的融資，例如股市融資也可以作為備選的方案。當然，我國的資本市場還不完善，需要推動政府在此的立法，完善相關的法律法規。
4.3 專業人才的培養和專業團隊的建立
一個具有復合專業經驗及資源的開發、經營、管理團隊，是保證商業地產開發成功的最重要工具。特別是在一個不夠成熟的商業地產領域，雖然我國發展商業地產已經有許多年，但是，成功的商業地產項目的數量是令人惋惜，最主要的原因是缺少專業的人才隊伍和管理團隊。為此，應該大力發揮行業協會和高等教育的作用，培訓相關人才，借鑒國外經驗，同時建立我國相關人才的培訓機制，源源不斷的為本行業提供人才，才能保證商業地產的可持續發展，促進我國商業地產健康、穩定的發展。
參考文獻
［1］呂波．商業地產贏家的探秘［M］.北京：機械工業出版社，2008.
［2］王偉毅，李乾文．創業視角下的商業模式研究［J］.外國經濟與管理，2005，（11）.
關鍵詞 ：商業地產；價值；增長
隨著我國經濟總量與人均GDP的不斷擴大和提高，房地產業得到快速發展。尤其是2008年以來，隨著應對金融危機采取的一系列刺激經濟措施，房地產業得到爆發式發展。不同發展地區商業地產市場的發育程度不同，有的已經飽和或趨于飽和，有的正處于成長階段。如何最大限度地提高商業地產的價值，需要根據商業地產的價值影響因素綜合加以分析。
一、商業地產價值主要影響因素
目前，研究商業地產價值影響因素較多集中在定位、運營方式、地段、商圈、客流量、配套設施等。綜合各類研究，結合多年對商業地產價格的評估實踐，歸納商業地產價值因素主要為：
1.區域經濟特點
不同發展地區商業地產的發育水平不同。一線城市的商業地產由于開發時間長，再加上新城拓展范圍有限，已有的商業發育相對比較充分，商業地產多已經飽和或者趨于飽和，商業地產增值空間有限。隨著城鎮化進程的不斷推進，以及對商業地產的投資熱度由一線城市向外的擴張，二三線城市商業地產的發展空間仍較大，仍處于快速發展階段，呈現出供需兩旺的局面，商業地產價值增長潛力較大。
從區域內層次看，商業地產對區域經濟有溢出效應，它作為城市內區域經濟競爭力的重要標志，已成為區域經濟發展的重要力量。所在區域地段、商圈、集聚的客流量、其交通便利程度、配套服務設施的完備程度、未來城市規劃對該區域的發展定位、消費者的心理預期，周邊商業地產發育程度，都決定了商業地產的價值。
2.經營方式
商業地產價值要通過經營實現。目前，較常見的經營方式有三種：一是散售，即開發商只負責銷售，小業主各自經營；二是自持，即開發商持有，不對外銷售；三是小業主聯合起來委托商業管理公司統一經營，后兩者屬于統一經營的范疇。
從當前市場看，一、二線城市核心地段商業基本全部自持，一線城市郊區和二線城市的部分非核心地段，存在租售并舉的產品。在三、四線城市，還存在著大比例散售的項目。業界的普遍共識是，統一經營是實現價值增長的法寶。因為在散售的情況下，由于小業主各種不同的利益訴求，以及缺乏專業固定的招商團隊和成熟穩健的投資經驗，往往導致項目的失敗。有些企業迫于資金壓力大，不得已選擇了散售或者租售并舉。隨著金融市場的不斷改革和金融工具的不斷創新，商業地產的統一經營將成為發展的普遍趨勢。
3.政策環境
政策環境包括宏觀經濟形勢、金融及貨幣政策、商業地產調控政策等。在我國當前市場經濟體系尚不健全情況下，商業地產受政策影響是顯而易見的。宏觀經濟發展水平決定了居民收支水平、物價與利率、社會儲蓄與投資水平以及消費品零售額等，通過影響人們的購買能力和投資預期，進而影響商業價值的實現情況。金融和貨幣政策，尤其是信貸政策決定了資金的流動性，對于主要依賴銀行信貸融資的開發商來說至關重要。商業地產及對住宅地產的調控政策直接影響著商業地產的價值。伴隨著房地產的一系列調控措施，“量價齊跌”“樓市拐點”“崩盤說”等等相伴而來，這就是市場對調控政策所作出的反應，也通過影響投資者和消費者的心理預期，進而影響到了商業地產的價值。
4.業態組合
項目開發前期明確業態組合的定位，是商業地產的價值體現。隨著信息技術的不斷發展和人們消費方式的不斷改變，商業地產的業態組合也呈現出了一些新的變化。目前，集客能力強、新項目市場培育期短、消費滯留時間長、對其他業態消費帶動顯著的體驗式業態，正逐漸成為商業地產業態組合的一個主要趨勢。發展趨勢和實際證明，一個業態組合能否適應社會發展帶來的新變化，能否順應市場的潮流，能否滿足消費者的需求，都決定了商業地產的價值。
二、國外及發達地區商業地產價值增長的借鑒
國外及發達地區商業地產成功運作的案例比較多，這里選擇具有代表性的紐約第五大道和北京王府井大街加以分析，從中得出對商業地產發展具有普遍借鑒意義的經驗。
1.紐約第五大道
第五大道是紐約曼哈頓區的中央大街，是世界上最著名的商業街之一。第五大道與20多條街道相交，并通過設立單行線、公共交通等方式，有效保障了交通的便捷。第五大道上名店林立，以專業店、專賣店和國際連鎖店為主，以商品的高檔優質、品牌齊全、時尚前沿等特點，樹立了“最高品質與品位”的品牌效應。除了商業范疇的運營，第五大道還特別重視與區域經濟要素的融合。周邊毗鄰中央公園、高檔商務區和住宅區等，在中央公園外圍還有惠特尼美國藝術館、美國自然博物館等文化設施，充分利用“體驗經濟”將商業、旅游、文化、居住、休閑、辦公等要素完美結合，成為紐約的商業中心、居住中心、文化中心、購物中心和旅游中心，第五大道因而成為紐約最華貴的商業區，也是世界上地價和租金最昂貴的商業區之一。
2.北京王府井大街
王府井大街是北京最有名的商業區。王府井大街南起東長安街，北至中國美術館，交通四通八達，可謂是占到了京城最好的地段。這條3華里長的大街，不僅有百年歷史的老字號店鋪，還匯集了全球著名跨國公司的眾多知名品牌，小到普通的消費產品，大到頂級的奢侈品，產品種類豐富，銷量極大，被稱為“日進斗金”之地。王府井大街集購物、餐飲、旅游、藝術、休閑、文化等于一體，既古樸傳統又時尚前衛，融匯了中西方的文化，消費者、旅游者、文化探尋者交織在此，使得這條大街的商業地產可以說是“寸土寸金”。
3.借鑒之處
縱觀國外及發達地區商業地產的成功之處，幾乎都涵蓋了以下幾方面的要素：
第一，商業地產絕不能僅僅放在商業范疇的領域來考慮，而是應該放在區域的層面去統籌考慮，對區域的各種要素發揮激活、調動、引領的作用，與區域經濟產生雙向互動作用。
第二，商業地產的業態組合，盡可能實現商業、文化、旅游、餐飲、辦公、娛樂、體驗等相結合的模式，順應時代和潮流發展，全方位滿足受眾客戶需求。
第三，商業地產運營要盡可能創造機會實現統一規劃，統一管理，統一經營，實現經濟、社會和環境效益等的最大化。
三、商業地產價值增長的建議
1.實現與區域經濟的互動共贏
商業地產發展規劃一定要與區域發展規劃相銜接。在前期的市場調研中，要結合對政策環境和市場環境的研判，充分考慮區域的發展定位與功能、發展規模、人流集聚度、消費水平、公共設施、文化內涵、交通體系等要素，并對所在地區同類業態收益狀況進行調查和了解，進而制定合理的商業地產發展定位與業態組合。
商業地產發展要融入到區域競爭力當中。商業地產應該整合區域內的各種資源，包括商務消費資源、文化資源、生態資源、景觀資源等，成為區域的經濟活力、文化內涵、生態環境、休閑娛樂的集中展示區，以及區域的靈魂和象征。通過發揮商業地產的規模優勢，資源整合優勢，品牌聚合優勢等，最大限度地提升區域的核心競爭力。同時，區域競爭力的提升，也反過來進一步提升商業地產的價值。商業地產與區域經濟互為依靠，互為支撐，聯動發展，才能實現互利共贏。
2.探索新型商業運營模式
目前，業界關注比較多的兩種新型商業運營模式，一個是O2O(online to offline)運營模式，一個是社區商業地產。
創新和完善商業地產的O2O運營模式。目前，很多商業地產已經開始探索和應用O2O運營模式，將互聯網思維嫁接到實體商業地產中，把線上的消費者帶到現實的商店中去，消費者在線支付購買線下的商品和服務，再到線下去享受體驗和相關服務。今后，要積極創新和完善商業地產的O2O運營模式，把傳統商業地產運營與電子商務有機結合，以移動互聯、大數據管理和滿足消費者身心體驗等相結合，不斷向更廣和更深的領域延伸，創造商業地產的運營特色。
注重社區商業地產發展。社區商業地產與傳統的城市綜合體等商業地產不同，主要功能是滿足社區居民消費需求，引導居民形成新的消費習慣。同時承擔社區的服務功能和文化功能，更多體現的是商業地產的社會責任和社會價值。針對目前我國社區商業地產的無序和零散開發狀態，社區商業地產應該由統一的專業團隊來管理和運營，針對不同的社區規模和檔次，制定不同的發展策略。注重提高社區商業的服務質量、參與體驗度以及文化品位，爭取將社區商業地產打造成為社區的服務中心、體驗中心和文化中心。
3.形成產業鏈增值
商業生態鏈是很多商業地產非常重視的，如萬達集團就非常重視在商業生態鏈上考慮項目的規劃與經營。由于商業活動在價值鏈上呈現的是承接的模式，存在著價值增長的此消彼長，因此，只有形成產業鏈增值，實現商業生態鏈的均衡發展，才能最終實現商業地產的持續增值。
產業鏈增值需要做到的是合作、分擔與共享。各相關利益方要形成戰略同盟，共同搭建商業運營模型，完成商業項目的設計、投資、運營和管理，通過各個環節的相互銜接，完成溢價的過程。產業鏈上的戰略同盟要共同進行市場的前期調研，對商業地產進行定位、分析和規劃，主動適應市場變化。在此基礎上，通過產業鏈的延伸，將經營風險轉移，共同承擔。最終，產業鏈上的相關利益方通過統一經營，實現價值增長的共享。
4.創新商業地產融資模式
資本運作是商業地產的生命線，尤其對于一些中小規模的商業地產來說，提高融資能力就是提高其生存能力。目前，證券化的創新融資方式成為商業地產融資的發展趨勢。其中，比較常見的是股權性質的證券產品REITS（房地產信托投資基金）和債權性質的證券產品CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券）。
不同的商業地產要根據自身的定位、規模以及資金運營狀況，充分研究各種融資方式的優勢與風險，在傳統融資模式基礎上，積極探索新的融資方式，最終選擇適合自身的融資渠道和融資產品，為商業地產的價值增長提供根本保障。
參考文獻
[1]趙翎鶯.淺析發展社區商業地產的策略與實務——以中房·金誼廣場為例［J］.現代商業,2012(7)：168-170．
前言
現如今，隨著我國綜合經濟實力的不斷增長以及我國城市化進程不斷推進，我國商業地產快速發展，投資規模、開發面積等不斷增長。但是快速發展的同時也暴露出了很多問題，嚴重制約了商業地產健康發展。下文主要就商業地產開發及管理進行思考。
一、商業地產的主要特征
（1）開發商投資規模大，項目建設風險高。商業地產的選址多數定位于城市中心繁華區域，此地帶的地價比普通住宅地價更高；項目建成后，出售及持有并存的模式使得開發商資金投資回收周期更長；項目的選址、建設、經營每個階段都面臨著內部更改及外部政策變動的不確定性因素的干擾，風險之大不言而喻。
（2） 招商先行，開發隨后的模式。商業地產有別于住宅地產，其開發模式也不同于住宅地產以及其他類型的地產，利用專業的市場調研以及成熟的商業策劃明確項目開發目標及未來的客戶十分重要。如若缺乏前期所述工作抑或項目業態定位模糊即開發施工，項目建成后期招商階段問題頻出，原因在于所開發的項目戶型未必適合進場商家的需求，最直接的結果就是招商困難甚至失敗，造成資源浪費和經濟損失。
（3）運營模式多樣化。商業地產的運營模式多種多樣，出租、出售、租售結合、整體運營、獨立運營、托管運營等模式逐一出現在商業地產經營管理模式中。另外，商業地產的核心在于"商業"，商業地產運營的順利與否直接決定著其未來價值及收益，商業地產應整合投資、建設、運營管理三位一體，實行整體開發和整體經營的運營模式，以期借助周邊土地增值、設施完備、物業增值等帶動自身增值獲取收益。
二、商業地產現階段存在的問題
1.項目定位水平較低
商業地產的收益者眾多，其中最主要的收益者為開發商、投資商、經營商以及消費者。在現實社會中，多數開發商并未真正把握商業地產開發的內涵，在實際商業地產開發運作中，很多開發商模糊了商業地產開發的核心概念，偏離了開發的定位中心。在整個商業地產開發經營的過程中，應著重加強商業地產項目的前期定位以及商業招商，后期加強對已建項目的運營管理。商業地產成功的招商為商業地產的項目開發建立了根本基礎，通過后期優秀的運營管理，可以確保商業地產項目長期及可持續的盈利能力。
2.商業地產缺乏規范的運作體系及專業的開發模式
我國的商業地產在真正意義上的開發起步較晚，時至今日，仍未形成具有可操作性的規范的市場運作體系。商業地產在前期定位中，仍舊處于探索階段，缺乏標準化以及流程化的開發運作模式。商業地產與住宅地產不同，住宅市場存在著大型的專業化市場，投融資市場空間大，商業地產在社會市場運作中，缺乏專業的基金信托、招商服務機構以及大型的咨詢服務機構。另外，關于評價商業地產開發運營成熟的評估模型以及評價指標體系尚未建立。
3.商業地產缺乏專業的服務機構
與國外相比，在我國的商業地產領域內現階段咨詢顧問機構產業鏈的專業化程度較低，缺乏專業化集中的咨詢顧問機構。專業集成化的商業地產服務機構，其在整個市場內長期服務于大型商業地產開發商，具備訂單式的開發體系。長期活動于商業地產板塊中，依靠長期的招商前期工作經驗，專業化的服務機構可以累積大量的商業客戶資源，憑借其常年拓展保持聯系的不同層面、不同級別的商家資源，可提高后續商業地產開發商開發項目成功的概率。發展專業顧問咨詢機構，有利于更進一步明確開發商、投投資商、運營商各方之間的職責，規范各方操作，提高項目開發的穩定性。
三、商業地產開發建設管理建議
1.選址是關鍵，業態定位需結合當地市場
商業設施選址直接關系企業經營的戰略決策，是商業地產的核心競爭力，其定位要符合當地經濟背景及市場情況。商業地產的業態定位性質直接決定了建筑的檔次、成本和運營模式。關于項目開發和設計工作的出發點，應致力于未來項目的租售定位、項目檔次以及業態組合模式。第一，明確項目未來的銷售模式，即出售或租賃。二者的選擇與該項目的成本、將來運營模式具有最為直接的關系，因此需要投資部門和營銷部門在大量調研的基礎上，結合地段，給出清晰和明確的項目的租售決策。第二，明確項目的檔次。項目檔次的高低直接關系項目的投資、成本。第三，明確項目未來的業態組合模式。
2.規劃設計需契合定位要求，必須滿足商業建筑使用特點
商業地產規劃設計不像普通住宅，其關系到商業建筑最終服務商家的需求、客戶運營與利潤的及時獲得，在整個建筑、結構、機電設計上需結合商戶使用要求進行定位。對于商業地產項目來說，項目業態的確定取決于項目前期的可行性分析，項目業態一經確定，繼而招商主力店就有了方向，換句話說，也就意味著明確了市場上客戶的需求，最終對整個商業地產項目的經營模式更加明晰化，可以盡可能地規避在設計階段的盲目性和唐突性，有效地降低設計圖紙頻繁改動的概率，同時，在項目成本控制方面也是比較樂觀的。值得注意的是，在項目規劃設計階段，對于項目的設計應保留一定的機動性，用以靈活應對后期項目細節變化。
3.工程管控難度較大，提高人員工程管理素質
（1）加強前期施工圖的審核。避免后期施工過程中因圖紙深度不夠帶來一系列的問題。（2）謹慎選擇具有資質的施工單位以及戰略單位。施工單位的能力直接關系到整個工程質量及品質的保證，應全過程、全方位地對施工單位進行考量和確定。（3）計劃管理需合理。項目總控計劃勿 "前緊后松" ，即預售之前的計劃安排偏緊，達到預售之后的時間節點偏松，應編制合理的總控計劃，管理要有前瞻性，影響關鍵節點的重大問題應及時發現和預警。（4）提高工程管理人員素質。前期需引進專業商業招商及經營管理人才，后期施工過程中，特別是對其執行力提出更高要求，因此，在工程管理過程中應選擇具有豐富的商業地產開發經驗的工程人員。
4.源頭控制成本，過程開發建設管控成本
成本控制是房地產開發控制最重要的環節之一，成本控制的好壞直接關系到后期的利益。前期做好規劃設計、招商工作，服務于成本控制。招商工作先行，避免后期大量工程改造費用。中期應非常重視和加強施工現場的管控。在人員管理方面，嚴格貫徹和執行施工現場的各種規章制度，約束人員的施工行為；在材料使用方面，切切實實地保障建筑材料的質量以及相應的施工設備。后期核實工程簽證、設計變更成本占總價比例是否滿足預期控制要求，對比招商及項目開業前的改造費用占總價的比例用以定量分析成本控制的效用，以結算價、投標價、控制價之間的差距進行成本控制分析。
結語
綜上可知，商業地產的開發建設的復雜性不同于普通住宅地產及其他地產，應充分做好商業地產前期的定位、招商先行、規劃設計、工程管理、成本管理等工作，使其受控于系統性、密切性的管理之中，這樣才能夠更好地將整個商業地產的開發建設置于管控的范圍之內。
這些年，隨著潘石屹的SOHO中國、萬達的萬達廣場、中糧的大悅城凱德的來福士廣場等不斷在全國各地布點，商業地產開發在規模化發展的同時，開始走上了品牌化、標準化、連鎖化的經營之路。在商業地產的開發模式上，城市綜合體、購物中心仍然在主導潮流模式，同時出現了文化與商業地產、藝術與商業地產結合的商業地產新模式。
與住宅開發供不應求的情況相比，投資商業地產的著力點是放在以后的運營管理上，真正把運營管理看成核心競爭力，只有這樣企業才可能在商業地產行業成功。不能把房子蓋好了再招商，一定要招商在前、設計在中、建造在后。這樣，才能根據招到的商來合理設計，才能把風險降到最低。萬達從第一個萬達廣場失敗的教訓中認識到了人流動線的極端重要性。他們認為，做購物中心還是要以塊狀為主，不要做長條的，這樣便于人流的迂回溝通。
現在的萬達跟當年的沃爾瑪一樣，有足夠的資格“牛氣”一把了。在哪兒都能開，在哪兒開都能火。有人把萬達的產業鏈延伸形容為“被動式成熟”，但不可否認，產業鏈的延伸為萬達帶來了許多過去沒有認識到或是沒有看到的新的利潤增長點。
目前中國大多數商業地產企業，包括萬達，贏利主要靠公寓和住宅的銷售，租金對整個業績的貢獻比例較低。當他們在高速發展期把銷售物業的利潤攫取完畢之后，將會經歷一個漫長的資本回收期。到那時，才是真正體現商業物業經營管理水平的時候。開業時的燦爛并不代表永久的輝煌，經營是一場寂寞的長跑。如何通過后期的運營管理，使其持有的物業資產增值，能把持有物業運營得好，才是安身立命之本。
目前，地產商缺乏商業運營經驗，導致商業項目運營不佳的實例并不鮮見。隨著一些缺乏商業運營經驗的地產商在運營中問題頻出，中糧、萬達集團等運營成熟的知名商業地產集團，很可能在未來更加受到零售商的青睞和追逐。
最近，地處東四環的美羅城購物中心終于“扛不住”了。4月15日，北京華茂置業有限公司在北京產權交易所掛牌出讓其100％股權。業界普遍認為，這家購物中心被最終轉讓的主要原因還是由于自身經營不善，導致缺乏有效客流。
商業地產，簡言之就是商業用途的地產。它區別于以居住功能為主的住宅房地產以及以工業生產功能為主的工業地產。商業地產從廣義上來看，通常是指用于包括零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑以及以辦公為主要用途的房地產形式。狹義的商業地產，泛指用于零售業的地產形式，國外普遍使用“零售地產”這個概念。商業地產從經營模式、功能和用途上區別于普通民居、工業園區等房地產形式。但現實中的很多商業地產，卻又是一種融合了住宅地產、商業地產、工業地產、旅游地產等功能的復合地產形式。
我國商業地產的發展現狀
（一）商業地產投資持續升溫
我國經濟的快速發展為商業地產開發提供了難得的戰略機遇，商業地產已成為投資者關注的新的投資方向。國家統計局數據顯示，2010年上半年，辦公樓銷售面積同比增長53.2%，銷售額同比大漲逾九成，達到91.5%，商業營業用房的銷售業績也是非常好，銷售面積同比增長41.6%，銷售額同比增長57.1%。2011年上半年，辦公樓銷售面積同比增長8.9%，銷售額同比增漲近三成，達到27.6%，商業營業用房銷售面積同比增長18.6%，銷售額同比增長36.0%（盛來運，2011）。自2010年起，萬科集團等大型房企都在大規模提高商業地產在戰略布局中的比例。
（二）商業地產在二、三線城市迅猛發展
近幾年，我國商業地產在二、三線城市呈現出一種蓬勃發展的態勢。僅就武漢地區而言，據相關部門的統計，包括零售、批發等業態在內的武漢商業地產市場，在“十一五”期間的總投資接近700億元，在全國19個副省級城市中排名第3位。武漢在建大型商業體已有25個、面積超過100萬平米，出現井噴式發展。預計未來五年，武漢商業地產項目投資總額將達到1500億元。商業地產開發已呈現普遍向二、三線城市蔓延的趨勢，二、三線城市漸成這些商業地產企業的主要戰場。2010年上半年末，萬科集團在二、三線城市的權益土地儲備已達到3179萬平方米。
（三）大型商貿流通集團紛紛涉足商業地產領域
在眾多房地產企業“棄居從商”的同時，大型商貿流通集團紛紛涉足商業地產領域，沿著產業價值鏈向上延伸，逐漸轉向上游房地產業的開發，以自身原有商業品牌的影響力及成熟商圈（地段）的號召力而獲取更大的商業地產附加值收益。如武漢中商集團投資興建武漢第一家直接打出Shopping Mall旗號的大型購物中心，經營面積達20萬平方米。武商集團在原址上改、擴建經營面積達27萬平方米的武商摩爾城。再如“國美在資本市場大舉融資65億港元，為其購置物業提供了充足的現金儲備；跨國公司巨頭宜家，目前在中國的發展策略就是以收購土地自行建店為主，不僅能夠確保企業連鎖發展獲得連續和穩定的經營周期和經營場所，而且有利于企業在駐地進行長遠規劃”（崔霽，2010）。
商業地產可持續發展的路徑分析
“起步晚，發展快，問題多，前景廣”這四句話可以概括我國商業地產的基本狀況。面對這種發展態勢，迫切需要從戰略角度來重視商業地產的開發，要認真制定相關策略，打造出先進的、高品質的商業地產項目。使商業地產項目在獲得較好回報的同時，能夠持續健康的發展。
（一）以產業價值鏈理論為指導，明確發展戰略定位
價值鏈的概念是由美國學者邁克爾·波特（Michael Porter）于1985年在其所著的《競爭優勢》一書中提出的。他認為：“每一個企業都是用來進行設計、生產、營銷、交貨等過程及對產品起輔助作用的各種相互分離的活動的集合”。任何一個企業的價值鏈，都是由相互聯系的一系列的創造價值的活動所構成。這些活動包括從供應商獲取原材料，到最終售后服務之間的每一個環節。這些環節相互聯系并相互影響。無論價值鏈的形式如何發展變化，其本質是不變的，即價值鏈是由一系列相互聯系并能夠滿足消費者需求的價值創造活動所組成的。
商業地產的產業價值鏈包括狹義價值鏈和廣義價值鏈兩個方面。狹義價值鏈是指以地產開發商為主，整合零售商、運營商、金融業和商業服務企業而形成的價值增值過程。這是從經濟效益和微觀角度進行的界定。也就是說狹義價值鏈是地產開發商在開發一個商業地產項目時，從開始就必須具備這樣一種思維模式：即為了實現商業地產開發的經濟效益，必須尋求投資者、商業運營商、商業服務企業和關聯的產業介入，共同完成這個項目。廣義價值鏈則是從商業地產的社會效益和宏觀角度進行的界定，是從消費者需求開始的逆向營銷的過程。即一個商業地產項目通過消費者的需求、商業經營者的經營、市場及產品制造商的改進等方面而產生的價值。連接狹義產業價值鏈和廣義產值價值鏈的是“地產開發商”，是地產開發商將一個無形市場轉化成有形市場。只有充分認識商業地產產業價值鏈的意義，才能使這一轉化過程得以實現。
首先，產業價值鏈有利于樹立正確的開發觀念。在商業地產的開發過程中，要以產業價值鏈理論為指導，重視、整合關聯產業及其消費者的利益，為關聯產業及消費者提供增值的機會。其次，產業價值鏈有利于建立有效的開發模式或商業模式。有關專家將商業地產的開發模式分為“綜合性商業地產開發及運營商”和“專業性商業地產開發及運營商”；將商業地產的商業模式分為“商業地產+高級酒店+影視文化+連鎖百貨+住宅地產”、“商業+金融+開發+管理”和“住宅 + 商業 + 酒店”（肖軍，2011）。無論以上哪一種模式都是建立在商業地產完整的產業價值鏈的基礎之上的。因此，商業地產的開發應以產業價值鏈理論為指導，明確發展戰略定位。
（二）以商業地產發展規律為基準，融入城市整體規劃
商業地產的發展有以下兩個特點：第一，它是城市繁榮程度的標志。一個城市的商業地產發展狀況，直接反映出這個城市的經濟繁榮程度以及城市居民的消費水平，影響到這個城市的整體形象。第二，它反映了城市整體規劃的理念。一個城市的商業地產發展狀況，直接反映出這個城市的整體規劃中對商貿流通行業的重視程度以及商圈布局的合理性，體現出城市整體規劃對市民生活便利及不同消費層次需求的關注度。
因此，對于商業地產開發商而言，要遵循商業地產發展的規律，利用好城市的商業發展規劃及城市整體規劃資源。在商業地產開發過程中，將商業地產項目與城市商圈布局進行有效對接，使商業地產項目融入到城市商業整體布局乃至城市整體規劃之中，為拉動內需、促進經濟增長起到關鍵性的作用。對于各地政府主管部門而言，應重視城市商業發展規劃，在城市規劃中應體現城市商業發展的地位、體現為商業地產服務的觀念，合理布局商圈。在城市功能布局、交通配套、公共設施等方面，為商業地產的發展創造良好的條件。
（三）以著力打造品牌為中心，提高企業核心競爭力
隨著市場競爭的日趨激烈，商業地產企業越來越重視建設先進的、高品質的商業地產項目，著力打造商業地產品牌、樹立企業形象。品牌不僅僅是不同企業產品的標識，更多的是營銷價值資訊的載體。特定品牌往往代表特定的產品品質、產品風格、流行時尚、服務水平等方面的資訊，這些資訊逐漸被市場廣泛了解和接受，在消費者心中就成為特定的消費價值、消費情感的代表（何君等，1999）。只有品牌才能產生更大的市場效益。商業地產企業品牌的特質應該是獨一無二的，它所傳達的應是一系列獨特的功能性與情感性的價值元素，從而形成企業重要的無形資產—品牌資產。
商業地產品牌在投資者心目中不僅僅只是一個印象符號，而是一個具有豐富文化內涵和核心價值元素的載體，成為影響投資者選擇購買對象，投資店鋪經營的重要依據。在投資者心目中，良好的品牌形象代表先進的、高品質的商業地產項目，從投資中他們能體會到“可靠”、“誠信”、“承諾”、“精品”、“增值”等。因此，商業地產企業在在確保質量可靠的同時，應加大創建商業地產品牌的力度，向社會公眾展示其企業文化、經營理念、價值取向等。并且將單一的商業地產項目營銷納入到企業的整體營銷戰略之中、提升為企業的品牌形象塑造之列。
（四）以避免結構性矛盾為重點，走細分化和專業化發展道路
隨著商業地產投資的持續升溫，出現了少數項目盲目上馬、定位不清、項目扎堆、重復建設等問題。這樣會給整個商業地產市場帶來結構性矛盾，有可能重演上世紀90年代大型零售商場發展過程中的“悲劇”。上世紀90年代初我國各地紛紛興建大型零售商場，好似進入大型零售商場建設的“黃金時期”。但自1996年開始，大型零售商場銷售額全面下降，普遍虧損，全國各地均有大型零售商場（廈）不堪重負而頻頻倒閉，特別是1998年被業界稱為“大型零售商場倒閉年”。誠然，導致大型零售商場頻頻倒閉的原因很多，但盲目發展、單體規模失控，定位單一是主要原因之一（劉建堤，2000）。為了避免因為結構性矛盾引發的“悲劇”，商業地產的建設必須走細分化和專業化發展道路。
商業地產項目要細分市場，走專業化的發展道路。應根據其所處的區位不同、服務的對象不同而選擇不同的商業模式。在城市核心區選擇以休閑娛樂型為主的商業模式。但鄰近的商業地產項目應該細分為各自側重購物、餐飲、休閑娛樂等不同的商業模式，使每個商業地產項目都有其獨特的經營品類，而且各項目之間能夠形成優勢互補，為顧客提供更具針對性的服務方式或消費場所。同時，應將休閑娛樂配比提高到一個舉足輕重的位置。在中心區片選擇以主題購物型為主的商業模式。可以是由眾多中小店鋪組成，并設有l-2家較大的百貨店、超級市場，經營多元化的綜合購物型商業模式；也可以是由經營同一品類商品的各種店鋪集合而成的如服飾購物中心、家居購物中心、家裝建材購物中心等專業中心型商業模式。而在綜合組團（或大型社區）則選擇以生活鄰里型為主的商業模式。它不僅僅是綜合組團的商業中心，同時也是綜合組團居民的生活中心、休閑中心和交往中心。它應牢牢鎖定一個綜合組團居民的生活需求，瞄準家庭式消費，除了以一站式服務滿足綜合組團居民生活消費的功能為核心，還應具有門類眾多、配套較齊全的生活服務設施。如社區服務中心、社區警務中心等政務機構以及醫療服務、電信充值、水電費繳存等便民項目都可設在商業地產項目里。
（五）以重視后期運營為保證，悉心培育高品質商業地產項目
商業地產有它的特殊性，是一個由地產開發商、運營商、零售商、消費者等多方形成的市場。地產開發商需要獲得運營商、零售商和消費者等方面的認同，否則就不能算一個成功的項目。所以，對于商業地產來說，除了前期建設，后期的運營非常重要。
現在國內一些城市的商業地產項目存活率不高，尤其是做得出色的優質商業地產項目并不多。這其中主要的原因是許多企業還沒有找到一個成熟的開發模式或商業模式，后期的運營不到位。國內的商業地產更偏向于可銷售的商業地產，如購物廣場類。在前期，開發的規模相當大，但能否達到規劃目標，很大程度上取決于后期的培育和運營。因此，要想提高商業地產項目存活率，不僅僅要注重前期建設，更要重視、加強后期運營，悉心培育高品質商業地產項目。一方面，地產開發商要著力加強與運營商、零售商的合作，培養管理人才，提高經營管理水平，精準運營；另一方面，政府主管部門要引導推進商貿流通向高端化、現代化發展。
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