時間：2022-03-15 20:44:12
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一、目前中國房地產業金融現狀
房地產業作為中國經濟支柱產業之一，其興盛與衰敗對于國民經濟的影響無疑是至關重要的。隨著宏觀調控的進一步深入開展，房地產企業的資金來源渠道狹窄，房地產金融產品單一的弊端逐步顯現出來。據《中國房地產資金來源狀況分析報告》統計，自2002年以來，國內房地產企業只有61家實現上市融資，融資總額僅為80億元左右。房地產業直接融資比例不超過2％，因此房地產投資資金仍然主要是銀行貸款。2006年第一季度，由于上年儲備項目較多，房地產貸款投入有所增加，房地產開發貸款在房地產投資中的比重達到19％，而取消住房按揭貸款優惠利率政策對房地產消費貸款影響較大，購房貸款占房地產投資資金的比重下降到17．3％。房地產開發貸款與購房貸款合計占房地產投資資金的比重，2001～2004年分別為43．6％、48．1％、49．4％、40．9％，2005年3月末為36．3％。①因此，充分拓展當前國內的融資渠道，如上市、發債、信托、產業基金、信托投資基金等融資渠道，是當前房地產開發企業擺脫融資困境的重要出路。
二、中國發展房地產投資信托基金的可行性分析
1．在中國近4萬億元的居民金融資產中，儲蓄存款占70％左右，居民金融資產膨脹和投資渠道不暢的矛盾，已成為中國金融領域的一大主要矛盾，這一矛盾也是沖擊市場的不穩定因素，如不加以解決，就有可能使中國經濟的高速增長遇到阻礙。同時，房地產貸款的嚴加控制與蓬勃興旺的房地產行業巨大的資金需求也形成了一大矛盾。房地產投資信托基金的設立和發展則可使房地產企業在銀行貸款之外找到一個新的融資途徑，同時也為居民大量金融資產投資提供了多元化的選擇，有助于化解上述兩大矛盾，從而推進中國的金融改革和金融創新。
2．中國發展房地產投資信托基金有利于推進現代企業制度的完善，規范信托投資公司和基金管理公司的運營。信托基金作為一種產權形式，是一種集合投資制度，這一性質要求其必須在充分保護投資者的前提下，將投資收益放在首位。在中國的市場經濟建設中，信托基金的設立已不僅僅是一種金融投資工具，它對于被投資企業及相關行業而言，擔負著推進現代企業制度的形成、推動企業股份改造的創新作用，它真正形成了對企業的產權約束和管理約束，對于所投資企業促進合理經營，轉換經營機制，強化資金的高效運用意義重大。
3．房地產投資信托基金具有分散投資，降低風險的基金特點，不會對一個企業投入大量的資金以至取得控股地位，它作為小股東必然更加關注企業的規范化運作，從而對房地產企業的運行起到外部監督的作用。同時，可以優化房地產行業內部結構。房地產投資信托基金在利潤的驅動下將把資金投向具有一定潛力的房地產企業及項目，從而促進房地產企業的優勝劣汰和房地產項目的優化。在基金支持下還可以通過兼并、收購等手段加快同行業企業間的聯合，有利于房地產產業大型企業集團的出現，實現資源的優化配置。
4．中國發展房地產投資信托基金有助于民間的非法集資、地下基金等組織走上正軌。大量的民間金融資產需要尋找出路，但由于缺乏良好的投資途徑而導致非法集資，地下“標會”、地下基金、地下錢莊等不規范的委托理財以及各種炒買炒賣現象盛行，由于其一般數額巨大，并涉及千家萬戶直接的經濟利益，引發許多糾紛乃至重大的金融犯罪案件，形成一大社會問題，直接影響社會的穩定。而房地產投資信托基金的運營管理是在產權明晰、財務健全、運作透明的條件下進行的，并且管理、運營和保管三權分立，從制度上杜絕了非法操作的可能性。而其良好的保值增值特點有利于引導民間資金脫離地下運營的投資軌道。
5．中國發展房地產投資信托基金有助于促進中國證券市場國際化，大規模引進外資。房地產投資信托基金可以通過兩種方式大規模吸引外資：一是在設立基金時吸引國外機構投資者的加入，使外資通過信托基金方式投資于國內的房地產市場。二是使房地產投資信托基金上市時公募或上市流通后，由國外機構投資者購買，這樣的方式吸引外資可以帶來多種益處：(1)可以較大規模的集中利用外資；(2)由于基金的規范運作與國際接軌可以使國外投資者放心地大量投入；(3)不會因大量境外“熱錢”的涌入對國內購買市場造成沖擊；(4)不會喪失對公司特別是國有公司的控制權；(5)由于基金的封閉運作和投向明確，并且明確規定了基金的設立年限，使外資大規模介入能夠得到很好的調控，并不受外匯管制；(6)有利于金融業進一步與國際接軌，推動金融體制改革。
綜上所述，建立和發展具有中國特色的規范的房地產信托基金不僅是適時的，可能的，而且是十分必要的。
三、中國發展房地產投資信托基金面臨的障礙
1．目前針對房地產投資信托基金的政策、法規及實施細則尚未出臺，有關中國信托方面的立法僅有2001年出臺的《中華人民共和國信托法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》和《設立境外中國產業投資基金管理辦法》等。隨著近幾年中國信托業務的高速發展，現有信托法律法規框架內的一些條款已經不能滿足房地產投資信托業務的需要。且關于房地產投資信托基金如何具有運作等具體操作中需要探討和解決的關鍵問題更是未有明確的規定，中國發展房地產投資信托基金缺乏有力的法律保障，從而在一定程度上妨礙了房地產投資信托基金的發展。
2．中國房地產信托難以獲得稅收優惠。在美國，房地產投資信托基金得以發展的根本原因是其能夠享受稅收優惠，美國稅法規定，房地產投資信托基金的房地產資產屬于免稅資產。同時為了避免雙重征稅，房地產投資信托基金作為人的集合也不存在公司稅的問題。而目前中國法律尚未對信托收益的稅收方面作出明確的規定，缺少對房地產信托的稅收激勵政策，無法促進房地產信托的快速發展。
3．中國現有的“資金信托管理辦法”中有關資金信托計劃不得超過(含)200份，且每份和約金額不得超過(含)5萬元的限制，也是影響當前房地產信托業務發展的因素之一。眾所周知，房地產作為資金密集型企業，其項目開發對于資金的需求是巨大的，因此房地產項目融資數額較大。根據上述規定，僅靠房地產信托資金遠遠無法滿足房地產項目的資金需求?？梢姡诂F階段法律環境中，房地產信
托資金還不能成為房地產融資的有效工具，進而也無法在房地產金融體系中處于主導地位。
4．缺乏專業人才運作房地產投資信托基金。房地產基金的成功運作，需要大量包括基金管理、投資分析、財務顧問、房地產開發及研究及評后審計等方面的專業人才甚至是既懂房地產專業知識，又掌握投資銀行業務和相關法律法規的通才。而現階段國內能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長單一的專業領域，很難適應大規模房產投資基金的經營運作，所以發展中國房地產投資基金迫切需要更多相關專業人才。
四、發展中國房地產投資信托基金的設想
1．法制環境的建設。由于目前中國尚未出現真正的房地產投資信托基金，另外房地產信托的投資形式也存續時間較短。現階段一方面加強對房地產投資信托理論的研究探索，制定出適合中國運行并發展的房地產投資信托基金理論依據。另一方面應盡快建立一套規范房地產投資信托基金的法律體系，使其有法可依。應進一步完善《公司法》和《信托法》、《投資基金法》，并專門針對投資基金的設立、發展、經營、退出等運作流程制定出切實可行的實施細則，使中國的房地產投資信托基金在成立之初即規范運作，同時隨著其業務的快速發展，將做到有法可依、有章可循。另外房地產投資信托基金在稅收優惠政策的調整上，可以通過區分收入的不同來源采取不同的征收方法。②
2．中國房地產投資信托基金的組織形式。(1)契約型與公司型并重。目前中國還沒有出臺《產業基金法》，只有《證券投資基金管理暫行辦法》、《開放式證券投資基金試點辦法》、《設立境外中國產業投資基金管理辦法》、《信托法》和《信托投資公司管理辦法》。③根據目前的法律已經設立的證券投資基金，不管是開放式還是封閉式，都是以契約的形式來約定當事人各方的法律行為。成立契約型基金可以規避中國有關公司所得稅的相關規定，在基金運作中依照《信托法》，而不必涉及稅收、投資人監督等問題。因此，在現階段成立不動產投資信托基金可以采用契約型，但從保障投資者的權益和基金運作的發展來看，在未來中國相關法律體系健全后，還是應該選擇公司型，并且像美國的REIT公司一樣可以上市流通。因此建議專門對房地產產投資信托基金進行立法，以規范整個行業，保護投資者的合法權益。(2)封閉型。房地產投資是一種長期投資，房地產投資信托基金更是以長期持有收益性物業取得投資收益為主要目的，因此它根本不同于證券投資基金。對其估價是一個系統工程，不可能每天對其進行估價。以房地產投資為主業的房地產投資信托基金采用開放式是不可行的，因此不管是契約型還是公司型都應該是封閉型基金，并且可以在證券市場流通其收益憑證或股票。
3．中國房地產投資信托基金的業務范圍。借鑒美國REIT公司的經驗，考察中國目前的《證券投資基金管理暫行辦法》以及《設立境外中國產業投資基金管理辦法》，中國的房地產投資信托基金的業務范圍應作如下限制：(1)以持有、經營、管理收益性物業為主營業務，不得銷售持有時間少于3年～4年的物業。(2)證券投資凈額不得超過總資產的10％。(3)對下屬公司(包括參股、控股公司)的股權投資凈額不得超過凈資產總額的15％～20％。(4)如果是公司型基金，建議基金公司本身不能經營管理所擁有的物業，必須委托專業的房地產經營管理公司管理，以保障投資者的利益最大化。(5)對房地產投資凈額不得少于總資產的80％。(6)只能向發放住房抵押貸款或商業抵押貸款的銀行或公司購買房地產抵押貸款，不得發放抵押貸款；可以投資房地產抵押貸款支持債券(MBS)，也可以在條件成熟時作為特設機構(SPV)以購買的房地產抵押貸款為基礎發行MBS，這種投資也計入房地產投資額中。
4．中國房地產投資信托基金的設立條件。關于成立一家房地產投資信托基金的標準要求，除了上面提到的在業務范圍上的限制外，在股權結構和規模上要滿足緊下要求：(1)總股本規模不應少于1．5億元人民幣。(2)股東總數在任何存續期不得少于100人，且不得有少于5人持有的股份數超過總股份的50％。(3)所有的股本都可以流通。(4)年收入構成中來源于房齡不到3年的房地產銷售收入，不得超過40％的比例。(5)每年80％以上的收益要分配給其他股東。(6)公司型投資信托基金應設立董事會，并且要有一定比例獨立董事。
《中華人民共和國信托法》以及《信托投資公司管理辦法》頒布實施以來，我國信托公司開始向信托本源業務回歸，逐步邁向規范發展的新軌道。在五年多的時間里，重新登記的信托公司在資金信托、財產信托等業務領域積極拓展，信托財產的規模和收益水平不斷提高。而目前在我國尚沒有與之相配套的稅收制度，信托業的外部法律環境還不完善，從而使信托業的發展受到了一定的制約。因此，本文對我國信托稅制的修改與完善作些粗淺的探討。
一、我國信托稅制中存在的問題
我國現行稅制沒有對信托稅制問題做出明確規定，目前我國稅務當局只能用現行的一般性稅收政策對豐富多彩的信托活動進行稅務監管，并未考慮信托本身法律關系的特殊性及其表達方式、實踐方式的多樣性和新穎性，因此信托稅制中存在一系列的問題。
1、重復征稅。重復征稅是當前信托稅制面臨的最突出問題，其根源在于現行的稅制沒有考慮信托業務所有權的二元化問題。一是委托人將資產委托給信托公司進行投資時，伴隨著產權的轉移，則要交納一定的營業稅、印花稅、契稅等；而當作為受托人的信托公司要把資產還給委托人的時候，同樣發生了產權轉移，還是要交納營業稅、印花稅、契稅等。這就造成了對同一稅源的二次征稅。二是信托存續期間信托收益產生的稅負與受益人、受托人收到信托利益后產生的稅負相重復。這會大大提高信托公司的經營成本，直接后果是壓縮了投資者的收益空間。
2、稅負不公。證券投資基金從本質上來說是一種典型的資金信托。當前我國對證券投資基金實行特殊的優惠政策：不僅免征募集基金的營業稅，而且還對個人投資者從基金分配中獲得的股票差價收入免征個人所得稅，而同時由于信托稅制的缺位，實際上就造成了證券投資基金稅負低于其他信托經營活動的稅負不公問題。從公平稅負的角度來看，既然屬于信托活動，給予證券投資基金的稅收優惠待遇也應同樣給予資金信托等其他信托業務。
3、納稅義務人及稅目稅率不明確。從營業稅角度看，目前稅法對委托業務明確規定受托人（即金融機構）為代扣代繳義務人，而對信托業務對未做任何規定；從個人所得稅來看，新個人所得稅法明確了以支付所得的單位和個人為代扣代繳義務人，而我國《個人所得稅法》將屬于征稅范圍的所得分為11個稅目，沒有明確規定信托收益這一類所得屬于哪一種具體征收范圍。雖然信托收益的性質與基金分紅最為接近，但種類繁多的信托業務又無法直接套用《關于證券投資基金稅收問題的通知》中的相關規定。目前，絕大部分信托投資公司對信托收益并未給予明確規定，極個別信托公司對信托收益按照利息、股息、紅利所得繳納20%的個人所得稅，但利息、股息、紅利所得是指個人擁有債權、股權而取得的利息、股息、紅利所得，而信托收益是信托公司以自身名義運用信托財產對外擁有的債權、股權，并非個人擁有的債權、股權，個人擁有的只是對信托財產的收益權。
4、信托納稅主體與信托法沖突。目前，信托公司在稅務機關只能有唯一的稅務登記證號，從納稅主體來看，如果以受托人（既信托公司）為納稅義務人，則受托人只能以信托公司自有的唯一納稅登記號進行納稅申報，稅款也要先轉入信托公司的自有資金銀行賬戶，造成信托資金和自有資金的混用，與信托公司的相關管理規定嚴重沖突。
綜上，由于上述稅收的種種問題，我國目前信托業存在稅負過重的現象，嚴重制約了信托行業的發展。只有建立與稅收相配套的稅收制度，才能避免納稅人的不合理稅負，擴大投資者的收益空間，降低信托投資公司的經營成本，在制度上有效保障我國信托業健康持續發展。
二、完善我國信托稅制的意見
在信托稅收的問題上，雖然各國的規定不盡相同，但國際稅收慣例承認信托導管原理在信托稅收制度設計中的重要作用。根據信托導管原理所蘊涵的指導思想，筆者認為，信托稅制的基本原則，應反映信托稅收的基本規律，并對全部信托稅收活動進行抽象和概括，為此提出如下建議原則：
1、稅收法定的原則。稅收法定是指一切稅收以及與其有關的活動都必須有法律明確規定，沒有法律明確規定的，人們不負有納稅義務，任何機關和個人也都無權向其征稅。
2、實際受益人負擔原則。這是建立我國信托稅制的基礎。目前，我國業界對信托收益征收所得稅主要有五種方案：一是對受益人稅制，對信托本身不稅制；二是對受益人免稅，對信托本身稅制；三是對受益人和信托本身同時稅制，但對信托本身已課征的稅收，在對受益人稅制時予以抵減；四是對受益人和信托本身同時稅制，但降低稅率；五是開征利得稅。從根本上說，前四種方案在不同程度上考慮了信托活動本身的性質，體現了信托導管原理的基本內容。但具體說來，第二種方案有悖于收益稅制原理，從未采用過；第三、四種方案將信托本身視為納稅主體，并且都出現在英美等國家，因為英美等國的信托大都已經發展為大規模的基金，其獨立法人的法律特征明顯，而且這些國家的法律對此提供保護；第四、五種方案不但需要修改我國的所得稅法，而且征收管理復雜，稅收成本較高，不具有可操作性。因此，應當按照洗脫實質以實際受益人為最終納稅義務人，并且避免對名義應稅行為征稅。
論文摘要：文章認為目前中國房地產金融存在的問題可以歸結為制度缺陷，這種缺陷主要集中表現在單一的資金供給渠道、不完備的房地產金融體系、低下的資金融通效率和高度集中的系統風險，這些問題可以通過引入房地產信托基金，運用市場信用機制，培育和完善房地產金融品種和體系來加以解決。
剖析中國房地產金融存在的問題并提出解決方案，是深刻認識中國房地產市場癥結，確立中國房地產的未來發展方向的關鍵。而房地產投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REEITs)作為從事房地產買賣、開發、管理等經營活動的投資信托公司．實際上是由專業人員管理的房地產類集合資金投資計劃(Coll~tiveInvestmentscheme)。其作為房地產金融體系中的市場(直接)信用，對于健全我國房地產金融體系，解決房地產業和房地產金融的問題，有著極其重要的作用。
一、中國房地產金融存在的主要問題
1．單一銀行體系支撐著中國整個房地產金融。一直以來，中國房地產業一直面臨資金短缺問題。從房地產開發方面的資金需求現狀來看，中國房地產開發企業除了自有資金外，主要依靠銀行貸款來維持房地產的簡單再生產和擴大再生產。目前，來源于銀行的資金往往占到房地產資金的70％以上，有些企業甚至達到90％。
2003年我國房地產開發企業資金來源的統計結果顯示我國房地產開發企業的資金來源有18％來自于自有資金，2％來自于其它渠道，剩下的80％(包括土地儲備貸款、房地產開發貸款、流動資金貸款、消費者按揭貸款和建筑企業貸款等)都來自于銀行貸款。而這只是中國房地產企業的平均估計，很多中小房地產企業運作的自有資金往往占到總資金需求的10％，甚至5％。這種單一的房地產資金供給是中國房地產金融的特點，也是中國房地產金融問題的集中體現，無論是效率問題．還是風險問題其根源往往與這一特點密切相關。單一的銀行體系支撐著整個房地產金融，進而支撐著中國房地產的整個產業體系，中國銀行業的負載實在太大，結果使金融政策只能在勉強支撐和減負之間搖擺，政策的收緊往往給房地產金融和房地產市場帶來強烈的硬沖擊，形成“一收就死，一放就亂”的局面。同時，資金供給的單一性也是房地產金融不完備性的最顯著表現特征。
單一銀行體系的根源來自于中國房地產金融本身，同時也是中國金融制度在房地產金融領域的具體表現，因此，中國房地產金融資金來源單一性問題要在中國金融制度改革進程的大背景上考慮，也要在充分認識中國房地產金融不完備性的基礎上，結合房地產金融本身的特征積極解決。
2．完備的房地產金融體系尚未形成。
(1)完備的房地產金融體系的主要特點。完備的房地產金融應該是包括銀行間接金融和市場信用在內的一級市場和以證券化為主要手段的二級市場。銀行提供房地產開發貸款、房地產消費按揭貸款等間接融資，具有房地產投資商特征的基金(主要為房地產投資基金)供市場信用，這些構成了一級房地產金融市場；信貸證券化，尤其是按揭貸款證券化．不斷把銀行信用轉化為市場信用，構成了二級房地產金融市場。兩個市場共同作用，形成了完備的金融資源配置體系和系統風險分散體系。綜觀世界各國房地產金融體系可以看出，美國的房地產金融體系可以作為完備的房地產金融體系的典范。在美國，這個一級市場是由包括房地產投資信托基金、壽險公司、儲蓄機構、養老基金投資管理機構、商業銀行和部分外來投資者等多重機構共同支撐。通過證券化建立起來的二級市場，在增加房地產金融的市場流動性的同時，實際上把房地產金融體系的資金供給轉嫁到整個市場這種房地產金融的“脫媒”促進了房地產金融的信用市場化．加速了間接金融向直接金融的轉化，其結果是，房地產金融的資金來源更加多元化和社會化，更加順暢地把資金剩余向需求轉化；相應地，房地產金融的系統性風險將有效地從單一的銀行體系中分離出來，更有效地避免了系統風險在銀行體系中的聚集。
(2)中國房地產金融的不完備性及其核心問題。與成熟的房地產金融市場相比，中國房地產金融體系存在著極大的不完備性。就房地產金融一級市場而言，中國只有銀行體系支撐著整個房地產行業的金融需求，而資本市場和直接信用的相對落后，使其幾乎無法為房地產發展提供必要的金融支持，僅有的幾家房地產上市公司可以獲得非常有限的市場金融支持。另外，房地產二級市場只能說尚在醞釀中，按揭證券化似乎還需一段時間方能走到前臺，發揮市場信用的作用。中國房地產金融的一級市場是殘缺的，是缺乏信用的一級市場．而二級市場尚不存在，因此，中國房地產金融是不完備的。
不難看出，中國房地產金融不完備性的核心問題是市場信用的缺乏，而發展市場信用只是豐富房地產金融一級市場內涵的手段，也是創立房地產金融二級市場的前提：事實上，二級市場本身更多的是房地產間接金融的直接化和市場化。要完成這種房地產金融體系的重塑，借鑒具有70多年政府主動推動和市場發展的美國房地產金融是必要的。根據美國的經驗，其核心手段是房地產信托和證券化。
目前，我國房貸證券化僅僅是呼之欲出，與其相關的法規和政策尚未出臺：房貸證券化是間接實現資金來源市場化和多元化的手段，對于加強房貸資金的流動，培育我國專業的房地產投資商，完備我國房地產金融體系有著重要作用，其影響是長期性的。相比之下，房地產投資信托基金同時活躍于兩級市場的特點顯示，它對中國房地產金融一級市場主體的多元化和二級市場的形成的作用更為直接和明顯。
(3)中國房地產金融的資金融通效率低下。金融體系的核心作用是將融資需求和投資需求進行有效匹配，最大限度地將金融資源從過剩方向需求方融通。目前，中國金融資源的融通循環一定程度上是不通暢的，出現了金融資源錯配的現象，或者說金融資源的融通循環中出現惡劣梗塞。一方面，由于中國金融體制本身的非市場化特征，金融資源并非完全按照市場化的風險收益對稱性原則進行效率配置，造成銀行的資源有很大部分流向了那些規模小、風險大的房地產企業。銀行對所有制所形成的偏見、計劃體制遺留下來的信用軟約束傾向、相關人員的道德風險共同作用，使得金融資源的很大部分流向了那些自享受收益，由銀行承擔風險的房地產企業，風險和收益失衡，金融資源在房地產行業的配置效率受損。另一方面，中國房地產行業高速發展，其收益性應該為資金剩余者提供分享增長的機會，而大量的存款滯留于銀行的賬面上獲得很低的收益，無法通過有效的市場渠道直進入房地產行業，分享行業發展機會。然而，如果從更為宏觀的角度來看，這些金融資源的所有者恰恰是房地產金融系統風險的最終承擔者。因此，中國金融資源的提供者不但無法獲得行業增長的收益，而且最終承擔了行業本身的風險以及中國金融體制存在的固有的道德風險和體制風險。
以上分析表明，盡管融通效率低下的原因有更為宏觀的經濟金融體制背景，但如果能從房地產金融本身特征出發，減輕房地產金融對銀行體系的依賴性，發展市場信用．即為有效金融資源需求提供金融資源供給，叉為投資者提供了分享房地產行業增長收益的機會，同時將大大推進中國整個金融體制的改革進程，提升中國金融資源的配置效率、
(4)中國房地產金融蘊含著較高的系統性風險。構成中國銀行業危機隱患的巨額不良資產，很大程度上是90年代房地產泡沫所遺留下來的，取終聚集于銀行體系，面對入世后新一輪房地產行業的高速發展，銀行仍將面臨相同的問題．面臨承載行業發展所不得不積累的風險。這種趨勢已經從銀行的資產組合的變化中逐步顯現出來：因此，必須在理解系統風險和金融危機動因的基礎上，對房地產金融體系進行制度創新，找到化解風險積累的制度安排
二、發展房地產信托投資基金有利于解決我國現有的房地產金融問題
1．有助于促進市場信用的發展、信托制度的表外安排使得其具有直接融通金融資源的能力．充分體現了市場信用的特征。與其它金融制度安排相比．更具全能性的特征，主要表現在它可以很好地嫁接資本市場、貨幣市場和實業投資，能有效地將金融資源在不同的市場中進行配置。
目前．我國信托業才真正開始起步，這種極強的制度優勢尚未能發揮出來房地產投資信托基金(REH’s)是被成熟的房地產市場檢驗過的市場信用機制．也是信托介入房地產金融市場的主要方式。房地產投資信托基金在我國的引入，必將最大限度地發揮出信托的制度優勢，解決我國房地產業資金來源的單一問題。
2．有助于提高我國房地產金融的融通效率。毫無疑問，房地產信托基金的引入將為我國房地產提供了一個嶄新的融通機制，事實上，自“一法兩規”頒布以后，信托的房地產融通功能已經通過各種指定性的房地產信托計劃的形式體現出來：但是，目前推出的房地投資信托計劃僅僅是單一的融通手段．無法成規模化和長期化，因此也無法成為房地產金融市場的重要組成部分只有從單個房地產信托計劃過渡到房地產投資信托基金，利用信托基金在募集、管和退出上的規模性和系統性，房地產投資信托基金才能作為我國房地產業制度創新和金機構創新的產物，集政府、銀行、企業和投資方面要求和利益于一體，真正實現信托融的長期化和規?；?。
房地產投資信托基金的發展，將一定程度疏通我國房地產資金循環的梗阻，避免單一融通體系下銀行相關政策對房地產市場的硬擊，減緩某些特定目的政策對整個市場的整體；中擊力度；同時為那些有意分享房地產行業增長的投資者提供投資機會，在一定程度上緩解我國金融體系的錯配矛盾。
從這個意義上講．房地產投資信托基金的收入．將會系統改變目前金融資源供給的單一性問題，改變房地產金融市場的供給格局，真正提升我國房地產金融的融通效率。
3、有助于提高我國房地產金融體制的備性。房地產投資信托基金具有金融機構的特征，通過金融平臺募集社會自由資金，直接把市場資金融通到房地產行業，對以銀行為主的間接金融形成了極大的補充。
信托對完備房地產金融體系促進作用主要表現在：第一，信托進入房地產金融領域，其以房地產信托投資基金方式介入房地產場．不但參與一級房地產金融市場的金融資源供給，也參與二級市場的投資，有助于房地產金融市場的完備性的提升。第二，證券化是創立房地產金融二級市場的核心手段，而證券化所要求的“破產隔離”的結構安排也離不開信托這一載體．
4．有助于降低我國房地產金融的系統風險。房地產投資信托基金在我國的引入和發展，不僅可以增加我國金融體系的完備性，提高金融體系的效率，而且有助于金融系統風險的分散，降低危機產生的概率，提高房地產金融的安全。
明斯基(H1anP．Minsky)的金融體的脆弱性假說和外來沖擊性理論，分別解釋金融危機的內因和外因內因在于金融體本身的抗風險能力，而抗風險能力的提高，很大程度上取決于金融體系對風險累積的分散能力。從金融體系本身的角度看，金融危機的爆發源自金融風險的增加、累積、局部超過限度，最后傳染至整個體系，因此，金融體系對風險累積的疏通、分散安排。雖然不能完全消除金融危機，確可延緩或避免金融危機的爆發。
具有間接金融特征的銀行信用和市場信用對于風險的分擔方式是不同的。銀行對風險進行跨時分擔比較有效，容易把風險在未來和現在之間進行分配；市場信用跨空間(erc；一sectiona1)風險分擔能力比較強．可以在不同主體之間進行分攤?？鐣r風險分配意味著，銀行承擔的風險主要是信用風險，擁有的資產的交易性較差，同期調整的難度較大，只能在未來和現在之間進行分配，無法在當期解決風險積累問題，結果是在某一時期的風險一旦超過了警戒線，金融危機就會爆發。
市場對風險的跨空間分散是指可以在不同的主體之間進行風險分配，風險分配的扁平化功能比較明顯，可以有效地解決當期的風險累積。因此，從房地產金融風險的角度來看，通過引入房地產信托發展市場信用，不僅為房地產金融獲得更為有效的資金供給途徑．也將大大提高房地產金融當期的系統風險化解能力。
三、政策建議
1鼓勵現有的房地產投資信托向專業化發展。目前我國由信托公司推出的房地產信托計劃由于受到每個信托計劃合同數不能超過200份(含200份)的限制．單筆合同金額較高，風險集中，信托整體規模不能夠實現大的突破，難以實現房地產多項目的分散投資。因此，我國有必要建立完善的監管體制和法律制度支持房地產信托的發展，經過試點發行，采取向全社會公開發行股票或收益憑證．成立房地產投資信托基金．進而使房地產投資信托的股份可在證券交易所進行交易，或采取場外直接交易方式，使其具有較高的流通性，發展成合法、流通性強、具有一定專業化優勢的房地產投資主體
社會保障局：按月發放各種社會福利金，監管職能主要體現在監督各州的失業救濟管理。
財政部：社?；鹦磐卸聲木唧w辦事機構，財政部部長兼任社保基金信托董事會主席。
勞工部：負責全國就業人員福利的監管，包括退休和養老福利，但勞工部的主要角色在于監督各種私營的養老和退休計劃，對聯邦社保體系不起主導作用。勞工部部長是社?；鹦磐卸聲?。
國內稅收局：負責征收工資稅，并將其中屬于社保體系的部分上繳到財政部的特定信托基金賬戶；還負責記錄所有個體經營人員的社會保障號，與他們每年收入情況一起報送社會保障局。
社保和醫療統籌基金信托董事會（Board of Trustees Social Security and Medicare trust funds）：統一管理來自工資稅的社會保障信托基金（Social Security Trust Fund）和醫療統籌信托基金（Medicare Trust Fund）；規格很高，由財政部長任董事會主席，勞工部部長、醫療衛生部部長和社會保障總局局長均為董事，另有兩名獨立董事，由總統任命，參議院批準；基本職能是負責社會保障體系的當年資金流入和流出統籌管理，以及社保和醫療統籌信托基金的保障增值。
另外，1994年克林頓總統改革社會保障體制，把社保局升格為獨立的“總局”同時，應國會要求，創立常設的“社會保障咨詢理事會”（Social Security Advisory Board），負責向總統、國會和社保總局局長提供有關社會保障計劃的戰略和政策建議，成為社會保障立法機構的主要咨詢機構。根據當時通過的法律，該理事會是一個跨黨派的咨詢機構，共7名成員。7名成員的具體任命方式為：總統任命其中3名（不得全部來自同一黨派），眾議院議長和參議院當值主席分別任命2名（不得來自同一黨派）。其中，總統的任命需經參議院確認。每名成員任期6年?？偨y從理事會成員中指派一名主席，其任期與總統任期一致（4年）。同一時期還成立了“定期社會保障指導委員會”，主要為社會基金信托委員會提供專業咨詢。
二、美國社保基金控制風險的基本原則
若以現代風險控制理論為基礎進行考察，美國社保基金監管機構設置和職能安排真正體現了基金管理的風險控制中不可缺少的三條重要原則，即全面性、獨立性和制衡性。
獨立性原則是指在社保基金監管過程中，各部門保持高度的獨立性和權威性，負責對社?；鸸芾淼母鱾€部門內部風險控制和管理運作進行稽核和檢查。美國社?；鸨O管機構由現有政府部門負責各部分監管工作，一方面由于這些部門本身具有經濟管理職能而降低運行成本，另一方面也由于這些部分具備專業的監管經驗和先進的技術而可為相關風險提供高效應對措施，再者，長期監管經驗也使這些監管部門能將其自身職能用于適度監管社?；?，從而有利于促進社?；鸾】悼焖侔l展。
制衡性原則是指在社?；鸨O管的內部組織結構設計上形成一種相互制約的機制，特別是防范利益沖突和利益輸送的問題。美國社保和醫療統籌基金信托董事會董事成員的任命制度充分體現了這一制衡原則，由總統、參議院、財政部、勞工部、醫療衛生部和社保局組成的多方共同監管社保基金的管理結構，與跨黨派的咨詢機構人事制度一起，形成多方制衡力量，有力維護美國社?；鹫叩捻樌麑嵤┖蛯嶋H運作，著實提高監管效率及其力度。
全面性原則是指社?；鸸芾磉^程中的風險控制必須自始至終貫穿基金管理的各個環節，涵蓋參與其運作的各個當事人，滲透到各項具體業務過程中，從業務的決策、執行、監督和反饋等環節進行把握，有效防范風險。首先，美國社?；鸨O管從征繳、支付到投資，各個環節均有相應部門各司其職，分工明晰，相互獨立，相互制約，其監管體系本身即具備全面統一性(如圖所示)。其次，美國上世紀90年代中期設立的兩個咨詢機構從政策制定角度部分克服了各部門獨立分散監管的弊端，降低各部門規則獨立化所帶來的監管成本，促使社保基金信托委員會成為相對的負責整體監管的權利責任中心，在加強該委員會對社?；鹑姹O督職能的同時，也提高了社?；鹫w運行的效率。最后，美國完善的法律體系為監管部門經濟管理提供法律依據的同時，也以相關法律規定政府經濟管理部門以備忘錄等形式進行相互間的協調與信息的共享，最大程度的降低監管主體之間的協調成本，促進監管信息的交流傳遞。
三、優化我國社保基金監管的啟示
首先，應當立法先行，建立一套相關的完善的法律法規體系。美國社會保障機制即是根據1935年8月羅斯?？偨y簽署的《社會保障法案》得以建立。依據《社會保障法案》以及相關規定行為，美國社?；鸬谋O管機構具有“審慎性”的特點。社?；鸬膬炔窟\作上則適用信托法的相關規定，即可能將基金管理者視為信托法中的受托人，以此規范管理者的相應職責。除此之外，基金的設立也遵循嚴格的社會保障法規定，例如OASI信托基金（即老年、遺屬保險信托基金）就是根據1939年社會保障法案修訂案201條款而創設的。1974年，美國國會通過《雇員退休收入保障法》（the Employee Retirement Income Security Act），該法案為美國第一部涵蓋私人養老計劃和個人儲蓄計劃所有方面的法案，至今仍是管制私有養老計劃的基本法律。在較為嚴苛的法律規范中，美國又對相關的信息公開加以規定，如定期財政報告與基金使用狀況的公告。從而使得社?；鹬糜诠姳O督的環境下。另外，《美國聯邦刑法典》第664節載有對“侵占養老金與福利基金罪”的處罰規定，其中對違法者的處罰非常嚴厲。美國各界民眾及政府對信托基金都極其負責，法律的制約確保信托基金不被挪用和穩定安全地增值，而各級政府和各界學者、民眾對于社?；鹭撠熑蔚膽B度也有力地保證了社?；鹪诿癖娚钪邪l揮著健康、正常的作用。正是在這樣的法律及社會環境制約下，美國各級政府及具體負責的社會安全保障局對社保基金嚴格管理，使其目前還未發生過有關社?；鸨慌灿没蚯重澋陌咐?。我國目前社會保險基金的監管法規層次不高，只有《勞動法》中明確了“社會保險基金監督機構依照法律規定，對社會保險基金的收支、管理和運營實施監督”，其他文件和規定多為部委頒布的規章或規范性文件，不能設立處罰權，缺乏對違規行為的有效制約。健全的法律法規不僅可以加強監管部門及其相應職能建設，另一方面，對挪用社?；鸹蚴沁`法違規操作社?；鸬男袨楦谴_立相應的法律法規進行懲治，從而確保社保基金的安全性。基于此，2006年9月14日，勞動和社會保障部正式對外了《關于進一步加強社會保險基金管理監督工作的通知》，通知中明確規定“社會保險經辦機構不再接收新的企業年金計劃，新建立的企業年金計劃要由具備企業年金基金管理資格的機構管理運營；勞社部20號、23號頒布前建立的企業年金計劃，要在2007年底之前移交給具備資格的機構管理運營?！边@一舉措從制度上杜絕了地方社保機構乃至地方政府對企業年金基金管理的干預，從源頭上防止了社保案件的發生。
其次，建立獨立且相互制衡的監管組織結構，有效確保社?；鸬谋O管工作落到實處。我國社會保障基金包括社會保險基金、補充保險基金（企業年金）和全國社會保障基金三個部分。目前企業年金的管理已經基本得到了規范，實現了由政府監督，專業基金管理機構進行投資管理的科學管理方式。社會保障基金由社會保障基金理事會統一管理。而社會保險基金主要實行市縣級統籌，與其相應的基金管理權限也停留在市縣一級。社會保險基金由當地的社?；鸸芾碇行拇鸀楣芾?，各級管理中心的歸口管理單位為勞動和社會保障部社會保險事業管理中心，該中心是勞動和社會保障部直屬事業單位，受地方政府和勞動社會保障部的雙重領導。這就形成了地方政府干預社?；鸸芾淼闹贫仍颉拿绹涷炛袑W習中央集中統一監管的同時，借鑒其從立法高度對我國社保基金監管部門之間的職能分工做好責、權、利的清晰劃分，當然這也包括中央以及地方政府職能的劃分，制度化各部門間以及各級之間的合作關系，并設立美國式的社?；鹄硎聲?，納入國家各監管部門的領導作為其成員，實施總的社保監管職能和協調工作，從而最大程度的避免監管重復和漏洞的出現。
最后，著實促進提高監管部門的工作水平。我國社會保障基金的監督力量存在著嚴重薄弱的問題。近年來，5項社會保險基金和企業年金、全國社?；鹗罩б幠Ｒ殉^2萬億元，但全國從事基金監督工作的不足百人，多數省市由于機構編制所限沒有設立專門的基金監督機構，有的甚至連必要的辦公經費都缺乏，監督力量薄弱已嚴重影響到基金監督工作開展和工作效率。由此應當清晰認識到與美國相比，我國政府監管部門的經濟管理能力、技術水平、自身經驗距離社?；鸬谋O管要求存在一定差距，這就要求監管部門必須加強自身知識能力建設，提高監管能力，不斷融入新的監管人力，向國際先進監管水平穩步快速邁進，早日實現社?；鸨O管工作的國際化接軌。
參考文獻：
1、巴曙松，《基金大勢》，商界出版，2007；
2、巴曙松，《中國金融市場大變局》，北京大學出版社，2006；
3、巴曙松，“基于風險的企業年金監管框架構建：對中國監管狀況的評估及其發展展望”，工作論文；
4、巴曙松等，“中國社保基金管理的現狀與改革趨勢”，中國社會保障， 2007.1
5、巴曙松，“完善社保體系正逢其時”，金融時報，2006.12.8
6、巴曙松，“企業年金增量資金與存量規范應同步”，上海證券報，2006.9.24
剖析中國房地產金融存在的問題并提出解決方案，是深刻認識中國房地產市場癥結，確立中國房地產的未來發展方向的關鍵。而房地產投資信托基金(real estateinvestment trusts，reeits)作為從事房地產買賣、開發、管理等經營活動的投資信托公司．實際上是由專業人員管理的房地產類集合資金投資計劃(coll~tive investmentscheme)。其作為房地產金融體系中的市場(直接)信用，對于健全我國房地產金融體系，解決房地產業和房地產金融的問題，有著極其重要的作用。
一、中國房地產金融存在的主要問題
1．單一銀行體系支撐著中國整個房地產金融。一直以來，中國房地產業一直面臨資金短缺問題。從房地產開發方面的資金需求現狀來看，中國房地產開發企業除了自有資金外，主要依靠銀行貸款來維持房地產的簡單再生產和擴大再生產。目前，來源于銀行的資金往往占到房地產資金的70％以上，有些企業甚至達到90％。
2003年我國房地產開發企業資金來源的統計結果顯示我國房地產開發企業的資金來源有18％來自于自有資金，2％來自于其它渠道，剩下的80％(包括土地儲備貸款、房地產開發貸款、流動資金貸款、消費者按揭貸款和建筑企業貸款等)都來自于銀行貸款。而這只是中國房地產企業的平均估計，很多中小房地產企業運作的自有資金往往占到總資金需求的10％，甚至5％。這種單一的房地產資金供給是中國房地產金融的特點，也是中國房地產金融問題的集中體現，無論是效率問題．還是風險問題其根源往往與這一特點密切相關。單一的銀行體系支撐著整個房地產金融，進而支撐著中國房地產的整個產業體系，中國銀行業的負載實在太大，結果使金融政策只能在勉強支撐和減負之間搖擺，政策的收緊往往給房地產金融和房地產市場帶來強烈的硬沖擊，形成“一收就死，一放就亂”的局面。同時，資金供給的單一性也是房地產金融不完備性的最顯著表現特征。
單一銀行體系的根源來自于中國房地產金融本身，同時也是中國金融制度在房地產金融領域的具體表現，因此，中國房地產金融資金來源單一性問題要在中國金融制度改革進程的大背景上考慮，也要在充分認識中國房地產金融不完備性的基礎上，結合房地產金融本身的特征積極解決。
2．完備的房地產金融體系尚未形成。
(1)完備的房地產金融體系的主要特點。完備的房地產金融應該是包括銀行間接金融和市場信用在內的一級市場和以證券化為主要手段的二級市場。銀行提供房地產開發貸款、房地產消費按揭貸款等間接融資，具有房地產投資商特征的基金(主要為房地產投資基金)供市場信用，這些構成了一級房地產金融市場；信貸證券化，尤其是按揭貸款證券化．不斷把銀行信用轉化為市場信用，構成了二級房地產金融市場。兩個市場共同作用，形成了完備的金融資源配置體系和系統風險分散體系。綜觀世界各國房地產金融體系可以看出，美國的房地產金融體系可以作為完備的房地產金融體系的典范。在美國，這個一級市場是由包括房地產投資信托基金、壽險公司、儲蓄機構、養老基金投資管理機構、商業銀行和部分外來投資者等多重機構共同支撐。通過證券化建立起來的二級市場，在增加房地產金融的市場流動性的同時，實際上把房地產金融體系的資金供給轉嫁到整個市場這種房地產金融的“脫媒”促進了房地產金融的信用市場化．加速了間接金融向直接金融的轉化，其結果是，房地產金融的資金來源更加多元化和社會化，更加順暢地把資金剩余向需求轉化；相應地，房地產金融的系統性風險將有效地從單一的銀行體系中分離出來，更有效地避免了系統風險在銀行體系中的聚集。
(2)中國房地產金融的不完備性及其核心問題。與成熟的房地產金融市場相比，中國房地產金融體系存在著極大的不完備性。就房地產金融一級市場而言，中國只有銀行體系支撐著整個房地產行業的金融需求，而資本市場和直接信用的相對落后，使其幾乎無法為房地產發展提供必要的金融支持，僅有的幾家房地產上市公司可以獲得非常有限的市場金融支持。另外，房地產二級市場只能說尚在醞釀中，按揭證券化似乎還需一段時間方能走到前臺，發揮市場信用的作用。中國房地產金融的一級市場是殘缺的，是缺乏信用的一級市場．而二級市場尚不存在，因此，中國房地產金融是不完備的。
不難看出，中國房地產金融不完備性的核心問題是市場信用的缺乏，而發展市場信用只是豐富房地產金融一級市場內涵的手段，也是創立房地產金融二級市場的前提：事實上，二級市場本身更多的是房地產間接金融的直接化和市場化。要完成這種房地產金融體系的重塑，借鑒具有70多年政府主動推動和市場發展的美國房地產金融是必要的。根據美國的經驗，其核心手段是房地產信托和證券化。
目前，我國房貸證券化僅僅是呼之欲出，與其相關的法規和政策尚未出臺：房貸證券化是間接實現資金來源市場化和多元化的手段，對于加強房貸資金的流動，培育我國專業的房地產投資商，完備我國房地產金融體系有著重要作用，其影響是長期性的。相比之下，房地產投資信托基金同時活躍于兩級市場的特點顯示，它對中國房地產金融一級市場主體的多元化和二級市場的形成的作用更為直接和明顯。
(3)中國房地產金融的資金融通效率低下。金融體系的核心作用是將融資需求和投資需求進行有效匹配，最大限度地將金融資源從過剩方向需求方融通。目前，中國金融資源的融通循環一定程度上是不通暢的，出現了金融資源錯配的現象，或者說金融資源的融通循環中出現惡劣梗塞。一方面，由于中國金融體制本身的非市場化特征，金融資源并非完全按照市場化的風險收益對稱性原則進行效率配置，造成銀行的資源有很大部分流向了那些規模小、風險大的房地產企業。銀行對所有制所形成的偏見、計劃體制遺留下來的信用軟約束傾向、相關人員的道德風險共同作用，使得金融資源的很大部分流向了那些自享受收益，由銀行承擔風險的房地產企業，風險和收益失衡，金融資源在房地產行業的配置效率受損。另一方面，中國房地產行業高速發展，其收益性應該為資金剩余者提供分享增長的機會，而大量的存款滯留于銀行的賬面上獲得很低的收益，無法通過有效的市場渠道直進入房地產行業，分享行業發展機會。然而，如果從更為宏觀的角度來看，這些金融資源的所有者恰恰是房地產金融系統風險的最終承擔者。因此，中國金融資源的提供者不但無法獲得行業增長的收益，而且最終承擔了行業本身的風險以及中國金融體制存在的固有的道德風險和體制風險。
以上分析表明，盡管融通效率低下的原因有更為宏觀的經濟金融體制背景，但如果能從房地產金融本身特征出發，減輕房地產金融對銀行體系的依賴性，發展市場信用．即為有效金融資源需求提供金融資源供給，叉為投資者提供了分享房地產行業增長收益的機會，同時將大大推進中國整個金融體制的改革進程，提升中國金融資源的配置效率、
(4)中國房地產金融蘊含著較高的系統性風險。構成中國銀行業危機隱患的巨額不良資產，很大程度上是90年代房地產泡沫所遺留下來的，取終聚集于銀行體系，面對入世后新一輪房地產行業的高速發展，銀行仍將面臨相同的問題．面臨承載行業發展所不得不積累的風險。這種趨勢已經從銀行的資產組合的變化中逐步顯現出來：因此，必須在理解系統風險和金融危機動因的基礎上，對房地產金融體系進行制度創新，找到化解風險積累的制度安排
二、發展房地產信托投資基金有利于解決我國現有的房地產金融問題
1．有助于促進市場信用的發展、信托制度的表外安排使得其具有直接融通金融資源的能力．充分體現了市場信用的特征。與其它金融制度安排相比．更具全能性的特征，主要表現在它可以很好地嫁接資本市場、貨幣市場和實業投資，能有效地將金融資源在不同的市場中進行配置。
目前．我國信托業才真正開始起步，這種極強的制度優勢尚未能發揮出來房地產投資信托基金(reh’s)是被成熟的房地產市場檢驗過的市場信用機制．也是信托介入房地產金融市場的主要方式。房地產投資信托基金在我國的引入，必將最大限度地發揮出信托的制度優勢，解決我國房地產業資金來源的單一問題。
2．有助于提高我國房地產金融的融通效率。毫無疑問，房地產信托基金的引入將為我國房地產提供了一個嶄新的融通機制，事實上，自“一法兩規”頒布以后，信托的房地產融通功能已經通過各種指定性的房地產信托計劃的形式體現出來：但是，目前推出的房地投資信托計劃僅僅是單一的融通手段．無法成規?；烷L期化，因此也無法成為房地產金融市場的重要組成部分
只有從單個房地產信托計劃過渡到房地產投資信托基金，利用信托基金在募集、管和退出上的規模性和系統性，房地產投資信托基金才能作為我國房地產業制度創新和金機構創新的產物，集政府、銀行、企業和投資方面要求和利益于一體，真正實現信托融的長期化和規模化。
房地產投資信托基金的發展，將一定程度疏通我國房地產資金循環的梗阻，避免單一融通體系下銀行相關政策對房地產市場的硬擊，減緩某些特定目的政策對整個市場的整體；中擊力度；同時為那些有意分享房地產行業增長的投資者提供投資機會，在一定程度上緩解我國金融體系的錯配矛盾。
從這個意義上講．房地產投資信托基金的收入．將會系統改變目前金融資源供給的單一性問題，改變房地產金融市場的供給格局，真正提升我國房地產金融的融通效率。
3、有助于提高我國房地產金融體制的備性。房地產投資信托基金具有金融機構的特征，通過金融平臺募集社會自由資金，直接把市場資金融通到房地產行業，對以銀行為主的間接金融形成了極大的補充。
信托對完備房地產金融體系促進作用主要表現在：第一，信托進入房地產金融領域，其以房地產信托投資基金方式介入房地產場．不但參與一級房地產金融市場的金融資源供給，也參與二級市場的投資，有助于房地產金融市場的完備性的提升。第二，證券化是創立房地產金融二級市場的核心手段，而證券化所要求的“破產隔離”的結構安排也離不開信托這一載體．
4．有助于降低我國房地產金融的系統風險。房地產投資信托基金在我國的引入和發展，不僅可以增加我國金融體系的完備性，提高金融體系的效率，而且有助于金融系統風險的分散，降低危機產生的概率，提高房地產金融的安全。
明斯基(h 1an p．minsky)的金融體的脆弱性假說和外來沖擊性理論，分別解釋金融危機的內因和外因內因在于金融體本身的抗風險能力，而抗風險能力的提高，很大程度上取決于金融體系對風險累積的分散能力。從金融體系本身的角度看，金融危機的爆發源自金融風險的增加、累積、局部超過限度，最后傳染至整個體系，因此，金融體系對風險累積的疏通、分散安排。雖然不能完全消除金融危機，確可延緩或避免金融危機的爆發。
具有間接金融特征的銀行信用和市場信用對于風險的分擔方式是不同的。銀行對風險進行跨時分擔比較有效，容易把風險在未來和現在之間進行分配；市場信用跨空間(erc；一sectiona1)風險分擔能力比較強．可以在不同主體之間進行分攤?？鐣r風險分配意味著，銀行承擔的風險主要是信用風險，擁有的資產的交易性較差，同期調整的難度較大，只能在未來和現在之間進行分配，無法在當期解決風險積累問題，結果是在某一時期的風險一旦超過了警戒線，金融危機就會爆發。
市場對風險的跨空間分散是指可以在不同的主體之間進行風險分配，風險分配的扁平化功能比較明顯，可以有效地解決當期的風險累積。因此，從房地產金融風險的角度來看，通過引入房地產信托發展市場信用，不僅為房地產金融獲得更為有效的資金供給途徑．也將大大提高房地產金融當期的系統風險化解能力。
三、政策建議
1鼓勵現有的房地產投資信托向專業化發展。目前我國由信托公司推出的房地產信托計劃由于受到每個信托計劃合同數不能超過200份(含200份)的限制．單筆合同金額較高，風險集中，信托整體規模不能夠實現大的突破，難以實現房地產多項目的分散投資。因此，我國有必要建立完善的監管體制和法律制度支持房地產信托的發展，經過試點發行，采取向全社會公開發行股票或收益憑證．成立房地產投資信托基金．進而使房地產投資信托的股份可在證券交易所進行交易，或采取場外直接交易方式，使其具有較高的流通性，發展成合法、流通性強、具有一定專業化優勢的房地產投資主體
[關鍵詞]房地產投資信托基金(REITs)路徑選擇
房地產投資信托基金(簡稱REITs)作為一種新興融資工具,它既能拓寬房地產融資的渠道,讓只有少額資金,或對房地產市場的知識和經驗不足的投資者參與到大型的房地產項目投資中去,從而滿足了廣大中小投資者對房地產業的投資需求,同時又降低金融業的系統性風險,大大促進房地產業的發展。
本文將結合我國實際國情,對我國未來信托與房地產的合作的途徑之一即房地產投資信托基金做簡要的分析。
一、我國房地產投資信托基金發展的背景
房地產投資信托(RealEstateInvestmentTrusts)屬于房地產證券化的一種,是指信托機構面向公眾公開發行或者向特定人私募發行房地產投資信托受益憑證來籌集資金,然后將信托項目投向房地產項目、房地產相關權利或房地產證券等,投資所獲得的利潤將按比例分配給投資者。它源于上世紀60年代的美國。繼美國之后,REITs概念也逐步出現在歐洲、非洲及大洋州,但在亞洲的發展卻很晚。雖然第一家REITs公司1989年成立于馬來西亞,但絕大多數亞洲國家或地區都是在經歷了“金融風暴”于2000年之后發展起來。近年來,日本、新加坡、韓國紛紛建立了REITs公司的市場,而中國的香港和臺灣地區的REITs市場也在快速發展過程之中。
我國房地產投資信托基金的發展經歷了很長的時間,最早是在建國以前,一戰后,中國各家商業銀行相繼成立。隨著的爆發,房地產價格也一落千丈,從而使當時的房地產信托業走入低谷。1979年以后,中國的房地產信托也隨著金融信托業的恢復而在全國發展起來。我國的信托業正處于快速發展中,信托財產的運用多集中于金融投資,房地產信托也得以快速發展。
二、房地產投資信托的制度優勢
與一般的信托合同、證券投資基金相比,REITs制度具有很大的優勢,這主要體現在以下幾個方面。
1.REITs面向中小投資者。意味著一般中小投資者即使沒有大量資本也可以用很少的錢參與房地產業的投資,這為小額投資者提供了一種通過低成本、低風險以及最低投資額度最小化的專業理財工具,顯然有利于實現中小投資者的投資理財愿望。
2.REITs具有較高的流動性和變現性。它是一種房地產的證券化產品,一般采用股票或受益憑證的形式,從而使得使房地產流動起來。投資者可以通過金融市場自由買賣,這與傳統的房地產投資相比,具有相當高的流動性。同時,這也使得REITs與一般封閉式基金相比,能夠讓廣大投資者迅速退出,具有較高的變現性。
3.REITs是一種有效的保值增值投資工具,能夠有效抵御通貨膨脹。作為REITs價值基礎的房地產,具有很強的保值功能。在通貨膨脹時期,伴隨著物價的上揚,房地產物業的價值也會升值得很快,但在同時,以房地產物業為資產基礎的RETIs股票價值也會隨之上升,因而RETIs的收益水平也會比平時高,能夠在一定程度上抵銷通貨膨脹的影響。因此,房地產投資信托是一種很好的保值增值投資工具。
三、我國發展房地產投資信托的路徑選擇
1.國外的REITs立法模式
目前國外對REITs的立法模式主要分為兩種類型:一種是美國的分散立法模式,REITs的相關規定體現在不同的法律領域中;一種是集中立法模式,對REITs進行專門的立法規定,以亞洲各國和地區為代表。亞洲的REITs在結構、投資范圍、收入分配等方面都與美國的規定十分相似,但亞洲各國和地區普遍采取了統一制定REITs專項法規的立法模式。造成這兩種立法模式的原因主要有以下兩點。
首先,美國由于最早獨立發展REITs,面對這種全新的投資理財產品,只能通過“摸著石頭過河”的方式,在出現新問題的時候不斷的出臺新規則或修改以前的規則,最終通過不同的法律規則形成對REITs的規制。而亞洲各國和地區則充分利用后期發展REITs國家的優勢,可以借鑒美國發展REITs立法模式的成功經驗,從一開始就進行專門的統一立法。
其次,這也是由兩大法系的立法特點所決定的,在美國等英美法系國家,主要依靠判例法或者單個的法案對REITs進行規范,成文法在法律體系中則處于次要地位。而亞洲各國則屬于大陸法系國家,一直采用成文法的形式進行立法,不具備英美法系判例法那樣的靈活性,而采用統一立法卻可以更好的為REITs參與者及法院提供守法和司法方面的的法律基礎。
2.我國發展REITs的路徑選擇
我國應當充分利用后發展國家的優勢,借鑒亞洲其他國家的做法制定專門的REITs法律法規,即采用統一立法模式,這樣的操作具有巨大的優越性。
首先,制定REITs專項法能夠減少立法沖突,克服目前存在的法律制度的局限。正如前文所述,我國目前的各項法律制度存在著一些局限甚至自相矛盾的問題,制定REITs專項法則顯然減少了這些法律制度之間的沖突,同時,統一的立法模式可以使REITs的過程及各種規定一目了然,從而在適用這一REITs專項法的時候有利于投資參與人以及裁判人員的實際操作,尤其對于我國現在的情況,對于大多數人來說,REITs是一種新生事物。這就從法律法規上保障了REITs的發展。
由于缺乏孕育商業信托持續健康發展的 “土壤”我國商業信托的發展幾經調整。為了有效防范信用風險，促進信托公司穩健經營，銀監會非銀行金融機構監管部對商業信托的發展和監管工作一直非常重視，會計監管就是其中的重要組成部分。高質量會計信息的產生，離不開高質量的會計規范，商業信托會計制度也應隨著經濟環境的不斷變化。如何從信托會計監管的角度出發，探究我國商業信托會計監管之路，目前在理論研究和實務操作方面尚顯得有些不足。
一、 我國商業信托會計監管的現狀與分析
(一)會計監管的基礎環境存在先天不足
從目前來看，商業信托公司尚存在法人治理結構不完善，缺乏有效的公司治理安排，內部控制制度不健全 ，風險管理意識不強等根本性問題。盡管信托公司都已按照 《公司法》的要求，設置了完備的機構，規章制度也相對健全了，但 “形備而實未至”現象仍普遍存在，會計監管基礎薄弱，導致少數信托公司忽視風險、違規使用信托資金 ，損害了整個信托行業的信譽。根據 COSO報告的 “五要素”理論，控制環境是內部控制的基礎，監督是內部控制的最后一道防線，控制環境如果出現問題，其余的都將是 “空中樓閣”。
(二)會計監管規范缺失，導致監管效率低下
經過若干次清理整頓以后，有關主管部快了信托監管法律制度的建設 ，2000年以來，《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托業務管理暫行辦法》、《關于進一步加強信托投資公司監管的通知》、《信托業務會計核算辦法》、《信托投資公司信息披露管理暫行辦法》、新 《企業會計準則》、《信托公司管理辦法》和 《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》等相繼出臺，這些法規對于摒棄行業行政整頓的做法，加強法律監管，引導商業信托健康有序發展無疑具有特別重要的意義，但從會計監管的角度立法則是近幾年的事，發揮的作用尚有待實踐的檢驗。
(三)會計監管主體的責權利不夠明確
會計監管主體是會計監管行為的具體實施者，目前有人把會計監管的重任寄希望于信托公司會計人員，會計人員作為受聘于公司的內部管理人員之一主要對公司領導負責。盡管會計人員的監督作為會計監管體系的部分制度安排，具有重大的基礎作用，但從性質上來講 ，它仍然屬于信托公司的內部 自我約束行為，會計人員監管的功能在逐步弱化，采取強化會計人員的監管職責來解決商業信托會計的違法違規問題，這一制度安排顯然存在著嚴重的缺陷；有人主張會計師事務所等中介機構應擔負起信托公司會計監管的責任，但由于中介行業的激烈競爭，成本收益原則的制約，會計師事務所往往很難處理好經濟利益與業務質量、風險與報酬的關系，其會計監管作用也就大打折扣；至于政府有關監管部門則是會計監管規則的制訂者和管理者，一般不直接參與信托公司會計監管，監管的權力較大，但責任不夠明確。
(四)會計監管手段存在不足
會計信息化環境對商業信托會計監管方式產生了深刻影響，給我國帶來了前所未有的機遇和挑戰，如果能充分利用信息技術加強會計監管，就會大大提高會計監管的效率和質量。而從目前的情況來看，不管是政府監管部門還是會計師事務所都較多的采用現場監管的方式，委派專門人員進入被監管信托公司，進行實地會計檢查，而較少采用先進的信息化監管手段，通過風險預警系統，對信托機構主要業務活動和關鍵會計指標進行全面、連續的實時監控，進而根據其存在的各種風險及時采取相應的防范措施。
二、構建我國商業信托會計監管制度的設想
新制度經濟學家中，舒爾茨、諾斯、青木昌彥等都曾經從不同的角度對制度進行了定義，他們表達的基本內涵是一致的，簡單的講，制度就是規范和約束個體行為的各種規則。根據新制度經濟學理論，筆者從構建商業信托會計監管的正式制度、非正式制度兩個方面進行探討。
(一)在構建商業信托會計監管的正式制度方面
正式制度又叫正式規則或硬制度，指的是某些人或組織自覺和有意識地制訂的各項法律、法規、規則以及經濟活動主體之間簽訂的正式契約。 正式制度一旦形成，就要求人們必須遵守，具有強制性的特點，因此它就成為商業信托會計監管必不可少的工具了。正式制度可以從其他國家或地區借鑒學習，也可以根據本國具體情況醞釀形成，但其作用的真正發揮還必須依賴于社會認可以及與非正式制度的相容。
1．構建由政府、社會中介機構、信托公司會計等多方合作的監管框架，在制度安排上，明確各監管主體的權力和責任
(1)政府有關監管部門主要負責制訂規則，完善商業信托會計監管制度。通過制度來規范商業信托機構的會計行為，定期或者不定期組織對信托公司的經營活動進行抽查，同時負責監管為信托機構提供審計服務的會計師事務所的審計質量，實施對社會中介機構會計監督的再監督。
(2)要求具有一定資質的社會中介機構為商業信托公司提供審計服務。由于社會中介機構沒有由直接經濟利益所帶來的會計監管動力，又與信托公司之間存在一定的利益關聯，容易與信托公司之間形成“合謀”，因此要提高社會中介機構的準入門檻，讓具有一定資質、能認真執行審計準則的中介機構參與商業信托公司的會計監管，避免讓社會中介機構的審計成為一種與信托公司進行交易的例行公事。“亂世用重典”，對于違規的信托公司及協同舞弊的社會中介機構，要加大懲罰力度，增加其違法成本。
(3)進一步完善公司治理結構，建立以股東大會、董事會、監事會、高級管理層等為主體的組織架構，明確各自的職責劃分，保證相互之間獨立運行、有效制衡，形成科學高效的決策、激勵與約束機制。加強內部會計監管，依據《會計法》第四條的規定，強化單位負責人會計監管應負的主要責任，充分發揮信托公司監事會的作用，夯實商業信托穩步健康發展的基礎。
2．繼續梳理現有的法律法規，逐步形成系統性、前瞻性、權威性和可操作性強的一系列會計監管制度
(1)市場準入和退出制度。市場準入制度是西方國家普遍采用的一種監管制度。市場準入制度的基本制度功能是允許資本雄厚、信譽良好的經營者進入信托行業，限制未來風險和制度風險。只有那些符合基本條件，通過嚴格審核程序的信托公司才具有經營信托業務的資格，并且對其經營權實行年度審核制，對違法、違規的信托公司，視其情節輕重實行程度不同的懲罰，直至退出商業信托行業。
(2)資產分開管理制度。即要求托管資產與公司的自有資產嚴格分離。資產分離制度的基本功能是在各信托參與方之間形成一種監督制衡機制，有效控制風險。在資產分開管理制度中，明確信托基金由外部保管人進行管理，這對于限制風險是非常必要的。通過資產分離，基金管理人不直接持有信托基金，可以大大減少騙取和盜竊信托基金資產的機會，同時，通過拒絕執行信托基金管理人進行違規操作的指令，還可以強化保管人的謹慎監管意識。
(3)投資比例限制制度。投資比例限制制度，又叫投資組合制度，投資比例限制的目的是分散投資風險，降低風險、制度風險，要遵循謹慎性、安全性、流動性、風險分散性的原則，限制投資范圍，合理確定流動性產品、固定收益類產品、權益類產品等之間的持有比例。
(4)信息披露制度。由于在競爭型、投資運營型的信托基金運作模式下，社會公眾需要獲得盡可能詳細的信息，以便做出合理的選擇，因此信息披露制度成為一種運用越來越廣泛的信托監管制度。對于整個信托投資監管體制來言，信息披露要求是監管的最基本的組成部分，要不斷加強和規范財務會計報告披露，在格式、內容上作出相應的具體規定。信息披露的目的是將信托管理公司置于社會公眾和監督機構的雙重監督之下，防止信托管理公司違法、違規操作損害信托基金所有人和受益人的利益。
目前，要以2008年信托機構全面執行新會計準則為契機， 加強會計監管。全面執行新會計準則有利于客觀地反映信托公司的經營狀況，切實提高會計信息質量和可比性，增加會計信息的透明度，完善風險管理，提高經營管理水平，便于包括委托人、受益人和監管當局等信托關聯方對信托公司的了解，增進對信托公司乃至信托業的信任。對監管者來說，統一、高質量的會計標準有利于其分析、評估同質同類信托機構的風險狀況，并采取有針對性的監管手段，強化風險監管的有效性。
(二)在構建商業信托會計監管的非正式制度方面
非正式制度是指對人的行為不成文的限制，是與正式制度相對的一個概念，通常被理解為在社會發展和歷史演進過程中自發形成的、不依賴人們主觀意志的文化傳統和行為習慣，如社會的價值觀念、倫理規范、文化傳統、習慣習俗、意識形態等。 非正式制度對于商業信托會計監管具有非常重要的意義，而且在短期難以內化為自己制度的一部分。非正式制度的約束是非強制性的，必須借助于正式制度的支持，盡管如此，非正式制度仍然是加強會計監管的基礎與關鍵，并且常常為人們所忽視。有法不依，執法不嚴現象的存在，其根源就在于非正式制度的缺失。為此需要從以面幾方面構建商業信托會計監管的非正式制度：
1．加強會計監管文化的建設
我國是有著深厚民族文化底蘊的國家，非正式制度資源豐富，其中的監管文化演進所形成的行為規范對監管行為起著十分重要的作用。因此，需要進一步在信托公司內部弘揚會計監管和制衡的文化，努力發揮會計監管對改善經營管理的促進性作用，在信托公司外部各利益相關者之間建立平等和信任的文化，逐步形成廣泛的信任機制和平等的文化氛圍，充分發揮監管者的積極作用。
2．發揮商業信托行業協會的作用，加強 自律監管
行業協會往往能站在信托公司的角度，與被監管者之間形成一個平等對話的機制，疏通信息溝通的渠道，形成解決問題的合力，避免把信托監管變成信托管制。通過信托行業協會進行行業規范管理，協調行業內部矛盾，加強行業自律監管，制定好自律規則和執業標準，發揮懲戒作用，促進行業誠信體系建設，宣傳信托市場和信托產品，引導業務創新。
3．加強誠信教育，形成一個 良好的社會道德規范
道德是一種社會控制力量，是社會秩序最根本的維系者。誠信是社會道德規范的核心內容之一，是市場經濟發展的必然要求。為此，要不斷加強對信托會計人員的誠信教育，不斷提高業務素質，對其他會計監管者的道德觀念科學引導，幫助他們樹立責任意識。當然，要認識到誠信教育是一個系統工程，必須凝聚社會各方面的力量，既要進行正面引導教育，也要善于利用發生的典型案例進行警示教育，采取多種形式幫助會計監管人員樹立誠信觀念，更新業務知識，從而使會計行為法制化、規范化，提高商業信托會計信息質量，更好的為發展社會主義市場經濟服務。
總之，由于我國社會主義市場經濟尚處于發展階段，正式制度不盡完善，但在構建我國商業信托會計監管制度過程中，不能生硬的照搬西方的正式制度來監管，這樣 “移植”的西方模式必然失效，所謂 “橘生于西為橘，橘生于東則為枳”。應根據我國的實際情況，多管齊下，實行嚴格的多層次會計監管模式，充分發揮非正式制度的積極作用。此外，在監管過程中還要不斷創新監管工具，用計算機及其信息技術不斷完善會計監管手段。比如，可以將信托公司的會計及其它管理信息通過網絡瀏覽器與監管部門、會計師事務所、投資者等利益相關者建立連接，從而讓會計管理軟件產生的信息在規定的訪問權限內，讓公司外部的人員使用，加強對信托公司業務的動態監控。
注釋 ：
① 投資協議另有約定的除外。
參考文獻
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關鍵詞：REITs 資產證券化 存量物業資產
EITs（Real Estate Investment Trusts）即房地產信托基金，一般是指采用公司或商業信托的形式，將多個投資者的資金集中起來，收購持有房地產或為房地產融資，并共同分享房地產投資收益的一種信托方式，其本質是內含信托關系并投資于房地產相關權利與收益的基金。REITs最早于1960年誕生于美國，20世紀80年代前受法律及管理等方面的影響發展較為緩慢，20世紀80年代后期因相關法律尤其是稅收法律制度的逐步完善和支持性政策的實施得以快速發展。截至2016年末，根據美國房地產信托協會（NAREIT）的統計，全美REITs的權益市值已近一萬億美元。REITs根據自身的投資范圍一般可分為權益型（Equity REITs）、抵押型（Mortgage REITs）及混合型三大類，其中權益型收益源自物業租金收益，是目前市場上最為主流的形式，抵押型用于發放抵押貸款，而混合型則是兩種業務的組合。REITs的出現和快速發展為房地產開發商提供了新的融資與退出方式，也為中小投資者提供了參與地產投資的多元化通道。
一、我國REITs的發展現狀
我國內地房地產開發過程中利用基金、信托等進行融資的情況非常普遍，但絕大部分此類融資本質上都是為了符合相關監管要求為開發商提供過橋貸款性質的類銀行業務融資，其融資發起主體也往往都是銀行，基金、信托通常扮演單純的通道角色。這與廣泛集合社會大眾資金，委托專業房地產運營機構，參與房地產投資獲取收益并承擔風險的REITs模式相距甚遠。目前我國內地尚未出臺針對REITs的專門法律法規，實際的應用和成熟市場相比仍然極少，但針對REITs的研究與討論卻已非常廣泛而豐富，相關配套金融、法律、市場體系也逐漸走向完善。2007年開始，由中國人民銀行牽頭，聯合住建部、銀監會、證監會等部委陸續出臺了相關的研究報告及管理辦法，逐步推進REITs業務在國內的發展。目前，REITs雖然在法律、法規層面仍然有諸多的空白，但在國內房地產快速發展升級的行業需求下，2005年以來，我國內地陸續發行了包括廣州越秀、中信啟航、蘇寧云創、海印股份信托收益權、萬達穩賺、鵬華前海萬科等REITs或類REITs產品。這些產品有些在境外上市，有些在國內上市，有些為公募，有些為私募，客觀上說目前的這些產品與國際標準的REITs仍有一定距離。從總體層面上看，我國的REITs仍然處于不斷積累、逐漸探索與完善的階段。
二、我國內地及香港地區上市REITs總體情況
由于目前我國內地公開上市交易的REITs極少，基本符合標準的只有鵬華前海萬科 REITs一家，而香港上市的REITs卻大都有參與內地的房地產投資項目，有些在甚至直接以內地房地產項目為基金基礎資產發起而成，因此本文將我國內地與香港地區上市的REITs一并納入數據分析范圍。相較于內地，香港地區于2003年由香港證券和期貨事務監察委員會頒布了針對REITs的專門法規《房地產投資信托基金守則》，法規對香港REITs的設立條件、組織結構、從業人員、投資范圍、利潤分配等進行了詳細的規定。2005年，由香港房屋委員會作為初始發起人，上市公開發售了香港首個REITs――領匯房地產投資信托基金（后于2015年8月更名為領展房地產投資信托基金），當年即成為全球市值最大的IPO REITs。隨后香港又陸續發售了包括泓富產業信托、越秀產業信托、陽光房地產基金在內的多個REITs，現在在香港已經有上市REITs數量有11個，總市值約1 891億元人民幣。從性質來看，目前上市的REITs均為權益性REITs，根據其公開市場數據計算，其5年內平均年化凈資產收益率達9%。見表1。
三、我國內地及香港地區上市REITs運營情況比較分析
（一）規模比較分析
從總規模上看，我國內地及香港地區的上市REITs與美國存在巨大的差異。根據美國房地產信托協會最新的統計，截至2016年末全美有222個REITs，其中在紐約證券交易所（NYSE）上市交易的REITs有191個，全部REITs的市場權益價值已經達9 779億美元，全部權益性REITs的市場權益價值達9 148億美元，總體規模達到我國內地及香港地區上市REITs合計市值的36倍以上。即便僅與美國自身相比，從2010年至2016年美國REITs市值又增加了一倍以上，足見其快速發展的態勢及我國與其的巨大差距。美國與我國內地及香港地區上市REITs比較如表2所示。
可見美國REITs無論是數量、市值以及其占GDP的比例都h遠超過我國，我國的物業資產證券化水平與發達國家差距巨大，當然也證明了我國REITs發展還存在巨大的潛力空間。
（二）行業比較分析
隨著經濟社會的不斷發展，房地產業也得以快速發展并不斷變化。根據最新的美國房地產信托協會的房地產REITs分類標準，美國的REITs依據其行業屬性細分為9大門類，包括：辦公類/工業類、零售類、住宅類、多樣類、醫療保健類、住宿度假類、自用倉儲類、森林類、抵押按揭類等。如此細致齊全的分類，且每一類細分領域都有專業性、競爭力極強的公司控制與運營，足見美國REITs已經發展成極具深度、專業化的成熟的運行體系。根據2016年末的最新統計數據，零售類REITs尤其是區域購物中心類的REITs在美國各類REITs中的占比最大，其次是住宅類、辦公類及醫療保健類。而2010年以前規模很小的自用倉儲類、數據中心類的REITs市值也已經快速成長達到683億美元及598億美元，已經分別占據美國總體權益REITs市場的6%左右。
反觀我國內地及香港地區上市REITs市場，一方面數量與市場體量都與美國差距巨大，從所涉及的行業看也僅集中于零售、辦公、酒店三類，品種非常單一，其中又以零售業REITs占比最大。以目前亞洲最大，也是唯一進入全球市值最大REITs前20名的領展房地產投資信托基金為例，其與零售業態相關的物業及停車場租金收入占其REITs總收入94%，其中最為單純的商鋪租金收入占其總收入的56%，相關物業主要分布在香港、上海及北京。以富豪系列酒店及開元系列酒店的酒店為主資產的富豪產業信托及開元產業信托，其基金規模都較小。
（三）業績比較分析
根據2016年半年財務數據，A股整體凈資產收益率為5.49%，5年平均凈資產收益率為7%。香港市場方面，2016年半年財務數據顯示凈資產收益率為4.73%，5年平均凈資產收益率為6%（數據來自WIND資訊），而我國內地及香港地區REITs5年平均凈資產收益率達到9%，顯著高于A股及港股的平均收益水平。美國市場方面，截至2016年末，美國全部REITs平均收益率水平為4.33%，其中權益類REITs平均收益率水平為3.98%，同樣顯著高于S&P 500股票的平均收益率2.12%。因此總體上看，無論國內市場與國外市場，上市REITs業績水平都要高于平均上市公司業績水平。
已經在我國內地及香港地區上市的REITs的規模與其績效是否存在一定的趨勢關系，本文也進行了比較分析。現有上市REITs的績效（ROE）與其規模（Ln（市值））存在一定的相關性趨勢，為確認此種相關性趨勢，論文利用STATA 12對以上兩組變量的相關性進行了Pearson檢驗。計算結果如上頁表3所示。
經計算，內地及香港上市REITs績效（ROE）與其規模（Ln（市值））的相關系數0.5503，相關性在10%顯著性水平上顯著，可以認為其績效與規模兩者之間是具有一定相關性的?？紤]目前內地和香港上市REITs樣本量比較小，這種相關性還有待于更大樣本量的檢測，而目前造成這種相關性的原因，一方面可能是規模增加所帶來的基金管理規模效應，另一方面也可能是優秀的管理團隊吸引了更多投資者而產生的良性循環。
四、利用REITs盤活國有存量物業的啟示
美國的REITs之所以能得以快速發展，原因是多方面的，其中最為關鍵的原因有四個：
一是其業績表現長期優良。根據美國房地產信托協會的統計，美國的REITs綜合回報率一直優于道瓊斯工業指數，納斯達克綜合指數以及標準普爾500指數的綜合業績。二是REITs收益的穩定性較好，較高風險高收益的科技類公司明顯具有更高的投資安全性，且其收益又優于傳統債券，因此吸引了大量的包括養老基金在內的低風險偏好投資機構。三是REITs有效地解決了其直接投資房地產所導致的流動性變現困難，REITs尤其是公開上市的REITs具有極強的流動性，交易費用極低，隨時可以通過二級市場低成本變現轉讓。四是美國對REITs完善的法律監管和REITs良好的公司治理，保證了投資者對REITs投資的信心。
以上這些REITs的優勢對于已經在我國香港地區和內地上市的房地產REITs也是適用的，本文第三部分也證明我國內地及香港地區的REITs收益超過平均收益水平。可見通過REITs一方面使得投資者可以選擇這些收益相對較高、風險較低、流動性較好的金融投資產品，對風險承受能力較低的投資者提供了一個非常有價值的產品選擇；另一方面，物業的持有人也可以通過REITs將其持有的物業予以證券化，快速回籠資金，實現輕資產運營模式，靈活資產配置，優化資產結構，提升其資產運營效率。從宏觀層面看，REITs顯著提升了物業資產轉讓的效率，降低了直接物業轉讓的交易成本，并通過分散持有，統一委托管理的模式有效促進了房地產行業運營的規?；c專業化運營。1980年后，美國REITs行業的快速發展同時伴隨著房地產行業的進一步專業化與深化，足見兩者相互的促進作用。
隨著我國房地產行業各類物業資產由原來的供給嚴重不足到逐漸過剩，閑置物業資產不斷出現。2015年以來，國內除了中心城市的住宅物業外，其他物業資產都頻繁發生滯銷情況，房地產開發企業面臨越來越大的銷售壓力。對于中大型國有企業而言，其自持的經營性物業往往體量巨大，這其中包括酒店、辦公樓、廠房、廠區、倉庫、物流園區、工業園區等，這些物業基本都處于分散持有各自經營的狀態，專業化運營水平不高，經營效率也不高，且由于大體量的整體物業可轉讓性差的特點，部分經營不良的物業資產反而成了拉低很多國有企業整體凈資產收益水平的包袱。如果能通過REITs將這些存量物業資產予以證券化，一方面可盤活存量資產，優化資產配置，并通過專業開發與運營管理，不斷提高資產使用效率；另一方面也為金融市場投資者提供了風險相對較低、收益較高且穩定的金融投資產品?；诖?，盡快通過頂層設計，完善國內REITs法律法規，解決REITs在國內的重復征稅等制度障K問題，引導REITs的快速健康發展具有非常重大的意義。相關從業者也應緊密關注此領域的發展及其對我國房地產行業帶來的變化與機遇。Z
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REITs；公租房；應用；建議
中圖分類號：F83
文獻標識碼：A
文章編號：1672-3198（2012）07-0125-02
1 REITs概述
房地產投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，以下簡稱REITs）是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。國際上REITs雖然在性質上等同于基金，但在具體規定和操作上同一般的基金有較大的區別，因而REITs不僅具備一般基金的特點，同時還有以下特征：
（1）REITs 投資范圍受限。
在國際上各個國家和地區都對REITs的投資范圍做出了嚴格的限制。REITs的投資范圍主要是房地產領域的投資、開發、租賃和銷售等，保證了房地產投資信托資金的根本性質。
（2）REITs 具有穩定的可預測收益和較低的波動性。
一般情況下REITs不僅限定投資范圍，還對投資收益來源加以規定。在美國REITs的收益中要求至少75%的毛利必須來源于自房地產租金、房地產貸款的利息、出售房地產收入、擁有其他REITs證券的利息、房地產節稅收益、貸款承諾費等。
（3）REITs有極具吸引力的回報率。
從表1中可以看出從2000年-2006年的七年之間，除了2003年之外美國國家房地產投資信托協會（National Association of Real Estate Investment Trusts，以下簡稱NAREIT）綜合REITs指數收益率均遠遠高于美國股票市場相關指數的收益率以及美國10年期國債的收益率。
（4）REITs能夠充分保證投資人的利益。
REITs所募集的資金往往大多委托專業的管理公司自主、集中管理，管理人員多為有經驗的房地產專業人員，他們擅長于股市運作，時刻關注收益率變化，制訂最佳的投資策略，可有效降低投資風險。
2 我國公租房發展現狀及存在問題
我國公租房的發展建設基本是剛起步。2007年國家有關部門就開始對公租房展開調研，公租房的概念首次出現于2009年3月5日總理所做的政府工作報告中，其中提出要“積極發展公共租賃住房”。2010年6月13日由住房和城鄉建設部等七部門聯合制定的《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》正式對外，意見提出：公共租賃住房主要面向城市中等偏下收入家庭，符合條件的外來務工人員也可申請公租房。但也存在如下問題：
2.1 供求嚴重不均衡
由于我國公租房建設剛剛起步，因而公租房的供給十分有限，但是從公租房保障的對象來看需求卻是巨大的，這就導致了公租房竣工后的供給面臨僧多粥少的局面。
2.2 建設資金短缺，融資方式缺乏
目前我國公租房建設的資金主要來源僅限于中央政府的專項資金劃撥和地方政府出資，參與方單一，建設資金嚴重不足這也是導致我國公租房發展緩慢的主要原因。
2.3 參與方單一，地方政府發展公租房的動力不足
由于公租房作為保障性住房一般由政府劃撥土地，會減少地方政府的土地財政收入，在巨額土地出讓金的利益驅使下，地方政府更樂意于興建商品房。
2.4 缺乏權威、規范的法律保障
我國目前缺少對公租房發展有利的法律保障，雖然2010年6月13日由住房和城鄉建設部等七部門聯合制定的《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》，但這只是一個行政性的指導文件，法律作用并不大，對公租房的發展起不到長遠的保障作用。
3 我國發展公租房REITs的必要性和可行性
3.1 發展公租房REITs的必要性分析
我國公租房建設現有的資金短缺，融資渠道不足。我國政府于2010年6月份的時候才正式發文發展建設公租房，目前公租房的建設資金來源主要有四個方面，分別是土地出讓金收益、住房公積金增值收益、中央財政廉租住房保障專項補助資金盈余、社會資金，但這四個方面的資金來源十分不穩定，存在很大的缺陷。
3.2 發展公租房REITs的可行性
（1）國內外REITs成功案例為我國公租房REITs融資模式提供了經驗。
REITs最早是在美國出現，隨后REITs模式也引入了公共租賃房，發展到現在，其規模、運作模式、管理機制、法律條款等等已經相當完善，其成功案例可以為我國公租房REITs融資模式提供了寶貴經驗。
（2）充足的資金來源為公租房建設REITs融資模式提供了可能。
近年來我國民間資金不斷增長，日益充足，但卻缺少較好的投資渠道，導致大量的民間儲蓄閑置，這是一種極大的浪費。該部分資金儲備若能順利引入公租房建設足以彌補我國公租房的資金缺口，并且是一種穩定的資金來源。
（3）政府保障為公租房REITs提供了穩定可靠的資金收益。
公租房可以看作是一種準公共產品，其本身具有很強的社會福利性，雖然我們現在主張其融資模式需引入市場機制，但對于這種政策性項目，從各國經驗來看，政府在一定程度上會給予政策支持和保護。如配套法律制定、稅收優惠、財政補貼等，這些都保障了公租房REITs能夠有穩定合理的資金收益。
（4）專業的管理團隊為公租房REITs融資模式提供了風險保障。
公租房REITs與其他投融資模式不同的是，將所有權和經營權分開，公租房REITs投資的多元化房地產資產是交由專業的團隊機構進行管理運作，有利于克服投資過程中的信息不對稱，由專業團隊確定投資方案也可降低非專業性帶來的投資風險。就目前我國發展公租房REITs來看，發展權益型REITs比較合適，從組織形式而言，可采用契約型REITs。
4 我國發展公租房REITs的主要障礙和建議
4.1 完善REITs及公租房方面的立法工作
公租房發展建設應該成為我國住房體系中的長期重要工作，必須要有相關的法律文件對公租房的定位、資金來源、建設、經營、租房者的資格以及權利義務、退出機制等各方面加以明確，只有在完善的法律制度下，公租房的發展才能得到足夠的保證。
4.2 加強監管機制
金融機構作為基金管理公司發起并管理REITs 基金，由于缺乏有效制約，金融機構可能為謀取私利而侵害投資者的利益。可以采用上級主管部門和行業協會相結合等方式進行監督和約束。完善的監管制度能保證公租房REITs 模式的有效推行。
4.3 建設交易市場
我國發展REITs，需要推進房地產投資信托產品的市場建設和合格的機構投資者的培育。無論是上市的REITs還是非上市的REITs，都需要有流通的市場平臺和交易渠道，才能促進對REITs產品的投資、持有和轉手。
4.4 培育專業的管理機構和人才
REITs 在我國起步較晚，經驗豐富的房地產經營管理專家組成的專業信托投資機構以及相關人才相對缺乏?？梢越Y合國內實際情況和借鑒國外經驗，可建立由商業銀行、證券公司、保險公司、信托投資公司等組成的多元化投資機構體系，使其成為公租房REITs 模式所需要的專業投資機構。同時公租房REITs 模式的實施需要加強REITs 所需房地產、律師、金融證券、會計等復合型、專業化人才的培養和相關理論課題的研究。
一、引言
房地產投資信托（Real estate investment trust ,REIT）這一概念起源于19世紀80年代的美國，是一種以發行受益憑證（如基金單位、基金股份等）的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。其實質就是通過組合投資資金和專家理財來實現大眾化投資，以滿足中小投資者將大額投資轉化為小額投資的需求。
與發達國家相比，我國房地產金融市場的融資渠道顯得過于單一，如何解決房地產業的資金問題，挽救瀕臨破產的中小房地產開發商，妥善處理目前“爛尾樓”問題成了房地產業和金融業界討論的問題。但以筆者之所見，我國目前所謂的“房地產投資信托”并非真正具有信托應有的法律特征，名為信托，實為以信托名義進行證券發行或合同權利公開受讓的活動。[1]因而有必要通過對房地產投資信托所涉及的法律關系進行進一步的分析，以探討目前中國房地產投資信托存在的若干法律問題。
二、房地產投資信托存在的法律問題
（一）概念不清，貌合神離
從房地產投資信托的產生、發展來看其最基本的含義應當包括三個方面：一是財產的轉移，主要是房地產或投資資金所有權或處分權的轉移；二是受托人對房地產及投資資金的管理和處分；三是受益人享有的受益權。這三者缺一則不成其為信托。[2]我國《信托法》第二條將信托定義為：“本法所稱信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財產權委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。”國內一些學者認為這個定義中的關鍵之處在于“委托”一詞含義不明。一般來說，“委托”多用于行紀和關系中，即一方（行紀人或人）接受另一方（委托人）的委托，以自己（行紀關系中）或委托人（關系中）的名義，為委托人的利益行事。但無論是行紀還是，與信托都有本質的區別，即前者均不轉移財產的所有權，而且所有權與利益不產生分離，都歸屬于委托人，而后者須有財產權的轉移，而且所有權與利益發生分離，所有權歸受托人所有，利益則由受益人享有。因此，“委托”一詞非但沒有揭示信托的本質屬性，而且混淆了信托與行紀、等法律關系的界限，是不科學的。3筆者認為這種觀點是值得借鑒的，我們既然決定將REIT移植到國內，就應該按照它內在的法律屬性清晰地定義它，從而將它同其它法律關系區別開來。
（二）關于信托財產占有瑕疵的承繼
在REIT關系中，信托財產為動產，委托人將財產交付于受托人即實現財產權的轉移。依照大陸法系民法制度，信托財產似也可適用“善意取得”制度，即使委托人對出讓財產的占有有瑕疵，只要受托人受讓時為善意，信托財產就發生有效轉移，信托也因此成立。然而果真如此，便給委托人留下了謀取不當得利的空間。信托一旦成立，信托財產則發生“閉鎖效應”，可以免受委托人、受托人和受益人的債權人的追及。委托人可以利用把非法占有的財產設立信托的手段來逃避真正財產所有人的追究。由此可見，如果在信托財產的轉移上適用“善意取得”制度，會鼓勵委托人濫用信托，侵害他人利益。因此，我國不妨借鑒日本信托立法的經驗，直接規定受托人應承繼委托人對信托財產占有的瑕疵。
筆者認為上述觀點有待于商榷，REIT是英美法系的產物，英美法就動產物權的轉移，僅善意買受人能主張原始取得，受托人或受益人即使“善意”卻也并非“買受人”，因此REIT不適用善意取得制。
（三）風險防范體系不健全
首先，規范信托投資公司的法律法規主要包括《公司法》、《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》，但這對于規范房地產投資信托公司的設立、變更、終止以及公司組織機構和信息紕漏制度方面還遠遠不夠。由于缺乏專項立法，至使目前許多房地產信托公司內部經營結構不合理，再加上混業經營和關聯交易的影響，房地產信托公司的金融防范體系受到嚴峻的挑戰，委托人的利益無從保障。
其次，就房地產投資信托的擔保及保險制度而言，主要有兩個層次的問題，一是信托投資公司對投資者的擔保，我們可以參考德國房地產投資信托制度的做法，將房地產投資基金交由寄托銀行保管，受托人的排他管理權一分為二，投資公司行使法律監督權，事實的監督權以及執行法上的執行權又屬于寄托銀行。上述做法既可以增加投資者的信心，降低信托產品的風險系數，又可以對信托公司的經營產生約束。另一個層次的問題是信托投資公司將信托資金用來貸款和購買抵押貸款相關證券的擔保及保險問題。因為信托公司對開發商的貸款同樣適用于《貸款通則》而在審批貸款時又往往沒有商業銀行嚴格，因此，信托公司的貸款面臨著比商業銀行更大的風險。
四、結束語
房地產業從上世紀九十年代后期開始，平均年增長率達到37.8%，而且在今后幾年將會有很大的發展。目前房地產業發展遇到的問題是房地產貸款在銀行貸款中的比重過高，銀行提高了房地產項目貸款的條件以及銀根緊縮的政策，因此房地產行業迫切需要銀行外的融資渠道，以解決開發和經營的資金問題。我過目前房地產投資信托市場上所推出的產品其實質都是一些“類房地產投資信托”，這些早期的類房地產信托為我國房地產初期的發展提供了新的融資渠道，但隨著房地產泡沫的破滅和信托公司管理人員決策機制不健全等因素的影響，這些房地產信托投資基金均不同程度的陷入了運作的困境。本文通過對房地產投資信托所涉及的法律關系的梳理，指出了目前我國房地產投資信托所存在的法律問題，并提出了一些建議，希望通過這些建議為我國房地產投資信托的運行構建一個良好的法律平臺，促進房地產金融體制的完善和健全。
1.嚴厲打擊拖延土地開發進度的開發商
開發商拖延進度的最終目的是為了將房價推向一個自身滿意的水平。因為土地資源是有限的，如果把土地購置進來而不去建造，那么住房的供給就會減少，市場的需求將得不到滿足，有能力購房的人就會把價格抬高來滿足自己的需求，這樣就會使得許多人無房可以居住。使得富人和窮人的差距越拉越大，造成貧富差距懸殊，不利于社會的安定團結。
對超過一年沒有開發的房地產業收取閑置費，兩年以上的收回土地的使用權。這樣就能防止有些開發商為追求高額利潤囤積居奇，惡意影響市場供給與需求之間的關系，來促使房價的上漲。同時國家可以通過將土地分成小塊承包給多家公司，而不是單單讓少數開發商擁有，使他們占據了壟斷的優勢。對于違規的開發商，國家應不僅僅予以罰款，更應該規定如果一定年限內沒有建蓋房屋的話，土地將被收回。對于建蓋好房屋卻沒在規定時間內出售的開發商，應該以當初建房時的價格賣出，只有這樣做才能消除某些開發商?？兆拥男袨?。
2.準確評估拆遷的補償金
應該由專業的評估機構進行評估，至少應該請兩個以上的機構，這樣做才能保證更加準確。評估機構應以市場為價格作為根據，不可以弄虛作假。因為評估的價格會直接影響搬遷工作是否能夠順利進行，百姓是否認可評估出來的價格對他們是否同意拆遷有著十分巨大的影響。那么如何解決搬遷中遇到的問題呢？
首先，決定搬遷者是否配合拆遷工作的重要決定因素就是補償金的問題，這就要所有人獲得的補償款應該是一致的，不應給予某些人特殊的照顧，妨礙政府所要求的公平、公正、公開的原則。
其次，要提高政府拆遷辦人員的自身修養，勤于與搬遷人員溝通。耐心傾聽他們的困難同時找到恰當的解決辦法，態度要友善不可以簡單粗暴，盡量避免產生沖突，設身處地的為對方著想，這樣才能解決問題。
最后，要解決搬遷居民安置問題，由于房屋拆遷時間較長，那么在哪居住就成了人們首先要考慮的問題。開發商或政府可以采取一次性付款作為租房費用，或安置到特定的住所的解決方案。只有解決了人們后顧之憂的問題，搬遷的工作才能順利的進行。
3.構建節約型住房并加強環境保護
老式住房的建筑漸漸的已經不再能夠滿足人們對于環保的要求，新一代的節約型住房建筑應運而生。在越來越提倡節能環保的今天，人們將科學技術投入到了這一新的研發領域，建筑出了節約土地、節約資源、少污染、低能耗的新型建筑。充分的利用自然資源節約能源的消耗。例如現在我們家里常用的太陽能熱水器正是利用了這一原理。同時，小區的環境保護也非常重要，這不僅僅需要物業的管理，更要靠業主的配合。把垃圾分門別類的放好，區分可回收資源和不可回收資源是每個人應盡的責任。
開發建房的同時也不能忘了環境保護。不然建了那么多美麗的建筑卻沒有環境的陪襯便顯得沒有了意義。但是沿海地區由于多年持續開發，使得海岸線上的植被遭到了一定嚴重的破壞，因此我國政府應該通過立法保護海岸的生態環境，禁止在海岸線附近的防護林地區建筑施工，禁止破壞其周圍的生態平衡。
沿海城市的污水處理工作也不容忽視。政府部門也應該采用自上而下的管理辦法，將排污工作由省分配到市，由市再分配到鎮、鄉，再分派給各個單位、企業，確保工作快而有力的展開對生活污水進行嚴格的控制，不達標的污水一律需經過處理過再排入河流。沿海地區的企業排放的工業廢水實施監控，排放污水需要獲得許可。且定期對各個企業進行檢查，發現含量超標的污染單位應該讓他們停止生產，直到檢查合格才可以重新開業。污水自理、環境保護是一項大工程，需要大量的人力物力財力，因此政府部門應該給予大量的支持和鼓勵，給予適當的財政補貼。對于已建成的但有礙于沿海環境發展，破壞生態平衡的房屋應拆除，這樣才能有效的促進房地產業與經濟、環境協調穩健的發展。
4.緩和開發商與消費者之間的矛盾
我國
進一步完善房屋租賃制度，采取一些福利措施，增加廉租房的供應量，為低收入人群提供住房保障。這樣可以暫時削弱一部分人的購房需求，使供求矛盾得到緩解，防止房地產業泡沫的形成。
當前，普通商品用房供求不平衡的矛盾異常突出，要解決這個問題的關鍵是保障供給量充足。這就需要我國政府改善住房的供應結構，鼓勵開發商增加經濟適用房所占的市場比例，減少高檔住宅的供應數量。嚴禁轉讓不符合國家規定的土地項目，不允許哄抬房價投資炒房的現象繼續出現在我國房地產市場上。在一般狀況下，房地產的價格水平同居民的消費能力是一致的，但是我國許多沿海城市的房價卻遠遠高于許多發達國家。這是由于我國許多購房者并不是出于自身需要購房，而是為了投資獲利。因此我國政府為了遏制投機購房的產生增加二套房購房成本，二套房首付款比例也相應提高，壓制了投資的人夠買房子的熱情，利用稅收調節控制緩解了購房緊張的局面。
5.保障期房預購者的利益
由于購房者與開發商之間在一開始就存在著信息不對稱的問題，而且作為交易的雙方，一面是購房人提前支付了資金，另一面卻是開發商承諾多長時間后交房。屬于先交錢后得到房子，一旦開發商延遲交房。便會為購買者一方帶來隱形的損失。
我國政府應提出要求，當房屋主體的一部分建成時才可以允許預售。對沒有達到預售許可的，不可以以內部認購，預交誠意金等形式進行銷售，在簽訂預購合同時開發商應提供正規發票。開發商賬目要清楚，方便國家審計人員審計。這樣可以防止開發商將開發款項挪為私用，甚至卷款潛逃的現象發生。嚴格檢查房地產開發商是否按標準為小區配備設施（如值班、物業管理辦公等基本設施）。還應將開發商售房時所承諾的小區建設，綠化面積等一并寫在與購房者簽訂的預購協議中。以此來保障消費者的權益。（作者單位：沈陽師范大學）
參考文獻
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